摘 要：在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)下，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到較快發(fā)展，且呈現(xiàn)出逐漸生成的趨勢(shì)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要位置，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身所具有的特殊性使得當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算難度與復(fù)雜性與日俱增。本文將結(jié)合實(shí)際情況對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出有效意見(jiàn)，旨在促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；有效措施

成本核算主要是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房過(guò)程中所支出的全部費(fèi)用按照成本項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行歸納與分配，并最后計(jì)算出該開發(fā)項(xiàng)目的總成本與單位建筑面積內(nèi)消耗成本的會(huì)計(jì)過(guò)程中，因此成本核算的準(zhǔn)確性將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際管理水平，進(jìn)而影響到企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲取的經(jīng)濟(jì)利益。然而，由于企商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身具有特殊性特征，在一定程度上增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算的難度與復(fù)雜性，這就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理水平以及相關(guān)工作人員的工作質(zhì)量提出了更高的要求。本文將結(jié)合實(shí)際情況對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所體現(xiàn)出的成本核算問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出可行性建議，以期為今開展的相關(guān)工作提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

1.成本核算對(duì)象模糊

現(xiàn)階段，大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中通常是以成片開發(fā)的方式對(duì)土地進(jìn)行利用，且需要分期、分批來(lái)完成項(xiàng)目開發(fā)工作，而產(chǎn)品的種類也是多種多樣，這就為成本核算工作帶來(lái)一定難度。在實(shí)際工作過(guò)程中，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中缺乏對(duì)核算對(duì)象的具體規(guī)定，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員核算過(guò)程中并不能及時(shí)明確成本核算對(duì)象，且缺乏有力的參考依據(jù)，嚴(yán)重影響到企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性，進(jìn)而為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)一定不利影響。

2.缺乏合理的費(fèi)用分配方式

根據(jù)成本會(huì)計(jì)中的相關(guān)規(guī)定，在實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程中因生產(chǎn)產(chǎn)品而產(chǎn)生的所有直接費(fèi)用，均屬于該產(chǎn)品的成本，然而若是屬于生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)所共同產(chǎn)生的費(fèi)用，則需要根據(jù)相關(guān)規(guī)則將費(fèi)用規(guī)歸屬進(jìn)行分配，在此之后才可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)中的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合產(chǎn)品生產(chǎn)的實(shí)際情況對(duì)其產(chǎn)生的成本進(jìn)行核算，間接將共同產(chǎn)生的費(fèi)用歸集到該產(chǎn)品的成本中。現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)成本進(jìn)行核算的過(guò)程中，通常會(huì)將開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的建設(shè)工程費(fèi)用作為主要開發(fā)成本，而對(duì)于在開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他配套費(fèi)用這些間接成本，卻因缺乏合理的費(fèi)用分配方式，無(wú)法得出明確結(jié)果，最終嚴(yán)重影響到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中成本核算這一工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)一定不安全因素。

3.會(huì)計(jì)人員缺乏對(duì)相關(guān)規(guī)定的認(rèn)知

由于商業(yè)地產(chǎn)自身具有較強(qiáng)的特殊性，使得會(huì)計(jì)成本核算工作難度日益增加，而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，成本核算這一部分工作內(nèi)容將直接影響到企業(yè)今后發(fā)展以及稅收籌劃。若是在核算過(guò)程中出現(xiàn)核算錯(cuò)誤，將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)較多稅收風(fēng)險(xiǎn)，這就需要會(huì)計(jì)人員具備較強(qiáng)的專業(yè)水平，以充分保證成本核算的準(zhǔn)確性、真實(shí)性。然而當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，大部分會(huì)計(jì)人員在實(shí)際工作的過(guò)程中并沒(méi)有嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)中的要求進(jìn)行操作，且存在不了解稅法法規(guī)的情況，這就導(dǎo)致工作人員在成本核算的過(guò)程中極其容易因理解錯(cuò)誤、記憶錯(cuò)誤等方面因素，出現(xiàn)成本核算偏差的現(xiàn)象，進(jìn)而嚴(yán)重影響到企業(yè)成本核算工作質(zhì)量及工作效率，對(duì)企業(yè)稅收籌劃造成嚴(yán)重影響。

4.財(cái)務(wù)人員綜合水平較低

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，自身具有較強(qiáng)大特殊性，這就需要企業(yè)會(huì)計(jì)人員自身具備較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)還需要專業(yè)技能較強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員作為工作支撐，以充分保證成本核算工作質(zhì)量。在成本核算的過(guò)程中，不僅需要會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)還需要財(cái)務(wù)人員來(lái)完成部分成本數(shù)據(jù)分析、確認(rèn)、計(jì)算等方面工作，而這些數(shù)據(jù)將會(huì)作為成本分析、項(xiàng)目可行性分析的基礎(chǔ)，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的各項(xiàng)決策提供有力的參考依據(jù)。然而現(xiàn)階段，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，在實(shí)際工作過(guò)程中存在專業(yè)知識(shí)單一、業(yè)務(wù)事業(yè)狹隘等方面問(wèn)題，缺乏較強(qiáng)的工作積極性，組織協(xié)調(diào)能力較差，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量始終停滯不前，無(wú)法得到有效提升，從而嚴(yán)重影響到企業(yè)的整體管理水平以及成本核算的準(zhǔn)確性，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)一定不利因素，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

二、解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算問(wèn)題的有效措施

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化，而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，且在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化的影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式逐漸發(fā)生變化。為了有效提高當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)針對(duì)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的上述問(wèn)題及時(shí)采取有效措施，以規(guī)避經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。第一，完善成本控制措施體系。為了充分保證成本核算的準(zhǔn)確性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在今后發(fā)展過(guò)程中不斷完善成本控制措施體系，使得成本核算對(duì)象、費(fèi)用分配方式可以得到明確規(guī)定與劃分，進(jìn)而為會(huì)計(jì)人員的相關(guān)工作提供有力參考依據(jù)。一方面，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員可以根據(jù)當(dāng)前成本的主要類型，將成本按照其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途等方面進(jìn)行成本歸集，使得會(huì)計(jì)人員在成本核算的過(guò)程中可以明確核算對(duì)象；另一方面，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以將無(wú)法直接歸屬于某類開發(fā)產(chǎn)品的單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個(gè)單位工程之間分?jǐn)偟某杀?，可以直接按照占地面積、建筑面積等方面標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)?，以充分保證相關(guān)配套費(fèi)用的準(zhǔn)確性。第二，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員對(duì)稅法、會(huì)計(jì)法等相關(guān)法律的學(xué)習(xí)。由于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中存在會(huì)計(jì)人員無(wú)法充分理解相關(guān)法律法規(guī)的現(xiàn)象，為成本核算工作帶來(lái)一定困難。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)法律的學(xué)習(xí)。由于成本核算工作質(zhì)量將直接影響到企業(yè)稅收籌劃，為會(huì)計(jì)人員的相關(guān)工作帶來(lái)一定挑戰(zhàn)，對(duì)此企業(yè)應(yīng)深化會(huì)計(jì)人員對(duì)成本核算這一工作的了解，使得會(huì)計(jì)人員可以充分認(rèn)識(shí)到這一工作的重要性，并可以在今后的工作過(guò)程中關(guān)注企業(yè)所得稅、土地增值稅等方面的相關(guān)信息，充分掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，加強(qiáng)自身對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，與此同時(shí)，企業(yè)還可以為相關(guān)工作人員舉辦座談會(huì)，為會(huì)計(jì)人員創(chuàng)造良好的外界環(huán)境，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)工作人員的專業(yè)能力。第三，提高財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)。財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)不高是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中較常存在的問(wèn)題，因此企業(yè)在今后發(fā)展過(guò)程中應(yīng)注重結(jié)合當(dāng)前企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，以提高財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)，使得這些財(cái)務(wù)人員可以在充分掌握專業(yè)知識(shí)理論的同時(shí)，提高自身的實(shí)踐應(yīng)用能力，同時(shí)提高自身的相關(guān)預(yù)算、目標(biāo)成本編制、成本控制等方面能力，進(jìn)而在今后工作過(guò)程中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，有效提高工作效率及工作質(zhì)量，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的各項(xiàng)決策提供有力的參考依據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)生變化，這就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平有了更高的要求，而成本核算作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，將直接影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益以及今后發(fā)展?fàn)顩r。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在今后的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中應(yīng)結(jié)合當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)中的具體要求進(jìn)行操作，同時(shí)充分認(rèn)識(shí)到成本核算工作的重要性，在法律條例的引導(dǎo)下合理制定本企業(yè)的成本核算與管理制度，定期組織會(huì)計(jì)人員參與培訓(xùn)與考核，從而有效提高工作人員的工作質(zhì)量及工作效率，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)今后的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介：趙躍（1977.03- ），男，籍貫：石家莊，漢族，會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，本科，天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司，研究方向：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)等經(jīng)濟(jì)類