田家國 張婷婷

商品房預(yù)售制度自1994年在中國內(nèi)地實(shí)施以來，為中國房地產(chǎn)的興起作出不可或缺的貢獻(xiàn)。然而，由于相關(guān)法律及監(jiān)管制度的不健全以及司法實(shí)踐中不斷涌現(xiàn)出的新問題等，使得我國的商品房預(yù)售制度在實(shí)踐中暴露出許多矛盾與弊端，諸如開發(fā)商欺詐購房者牟取暴利、惡意哄抬房價(jià)、一房多賣，已經(jīng)嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。由此可見，取消商品房預(yù)售制度已經(jīng)刻不容緩。

商品房預(yù)售制度的由來及現(xiàn)狀

商品房預(yù)售制度指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為制度。商品房預(yù)售制度的“創(chuàng)始人”是香港的霍英東先生，1953年，霍英東分別創(chuàng)立立信置業(yè)有限公司和有榮有限公司，提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款，1956年，香港政府出臺了《預(yù)售樓花同意書》制度，內(nèi)地的商品預(yù)售制度是1983年由深圳開始，廣東省于1993年正式立法推出商品房預(yù)售制度。1994年7月5日通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，于2007年進(jìn)行了修改，其中規(guī)定了商品房預(yù)售制度。1994年11月15日建設(shè)部令頒布的《中華人民共和國城市商品房預(yù)售管理辦法》對商品房預(yù)售條件作出了明確規(guī)定，并于2001年和2004年進(jìn)行了兩次修訂。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至超過90%。當(dāng)時(shí)內(nèi)地引進(jìn)商品房預(yù)售制度就時(shí)機(jī)就不成熟，內(nèi)地和香港在社會制度、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、土地性質(zhì)、市場規(guī)律等方面都具有本質(zhì)性區(qū)別。

商品房預(yù)售制度的有關(guān)規(guī)定及影響

城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定商品房預(yù)售的條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預(yù)售制度設(shè)立的初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的周期，來緩解這個行業(yè)與生俱來的資金困局，從而促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。這些年的實(shí)踐證明，商品房預(yù)售制度確實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，早期為我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展和城市建設(shè)作出了一定貢獻(xiàn)。客觀地說這個制度對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、繁榮房地產(chǎn)市場曾經(jīng)起到過積極作用。但是，這一制度的缺陷與弊端也是十分明顯的，它帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價(jià)，有些矛盾和糾紛還發(fā)展成為群體性事件和社會不穩(wěn)定因素，讓政府部門疲于應(yīng)對甚至為開發(fā)商買單。

商品房預(yù)售制度的弊端

首先，商品房預(yù)售制度不適應(yīng)習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想，影響全體人民共同富裕實(shí)現(xiàn)。習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想強(qiáng)調(diào)新時(shí)代我國社會主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，必須堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，不斷促進(jìn)人民的全面發(fā)展、全體人民共同富裕。商品房預(yù)售制度與此思想相悖，形成馬太效應(yīng)、兩極分化，富的更富，窮的更窮。商品房預(yù)售制度規(guī)定，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的百分之二十五以上，取得相關(guān)許可證即可進(jìn)行商品房預(yù)售，這使得開發(fā)商能夠提前收回大部分乃至全部成本，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢進(jìn)行更多的房地產(chǎn)開發(fā)，從而建設(shè)更多的樓盤，開發(fā)商獲得暴利；另一方面，投入最低資金比例越低，會使大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個行業(yè)，進(jìn)一步加快了房源的大量出現(xiàn)。這使得有錢的人有更大的可能囤積更多的房源，低價(jià)購入高價(jià)拋出，推動房價(jià)上漲的同時(shí)，給真正想買房的人帶來了極大的經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致貧富差距越來越大，強(qiáng)的更強(qiáng)，弱的更弱。

其次，商品房預(yù)售制度與民法公平原則相沖突。我國民法通則第四條規(guī)定民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則，民法總則第六條規(guī)定民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它要求當(dāng)事人在民事活動中應(yīng)以社會正義、公平的觀念指導(dǎo)自己的行為、平衡各方的利益，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。商品房預(yù)售嚴(yán)重違反民法公平原則，雙方權(quán)利義務(wù)不對等，交易不公平，銷售在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證的期房的行為，對作為預(yù)售合同一方的承購人而言，在支付購房定金或房款時(shí)和之后很長一段時(shí)間內(nèi)是不能取得房屋所有權(quán)的，預(yù)售合同的標(biāo)的甚至不是現(xiàn)實(shí)存在的，承購人看建筑沙盤和圖紙買房，在簽約時(shí)無法對房屋的真實(shí)面積、戶型結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、周邊環(huán)境、施工進(jìn)度等作出準(zhǔn)確判斷。承購人處于弱勢地位，而且價(jià)格開發(fā)商說了算，預(yù)售合同的格式條款和補(bǔ)充協(xié)議都很難作出有利于承購人的約定，在遇到質(zhì)量問題、建筑設(shè)計(jì)變更等糾紛時(shí)，承購人不能對開發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)管與制約。實(shí)際上是開發(fā)商以期房銷售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了承購人、銀行、政府和社會，開發(fā)商自己獲得暴利，最后承購人、銀行、政府和社會為開發(fā)商買單，這與民法的公平原則相違背。

第三，商品房預(yù)售制度影響了社會穩(wěn)定。商品房預(yù)售制度使開發(fā)主體參差不齊，使得部分沒有資金實(shí)力的開發(fā)商依賴預(yù)售房屋解決資金不足問題，導(dǎo)致開發(fā)主體魚龍混雜，沉渣泛起，有些甚至毫無資質(zhì)。很多開發(fā)主體并無資金實(shí)力，完全依靠借貸和預(yù)售獲得開發(fā)資金，一房多賣、房屋重復(fù)抵押，滋生房地產(chǎn)行業(yè)違法行為。

商品房預(yù)售制度為開發(fā)商欺騙承購人提供了機(jī)會，開發(fā)商挖空心思、千方百計(jì)地進(jìn)行大肆炒作，策劃出賣點(diǎn)、亮點(diǎn)，炒作一些似是而非的概念，什么綠色、環(huán)保、生態(tài)、教育、頂級、純天然、海景、江景、絕版等概念舉不勝舉，幾乎每個樓盤都有虛假炒作；商品房預(yù)售制度給開發(fā)商偷工減料創(chuàng)造了條件，由于賣的是期房，開發(fā)商自己操作的余地和空間就會很大，美麗的圖紙、誘人的藍(lán)圖、虛假的廣告層出不窮，而實(shí)際情形卻是另一番景象。這在很大程度上，影響了社會穩(wěn)定。

取消商品房預(yù)售制度勢在必行

需要指出的是，商品房預(yù)售制度還存在對開發(fā)商違約處罰監(jiān)管不力的情形。城市房地產(chǎn)管理法對商品房預(yù)售的條件、監(jiān)管僅作出了原則性規(guī)定，但對侵權(quán)、違約行為未制定具體的條款，近年來各地商品房銷售先后出現(xiàn)了一系列法律問題和市場操作問題，各地的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)和條件各有不同，出現(xiàn)了開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，就以預(yù)定、預(yù)約等方式預(yù)售房屋的違法行為。因?yàn)轭A(yù)售房的銷售和交付之間存在一定的時(shí)間差，這給一些開發(fā)商虛假宣傳、延期交房、更改房屋面積等留下了空間，一旦發(fā)生類似問題，承購人很難依法維護(hù)自身權(quán)益，嚴(yán)重?fù)p害了承購人的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售制度使開發(fā)商將后期工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給承購人和銀行，易引發(fā)社會不穩(wěn)定及金融風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商通過預(yù)售行為，已經(jīng)完成資金的回籠，后期建設(shè)過程中，一旦出現(xiàn)開發(fā)商挪用資金、資金鏈斷裂以及可能出現(xiàn)的潛在市場風(fēng)險(xiǎn)，皆由承購人和貸款銀行承擔(dān)，房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加，房地產(chǎn)市場上的項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮，目前法院受理的破產(chǎn)清算案件有相當(dāng)一部分都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售制度引發(fā)大量訴訟和信訪案件，以北京市密云區(qū)為例，僅2017年上半年因開發(fā)商延遲交房和逾期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量激增，密云區(qū)人民法院受理該類案件617件，訴前化解1300余件，是上一年度年此類案件總數(shù)的10倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因商品房預(yù)售引起上訪案件占城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信訪案件三分之一以上，且上訪人數(shù)多、矛盾大、處理難度大。

因此，取消商品房預(yù)售制度勢在必行、刻不容緩、迫在眉睫，建議決策層組織修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)規(guī)章，明確規(guī)定必須現(xiàn)房銷售。取消商品房預(yù)售制度符合我國房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，有利于貫徹習(xí)近平在十九大報(bào)告中所強(qiáng)調(diào)的“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”指示精神，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，有利于社會公平競爭，有利于社會穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興。