王秀英

摘 要：目前，房屋買賣的不斷增多，與房屋有關(guān)的糾紛也不斷增加。隨著公證公信力及認(rèn)可度的加強(qiáng)，很多當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同時(shí)都希望辦理房屋買賣合同公證，來證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為或者文書的真實(shí)性和合法性。涉及房產(chǎn)的公證亦引起了很高的重視度和關(guān)注度，防止因房價(jià)變動(dòng)帶來的違約失信行為的發(fā)生。在辦理房屋買賣合同公證時(shí)，往往會(huì)涉及很多法律法規(guī)，以及一些政策因素、歷史變更等復(fù)雜問題，因此在辦理此類公證時(shí)要慎重對(duì)待，尤其是涉及回遷房、房改房、及小產(chǎn)權(quán)房等特殊情況。本人認(rèn)為辦理房屋買賣合同公證的好處及辦證時(shí)需要注意以下幾個(gè)問題。

關(guān)鍵詞：買賣合同；產(chǎn)權(quán)；房屋

一、辦理房屋買賣合同公證的好處

房產(chǎn)交易中購房人基于房產(chǎn)商不真實(shí)的宣傳而簽訂商品房預(yù)售合同和受讓人因?qū)Ψ课蓁Υ貌恢槎炗喎课蒉D(zhuǎn)讓合同的情況在目前房產(chǎn)交易中很多，只是由于大多當(dāng)事人對(duì)法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實(shí)了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。我國《民法通則》和《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的情況下簽訂的合同為非真實(shí)意思表示，屬可撤銷民事行為。隨著社會(huì)法律知識(shí)的進(jìn)一步普及和律師業(yè)務(wù)的進(jìn)一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。而房產(chǎn)交易如經(jīng)公證，通過公證機(jī)構(gòu)嚴(yán)格、詳細(xì)的詢問、告知、審查程序和證據(jù)提留措施，使交易人誠實(shí)、詳盡地交流相關(guān)情況，全面、具體地表達(dá)自己的意見，確保意思表示的真實(shí)性，能有效地避免此類糾紛的發(fā)生，有效保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益尤其是對(duì)法律知識(shí)不太了解一方的權(quán)益。

二、嚴(yán)格審查房屋產(chǎn)權(quán)的來源、性質(zhì)，正確確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬

房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同，買賣合同為雙務(wù)合同。買賣合同公證是指公證機(jī)構(gòu)依照法定程序?qū)Τ鲑u人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款而訂立的合同的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。明確房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是房屋買賣合同公證辦理的前提條件，若對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議或者歸屬不明確的房屋進(jìn)行了公證，可能會(huì)導(dǎo)致法律適用錯(cuò)誤，甚至侵犯合法產(chǎn)權(quán)人的利益，導(dǎo)致糾紛、是國家所有、集體所有還是個(gè)人所有，如果是個(gè)人所有則要審查產(chǎn)權(quán)是否個(gè)人單獨(dú)所有，有無共有情況存在，如夫妻共有，家庭共有以及朋友之間共有等情況，當(dāng)事人處分此房時(shí)有沒有經(jīng)共有權(quán)人的同意。所以在受理買賣合同公證時(shí)，在當(dāng)事人僅提供產(chǎn)權(quán)證的情況下，必要時(shí)公證人員還應(yīng)當(dāng)審查當(dāng)事人的房屋檔案登記情況、當(dāng)事人的婚姻狀況及購房時(shí)的婚姻狀況等，以便明晰產(chǎn)權(quán)歸屬。

三、在明確產(chǎn)權(quán)歸屬的情況后，要進(jìn)一步做好對(duì)合同主要條款的審查

房屋買賣合同公證屬于合同協(xié)議類的公證事項(xiàng)，在辦理上述公證時(shí)要嚴(yán)格審查合同項(xiàng)下的各項(xiàng)條款，確保合同的內(nèi)容真實(shí)、合法，尤其是對(duì)合同的主要條款要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，其事關(guān)合同的效力問題及合同的履行情況。一般房屋買賣合同的主要條款包括合同的主體、標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款、產(chǎn)權(quán)辦理的特別規(guī)定、履行期限、違約責(zé)任以及房屋權(quán)限有無受限等情況。

在房屋買賣合同中必須要明確主體，即通常所說的賣方和買方，在合同中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列明雙方的信息如姓名、證件號(hào)、地址等信息。同時(shí)對(duì)買賣雙方的行為能力及意思表示做相應(yīng)的審查，對(duì)于賣方應(yīng)當(dāng)還要審查產(chǎn)權(quán)是否個(gè)人單獨(dú)所有，若涉及共有權(quán)人，則共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)綀龊炞只蛘叱鼍邥娴耐鈺?，以防后期以未?jīng)其同意，主張合同無效損害買受人的利益。

四、還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步審查房屋有無其他受限情況及房屋是否存在優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)問題

房屋權(quán)限有無受限的審查。

辦理房屋買賣合同公證前應(yīng)當(dāng)審查房屋有無司法查封、扣押等權(quán)限受限情形，根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。不管上述規(guī)定是效力性強(qiáng)制規(guī)定還是管理性的強(qiáng)制規(guī)定，也不論最終是否必然會(huì)導(dǎo)致合同無效，但違反上述管理規(guī)定導(dǎo)致房產(chǎn)無法過戶，則即使合同有效，亦只能追究一方的違約責(zé)任，無法達(dá)到合同中變更登記的最終目的，遇到上述幾種情形，本人認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)受理房屋買賣合同公證。

五、總結(jié)

公證處應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與房屋拆遷部門、房屋登記管理部門做好溝通、聯(lián)系工作，加強(qiáng)彼此間的協(xié)作，建立失信登記系統(tǒng)，加重失信的成本，以督促當(dāng)事人遵守信用。同時(shí)公證處應(yīng)不斷提高自身的公信力，以實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同公證的認(rèn)可度，減少欺騙、違約等失信行為，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

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