秦洪

近期，地產(chǎn)股出現(xiàn)了較為抗跌的態(tài)勢(shì)。本周五，榮安地產(chǎn)在早盤更是一度沖擊漲停板，極大地刺激了市場(chǎng)參與者對(duì)地產(chǎn)股的認(rèn)同度，甚至連處于下跌通道的棲霞建設(shè)等個(gè)股也都出現(xiàn)了抗跌態(tài)勢(shì)?？磥?lái)，前期調(diào)整充分且產(chǎn)業(yè)預(yù)期有所改善的地產(chǎn)股漸漸有了短線反擊的能量。

行業(yè)巨變，危中有機(jī)

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前已出現(xiàn)清晰的巨大變革，這主要來(lái)源于“房住不炒”的政策導(dǎo)向，且在各區(qū)域得到了有效的落實(shí)。如此也驅(qū)動(dòng)了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯變化，一大批只租不售的土地項(xiàng)目的陸續(xù)推出，意味著房企的盈利模式開始由前期的賣房向租房、賣房并舉的業(yè)務(wù)模式改變。

與此同時(shí)，為了抑制商品房?jī)r(jià)格的上漲，限價(jià)、限購(gòu)、限售、搖號(hào)的銷售模式也迅速在各地推廣，如此也使得商品房銷售漸漸有了股市打新的模式，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)較大的考驗(yàn)。考驗(yàn)的不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商的智慧，且對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及地產(chǎn)上市公司的盈利模式也產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。因?yàn)榭貎r(jià)意味著終端售價(jià)難以有效波動(dòng)，而拿地成本卻在水漲船高，不同步的變化使得地產(chǎn)公司盈利空間趨窄，必然會(huì)使得地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的格局，一些沒(méi)有拿地資金優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)因此退出土地開放市場(chǎng)。

而且，經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，商品房開發(fā)的資金密集程度已達(dá)到了前所未有的地步。在10年前，幾個(gè)億、十個(gè)億算得上是大盤，可如今一個(gè)地塊項(xiàng)目，起拍價(jià)往往就能夠達(dá)到數(shù)十億、百億元的級(jí)別，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)巨大的洗牌過(guò)程，大量的中小型房企因資金壓力迫不得已轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)，或者干脆被迫退出市場(chǎng)，甚至有部分地產(chǎn)類上市公司也囿于資本因素或者管理層的經(jīng)營(yíng)思路變革，出現(xiàn)了土地儲(chǔ)備急劇減少的態(tài)勢(shì)。有分析人士指出，在未來(lái)兩三年后，部分中小型房地產(chǎn)商，包括A股的部分中小型房地產(chǎn)類上市公司很可能會(huì)陷入無(wú)房可售的程度。

一級(jí)市場(chǎng)上的巨大變化體現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)中，就是一部分實(shí)力偏弱的區(qū)域性房地產(chǎn)股的股價(jià)出現(xiàn)節(jié)節(jié)走低態(tài)勢(shì)，棲霞建設(shè)等個(gè)股就是典型的代表。而那些在近年來(lái)突飛猛進(jìn)的全國(guó)性地產(chǎn)類上市公司，憑借著良好的銀企關(guān)系，土地儲(chǔ)備迅速增多，成為近兩三年A股存量資金追捧的對(duì)象，包括萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)等A股上市公司，也包括融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大等港股。由此可見，地產(chǎn)行業(yè)的巨變反映在證券市場(chǎng)，就是危中有機(jī)。對(duì)于那些把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機(jī)的龍頭地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，股價(jià)會(huì)迎風(fēng)而漲，而對(duì)于那些在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中落伍的地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，則是股價(jià)節(jié)節(jié)走低。

龍頭股或成A股穩(wěn)定新基石

正因如此，業(yè)內(nèi)人士建議市場(chǎng)參與者對(duì)于地產(chǎn)股的操作策略就是一定要把握行業(yè)龍頭股。因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)的資本密集程度越來(lái)越高，只有行業(yè)龍頭股才可以籌集更多的資本，在行業(yè)巨變中迅速調(diào)整發(fā)展方向，成為行業(yè)發(fā)展潮流的沖浪者。

與此同時(shí)，還需要進(jìn)一步把握行業(yè)政策的微妙變化。由于目前全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了資本收縮的態(tài)勢(shì)，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息就是信號(hào)，所以，指望我國(guó)央行貨幣政策轉(zhuǎn)向是不現(xiàn)實(shí)的。但是，由于我國(guó)與美國(guó)經(jīng)濟(jì)有著不一樣的地方，尤其是在中美貿(mào)易摩擦升溫的大背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力有所顯現(xiàn)，所以，定向適量寬松的貨幣政策導(dǎo)向還是可期的，而這則有利于提振市場(chǎng)參與者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)、地產(chǎn)股的投資溢價(jià)預(yù)期。

更何況，從目前城市化進(jìn)程以及人口生育的情況來(lái)看，城市商品房的發(fā)展前景仍然是可期的，在城鎮(zhèn)化和“棚改”仍在持續(xù)下，大量年輕的農(nóng)村人口繼續(xù)涌向城市，且有定居的意愿。與此同時(shí)，隨著生育政策的變化和居民生活水平的提升，二孩乃至更多小孩家庭會(huì)迅速增多，這對(duì)于大戶型以及衛(wèi)星城、地鐵可達(dá)的城市邊緣地帶的大盤、大戶型的地產(chǎn)項(xiàng)目，將起到強(qiáng)大的支撐力度，這其實(shí)也是地產(chǎn)股在未來(lái)仍可期的市場(chǎng)需求因素的支撐力度。因此，地產(chǎn)股尤其是龍頭地產(chǎn)股的股價(jià)走勢(shì)仍是可期的，有望成為未來(lái)A股市場(chǎng)走勢(shì)新的穩(wěn)定基石。

循此思路，建議市場(chǎng)參與者在進(jìn)行地產(chǎn)股投資時(shí)一定要把握龍頭，A股的保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A，港股的融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、中國(guó)恒大等等。當(dāng)然，對(duì)于一些區(qū)域城市的地產(chǎn)類個(gè)股，也有著一定的機(jī)遇，原因是他們政企關(guān)系相對(duì)融洽，在城中村等諸多地方基建項(xiàng)目中有望獲得較為有利的競(jìng)爭(zhēng)地位，相關(guān)公司如福星股份、金科股份等品種。