王婧 王旭程

[摘 要]隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。房?jī)r(jià)的上漲速度讓不少購(gòu)房者為之擔(dān)憂，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也不得不受到商業(yè)銀行的重視。本文給出了個(gè)人住房貸款的定義、特征、現(xiàn)狀，剖析了商業(yè)銀行面對(duì)的個(gè)人住房貸款非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并給予了相對(duì)應(yīng)的防范措施。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

[中圖分類號(hào)]F832.479 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

黨的十八大報(bào)告指出推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，在這一經(jīng)濟(jì)大背景下房地產(chǎn)價(jià)格卻只增不減，給商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)帶來了前所未有的風(fēng)險(xiǎn)。房屋居住與每個(gè)人的生活都息息相關(guān)，因而每個(gè)人都有必要弄清楚何為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，它有哪些特征，以及如何冷靜應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，盡可能地降低商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，排除干擾我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)展的不穩(wěn)定因素，是目前商業(yè)銀行貸款管理面臨的巨大挑戰(zhàn)。

1 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的定義和特征

1.1 定義

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一。它是指商業(yè)銀行向借款人開放的，用于借款人購(gòu)買首次交易的住房貸款。它分為三類，分別是個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營(yíng)貸款、個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房委托貸款是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款，它是政策性的個(gè)人住房貸款，一方面是它的低利率，另一方面是為中低收入的公積金繳存職工提供。個(gè)人住房自營(yíng)貸款是指以銀行信貸資金為來源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款，也被稱為商業(yè)性個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房擔(dān)保貸款。個(gè)人住房組合貸款則是以上兩者的組合，以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。

1.2 特征

第一，貸款的額度高。隨著房?jī)r(jià)的上漲，個(gè)人住房貸款的額度也隨之增加，大約在幾十萬至幾百萬不等。這相對(duì)于其他個(gè)人貸款來說屬于較高額度的貸款。第二，貸款的期限較長(zhǎng)。個(gè)人住房貸款的期限可以根據(jù)借款人的年齡和意愿進(jìn)行調(diào)整，一般情況下為五至二十年，最長(zhǎng)可達(dá)三十年。第三，貸款的還款期限非常短。個(gè)人住房貸款的還款期限一般為一個(gè)月。每月還款的要求則需要借款人在今后的幾年甚至幾十年中每個(gè)月都有穩(wěn)定的收入來源。第四，貸款對(duì)象、用途、抵押物單一。個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象必須是自然人，貸款只允許用于購(gòu)買自己使用的住宅，而抵押物則是所購(gòu)買的住房本身。第五，貸款信息量大。個(gè)人住房貸款屬于消費(fèi)貸款范疇，申請(qǐng)的人數(shù)群體非常龐大，涉及申請(qǐng)人的基本信息、信用等級(jí)、貸款額度、貸款年限、還款能力等等，這對(duì)于商業(yè)銀行工作人員的甄別信息能力和信息處理能力都有非常大的考驗(yàn)。

2 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀

通過以上對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的介紹，可以明顯看出，個(gè)人住房貸款是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的，個(gè)人住房貸款也是各大商業(yè)銀行近年來在傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上可開發(fā)的新業(yè)務(wù)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，商業(yè)銀行給出了最大的優(yōu)惠福利政策來爭(zhēng)取最大的市場(chǎng)份額，這使得個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)雖然在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，卻擁有一個(gè)較為廣闊的發(fā)展空間。

個(gè)人住房貸款相比公司貸款也具有一定的優(yōu)勢(shì)。公司貸款的手續(xù)過程多且復(fù)雜，貸款期限也較短，只有五年或不到五年。而且公司貸款常常有轉(zhuǎn)貸辦理的情況，每一次的轉(zhuǎn)貸都要求支付抵押登記、評(píng)估、保險(xiǎn)等一系列費(fèi)用。而商業(yè)銀行在辦理這些業(yè)務(wù)時(shí)都需要?dú)v經(jīng)繁雜的過程，投入大量的人力和物力資源，這大大增加了商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)成本。而個(gè)人住房貸款則不需要這樣繁雜的手續(xù)，而且貸款期限也較長(zhǎng)，有五到三十年不等。同時(shí)個(gè)人住房貸款也沒有轉(zhuǎn)貸的情況，不會(huì)有貸新還舊的問題出現(xiàn)。再者，個(gè)人住房貸款的利率較低，貸款人承擔(dān)的費(fèi)用也比較少，商業(yè)銀行的成本不會(huì)太高。個(gè)人住房貸款還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)則體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)比較分散，由于借款人都是個(gè)體，它不像公司貸款那樣風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中，所以銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對(duì)較小。而且個(gè)人住房貸款的存在也有利于銀行業(yè)務(wù)的擴(kuò)大發(fā)展，可以幫助商業(yè)銀行更好地吸納資金，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。

目前中國(guó)實(shí)行的是個(gè)人住房分配政策，停止了之前福利式的分房方式，實(shí)施了貨幣化的分配機(jī)制。這項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的發(fā)展都有著重要的積極作用，它不僅刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)情況，同時(shí)也對(duì)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)起到了促進(jìn)作用。未繳存公積金的職工人員買房需要通過個(gè)人住房貸款來實(shí)現(xiàn)居住的必需要求，一箭雙雕的住房政策讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅速成為年輕一代的熱門話題。

除了個(gè)人住房貸款以外，個(gè)人貸款的分支也不少，比如：信用卡消費(fèi)貸款、助學(xué)貸款、汽車消費(fèi)貸款、耐用品貸款、旅游貸款、奢侈品貸款等等。但是這些分支的業(yè)務(wù)量都不能和個(gè)人住房貸款相提并論，它們的個(gè)人群體數(shù)量也無法接近個(gè)人住房貸款。而公司貸款也因?yàn)槟壳爸袊?guó)金融體系的逐步完善，可以通過購(gòu)買債券或者是發(fā)行股票的方式取而代之。換句話說，現(xiàn)在個(gè)人住房貸款已經(jīng)成為了我國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的中流砥柱，各大商業(yè)銀行中，哪個(gè)銀行能夠占有的個(gè)人住房貸款群體多，這個(gè)銀行就獲得了個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的最大主動(dòng)權(quán)。

3 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段下，中國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款主要面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)兩類。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等無法通過分散投資來達(dá)到消除目的的風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)則是個(gè)體或中小企業(yè)自身的問題給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)隱患。由于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)難以通過分散來解決問題，因而這里主要討論商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，即可以通過分散投資來降低風(fēng)險(xiǎn)的部分以及它的風(fēng)險(xiǎn)策略。

3.1 來自借款人的風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)大于個(gè)人所得增長(zhǎng)的速度，購(gòu)房者在無力全額購(gòu)買商品房的情況下才被迫選擇貸款買房。商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款又具有一定的特殊性，主要針對(duì)的是未繳存住房公積金的人員，這就意味著個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他貸款的風(fēng)險(xiǎn)來說較高。同時(shí)，個(gè)人住房貸款的利率也比住房公積金貸款要高，借款人中存在很多承擔(dān)不起高利率的問題。除了還款能力不足外，還存在一小部分惡性違約的借款人。他們通過鉆合約的漏洞故意違約不還貸款，給商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。