董燕青

[摘 要]“十三五”規(guī)劃期間是一帶一路的重要階段，這是中國企業(yè)轉(zhuǎn)型實現(xiàn)國際化發(fā)展的重要契機，房地產(chǎn)業(yè)處于變化與分化的交叉點，它是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。所以，在我國“一帶一路”的引導下，國內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)投資企業(yè)選擇相應國家政策，實施“走出去”戰(zhàn)略，創(chuàng)造出新的產(chǎn)業(yè)模式。走出去并非終點，如何充分利用“一帶一路”戰(zhàn)略的機遇，有效降低管控投資風險，促進國際產(chǎn)能合作，實現(xiàn)海外投資精明增長才是中國的房企“走出去”的要義。房地產(chǎn)行業(yè)在習近平主席提出的“一帶一路”的戰(zhàn)略構(gòu)想下有著很好的發(fā)展前景。

[關(guān)鍵詞]一帶一路；中國房地產(chǎn)

[中圖分類號]F299.2 [文獻標識碼]A

1 “一帶一路”給海外房地產(chǎn)市場帶來商機

簡而言之，一帶一路是“絲綢之路經(jīng)濟帶”和“21世紀海上絲綢之路”的簡稱。它沿襲了古代的絲綢之路，開拓了一條更適于當下發(fā)展的新的道路。傳承歐亞大陸的文明，行之有效地結(jié)合了當代的經(jīng)濟發(fā)展，與社會主義現(xiàn)代化建設(shè)相結(jié)合的契機。利用現(xiàn)有的有效合作基礎(chǔ)，推動“一帶一路”的和平與共同發(fā)展，協(xié)調(diào)毗鄰中國邊境的鄰國的經(jīng)濟利益，創(chuàng)造政治經(jīng)濟環(huán)境， 充分利用現(xiàn)有的雙邊和多邊機制。目前，對中國經(jīng)濟和社會產(chǎn)生重要影響的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了歷史性變化和重大轉(zhuǎn)折，中國房地產(chǎn)公司正在逐步走向國外市場。

如今，海外房地產(chǎn)業(yè)的形勢非常嚴峻。菲律賓房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，在過去的1年中保持持續(xù)增長的態(tài)勢。隨著促進菲律賓經(jīng)濟增長的跨國公司的業(yè)務(wù)流程外包業(yè)的發(fā)展，全國住宅房地產(chǎn)價格預計將在今年余下時間繼續(xù)保持穩(wěn)定。另一方面，由于馬尼拉中央商務(wù)區(qū)的供求矛盾，區(qū)域的增長速度可能會放緩。

截至2017年第一季度，菲律賓統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度該國經(jīng)濟增長6.7%，2016年第三季度增長6.4%，第二季度增加5.8%，2016年第一季度為5%。據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計顯示，2017年均增長6.2%。在去年六月發(fā)布的統(tǒng)計中顯示，房地產(chǎn)價格在第一季度年均增長了9.5%。國家首都馬尼拉地區(qū)的價格更是上漲了9.7%，其他地區(qū)上漲9.4%。其中，公寓價格上漲最多，2016年第一季度同比2015年上漲12.9%.其租賃市場的龐大，讓投資者看到了其中的潛力，推動了菲律賓房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

柬埔寨缺乏越南和印度尼西亞的規(guī)模和行業(yè)能力，但近年來這是一個前沿市場。雖然外國人的參與率不斷增加， 外國人卻不能在柬埔寨擁有土地。2010年的“外商投資房地產(chǎn)法”開放了對外國公寓和分層房地產(chǎn)的投資，這項法條無疑為柬埔寨的房地產(chǎn)業(yè)打了一劑營養(yǎng)針。但是，柬埔寨的房地產(chǎn)外資引入仍然受到限制。例如，外國投資者只能購買特定地點或特定樓層，外資不得超過房地產(chǎn)持有率的70%。

根據(jù)世邦魏理仕咨詢公司的數(shù)據(jù)顯示，金邊的公寓數(shù)量從2010年的180個增加到2015年的2098個，2016年至2018年期間將增加9000個。這些數(shù)據(jù)表明，金邊的租金回報率為5%至7%，房價增長率為5%至5.5%。值得擔心的是，柬埔寨的房地產(chǎn)供應可能超過當?shù)匦枨?。但總體而言，隨著東南亞地區(qū)一體化和柬埔寨GDP的持續(xù)增長，這個市場對投資者仍然很具吸引力。

2 “一帶一路”合作重點

“一帶一路”有兩個合作重點：設(shè)施的連通性和貿(mào)易流程的便利化問題。交通運輸基礎(chǔ)設(shè)施的所謂聯(lián)通的具體表現(xiàn)，抓住重大項目和關(guān)鍵節(jié)點的主要通道，優(yōu)先考慮以打開缺少的部分，以消除瓶頸，提高道路通行水平令。推動建立統(tǒng)一的全程運輸協(xié)調(diào)機制，保證國際運輸暢通。促進港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展，完善水路運輸?shù)臋C制。推進加快港口建設(shè)合作，增加海上航班數(shù)量，加強海洋物流信息合作。加快民航全面合作平臺和機制的建立，完善航空基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，海洋，陸地和天空的運輸是開放的，并提供了人口遷移的可能性。房地產(chǎn)城市發(fā)展最重要因素是人口，只要人口基數(shù)足夠，再加上人口的不斷流入，房地產(chǎn)行業(yè)就有持續(xù)的發(fā)展的機會。

研究解決投資貿(mào)易便利化問題，關(guān)鍵在于如何恰到好處地消除貿(mào)易壁壘，在建設(shè)地區(qū)與國家之間建立良好的商業(yè)環(huán)境，積極與其他國家建立自由貿(mào)易區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。繁榮的經(jīng)濟貿(mào)易交易也將推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)是推動“一帶一路倡議”的重要組成部分，中國將利用自身的資金、技術(shù)和經(jīng)驗來與共同推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的國家進行有效的合作。“工業(yè)主導能源，有色金屬，交通運輸，房地產(chǎn)和科技”，中國的房地產(chǎn)投資是許多中國房屋公司關(guān)心的問題。

3 “走出去”戰(zhàn)略

眾所周知，中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟交流過程中發(fā)揮著重要作用，因為中國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中國家的發(fā)展相當不錯。過去兩年中國的一些房屋公司即將出門，但在考慮這些房屋公司出門的同時，他們基本上是外國移民，如美國、澳大利亞、英國和馬來西亞。他們集中的地區(qū)大部分在中國香港、中國和內(nèi)地，盡管看上去開發(fā)的項目都銷往中國，實際上該項目的大部分銷售在日本完成。表面上的“走出去”實際上是一個“市場外的項目”，歸根結(jié)底，它仍然是“自產(chǎn)自銷”。

“一帶一路”沿線的國家和地區(qū)大部分是發(fā)展中國家，如上文提到的菲律賓、柬埔寨、越南等地區(qū)。雖然這些國家的人均收入普遍較低，但房地產(chǎn)市場仍在慢慢發(fā)展，也為國家的GDP作出了不可埋沒的貢獻。目前，“一帶一路”戰(zhàn)略得到廣泛部署，發(fā)展中國家積極應對，預計中國與該部分地區(qū)的經(jīng)濟交流將逐步呈幾何級數(shù)增長，這對大部分發(fā)展中國家與地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)來說也是一個絕佳的機會。另外還有硬件的出口，如充分發(fā)展的土地開發(fā)、住宅商業(yè)設(shè)施、封閉社區(qū)、專業(yè)房地產(chǎn)管理等，其技術(shù)和管理的優(yōu)勢也是我們無法想象的，從中開闊廣泛市場的可能性極大。

從政策層面上看，國家是為適應市場規(guī)則，加快建立符合基礎(chǔ)研究的政策，包括條件、定位、金融工具、土地、稅收、投資，法律等。我們建議遵守系統(tǒng)和長效機制，房地產(chǎn)調(diào)控將在一定時間內(nèi)進一步加深。從市場的水平來看，城市化和中國的增長速度在近幾年有所減緩，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到住房的供應和需求平衡的嚴重不足。從企業(yè)層面看，優(yōu)化資產(chǎn)布局，加快國際化步伐，全球資源整合是中國大中型住房價格的戰(zhàn)略要求。仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示，根據(jù)2016年第三季度，中國的房地產(chǎn)投資是世界上最大規(guī)模的跨國投資業(yè)，斷開美國截至第三季度，中國商業(yè)地產(chǎn)市場的全球總投資接近18億美元。其中有很多房地產(chǎn)公司是海外房地產(chǎn)海外項目，自2012年起，即建立了投資計劃，碧桂園、萬科、綠城、萬達，包括首開，和幾十個其他的公司，上述所有房地產(chǎn)公司投資已經(jīng)達到了上百億美元。

中國房地產(chǎn)公司在正式實施“帶路和道路倡議”后，尋求中國在中國路線上的新投資機會。符合“一帶一路”的國家和地區(qū)主要是發(fā)展中國家，其中許多發(fā)展和城市化水平低于中國，房地產(chǎn)市場也是其主要產(chǎn)業(yè)，但仍有很大提升空間。在這個過程中，房地產(chǎn)要靠“一帶一路”基礎(chǔ)設(shè)施、貿(mào)易港口、城市綜合體，推動一些大項目的建設(shè)。另外，與當?shù)亻_發(fā)商相比，中國住房公司在土地開發(fā)，綜合配套，大型居住區(qū)建設(shè)，房地產(chǎn)管理，成本管理，發(fā)展速度等方面具有很大優(yōu)勢和成熟經(jīng)驗。

4 結(jié)語

在“一帶一路”戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)投資是參與國家建設(shè)，分享快速發(fā)展的機會。無論是高速鐵路還是飛機，都是縮小城市間距離的主要工具，是房地產(chǎn)業(yè)上下游的連接紐帶。未來中國將出口房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)施，中國房地產(chǎn)開發(fā)步伐將趕上長期發(fā)展的節(jié)奏，打開一片廣闊的市場，為我國的經(jīng)濟建設(shè)帶來意想不到的驚喜。

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