郭翔宇

提起著名旅游城市廈門(mén)，多數(shù)人都會(huì)想到碧海藍(lán)天，椰寨海風(fēng)，鼓浪聽(tīng)濤，琴島雅韻。然而就是這樣一座慢節(jié)奏的小資城市，在2016年成為“樓市四小龍”，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超廣州、杭州等城市，正成為直追北京、上海、深圳三大一線城市的高價(jià)市場(chǎng)。本文將根據(jù)國(guó)家去庫(kù)存的宏觀政策以及廈門(mén)自身具體的城市情況，對(duì)“鷺島”的樓市送行詳細(xì)分析。

樓市高燒

財(cái)富吸虹 土地資源稀缺

購(gòu)買(mǎi)需求 島內(nèi)外一體化

廈門(mén)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、對(duì)外開(kāi)放的海灣城市，地處福建省東南部，氣候宜人，風(fēng)景秀麗，2011年以?xún)?yōu)越的生態(tài)環(huán)境和城市建設(shè)品質(zhì)獲評(píng)中國(guó)第一宜居城市。2010年，經(jīng)中央批準(zhǔn)，將廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)由廈門(mén)島內(nèi)擴(kuò)大到全市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展出現(xiàn)了新局面。2015年，閩八條的限購(gòu)已全面放開(kāi)，廈門(mén)島內(nèi)外房子隨便買(mǎi)，從中央到福建到廈門(mén)，一系列的利好政策讓人目不暇接，從公積金存款利率上調(diào)，到調(diào)減房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅，到福建省去庫(kù)存八項(xiàng)規(guī)定，廈門(mén)首套首付最低25%落地執(zhí)行等，無(wú)一不指向“去庫(kù)存”。

縱觀2016年的廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)了年初冷淡、年中火熱，年末降溫的發(fā)展態(tài)勢(shì)。年初的那兩個(gè)月，廈門(mén)樓市一度十分寒冷，以至于被媒體用“冰點(diǎn)”來(lái)形容。然而回暖的號(hào)角隨后吹響后，廈門(mén)房?jī)r(jià)便表現(xiàn)出快速升溫的趨勢(shì)，并不斷誕生新的記錄。其中，1-10月廈門(mén)房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲。胡潤(rùn)研究院數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)在2016年獲得全球第二高的暴漲幅度，從趨勢(shì)來(lái)看廈門(mén)房?jī)r(jià)從2015年3月漲幅擴(kuò)大，截止至2017年第一季度均價(jià)已達(dá)4萬(wàn)以上，島內(nèi)均價(jià)堪比深圳。在3月份甚至出現(xiàn)了“月人百萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人”，樓市高燒現(xiàn)象只升不降，并且受一線城市熱傳導(dǎo)效應(yīng)影響，二線城市廈門(mén)的房?jī)r(jià)猶如脫韁野馬，一路猛漲，房?jī)r(jià)上漲速度更是逐漸超過(guò)一線城市?？缛讼掳肽旰螅瑯鞘姓唛_(kāi)始收緊，限貸，限購(gòu)，限貸限購(gòu)升級(jí)版，以及土拍抑制地價(jià)終極版接連出爐，一盆盆“冷水”，輪番給廈門(mén)樓市降溫。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情形分析

2015年上半年，受政策調(diào)控的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量出現(xiàn)明顯下滑。當(dāng)年下半年，為化解房地產(chǎn)庫(kù)存，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家相繼出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。從長(zhǎng)期看，人口總量、增速、結(jié)構(gòu)及人口遷移等因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)都產(chǎn)生了重要影響；新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)聯(lián)緊密，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)、總體空間布局與供需平衡，房地產(chǎn)價(jià)格將長(zhǎng)期處于上升區(qū)間；不動(dòng)產(chǎn)登記制度與戶(hù)籍制度改革是加快推進(jìn)政府房地產(chǎn)調(diào)控工作長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重點(diǎn)，“一帶一路”戰(zhàn)略與京津冀一體化將持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展。從短期看，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，這保證了房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)；寬松的貨幣政策使房地產(chǎn)貸款成本降至歷史新低，刺激住房消費(fèi)；土地供給政策是有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工具；之前的房地產(chǎn)庫(kù)存化水平過(guò)高，因此政府更加注重房地產(chǎn)在保投資方面的重要作用。高層刺激住房需求、緩解房地產(chǎn)高庫(kù)存壓力的意愿，寬松的政策成為了地產(chǎn)業(yè)的催化劑。

廈門(mén)獨(dú)有的城市特點(diǎn)

作為福建省內(nèi)唯一名氣比省會(huì)福州還要大的花同城市，廈門(mén)一直是幸福指數(shù)極高的城市，它與東南亞有天然的親緣關(guān)系。不同于閩北的山鄉(xiāng)文化，廈門(mén)是一直開(kāi)放的海洋文化，深厚歷史底蘊(yùn)的鼓浪嶼、廈門(mén)馬拉松、參觀歐陸建筑群、美麗的廈門(mén)大學(xué)吸引著一批批游客。可以想象廈門(mén)因此成了美好旖旎的代表，面對(duì)福建省內(nèi)其它城市居高臨下的自豪感，是省內(nèi)大多數(shù)人神往的圣地。其中泉州、漳州、龍巖、莆田等周邊縣市就是購(gòu)房主力，這些縣市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，善于經(jīng)商，擁有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，這也讓廈門(mén)有了強(qiáng)大的財(cái)富吸虹能力。島外要按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平的原則，加快新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，沿海灣組團(tuán)式推進(jìn)火車(chē)新站、杏林灣、環(huán)東海域、翔安南部、海滄等新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，形成一流的島外新城區(qū)，承接島內(nèi)城市功能的分流和人口分流，形成島內(nèi)外一體化、島外各組團(tuán)各具特色又相互協(xié)調(diào)的城市新格局。

廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

廈門(mén)地理位置獨(dú)特，多次被評(píng)為宜居城市。經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)和發(fā)展，廈門(mén)市已發(fā)展成為一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的現(xiàn)代化國(guó)際性港口風(fēng)景城市，能在廈門(mén)擁有一套房子似乎是福建人工作事業(yè)成功的象征。近年來(lái)，隨著國(guó)家海西戰(zhàn)略的進(jìn)一步深化、自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)政策落地及全面啟動(dòng)實(shí)施《廈門(mén)市深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》，廈門(mén)與周邊及臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)貿(mào)往來(lái)日益擴(kuò)大，地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶動(dòng)了置業(yè)需求。廈門(mén)市積極承接臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)工業(yè)廠房、物流同區(qū)及辦公物業(yè)的需求，從而帶動(dòng)住房的建設(shè)。

（2）島內(nèi)外進(jìn)一步的融合提高了購(gòu)房需求

在早年由于廈門(mén)特殊的島嶼地形，整個(gè)城市并不能全面攤開(kāi)，很容易造成土地稀缺的感覺(jué)，再加上進(jìn)出島內(nèi)外的交通并不是十分便捷，進(jìn)而產(chǎn)生“寧要島內(nèi)一張床，不要島外一幢房”的島內(nèi)情結(jié)，這讓人不禁想起當(dāng)年上海浦東的發(fā)展初期?！疤鰪B門(mén)島，建設(shè)大廈門(mén)”，這句話已經(jīng)提了許多年，是幾代廈門(mén)人的夢(mèng)想。目前廈門(mén)正在如火如荼地進(jìn)行著島內(nèi)外一體化建設(shè)，正是對(duì)這一夢(mèng)想的實(shí)踐。

近些年，島外按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平的原則，加快了新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，在沿海灣組團(tuán)式地推進(jìn)了火車(chē)新站、杏林灣、環(huán)東海域、翔安南部、海滄等新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，形成了一流的島外新城區(qū)，承接島內(nèi)城市功能的分流和人口分流，形成了島內(nèi)外一體化、島外各組團(tuán)各具特色又相互協(xié)調(diào)的城市新格局。這主要包括三方面：一是島內(nèi)忙提升，即優(yōu)化島內(nèi)各功能，如舊城區(qū)改造、大型商務(wù)區(qū)建設(shè)、城市主干道的景觀整治和綠化美化等；二是島外建新城，即經(jīng)過(guò)島外新城的建設(shè)，將由不足100平方公里的廈門(mén)城區(qū)，拓展為330平方公里的新城區(qū)；由一個(gè)海島型城市，跨越出來(lái)形成一個(gè)海灣型城市；三是提高軟實(shí)力，即通過(guò)制定一些諸如城市發(fā)展定位規(guī)劃、戶(hù)籍制度等方面的政策措施，加快了島內(nèi)外一體化進(jìn)程。島內(nèi)外一體化的“大廈門(mén)”已具規(guī)模，大幅度地拉動(dòng)了廈門(mén)的購(gòu)房消費(fèi)需求，特別是《廈門(mén)市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2011-2020）年》獲得了國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)后，隨著軌道交通的建設(shè)及“章、廈、泉”同城化的到來(lái)，購(gòu)房者有了更大的選擇空間，昔日不被看好的島外樓盤(pán)反而成為最大熱點(diǎn)，為廈門(mén)房地產(chǎn)的發(fā)展擴(kuò)展了廣闊的空間。

（3）土地資源稀缺，成本增加等因素推動(dòng)了房?jī)r(jià)

從近年廈門(mén)市房地產(chǎn)住宅土地的供應(yīng)情況看，除2010年外，基本都處于供給緊張的局面，住宅土地出讓市場(chǎng)出現(xiàn)“一地難求”的狀況。廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年廈門(mén)市出讓經(jīng)營(yíng)性用地47宗，成交41宗，土地面積184.6萬(wàn)平方米，出讓總金額為300.6億元。與2014年相比，廈門(mén)市經(jīng)營(yíng)性用地出讓面積增長(zhǎng)75%，出讓金額比2014年增長(zhǎng)73.9%。相比之下，商住用地占比仍然不多。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年廈門(mén)市出讓商住用地11幅，面積176萬(wàn)平方米，出讓總金額277億元，占當(dāng)年住宅成交面積的49.86%。2016年廈門(mén)共成交16幅商住用地，土地面積80.7萬(wàn)m2，占全年經(jīng)營(yíng)性用地出讓總額的60%，總建筑面積165.5萬(wàn)㎡。商住用地成交樓面均價(jià)28769元/㎡，環(huán)比上漲達(dá)179%。地價(jià)向來(lái)是業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者預(yù)判樓市走向和房?jī)r(jià)變化的重要標(biāo)準(zhǔn)，而2016年的廈門(mén)土地市場(chǎng)更是獲得了超高的關(guān)注度，手中“余糧不足”的開(kāi)發(fā)商們集體搶地，直接推漲了地價(jià)，各區(qū)域樓面地價(jià)全線破3萬(wàn)/㎡，“逢拍必破”已成市場(chǎng)共識(shí)。在2016年上半年，國(guó)內(nèi)政策寬松趨穩(wěn)，量?jī)r(jià)高位推動(dòng)下，品牌房企對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)投資態(tài)度積極，造成地價(jià)短期急劇攀升。受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，商住用地成交樓面均價(jià)28769元/㎡，同比上漲179%，平均溢價(jià)率93.8%，土地市場(chǎng)的熱度可見(jiàn)一斑。同年8月26日進(jìn)行的土地拍賣(mài)會(huì)上，融僑集團(tuán)更以3.83萬(wàn)/㎡的超高價(jià)競(jìng)得翔安地塊，創(chuàng)下廈門(mén)樓面單價(jià)新紀(jì)錄。2016年12月，廈門(mén)連續(xù)舉行兩場(chǎng)土拍出讓7幅商住地，頂著“限地價(jià)、競(jìng)配建”的巨大壓力，開(kāi)發(fā)商依舊迎難而上，地價(jià)依舊堅(jiān)挺。

總之，土地的稀缺與廈門(mén)市場(chǎng)供求矛盾共同導(dǎo)致了“面粉”的價(jià)格飛漲，甚至貴過(guò)“面包”，隨著廈門(mén)島內(nèi)外優(yōu)質(zhì)地塊的日益減少，搶地大戰(zhàn)輪番爆發(fā)，為在廈門(mén)立足，外來(lái)大鱷不惜一切代價(jià)拿地，在雄厚財(cái)力支撐下，推高了土地競(jìng)拍價(jià)格，導(dǎo)致土地成本不斷提高，直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。

（4）投資和投機(jī)造成的房?jī)r(jià)上升

近年來(lái)，廈門(mén)市房地產(chǎn)業(yè)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響相對(duì)較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好。2009～2014年廈門(mén)房地產(chǎn)投資持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，5年來(lái)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重都在30%以上，年均增速較快。在2015年6月股災(zāi)發(fā)生以后，股票市場(chǎng)的不景氣讓賺錢(qián)效應(yīng)大大減弱。通貨膨脹的出現(xiàn)、金融市場(chǎng)上投資渠道又有限，再加上中國(guó)人固有的土地情節(jié)，促使大量資金流人房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者都希望通過(guò)投資房地產(chǎn)分得資本市場(chǎng)的一杯羹。人民幣升值的預(yù)期，也使海外的投機(jī)資本大量涌人。在廈門(mén)版“國(guó)八條”出臺(tái)之前的兩年，廈門(mén)房地產(chǎn)交易中外地人購(gòu)房比重超過(guò)50%，投資投機(jī)性購(gòu)房約占25%。資本的逐利性決定了廈門(mén)的房?jī)r(jià)在一定程度上是被投機(jī)資本炒高的。

（5）當(dāng)?shù)卣畬?shí)施的土地財(cái)政在一定程度上刺激了廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)

隨著廈漳泉一體化建設(shè)、廈門(mén)城市軌道交通網(wǎng)建設(shè)，廈門(mén)市憑借獨(dú)特宜居城市地位越來(lái)越吸引周邊地區(qū)、全國(guó)各地及海外投資者的關(guān)注和青睞，周邊地區(qū)及外地購(gòu)房需求也將有所擴(kuò)大，廈門(mén)市城市投資環(huán)境位居全國(guó)前列，城市吸引力將延展至全國(guó)。同時(shí)受惠于自貿(mào)區(qū)政策及兩岸關(guān)系改善對(duì)整個(gè)海西經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的促進(jìn)，廈門(mén)的城市知名度大大提升。作為全國(guó)著名旅游城市，房地產(chǎn)業(yè)是廈門(mén)的支柱產(chǎn)業(yè)。高地價(jià)推升了高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)帶來(lái)更多的房地產(chǎn)稅費(fèi)，地方財(cái)政增收在很大程度上要依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)仄渌鞣N相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這在全國(guó)各地都已經(jīng)成為了“常識(shí)”。

（6）購(gòu)買(mǎi)需求增加

供給和需求的變化是影響價(jià)格和成交量的根本原因。隨著廈門(mén)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快，居民生活水平進(jìn)一步提高，改善型住房需求也增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，越來(lái)越多環(huán)境優(yōu)美、高端精致的樓盤(pán)紛紛亮相，剛性消費(fèi)需求有所釋放。廈門(mén)市人口增速較快，島內(nèi)人口密度大，分流壓力大。在2012年9月份，國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)《廈門(mén)市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2011年一2020年）。規(guī)劃要求，廈門(mén)交通以城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃為依據(jù)，綜合考慮交通需求、經(jīng)濟(jì)承受能力和建設(shè)強(qiáng)度，初步形成軌道交通網(wǎng)絡(luò)的主骨架，提升本島公共交通能力，強(qiáng)化本島與島外聯(lián)系。地鐵的開(kāi)通對(duì)島外房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為顯著，其增加了剛需一族上下班進(jìn)出島內(nèi)外的便捷性，交通因素促使島外住宅價(jià)格顯著增值，住宅位置離地鐵站越近，房?jī)r(jià)漲幅就越大。而廈門(mén)市原本庫(kù)存壓力并不大，供應(yīng)量也不大，需求相比較為旺盛，房?jī)r(jià)大漲也在情理之中。

對(duì)廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議

針對(duì)廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，為了日后房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，提出如下建議：

（1）從根本上調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)

廈門(mén)市可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地非常有限，應(yīng)優(yōu)先保證社會(huì)保障房開(kāi)發(fā)的需要，在掛牌出讓商品房開(kāi)發(fā)用地時(shí)，要與承擔(dān)社會(huì)保障建設(shè)任務(wù)掛鉤，與商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中普通住房所占比例掛鉤；嚴(yán)厲打擊土地炒作行為，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不依合同約定開(kāi)竣工、捂盤(pán)惜售、捆綁銷(xiāo)售、變相加價(jià)等違法違規(guī)行為；合理安排社會(huì)保障房的戶(hù)型結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步加快其建設(shè)和投放進(jìn)度，既可在短期內(nèi)增加供應(yīng)量，又能緩解市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)上的矛盾，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡；盡可能地提高人住率，從而提升整個(gè)區(qū)域的環(huán)境和人文氛圍。

（2）認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策

投機(jī)、投資性購(gòu)房需求穩(wěn)定性較差，迅速地推高或降低房?jī)r(jià)會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)環(huán)境，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2016年9月5日，廈門(mén)市重啟住房限購(gòu)政策，對(duì)擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭，對(duì)擁有1套及以上住房或未能提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上個(gè)稅或社保證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售144平方米及以下的普通商品住房。對(duì)于首次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的，首付款比例由不低于25%上調(diào)為不低于30%。對(duì)于購(gòu)房人家庭名下有一筆住房貸款未結(jié)清，再申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房或非普通商品住房的，分別執(zhí)行首付款比例不低于60%和70%，且利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。工商、房地產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)人制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)人市門(mén)檻，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

（3）加快島內(nèi)外一體化進(jìn)程，積極實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制

結(jié)合集約化利用土地，整治改善生態(tài)環(huán)境，充分利用島外地區(qū)資源等因素，制定和完善建設(shè)規(guī)劃，在島外再新建一批居住品質(zhì)較高、配套較好的限價(jià)房。將廈門(mén)打造成規(guī)模更大，環(huán)境更美，交通更方便，經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的綠色生態(tài)城市。

[1]黃向陽(yáng).廈門(mén)島內(nèi)外一體化存在的問(wèn)題與對(duì)策建議[J].廈門(mén)特區(qū)黨校學(xué)報(bào)，2010，（3）：32-36.

[2]《2012樓市門(mén)皮書(shū)（土地篇：廈門(mén)土拍盛宴）》.搜房網(wǎng).

[3]徐滇慶.房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2006：231-232.

[4]《2016房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》，百度文庫(kù).

[5]《2016年廈門(mén)樓市跌宕起伏糾結(jié)與觀望之下2017年要熬》.裝一網(wǎng).