Sophie Fion

紐約是不可復(fù)制、獨(dú)一無(wú)二的。這個(gè)“Big Apple"也從沒(méi)有停止過(guò)更新自己的腳步，以保持各種“世界第一”的頭銜，尤其是在蓋房子這件事上。拔地而起的大樓和時(shí)髦的社區(qū)及生活方式不僅僅發(fā)生在上東區(qū)，也正發(fā)生在布魯克林、皇后區(qū)這些與曼啥頓一橋之隔的地方。閃著光的全新投資機(jī)會(huì)就藏在這座不夜城里《悅游》找來(lái)精致、有經(jīng)驗(yàn)、眼光獨(dú)到的CEO、開(kāi)發(fā)商和經(jīng)紀(jì)人一起來(lái)聊一聊中國(guó)人怎么抓住機(jī)會(huì)，成為一個(gè)有房又有生活的紐約客。

上城東和上西區(qū)

紐約毫無(wú)疑問(wèn)是世界上“戲最多”的城市，源源不斷地孕育出最新的藝術(shù)文化、商業(yè)模式、美食，當(dāng)然還有時(shí)尚，讓你永遠(yuǎn)有有意思的事情可做。對(duì)這一點(diǎn)，剛剛搬進(jìn)上東區(qū)跟Vera Wang和Ralph Lauren做鄰居的Eric Danziger先生深有體會(huì)?！笆澜缟现挥屑~約有這樣的活力和總能讓人興奮的感覺(jué)，也是像我這樣的購(gòu)物愛(ài)好者的天堂?！薄岸覐拈L(zhǎng)遠(yuǎn)看，投資曼哈頓的房地產(chǎn)肯定錯(cuò)不了，雖然入場(chǎng)費(fèi)并不便宜。”說(shuō)這話的可是特朗普酒店集團(tuán)的CEO啊。

確實(shí)，曼哈頓始終是世界上最貴房產(chǎn)的大本營(yíng)。尤其是白經(jīng)濟(jì)回暖以來(lái)，房?jī)r(jià)明顯看漲。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司DouglasElliman的報(bào)告顯示，從2007年到2017年，曼哈頓中城的均價(jià)從860，000美金上漲到1，100，000美金，增長(zhǎng)了27.9%。同一時(shí)間，聯(lián)排別墅的中位價(jià)更是從3，1 25，000美金大漲到4，970，000美金，增長(zhǎng)了58.390。

不僅是住宅，商業(yè)地產(chǎn)也是紐約地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)。世界五百?gòu)?qiáng)中有三分之一將總部設(shè)在紐約。谷歌的母公司Alphabet也預(yù)計(jì)以超過(guò)20億美金的價(jià)格買(mǎi)下位于紐約最熱門(mén)街區(qū)之一的ChelseaMarket，這里以及整個(gè)曼哈頓中城南區(qū)是科技和投資公司最?lèi)?ài)的辦公區(qū)域，辦公樓的空置率為全美最低。

房地產(chǎn)大亨、現(xiàn)任的美國(guó)總統(tǒng)特朗普也是從曼哈頓的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)家的。從曾經(jīng)的世界第一高樓TheTrump Building at 40Wall St.到可以俯瞰中央公園美景的豪華住宅樓Trump Parc East。當(dāng)然還有Trump Inter-national Hotel & Tower，這座緊鄰哥倫布廣場(chǎng)的大樓是真正的“FirstRoll”，連接了紐約的繁華與安逸。出門(mén)右轉(zhuǎn)就是百老匯劇院和Berg-dorf Goodman，在這里可以體驗(yàn)紐約的時(shí)尚與激情。左轉(zhuǎn)過(guò)了馬路就可以走進(jìn)中央公園，一路散步到大都會(huì)藝術(shù)博物館或美國(guó)自然歷史博物館，感受藝術(shù)與自然的治愈力。

大樓的最左側(cè)入口是米其林二星餐廳JeanGeorges，酒店客人和服務(wù)式公寓的業(yè)主都可以在這里享用最好的料理，甚至可以預(yù)約廚師直接到房間給你做一頓大餐。這也是紐約TrumpInternational Hotel &Tower的一大特色，所有房間均設(shè)計(jì)有烹飪?cè)O(shè)備，套房甚至有全尺寸的操作臺(tái)和智能冰箱。你還可以讓禮賓部門(mén)為你在隔壁的Whole Food采購(gòu)有機(jī)食材，僅收取五美金的服務(wù)費(fèi)。這對(duì)有著中國(guó)胃的旅客來(lái)說(shuō)比很多酒店差強(qiáng)人意的中式早餐靠譜多了。還有健身房、泳池、Spa等最優(yōu)質(zhì)服務(wù)與設(shè)施，都是入住這棟大樓的附加值?，F(xiàn)在公開(kāi)銷(xiāo)售的房源已經(jīng)不多，套房售價(jià)從365萬(wàn)美金起，可以通過(guò)trumpinternationalrealty.com聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人。

即便沒(méi)買(mǎi)到紐約Trump InternationalHotel & Tower的豪華公寓，也可以在它的酒店住上幾晚，體驗(yàn)住在曼哈頓最珍貴地段的感覺(jué)。這個(gè)低調(diào)的豪華酒店有很多獨(dú)特的服務(wù)，尤其適合帶孩子來(lái)。酒店會(huì)貼心地準(zhǔn)備符合節(jié)日的兒童烹飪書(shū)以及用具。

五條建議讓你省錢(qián)又省心

1_同樣的面積，盡量買(mǎi)兩個(gè)臥室的房子，更好租出去。

2_持有成本（管理費(fèi)+房產(chǎn)稅）低的房子優(yōu)先考慮

3_選有減稅的樓，許多新的樓有10-20年減稅。等到正常的稅在15-20年后開(kāi)始，市場(chǎng)已經(jīng)漲了很多，而且你會(huì)已經(jīng)還清了貸款的很大一部分。

4_要看有多少個(gè)房子在樓里出租，有些樓有太多的出租供應(yīng)，那你買(mǎi)的房子可能需要更多的時(shí)間才能租出去。

5_買(mǎi)相對(duì)新的Condo.不僅好租出去，而且房產(chǎn)增值速度更快。

上城東和上西區(qū) 紐約最多富豪和明星居住的地方，很容易見(jiàn)到在電視、雜志上出現(xiàn)的人，以聯(lián)排別墅和豪華公寓為主走幾步就可以到中央公園，圍繞它有很多米其林餐廳和知名酒店。

家庭年收入中位數(shù)15萬(wàn)-20萬(wàn)美金

標(biāo)志性話題

雜志社的人又來(lái)拍我新裝修的餐廳了。

這座標(biāo)志性的建筑無(wú)疑是曼哈頓城區(qū)最好的酒店之一，它和中央公園一起構(gòu)成了無(wú)與倫比的美景令人著迷。寬敞的套房、無(wú)微不至的服務(wù)，能讓人們享受到最溫馨、細(xì)致的服務(wù)。

切爾西區(qū)&熨斗大廈區(qū)

這里是紐約人平時(shí)下班最?lèi)?ài)玩的地方，有很多酒吧和日本餐廳，周末營(yíng)業(yè)到次日凌晨，讓人真的知道什么叫“The City Never Sleeps”。附近更有紐約大學(xué)，Cooper Union和Parsons等學(xué)校，帶來(lái)了有活力和創(chuàng)造力。

家庭年收入中位數(shù)5萬(wàn)-10萬(wàn)美金

標(biāo)志性話題

政府新發(fā)布的消息一定是在糊弄人，我們?nèi)ビ涡邪伞?/p>

切爾西區(qū)&熨斗大廈區(qū)

比起上東區(qū)，曼哈頓中城以下可能更適合一部分留學(xué)生和上班族，比如Nomad街區(qū)。Ekstein Development目前正在此建造一座位于東31街30號(hào)的40層塔樓，首席執(zhí)行官ErikEkstein將其描述為“實(shí)惠的奢侈品”。但當(dāng)然在紐約，“實(shí)惠”只是一個(gè)相對(duì)的術(shù)語(yǔ)。該項(xiàng)目的低層是面積為866平方英尺（約82平方米）、售價(jià)約為170萬(wàn)美金的一居室。而高層是售價(jià)為1，200萬(wàn)美元面積達(dá)10，000平方英尺（約930平方米）的全層豪華公寓，透過(guò)傾斜設(shè)計(jì)的窗戶可以獨(dú)享帝國(guó)大廈的景致。除了24小時(shí)的禮賓服務(wù)之外，大樓的住戶還可以使用帶雙面壁爐的公共休息室，預(yù)約帶廚房設(shè)備的私人會(huì)客廳以及健身房。值得一提的是，大樓還提供往返紐約大學(xué)的班車(chē)，大大提高了學(xué)生的出行便利和安全。Ekstein先生也表示這個(gè)項(xiàng)目尤其適合留學(xué)生家庭，無(wú)論是持有還是出租，而且交通便利的Nomad街區(qū)是投資曼哈頓房產(chǎn)的好機(jī)會(huì)，根據(jù)City Realty的調(diào)查，Nomad附近公寓的收盤(pán)價(jià)格正在上漲。該地區(qū)每平方英尺的平均價(jià)格目前約為2，600美元，比兩年前上漲15%。

布魯克林區(qū)

2017年第四季度，布魯克林的銷(xiāo)售中位價(jià)上漲至77萬(wàn)美元，較上年同期上漲2.7%，盡管購(gòu)房成本持續(xù)上漲，但這兒仍然是曼哈頓以及全球買(mǎi)家投資紐約的熱點(diǎn)。

550 Vandeibilt是Greenland Forest CityPaitners開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，毗鄰巴克萊中心，這是一個(gè)與布魯克林最大的交通樞紐大西洋碼頭相連的娛樂(lè)體育場(chǎng)，到2017年年底，已經(jīng)有57個(gè)單元被中國(guó)買(mǎi)家買(mǎi)下，其中三分之二隨后就被出租或掛牌轉(zhuǎn)賣(mài)。Street Easy的數(shù)據(jù)顯示，這些售價(jià)在57.5萬(wàn)美元的單元每月租金可達(dá)2，200美元，是許多中短期投資人的選擇。

在克林頓山（Clin-ton Hill）西部，這個(gè)以綠樹(shù)成蔭的街道和歷史悠久的褐砂石房子聞名的地區(qū)，開(kāi)發(fā)商富通集團(tuán)正在建設(shè)一個(gè)RiverPark街區(qū)，包含一系列的多用途大廈和室外游泳池以及花園等，讓住在這里的人可以在欣賞東河以及曼哈頓景色的同時(shí)享受最現(xiàn)代的公寓居住體驗(yàn)，單價(jià)從1，800美金/平方英尺起。

雖然今年布魯克林有許多新的項(xiàng)目，但其市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求：2017年第四季度僅有1，711套待售房屋，比前年下降23%，這表明這里的房將會(huì)持續(xù)上漲。

Stribling & Asso-ciates公司的數(shù)據(jù)和調(diào)查總監(jiān)Garrett Derder-ian說(shuō)，去年，包括Bed-ford-Stuyyesant，CrownHeights和East NewYork（在內(nèi)的東布魯克林的社區(qū)漲幅最大。這些地區(qū)的中位價(jià)格上漲到72.25萬(wàn)美元，比去年上漲了9%。2012年，布魯克林附近超過(guò)一半的公寓價(jià)格低于50萬(wàn)美金，但在2017年第四季度，只有22%的房源價(jià)格低于這個(gè)門(mén)檻了。

這些價(jià)格浮動(dòng)跟人們購(gòu)買(mǎi)喜好的變化有關(guān)，從前人們喜歡說(shuō)“我是是上東區(qū)人或者我家住在中央公園旁”。而現(xiàn)在整個(gè)紐約被切分成很多個(gè)區(qū)塊，每個(gè)區(qū)域都有自己的地標(biāo)和特色，人們開(kāi)始更傾向考慮房子本身的品質(zhì)和設(shè)計(jì)感等，而不僅僅根據(jù)房子目前的市值來(lái)衡量房子的好壞和是否值得投資?！捌焚|(zhì)才是決定房子漲幅的關(guān)鍵，并為會(huì)愈加顯得重要”，SamanthaSax說(shuō)。

布魯克林區(qū)

布魯克林是個(gè)文化大熔爐，造就了無(wú)數(shù)有個(gè)性的藝術(shù)家，比如伍迪艾倫。各民族的餐廳、雜貨店讓這里變得越來(lái)越有趣，雖然有時(shí)治安確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。

家庭年收入中位數(shù)5萬(wàn)-8萬(wàn)美金

標(biāo)志性的話題

昨天的展覽你看了嗎？

Samantha SaxElad集團(tuán)首席營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)師

皇后區(qū)和長(zhǎng)島

皇后區(qū)是紐約面積最大的行政區(qū)，也是種族十分多元的區(qū)域。最著名的華人聚集區(qū)法拉盛也在這里，長(zhǎng)島的海岸邊則聚集了許多紐約富豪的別墅，總體上更有居住的氣息，商業(yè)性少很多。

家庭年收入中位數(shù)4萬(wàn)-8萬(wàn)美金

標(biāo)志性話題

明晚來(lái)我家吃飯啊我們準(zhǔn)備做烤雞。

皇后區(qū)和長(zhǎng)島

Ekstein Develop-ment的上一個(gè)項(xiàng)目是The Dutch，這是一個(gè)位于長(zhǎng)島市的住宅樓，透過(guò)東海岸可以一覽無(wú)余地看到曼哈頓的天際線。以前是一個(gè)工業(yè)區(qū)，并且仍然是許多藝術(shù)家工作室的所在地，正在發(fā)展為下一個(gè)時(shí)髦生活社區(qū)。交通對(duì)于來(lái)自中國(guó)城市的買(mǎi)家來(lái)講，實(shí)在算不得不方便。通過(guò)連接法院廣場(chǎng)的幾條地鐵線路和連接第36街道的渡輪，這里的住戶平均可以在15-25分鐘內(nèi)到達(dá)他們?cè)诼D的辦公室或?qū)W校。距離美東最大的華人聚集地法拉盛區(qū)也不遠(yuǎn)，所以它是很多考慮長(zhǎng)居的華人的首選。

長(zhǎng)島從前只是紐約富人的”后花園”，海灘附近有不少商業(yè)奇才和Old Monev的別墅。但自2014年以來(lái)，更多的商場(chǎng)、米其林餐廳進(jìn)駐和不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)需求也讓住宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)始瞄準(zhǔn)這里，比如CJalerie。這個(gè)由萬(wàn)科和Adam AmericaDevelopment最新合作開(kāi)發(fā)的高檔公寓項(xiàng)目位于MoMA PS1（現(xiàn)代藝術(shù)博物館的別館）對(duì)面，由紐約當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)師Paris Farino運(yùn)用天然的大理石和木材設(shè)計(jì)，目前有售價(jià)為59.5萬(wàn)美元的Studios到超過(guò)250萬(wàn)美元的豪華三居。

Galerie也為社區(qū)帶來(lái)了新的設(shè)施。不僅有全尺寸的室內(nèi)游泳池、健身中心，還有書(shū)店，里面有選白MoMAPS1的小眾藝術(shù)圖書(shū)。還有兒童游戲室和寵物水療中心，周末還可以去頂層的超大露臺(tái)休閑聚會(huì)。為了與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)建立聯(lián)系，開(kāi)發(fā)商也將藝術(shù)作為Galerie的一個(gè)組成部分。Allen Glattel的雕塑將被放在公共庭院中展示，位于主大廳旁邊旋轉(zhuǎn)的“藝術(shù)盒子”將展出當(dāng)?shù)厮囆g(shù)家的作品，讓你每天進(jìn)門(mén)前都能遇見(jiàn)藝術(shù)。

Halstead房地產(chǎn)公司的董事總經(jīng)理Bren-dan Aguayo也說(shuō)，除了城市景觀和便利的通勤之外，較低的入手成本也是吸引買(mǎi)家投資的原因。“就像布魯克林16年前一樣，”他說(shuō)。同樣品質(zhì)的樓盤(pán)這里比布魯克林至少便宜15%，比曼哈頓能便宜50%?！?/p>

投資紐約房產(chǎn)的三大誤區(qū)

誤區(qū)1以為紐約的投資回報(bào)率很高

很多人都想當(dāng)然地覺(jué)得紐約是投資房地產(chǎn)的好地方，所以期望值很高。但是當(dāng)他們看到具體的每年投資回報(bào)率時(shí)，很多人很吃驚，因?yàn)閏ap rate（投資回報(bào)率）比起別的州、別的城市來(lái)說(shuō)算低的。但紐約房產(chǎn)相對(duì)安全，房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)定上升，所以更適合長(zhǎng)期持有或自住。

誤區(qū)2將紐約當(dāng)作炒房的天堂

紐約房產(chǎn)市場(chǎng)非常成熟，也很規(guī)范。如果你打算短期炒作，將得不償失。因?yàn)樵谫I(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，都要付出不少費(fèi)用，這些都算作購(gòu)房成本。作為買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，費(fèi)用有保險(xiǎn)費(fèi)、貸款費(fèi)用、律師費(fèi)等Closing Cost，一般是3%-4%。作為賣(mài)方來(lái)說(shuō)，要付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用，以及紐約州市的交易稅等.總共是8%-10%。轉(zhuǎn)買(mǎi)轉(zhuǎn)賣(mài)的代價(jià)較高。

誤區(qū)3對(duì)紐約房產(chǎn)類(lèi)型不夠了解，合作公寓不適宜海外人投資

如果是買(mǎi)投資房的話，Condo更合適，Coop不適合作投資房，Coop的買(mǎi)家要經(jīng)過(guò)大樓的資格審查，一些樓比較喜歡有工作的成年人，因此家長(zhǎng)買(mǎi)給孩子的會(huì)被拒絕。一些樓只賣(mài)給作為主要居住地的買(mǎi)家，如果是買(mǎi)了當(dāng)度假房，買(mǎi)方將會(huì)被拒絕，影響二次出售。