張璇
在現(xiàn)有的房屋租賃合同中,經(jīng)常存在免租期這一項條例,尤其是對于相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的商鋪租賃雨言,因為剛剛接手,需要對其進行裝修或者培養(yǎng)商業(yè)環(huán)境,在這一過程中,租戶沒有正式的開業(yè),所以,出租方會根據(jù)這一現(xiàn)象,制定一系列的免租金優(yōu)惠,并且,此種優(yōu)惠方式具有規(guī)定的日期。在本文中,主要分析了怎樣合理的對房屋租賃免租期間的財稅進行處理,從實際情況來看,在具體的操作過程中該過程面臨著較大的挑戰(zhàn)性,必須有效的進行整理和落實。
房屋租賃
免租期間 財稅處理分析
免租期出租房的涉稅處理
在實務(wù)中,出租人員首要考慮的便是租房人員在具體的裝修過程中,無法有效正常地租賃房屋,因此,一般情況下,經(jīng)常給予承租方相應(yīng)期限的免租期。通常來說,房屋租賃屬于經(jīng)營型租賃的一種,根據(jù)頒布的相關(guān)租賃規(guī)定表明,針對經(jīng)營型租賃的租金,出租企業(yè)可以在租賃的過程中,采取直線法,將其當(dāng)做當(dāng)期損益,在這一過程中,如果企業(yè)找尋出了更加合理的方法,那么對于企業(yè)而言,在運行期間,也可以使用其它的方式來工作。房屋經(jīng)營租賃免租期,作為出租人員來說,可以在不扣除免租期整個租賃期間內(nèi),使用直線方式或者其它方法來合理的分配租金總額度,也就是說,在免租期限內(nèi),出租房可以根據(jù)租金總額度在整個租賃期長度內(nèi)有效的確定租金收入情況。此外,對于承租方來說,可以根據(jù)租金總額度在不扣除免租期的整個租賃范圍內(nèi),使用直線法或者其它有效的方式來進行分攤,在免租過程中,要明確確定出租金的實際費用,也就是說,不管出租人是否提供了相應(yīng)的租期,或者合同內(nèi)是否制定了租金每年根據(jù)相應(yīng)比例逐漸上升的條款,在相同租賃合同和不可以撤銷的租賃區(qū)域內(nèi),都要將不能夠撤銷租賃期間的租金總額在全部的租賃期長度內(nèi)進行分攤。那么,出租方和承租方面臨的首要問題便是怎樣合理對稅務(wù)進行處理和解決,這是存在的難點。
現(xiàn)階段,雖然免租期出租方?jīng)]有收到相應(yīng)的房屋租金,但是,在實際過程中,要明確收入情況,經(jīng)過分析表明,出租方在增值稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅的處理情況如下所示:
(1)對于免租期增值稅的處理情況
在遵循財政部門、國家稅務(wù)局根據(jù)實際情況制定的營業(yè)稅改征增值稅試點通知規(guī)定內(nèi)容的基礎(chǔ)上,可以看出,納稅人出現(xiàn)應(yīng)稅行為并收吃銷售款項或者獲得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅業(yè)務(wù),對于先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天,是指書面合同確定的付款日期。針對沒有簽訂書面合同或者簽訂了書面合同,但是沒有確定付款日期的情況,為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天,或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。明確規(guī)定,納稅人提供相應(yīng)的租賃服務(wù),并且采取預(yù)收款方式的,具體的納稅義務(wù)發(fā)生時間是收到預(yù)收款的當(dāng)天。從以上論述可以看出,出租方在免稅期限內(nèi),沒有獲取租金收人的,可以不需要繳納增值稅用??墒窃诿舛惼陂g,如果收取了一定的定金或者預(yù)收了相應(yīng)的房屋租金,那么要在收到定金以及預(yù)收房屋租金的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。此外,等到合同簽訂的付款時間到了之后,不管出租方有沒有收取到租金,都必須明確增值稅納稅義務(wù)的出現(xiàn),在遵循規(guī)定要求的基礎(chǔ)上對增值稅進行繳納和申報。
(2)免租期限內(nèi)對于企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確定
對于出租方而言,在免稅期限內(nèi)確定企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的時候,要按照我國企業(yè)所得稅實施規(guī)定內(nèi)容來實施,在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額的時候,要在遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制的基礎(chǔ)上實施,這一現(xiàn)象是當(dāng)期收入和費用的一種,不管有沒有交付款項,都必須當(dāng)成當(dāng)期的收入和費用。并且,要明確注意,這一條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定除外,根據(jù)規(guī)定內(nèi)容來論述,對于租金的收入,要根據(jù)合同約定的承租人應(yīng)付資金的日期確定收入。對此,預(yù)收租金收入的獲取,不可以完全的根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進行確定,與此同時,也可以根據(jù)合同約定的承租人應(yīng)付租金日期確定收入。這樣一來,在完成工作之后,稅收和會計確定收入在時間上會產(chǎn)生一定的差異性,對此,可以將企業(yè)預(yù)收的租金收入當(dāng)做納稅調(diào)增進行處理,將其納入預(yù)收中的應(yīng)納稅所得額中,以此計算出企業(yè)所得稅。在相反的情況下,要是合同規(guī)定租賃期滿一次支付幾年的租金,那么在支付的過程中要明確所有的收入,確定企業(yè)所得稅。但是,對于出租方一次性收取多年租金的時候,我國制定了明確的規(guī)定,根據(jù)這一現(xiàn)象頒布了落實企業(yè)所得稅若干稅收問題的內(nèi)容,在這一內(nèi)容中,明確列舉出了,出租人員在租賃期間分期均勻性的計入到相關(guān)年度收人中。根據(jù)以上分析情況,可以提前一次性收取租賃期跨年度的資金收入,這樣一來,盡可以根據(jù)合同或者規(guī)定內(nèi)容來確定應(yīng)付的資金,與此同時,也可以在租賃期間內(nèi),有效的將其納入有關(guān)年度收入中。并且,在這一過程中,出租人分期均勻確定租金收入的時候,必須遵循以下幾點內(nèi)容:
按照合同或者協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容,租賃期限是跨年度的??梢蕴崆耙淮涡愿肚遄饨稹T谶@一情況下,企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定時間要和會計保持一致性,可是,要是根據(jù)合同規(guī)定來分期收取資金,那么要根據(jù)合同規(guī)定的要求,承租人應(yīng)付租金的日期確定企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的實現(xiàn),相應(yīng)免租期企業(yè)所得稅不確認租金收入的實現(xiàn)。需要說明的是:免租期企業(yè)所得稅不確認租金收入,但會計上應(yīng)確認租金收入,而企業(yè)所得稅平時預(yù)繳是以會計利潤為基礎(chǔ),該差異只是在年度企業(yè)所得稅納稅申報時進行納稅調(diào)整。
1.免租期間的房產(chǎn)稅處理
對于房產(chǎn)稅,主要包含兩種方式,第一是從價計征方式,這一方式是房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)原價一次性減掉10%-30%的余值計算繳納。第二種是從租日征,這一種方式主要是以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的主要計稅依據(jù)。一般情況來說,房產(chǎn)稅是根據(jù)年征收或者分期進行繳納的,此項要求比較適合應(yīng)用于按照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅的納稅人中。房屋租賃出租方則是根據(jù)房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)規(guī)定出借房產(chǎn)。此外,需要明確,國家稅務(wù)局對于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)問題規(guī)定表明,無租使用其它單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位或者個人,要根據(jù)房產(chǎn)余值來繳納房產(chǎn)稅。在這一規(guī)定中可以看出,免租使用的房產(chǎn)要由承租方根據(jù)房產(chǎn)余值來繳納房產(chǎn)稅,針對有償租賃,需要提供一定期限的免租期,但是仍然需要產(chǎn)權(quán)人根據(jù)余值來繳納房產(chǎn)稅。
2.免租期間承租方的企業(yè)所得稅處理
承租方在扣除租賃費用的時候,可以根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定內(nèi)容來看,企業(yè)根據(jù)實際經(jīng)營情況,租人規(guī)定資產(chǎn)支付的租賃費,遵循以下方式給予扣除。以經(jīng)營租賃的方式租人固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出,根據(jù)租賃期限合理的扣除。換句話來說,承租方支付的租金并不是一次性扣清的,它是按照租賃期限均勻的進行扣除,在承租方稅前扣除時,和會計規(guī)定是一致的。
案例分析
例如:在2017年甲方企業(yè)給乙方企業(yè)租賃相關(guān)的房屋,具體的租賃期限為3年,其中,在合同當(dāng)中,甲方企業(yè)給乙方企業(yè)設(shè)置租賃的第一年為乙方企業(yè)的免租期限,但是,在后續(xù)的兩年中,每一年的房屋租賃的租金為巧。萬元,所以甲方企業(yè)在2017年的時候一次性收取乙方企業(yè)房屋租金300萬整。
(1)會計的處理方式
1.作為房屋的出租方應(yīng)該把具體的房屋租金總的金額在不減掉免除租金的整個租期之內(nèi),應(yīng)該遵循直線的方法以及另外更科學(xué)的辦法進行租金的分配,在免除租金的時間之內(nèi),作為房屋的出租單位甲,還需要確認租金。
2.在這個實例當(dāng)中,在會計的賬務(wù)登記時,應(yīng)該依據(jù)直線分配方法,將2016至2017年每年的租金是100萬整。
(2)企業(yè)的所得稅收
在《中人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中明確規(guī)定,租金的收入指的是相關(guān)企業(yè)的固定資產(chǎn),包裝物體以及企業(yè)其他有形資產(chǎn)使用的收入。租金的具體收入,應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方合同當(dāng)中約定的租金交付時間決定。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》明確規(guī)定,租金收入指的是企業(yè)通過提供固定資產(chǎn)以及包裝物品和有形資產(chǎn)使用權(quán)所獲得收入,應(yīng)該依據(jù)相應(yīng)的合同來實現(xiàn)租金的交付。
根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定,假設(shè)企業(yè)方提前的完成租期之內(nèi)的跨度時間比較大的租金收入,可以通過以下的方式處理:一是,依據(jù)雙方訂立的合同為準(zhǔn),依據(jù)規(guī)定的合同日期完成租金的收入。二是,在房屋的和賃期限的范圍以內(nèi),可以依據(jù)權(quán)責(zé)制,在財務(wù)上分期記錄。
結(jié)語
在實際操作過程中,經(jīng)常會提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入,如一次性收取幾年的租金,在此情況下,應(yīng)在收到預(yù)收款當(dāng)天交納增值稅,在租賃期內(nèi),分期均勻計入相關(guān)年度收入。同時,與此相關(guān)的出租房屋的折舊及交納的稅費等也應(yīng)按稅法規(guī)定分期計入支出。
[1]財政部、國家稅務(wù)總局、關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知(財稅24號)[Z].2017.
[2]關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定國稅地字第巧號[Z].2018.
[3]國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知(國稅函)2017.