王俊華 殷浩博

21世紀以來山東省房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用，極大地推動了省內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展。本文通過層次分析法確定指標權重，運用線性加權法綜合測度房地產(chǎn)市場健康值，實現(xiàn)對山東省房地產(chǎn)市場健康程度的量化研究，以此對山東省房地產(chǎn)業(yè)市場健康狀況進行綜合評價。.

房地產(chǎn)市場 健康

綜合評價 山東省

山東省房地產(chǎn)業(yè)近幾年來發(fā)展較快，省內(nèi)各地居民的居住條件得到很好的改善，為山東省經(jīng)濟的發(fā)展做出重大貢獻。與此同時，山東省房地產(chǎn)部分市場出現(xiàn)了投資過熱、空置率和房價“雙高”并存等問題，使房屋價位、土地價位等上漲過快，造成房地產(chǎn)市場的安全隱患。如何準確地對房地產(chǎn)市場發(fā)展是否符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律做出判斷，對山東省各地市房地產(chǎn)市場健康程度進行檢測并進行綜合分析，這在理論和實踐中都具有重大意義。

理論框架與指標體系的構(gòu)建

健康的房地產(chǎn)市場應該表現(xiàn)在價格層、供需層、規(guī)模層以及速度層四個層面上，通過整理原理統(tǒng)計數(shù)據(jù)，綜合指標評價從這四個層面全面地對房地產(chǎn)市場健康狀況進行評價。

本文先構(gòu)建了較為科學的房地產(chǎn)市場健康指標體系，匯總近十年山東省房地產(chǎn)的各項指標數(shù)據(jù)，通過層次分析法確定指標權重，運用線性加權法綜合測度房地產(chǎn)市場健康值，實現(xiàn)對山東省房地產(chǎn)市場健康程度的量化研究。在此，我們將各指標健康值劃分為“正?！?、“基本正常”、“異常”三級別，并適當根據(jù)山東省房地產(chǎn)市場實際情況進行細微調(diào)整。

評價結(jié)果與分析

根據(jù)計算出的健康評價標準，對2005年～ 2014年山東省各指標健康度進行評價分析，使取值“正常=3，基本正常=2，異常=l”后，山東省各指標健康度結(jié)果為：

綜合來看，在2005～ 2014年期間，山東省房地產(chǎn)市場健康值是起伏不定、總體緩慢上升趨勢，大部分年份都處于健康區(qū)間之內(nèi)，市場運行比較穩(wěn)定?？傮w上來看前五年的平均健康值約為2.284，而后五年的平均健康值已經(jīng)上升到2.646，特別是2005年得分僅1.92，為十年間最低值，比較接近異常范圍區(qū)，所體現(xiàn)的現(xiàn)狀較差。

2008年是運行狀態(tài)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向、房地產(chǎn)市場的拐點，市場成交量和價格下降，指標也反映了這一趨勢。因此，中央政府出臺了一系列調(diào)控政策，從稅收、金融、土地、住房管理等方面實施對房地產(chǎn)開發(fā)的抑制作用。另一方面，它也反映在中國的房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟的相關性上。從2008年到2009年，經(jīng)濟形勢逐漸轉(zhuǎn)變，為了鼓勵普通商品房消費，宏觀調(diào)控開始寬松，包括首個抵押貸款利率優(yōu)惠，部分房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓稅減免，房地產(chǎn)市場迅速升溫，進入熱點區(qū)域和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫特征。

結(jié)論

山東省房地產(chǎn)市場雖然健康值有所波動，但大多在健康的狀態(tài)，并呈現(xiàn)上漲的趨勢，山東省的房地產(chǎn)市場正朝著健康的方向發(fā)展。目前，我國在“十三五規(guī)劃”中進入全面建成小康社會的發(fā)展階段，人民百姓可支配收入也保持在持續(xù)增長的狀態(tài)，由于消費結(jié)構(gòu)升級速度的日益加快，人民對于住房的要求也隨之增長，同時山東省城鎮(zhèn)人均住房面積正是高速增長時期，這均刺激了人民對住房的需求，刺激了房地產(chǎn)市場活躍。