張遵琦

本文首先對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一些特征和表現(xiàn)形式進行了闡述，其次對房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的成因進行了分析，再對目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控措施中存在的一些問題進行了分析和研究，最后提出一些針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的策略以期能夠幫助我國的房地產(chǎn)企業(yè)有效防控財務(wù)風(fēng)險，提升企業(yè)價值。

最近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是通過一些調(diào)查和研究，可以看出我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，往往只是靠單一銀行貸款解決資金問題，目前開發(fā)貸平均期限3年，信托融資期限2年，一旦利率進行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)就將面臨財務(wù)危機。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺，往往會利用高利貸等風(fēng)險極高的手段進行資金的籌措，而企業(yè)如果后期資金回收一旦出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)就會直接面臨倒閉。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要嚴格防控財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，調(diào)整自身管理結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)防控風(fēng)險的能力，才能在市場競爭中不斷發(fā)展壯大自己。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征及表現(xiàn)形式

一般來說，財務(wù)風(fēng)險是指一個企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險結(jié)構(gòu)上的構(gòu)建不太合理，融資渠道等方面一旦發(fā)生問題，直接導(dǎo)致企業(yè)失去償還債務(wù)的能力最終使投資的收益下降，企業(yè)陷入財務(wù)困境甚至企業(yè)破產(chǎn)，而財務(wù)風(fēng)險實質(zhì)上是因為企業(yè)在財務(wù)管理的決策上出現(xiàn)問題而造成的后果。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征

從微觀的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)通過融資渠道籌措資金來給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供保障，一旦資金管理出現(xiàn)問題，就會直接損失企業(yè)的資產(chǎn)和信譽，造成融資風(fēng)險。其次如果房地產(chǎn)企業(yè)還要進行項目投資，會有潛在的投資風(fēng)險；在日常的經(jīng)營管理活動中，會有經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險。這些財務(wù)風(fēng)險不光出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，在其他行業(yè)的企業(yè)中也會發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要特點有：投資周期長；投資金額大；追求高收益。首先是房地產(chǎn)的投資周期長，受限于房地產(chǎn)行業(yè)在我國市場中的固有因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)從土地獲得到項目立項再到項目建設(shè)完成及銷售推廣，整個流程需要幾年時間，由于其時間較長，容易出現(xiàn)壞賬等現(xiàn)象，使房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，造成財務(wù)風(fēng)險。其次是房地產(chǎn)項目的投資金額非常大，而資金的回收期較長，在這之中容易出現(xiàn)債務(wù)糾紛和賬目問題，這也會給企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)帶來問題，造成財務(wù)風(fēng)險。最后是房地產(chǎn)企業(yè)投資追求高收益，因為房地產(chǎn)行業(yè)的投資金額大，相對應(yīng)的投資回報率一般較高，但這也提高了投資風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式

因為房地產(chǎn)企業(yè)所投資建設(shè)的商品項目非常容易受到社會、經(jīng)濟、政治、消費者的消費習(xí)慣和水平等因素的影響，所以財務(wù)風(fēng)險始終貫穿于房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售、經(jīng)營和管理環(huán)節(jié)中。加之房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目又具有投資額大、資金回收期長、變現(xiàn)能力不強等特點，因此房地產(chǎn)項目具有比較大的財務(wù)風(fēng)險。其主要表現(xiàn)形式有：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險，由于房地產(chǎn)行業(yè)有較多的預(yù)收帳款，可以用凈負債率來反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。如下表

龍頭房企凈負債率較大的綠地控股189%，中國恒大130%，保利地產(chǎn)94.33%，凈負債率較大，是存貨-土地的增加引起。要使凈負債率降低，加快去庫存的周期，加速銷售回款去消化債務(wù)。雖然該指標是財務(wù)杠桿指標，但我們還應(yīng)該更關(guān)注現(xiàn)金流。

社會經(jīng)濟通貨膨脹帶來的財務(wù)風(fēng)險；因為銀行存貸款利率的調(diào)整所帶來的財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大帶來的財務(wù)風(fēng)險；因為政府稅率調(diào)整帶來的財務(wù)風(fēng)險；因為房地產(chǎn)項目的資金回收問題帶來的財務(wù)風(fēng)險；因為國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策因素的影響帶來的財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因

（一）企業(yè)進行財務(wù)管理決策時所產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)項目在進行財務(wù)管理決策活動時的科學(xué)性和準確性將會非常直接地影響到該項目的成功與否和所能給企業(yè)帶來的經(jīng)濟效益。一般來說，企業(yè)在進行財務(wù)管理決策時所產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)的初始階段。首先是在項目開發(fā)的可行性研究階段，如果這個時候房地產(chǎn)企業(yè)未能做好市場調(diào)研和技術(shù)總結(jié)，沒有對項目所能給企業(yè)帶來的預(yù)期效益做一個有效的評估，就容易導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。其次是在項目投資估算階段，在企業(yè)成功立項并進行了總體的投資規(guī)劃后，企業(yè)的財務(wù)部門需要對準備開發(fā)項目進行一個完全的投資金額預(yù)算，如果這個時候財務(wù)部門的預(yù)算失誤，但是企業(yè)的大量資金已經(jīng)投入到項目開發(fā)中，會造成企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，最終影響到房地產(chǎn)項目的成敗。

（二）企業(yè)的外部環(huán)境變化所產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的項目還容易受到外部環(huán)境的變化而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。其外部宏觀環(huán)境變化首先是經(jīng)濟環(huán)境的影響，目前房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，占據(jù)國家經(jīng)濟很大的比重，因此房地產(chǎn)的周期會隨著國民經(jīng)濟的周期變化而變化，外部宏觀的經(jīng)濟環(huán)境會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的經(jīng)營造成非常大的影響。其次是市場和資源環(huán)境的影響，房地產(chǎn)商品因為其主要受眾是廣大消費者，而隨著國家社會和經(jīng)濟的發(fā)展，消費者的消費習(xí)慣和生活水平有了很大的提高，購房者的個性化需求越來越明顯，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需求的導(dǎo)向變化來制定相應(yīng)的開發(fā)計劃，土地是不可再生資源，也是房地產(chǎn)項目開發(fā)所必不可缺少的組成因素，國家的土地政策以及土地市場的供求關(guān)系變化會對房地產(chǎn)企業(yè)造成很大的影響，也容易引起企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。盡量拿優(yōu)質(zhì)土地，快周轉(zhuǎn)的土地，盡量底價、零溢價拿地。最后是國家政策環(huán)境的影響，因為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系著我國國民的民生大事，政府為了國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，必須對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀的調(diào)控，這些調(diào)控政策都會對房地產(chǎn)企業(yè)造成財務(wù)風(fēng)險。目前政府對房地產(chǎn)是“限價，限售、限簽、限貸”，導(dǎo)致經(jīng)營現(xiàn)金流回款慢，也加大財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控中存在的一些問題

目前房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險防空中還存在著一些問題，主要是企業(yè)的內(nèi)部控制管理做得不夠。首先是企業(yè)的內(nèi)部控制機制尚未完善，部分企業(yè)僅僅根據(jù)企業(yè)的一些需求制定了零散的內(nèi)部控制制度，未能成系統(tǒng)的建立內(nèi)部控制機制，另外還有部分企業(yè)沒有根據(jù)市場和行業(yè)的發(fā)展需求制定相應(yīng)的適合的內(nèi)部控制制度，使其失去了所應(yīng)該發(fā)揮的功能。其次是未能建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機制，缺乏行之有效的內(nèi)部控制監(jiān)督機制，就算能夠執(zhí)行內(nèi)部控制制度，也極易產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控措施

完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控措施，首先要建立并提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制意識，強化對企業(yè)管理層和基層工作人員的財務(wù)風(fēng)險防控意識，定期開展相關(guān)問題的專題培訓(xùn)，使之能夠充分認識到財務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。其次要拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，要避開非標融資工具。要深疏項目，具備融資條件的項目，加快證照辦理，保障融資落地。做好其他類別的融資工作，盡量盤活資產(chǎn)。強化對企業(yè)的資金鏈風(fēng)險控制，加強銷售回款的管理，搶占市場。去杠桿，加強債務(wù)的控制。去庫存，提高去化率，盡量縮短銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)與銷售回款的周期，讓凈資產(chǎn)的增加能匹配負債的增加。讓項目的發(fā)展周期能支持債務(wù)的周期，加強應(yīng)收帳款管理，通過疏理客戶，發(fā)律師函，給予商業(yè)折扣等方式加速資金回籠。加大開發(fā)高周轉(zhuǎn)項目“快開工，快開盤，快加款”，盡快把土地款賣回來，用市場的錢推動施工與材料采購。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)是資金先行，失去了資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就失去了立足之本，任何不科學(xué)不合理的資金管控策略都極易導(dǎo)致財務(wù)危機，使企業(yè)陷入財務(wù)困境。把經(jīng)營現(xiàn)金流的管理放在重要位置，盡量提高現(xiàn)金可動用部分占比。最后房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立科學(xué)的風(fēng)險預(yù)警和管理機制，首先要對市場環(huán)境的變化充分調(diào)研，進行財務(wù)管理決策時要根據(jù)調(diào)研報告制定相應(yīng)的策略，其次要準確地把握政策環(huán)境的變化，提高對政府調(diào)控政策變化的應(yīng)變能力和防風(fēng)險能力，并將政策變化和市場變化結(jié)合起來，綜合全盤對企業(yè)的決策進行考慮，保障企業(yè)在應(yīng)對環(huán)境變化后的應(yīng)對體系，提升企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的控制能力。（作者單位為南京華僑城置地有限公司）