一、研究背景

民生問(wèn)題一直是黨和國(guó)家關(guān)注的首要對(duì)象，改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)崛起，飛速上漲的房?jī)r(jià)已成為人民密切關(guān)注的重點(diǎn)。在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制中，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，它在提高人民生活質(zhì)量水平，促進(jìn)改革開(kāi)放更好更快發(fā)展等方面具有重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也伴隨著一些問(wèn)題，其中最顯著的就是高房?jī)r(jià)與人民低的購(gòu)買力之間的矛盾問(wèn)題。

新型城鎮(zhèn)化是基于過(guò)去城鎮(zhèn)化發(fā)展的弊端和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上提出的，黨的十八大報(bào)告指出新型城鎮(zhèn)化不僅是人口的城市化，它也是農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和生態(tài)齊發(fā)展的城市化，其核心就是以人為本。一方面，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，日漸繁榮的經(jīng)濟(jì)吸引了大量農(nóng)業(yè)人口涌入城市，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的需求市場(chǎng)，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的快速上漲。另一方面，高房?jī)r(jià)讓很多想進(jìn)城的農(nóng)民“望而卻步”，抑制進(jìn)城農(nóng)民的積極性，阻礙新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展。皖江城市帶是全國(guó)唯一以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的開(kāi)發(fā)區(qū)，在探索中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移新模式方面具有重要的戰(zhàn)略地位。如何在發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的同時(shí)維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，對(duì)促進(jìn)皖江城市帶持續(xù)健康發(fā)展，更好的發(fā)揮戰(zhàn)略作用具有重要的意義。

二、文獻(xiàn)綜述

城鎮(zhèn)化在人類文明發(fā)展過(guò)程中具有里程碑式的意義，對(duì)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)二者關(guān)系的研究也一直是國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的熱點(diǎn)。與國(guó)內(nèi)該領(lǐng)域的研究相比，國(guó)外對(duì)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究起步較早，Alonso（1964）致力于研究區(qū)位因素與房?jī)r(jià)的關(guān)系，他通過(guò)比較城市化中不同的土地利用方式，分析房地產(chǎn)的供需曲線，研究不同區(qū)域?qū)Ψ績(jī)r(jià)的影響；Bischoff（比肖夫）系統(tǒng)地研究了影響住房?jī)r(jià)格的因素，并提出了伴隨城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民收入增加是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。國(guó)內(nèi)的學(xué)者更多的是從供給和需求的角度出發(fā)研究二者的關(guān)系，吳淑連（2006）以城市化動(dòng)機(jī)為切入點(diǎn)，結(jié)合定性和定量相的分析方法，從城市化帶來(lái)的龐大住房需求出發(fā)提出城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間具有相互依賴的關(guān)系；楊柳在分析地區(qū)城鎮(zhèn)化與商品房?jī)r(jià)格后，認(rèn)為城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)的關(guān)系不是單向作用的關(guān)系而是雙向影響的關(guān)聯(lián)機(jī)理，城鎮(zhèn)化過(guò)程中的人口遷居城市為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大市場(chǎng)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而過(guò)高的房?jī)r(jià)又會(huì)限制低收入的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，制約城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

綜合相關(guān)研究文獻(xiàn)可知，城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系，城鎮(zhèn)化過(guò)程中的人口遷移、收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素都對(duì)房?jī)r(jià)有著不同程度的影響。

三、皖江城市帶商品房?jī)r(jià)格影響因素分析及模型建立

（一）變量選取與模型建立

本文選取了影響商品房?jī)r(jià)格的三個(gè)因素----人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率。以商品房的銷售價(jià)格作為被解釋變量Y，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為解釋變量X1，人均GDP為解釋變量X2，城鎮(zhèn)化率為解釋變量X3。我們選取了皖江城市帶各個(gè)城市和地區(qū)2007-2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加權(quán)平均得到三個(gè)變量的整體平均水平。

（1）人均GDP：GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）常被認(rèn)為是衡量國(guó)家（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)狀況的重要指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)GDP較高的地區(qū)其商品房的價(jià)格水平也相對(duì)較高。

（2）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：一般認(rèn)為，居民人均可支配收入水平越高，對(duì)住房的購(gòu)買意愿和支付能力就越強(qiáng)。

（3）城鎮(zhèn)化率：城鎮(zhèn)化率是指一個(gè)地區(qū)城鎮(zhèn)人口與常住總?cè)丝诘谋戎?，同時(shí)伴隨著城化的發(fā)展，城市數(shù)量大幅增加，城市規(guī)模擴(kuò)大，人口也會(huì)持續(xù)的向城市聚集。進(jìn)城的農(nóng)業(yè)人口不斷上漲，使得住房的需求增加，根據(jù)需求價(jià)格理論，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上升。

根據(jù)解釋變量X1、X2、X3與被解釋變量Y之間的關(guān)系，該模型初步設(shè)置為多元線性模型

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+Ui （其中Ui為隨機(jī)誤差項(xiàng)）

（二）參數(shù)估計(jì)

利用Eviews軟件擬合數(shù)據(jù)并使用最小二乘法進(jìn)行OLS回歸分析，得到結(jié)果如下

Y= 76.4667+ 0.0451X1+ 0.0093X2+ 5481.293X3+Ui

T= （0.275816） （1.174384） （0.321441） （3.305130）

R= 0.984454 R^2= 0.976680 F= 126.6471 Prob（F-statistic）= 0.000008

四、模型檢驗(yàn)

（一）經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

模型估計(jì)結(jié)果表明，在假定其它條件不變時(shí)，當(dāng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1%，商品房的銷售價(jià)格就會(huì)下降0.045090%；當(dāng)人均GDP增加1%，商品房的銷售價(jià)格就會(huì)增加0.009332%；當(dāng)城鎮(zhèn)化率增加1%，商品房的銷售價(jià)格就會(huì)增加5481.293%。在假定其它情況不變的情況下，X1、X2、 X3與理論分析的判斷一致。

（二）統(tǒng)計(jì)推斷檢驗(yàn)

可決系數(shù)R= 0.984454，R^2= 0.976680，表明所建立的模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)的擬合度較好，即解釋變量城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均GDP、城鎮(zhèn)化率對(duì)被解釋變量商品房的銷售價(jià)格的絕大部分能夠做出解釋。F檢驗(yàn)中，F(xiàn)= 126.6471，其P值為0.000008<0.05，說(shuō)明各解釋變量聯(lián)合起來(lái)對(duì)被解釋變量有顯著的影響。T檢驗(yàn)中，X1的t統(tǒng)計(jì)量絕對(duì)值為1.174384<2，其P值為0.2847>0.05；X2的t統(tǒng)計(jì)量絕對(duì)值為0.321441<2，其P值為0.7588>0.05；X3的t統(tǒng)計(jì)量絕對(duì)值為3.305130>2，其P值為0.0163<0.05，由t檢驗(yàn)可知只有X3的t檢驗(yàn)通過(guò)，即只有X3城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房的銷售價(jià)格Y有顯著影響。

（三）計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)

1.多重共線性檢驗(yàn)

計(jì)算各變量的相關(guān)系數(shù)給出如下所示的結(jié)果，表明在解釋變量X1、X2、X3之間存在嚴(yán)重的多重共線性。

1.1 多重共線性的修正

采用逐步回歸法進(jìn)行多重共線性的修正，對(duì)解釋變量X1、X2、X3分別進(jìn)行最小二乘法OLS回歸分析，得X1的R=0.937989；X2的R= 0.953553；X3的R= 0.965883，由上述將結(jié)果可知X3的擬合度最好。以X3為基礎(chǔ)，分別加入X1，X2進(jìn)行最小二乘法回歸分析得到如下結(jié)果，X3，X1的R= 0.984186，T檢驗(yàn)、F檢驗(yàn)均通過(guò)；X3，X2的R= 0.98088， T檢驗(yàn)不通過(guò)、F檢驗(yàn)通過(guò)。因此修正過(guò)后的模型為

Y= 74.34368+ 0.055450X1+ 5782.018X3+Ui

T= （0.287263） （2.846364） （4.522030）

R= 0.984186 R^2= 0.979668 F= 217.8210 Prob（F-statistic）= 0.000000

（二）異方差檢驗(yàn)

采用懷特檢驗(yàn)的估計(jì)結(jié)果如下

由懷特檢驗(yàn)的結(jié)果可知nR^2=6.052175，在顯著性水平0.05的條件下，其Probability為0.195286>0.05，因此不存在異方差。

（三）自相關(guān)檢驗(yàn)

用BG檢驗(yàn)作自相關(guān)檢驗(yàn)，選取滯后階數(shù)為3得到如下結(jié)果

由表四結(jié)果可知LM=nR^2=3.839955，其P值為0.279273，給定顯著性水平0.05的情況下，P=0.279273>0.05，表明不存在自相關(guān)。查DW表，在n=10，k=2時(shí)得上線dL=0.697，du=1.641，DW=2.935278>du，故存在無(wú)自相關(guān)。

所以本文的最終估計(jì)模型為

Y= 74.34368+ 0.055450X1+ 5782.018X3+Ui

T= （0.287263） （2.846364） （4.522030）

R= 0.984186 R^2= 0.979668 F= 217.8210 Prob（F-statistic）= 0.000000

五、模型結(jié)果解釋

計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的結(jié)果表明，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，城鎮(zhèn)化率和商品房的銷售價(jià)格之間呈正線性相關(guān)。假設(shè)其它變量不變，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每增加1%，商品房銷售價(jià)格將增加0.055450%元，城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響微??；城鎮(zhèn)化率每增加1%，商品房的銷售價(jià)格就會(huì)增加5782.018%元，城鎮(zhèn)化率是新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中影響房?jī)r(jià)最根本、最直接、最顯著的因素。鎮(zhèn)化率的提高意味著農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市的數(shù)量增加，農(nóng)民進(jìn)城首先要解決的就是住房問(wèn)題，因而為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的市場(chǎng)，在供求關(guān)系的作用下，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)上漲的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象已經(jīng)形成。

六、對(duì)策建議

城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)二者相互作用，新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市，催生出龐大的剛性住房需求，由于住房建設(shè)需要一定周期而人口轉(zhuǎn)移的速度遠(yuǎn)超住房建設(shè)的速度，因此就造成了住房的供不應(yīng)求。城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)需要房地產(chǎn)業(yè)作為其堅(jiān)強(qiáng)的后盾，為其發(fā)展提供物質(zhì)保障，但當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)又會(huì)成為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一大阻礙。根據(jù)最終模型的結(jié)果，要給房?jī)r(jià)降溫，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，就要以振興鄉(xiāng)村，減少涌向城鎮(zhèn)的農(nóng)村人口為著手點(diǎn)，具體提出以下參考建議。

1.因地制宜，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)。安徽是一個(gè)旅游資源和農(nóng)業(yè)資源豐富的城市，各市政府應(yīng)當(dāng)充分依附本地區(qū)的優(yōu)勢(shì)資源發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，打造地方特色。如有山水園林之稱的安慶和蕪湖應(yīng)當(dāng)發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)，進(jìn)而形成一條以旅游業(yè)為主導(dǎo)，餐飲、住宿業(yè)共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈。要發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，加大對(duì)農(nóng)業(yè)的科技投入，促進(jìn)農(nóng)業(yè)與工業(yè)相結(jié)合，深化農(nóng)場(chǎng)品加工，提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值，提高農(nóng)民的收入水平。

2.鼓勵(lì)農(nóng)民返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)。農(nóng)村人口遷移到城市的主要原因是城市經(jīng)濟(jì)較農(nóng)村發(fā)達(dá)，有較高的經(jīng)濟(jì)收入。政府應(yīng)制定各項(xiàng)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)農(nóng)民返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，帶動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使農(nóng)民在家門口就能致富。各市應(yīng)設(shè)立專門的主管部門，加大返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的政策宣傳力度，為創(chuàng)業(yè)農(nóng)民開(kāi)辟一系列綠色通道，簡(jiǎn)化登記手續(xù)，免除登記費(fèi)用，加大財(cái)政補(bǔ)貼，優(yōu)惠貸款利率。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)返鄉(xiāng)企業(yè)家的技術(shù)培訓(xùn)，委派專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行指導(dǎo)，提高創(chuàng)業(yè)者的專業(yè)技術(shù)能力。

3.完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)農(nóng)村吸引力。長(zhǎng)期以來(lái)中心大城市都是政府政治經(jīng)濟(jì)文化建設(shè)的中心，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較完備。由于農(nóng)村地理位置上遠(yuǎn)離政治中心和大城市的輻射范圍，且自身發(fā)展緩慢，對(duì)優(yōu)勢(shì)資源的吸引力差，故基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，教育、醫(yī)療、交通等方面還比較落后，城鎮(zhèn)完善的基礎(chǔ)設(shè)施是農(nóng)村人口期待落戶城鎮(zhèn)的一個(gè)重要原因。政府應(yīng)履行其經(jīng)濟(jì)職能，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，出臺(tái)多項(xiàng)招商引資優(yōu)惠政策來(lái)彌補(bǔ)農(nóng)村在吸引優(yōu)勢(shì)資源上的不足，促進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市場(chǎng)化。

4.轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)方式，發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。安徽是一個(gè)人口大省，勞動(dòng)力資源豐富，因此應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，為農(nóng)村勞動(dòng)力創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，解決鄉(xiāng)村人口的就業(yè)問(wèn)題。充分發(fā)揮農(nóng)村勞動(dòng)力和土地價(jià)格低廉的優(yōu)勢(shì)，吸引那些技術(shù)水平不高，勞勞動(dòng)力需求量大，占地面積廣，尚處于發(fā)展中的中小企業(yè)落戶農(nóng)村，以工促農(nóng)，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。（作者單位為安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

作者簡(jiǎn)介：李夢(mèng)娟，女，漢族，安徽阜陽(yáng)人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2015級(jí)本科生，經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)。

基金項(xiàng)目：本文屬于安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)大學(xué)生科研創(chuàng)新項(xiàng)目《新型城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證研究——以皖江城市帶為例》（編號(hào)：XSK1849）階段性研究成果，指導(dǎo)老師：張士杰。