孫鈺?熊小姣

隨著我國的經(jīng)濟發(fā)展與騰飛，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了充分的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是我國的行業(yè)龍頭，其經(jīng)濟發(fā)展是否健康直接關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢。雖然從事房地產(chǎn)行業(yè)可以從中獲得較多的回報，但是其復(fù)雜的風(fēng)險也是不可忽視的存在。造成房地產(chǎn)行業(yè)具有相當?shù)娘L(fēng)險的主要原因是因為房地產(chǎn)行業(yè)具有以下的特點：位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長。于是，怎樣在復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)市場準確的做好項目投資，如何減少風(fēng)險對利潤的影響，成為了眾多投資商們的首要解決的問題。文章對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制進行了探究和分析并提出了防范項目出現(xiàn)風(fēng)險的控制措施，以期為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資提供有益的借鑒和參考。

現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多如牛毛，但大多數(shù)行業(yè)規(guī)模都很小，運作能力差，企業(yè)生命力不強，一旦遭遇風(fēng)險的打擊便會一蹶不振，而他們卻又不了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展行情，盲目投資，風(fēng)險得不到有效的管理與控制造成巨大的經(jīng)濟損失。要想有效規(guī)避行業(yè)風(fēng)險就必須要冷靜客觀的分析房地產(chǎn)的行情，運用科學(xué)有效的措施進行準確的項目投資，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險。風(fēng)險的內(nèi)涵是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致不良后果的不確定因素。如果能夠做到對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資進行有效的風(fēng)險控制，便會有效提高房地產(chǎn)企業(yè)實力，從而推動我國國民經(jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展。對于行業(yè)發(fā)展的潛力具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資項目出現(xiàn)了許許多多的問題，針對所出現(xiàn)的問題，我們需要完整的理論指導(dǎo)和準確的實踐指導(dǎo)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風(fēng)險的重要性

（一）風(fēng)險控制對于企業(yè)發(fā)展的意義。 對于所有企業(yè)來說，其核心的目標就是努力實現(xiàn)利益最大化，房地產(chǎn)公司也不例外，若想要實現(xiàn)企業(yè)的盈利目的增強企業(yè)實力，就需要小心謹慎的進行項目投資和經(jīng)營。但是就房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性來說，存在著很大的行業(yè)風(fēng)險，而企業(yè)管理者和決策者，必需能夠洞悉行業(yè)的發(fā)展情況，敏銳的察覺到風(fēng)險的存在，并且制定 科學(xué)合理的決策，有效地避免風(fēng)險對于企業(yè)所造成的經(jīng)濟損失。如果對于行業(yè)的發(fā)展情況沒有及時認清，也沒有做好充分的迎接風(fēng)險挑戰(zhàn)的準備，被眼前的蠅頭小利蒙蔽了雙眼，盲目跟風(fēng)進行投資，很有可能便會將企業(yè)帶進絕望的深淵。有很多小型沒經(jīng)驗的企業(yè)就因為認識不夠，導(dǎo)致投資不當，最后損失慘重，我們應(yīng)當基于那些前車之鑒來做好最充分的準備迎接市場經(jīng)濟的挑戰(zhàn)。

（二） 風(fēng)險控制對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義。隨著我國城市化政策深入推進和發(fā)展，不少的人遷居到城市居住，為了滿足住房的強烈需求，就需要建設(shè)大量的住房并且需要一系列的配套措施加以保障，只有對于房地產(chǎn)進行有效的規(guī)劃和開發(fā)，才能推動行業(yè)的健康發(fā)展，才能完善公共基礎(chǔ)設(shè)施，才能有效處理經(jīng)濟發(fā)展所帶來的房價居高不下，交通擁擠，環(huán)境污染等城市病。怎樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展？需要合理的整體的規(guī)劃，完善高效的施工過程，合理的后期的銷售，及時進行風(fēng)險的管控。而在這眾多的因素當中，風(fēng)險的管理與控制是所有因素當中最重要的因素，是房地產(chǎn)是否能夠得到發(fā)展的決定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險管理控制對策

（一）拓寬企業(yè)融資渠道。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行融資的渠道都是向銀行進行貸款，這雖然能夠保證資金的安全性和渠道的正規(guī)性，但是卻因為過于依賴銀行的資金從而束縛了自己的手腳，限制了自己的發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要減少對銀行的依賴，積極的拓展融資渠道，這決定了當前的企業(yè)是否具有發(fā)展生命力。主要的融資渠道為以下四個方面，本文就這個幾個融資渠道分別進行闡述和分析。首先是海外資本渠道，國際 WTO相關(guān)協(xié)議規(guī)定了中國政府從2004年開始 允許外商在國內(nèi)成立獨資房地產(chǎn)企業(yè)，合資房地產(chǎn)企業(yè)可以享受到和國內(nèi)企業(yè)同等的 “國民待遇”。從這個協(xié)議規(guī)定來看，這是經(jīng)濟全球化高度發(fā)展的必然趨勢，這代表著中國已經(jīng)高度的融入到全球經(jīng)濟中去迎接新的機會和挑戰(zhàn)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)將不只在國內(nèi)市場發(fā)展，全球資本的流通使中國的房地產(chǎn)行業(yè)透明度越來越高，是對于中國房地產(chǎn)市場來說是為行業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇，它能為中國吸引大量的海外資本，不僅能夠拓寬國內(nèi)企業(yè)的融資渠道，還能夠在激烈的市場競爭中促使國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)進行行業(yè)調(diào)整和升級，為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)注入新的活力，促進行業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展。其次是上市融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市就意味著房地產(chǎn)企業(yè)可以享受更加寬松的融資政策，企業(yè)能夠通過企業(yè)的影響力和品牌效應(yīng)帶吸引很多有效的資金，這些對企業(yè)而言都是異常寶貴的機會。不僅如此，銀行基于對上市企業(yè)的信任和扶持也會提供更加方便且數(shù)額巨大融資政策。所以企業(yè)相較于單一的依賴于銀行的貸款融資，更需要做的便是將企業(yè)打造成能夠進行上市的企業(yè)。第三是在資本市場發(fā)行債券。利用債券能夠短期內(nèi)籌集大量資金，滿足當前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實需要。債券融資的優(yōu)勢為其動用的資金較少，成本較低，可以免除債券付息，所以房地產(chǎn)企業(yè)完全可以靈活利用現(xiàn)有資金進行融資的實現(xiàn)。雖然債券融資的方式比較簡單方便，但是單單就能夠發(fā)行債券來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)必須要達到相當高的程度，所以企業(yè)需要制定詳細準確的債券償付計劃，盡量減少企業(yè)的還債壓力。它的負面影響還在于企業(yè)無法控制市場的利率水平，只能在發(fā)行債券后只能選擇被動接受，所以說企業(yè)自身對債券成本的控制相對靈活性不足。最后是項目融資，這種融資方式的針對性較強，并適合所有企業(yè)來進行融資只能適用于那些發(fā)展程度較高，企業(yè)擁有高升值預(yù)期商業(yè)地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)大都是運行穩(wěn)定高效，企業(yè)資金調(diào)動相對輕松，具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。由于這種房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況較好，企業(yè)生命力較強，抗打擊能力也較強，所以不會面對很大的風(fēng)險，或者說面對風(fēng)險時能夠從容的面對，不會束手無策。不過要想有更穩(wěn)定的經(jīng)營狀況，就需要靠項目融資來進行多重保障，確保項目投資后所獲取的現(xiàn)金流量能夠作為償還貸款的主要資金來源，它并非用企業(yè)有形資產(chǎn)或開發(fā)商信用來作為擔(dān)保最終獲取資金。

（二）增加企業(yè)長期經(jīng)營項目投資。在當今市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)市場的競爭不斷加劇，未來房地產(chǎn)可能不適合進行一次性投資項目，這種項目一旦運作失敗，企業(yè)很可能無力回天。企業(yè)應(yīng)該將投資目標投向商業(yè)樓盤、辦公樓盤等經(jīng)營性地產(chǎn)項目，且要做到長遠發(fā)展規(guī)劃。雖然這種長期投資項目可能無法一時奏效，但它為企業(yè)帶來了穩(wěn)定、長期的資金流，同時也壯大了企業(yè)的團隊力量，間接的提升了企業(yè)的綜合實力，這些都為企業(yè)未來的貸款抵押、品牌創(chuàng)立乃至企業(yè)上市創(chuàng)造了有利條件。

三、結(jié)語

在當今房地產(chǎn)行業(yè)激烈的市場競爭下，企業(yè)需要將目光放長遠，需要選擇適合本企業(yè)的融資方式，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位為中央財經(jīng)大學(xué)）