陳笑聰

對比國外成熟市場REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）的產品特點和稅收政策環(huán)境可知，國內目前的房產基金信托或者ABS產品并非真正意義上的REITs，因此稱其為類REITs產品。目前我國還沒有就REITs產品制定專門的稅收優(yōu)惠政策，國內類REITs產品的稅負重、投資回報壓力大。那類REITs產品要如何在現(xiàn)行稅制下實行自救呢，國內稅收政策有哪些可以運用并優(yōu)化稅務成本呢？本文將以目前國內類REITs常用架構為基礎，分析各環(huán)節(jié)涉稅情況及稅收優(yōu)惠政策適用性，并提出建議。

雖然目前我國還沒有就REITs產品制定專門的稅收優(yōu)惠政策，但對于企業(yè)重組、股權/資產劃撥等操作，財政部和國家稅務總局在2014年、2015年出臺了一系列支持政策，以及2016年的營改增稅制改革新規(guī)。那國內類REITs產品（主要指私募性質的房地產項目公司股權與資產證券化相結合的產品）在設立、運營、分配等環(huán)節(jié)能否適用呢？本文以常見的類REITs架構為基礎，對各環(huán)節(jié)的涉稅問題、政策適用性進行分析，尋找減輕類REITs產品稅負壓力的有效辦法。

一、國內類REITs的基本架構

目前國內類REITs的基本架構和設立步驟是：（1）發(fā)起人設立直接或間接持股100%的項目公司，將擬用于REITs的不動產通過轉讓、劃轉等方式置入到項目公司；（2）發(fā)起人出資設立契約型私募股權投資基金，并收購項目公司全部股權；（3）計劃管理人（證券公司）成立資產支持專項計劃并向投資者募集資金，其中，發(fā)起人認購權益級份額，其他市場投資者認購優(yōu)先級份額；（4）專項計劃利用募集資金向發(fā)起人收購私募基金全部份額，并向私募基金實繳剩余出資，私募基金利用補充資金分別對所持有的項目公司進行股權增資、發(fā)放委托貸款等操作。至此，發(fā)起人就搭建了類REITs架構，實現(xiàn)了項目融資。

在未來運營環(huán)節(jié)，項目公司通過物業(yè)經營取得租金、不動產增值等運營收入，然后將稅后收益逐層向上分配給私募基金、專項計劃和投資者。通常情況下，發(fā)起人會作為專項計劃的權益級份額持有人會為計劃增信。專項計劃期滿，可由發(fā)起人的關聯(lián)方回購項目公司股權、專項計劃對接公募REITs等方式實現(xiàn)退出。

國內類REITs常見架構（簡化）如下圖所示：

二、各環(huán)節(jié)涉稅分析

（一）設立環(huán)節(jié)

1.基礎資產剝離。設立環(huán)節(jié)的涉稅重點是對底層基礎資產的剝離，如果一家公司既有擬用于REITS物業(yè)又有其他非REITS物業(yè)，須將用于REITS的不動產從原持有企業(yè)剝離置入到作為特殊目的載體的項目公司，并由發(fā)起人作為項目公司的股東、最終控制人。原企業(yè)可通過資產劃轉、投資、轉讓或企業(yè)分立等方式實現(xiàn)基礎資產剝離。不動產權屬一旦發(fā)生變更，相應要計繳增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等，可以根據交易方案具體情況運用的稅收優(yōu)惠政策有：

（1）增值稅。財稅[2016]36號文附件二?！霸谫Y產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為不征增值稅?！币虼?，如果原企業(yè)轉讓基礎資產，同時配備相關債權債務和人員一并轉讓，可適用政策不征增值稅。須注意，文件要求“資產、負債、人員”一并轉移，缺一不可，但轉移全部或部分、部分具體指多少并沒有限制。

（2）企業(yè)所得稅。財稅[2009]59號文、財稅[2014]109號文、總局2015年第40號公告。

企業(yè)分立——“被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%”；

資產收購——“受讓企業(yè)收購的資產不低于轉讓企業(yè)全部資產的50%，且受讓企業(yè)在該資產收購發(fā)生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%”；

資產劃轉——“對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或者相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉股權或資產”；

上述行為如果同時符合“具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，重組后連續(xù)12個月內不改變重組股權或資產原來實質性經營活動、企業(yè)重組中取得股權支付的原主要股東不轉讓所取得的股權，劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益”等條件，可以選擇按規(guī)定進行特殊性稅務處理、暫免征稅。須注意，文件要求重組后12個月內不得發(fā)生生產經營業(yè)務、公司性質、資產或股權結構等情況變化，而資產收購劃轉的主體須是100%直接控制的母子公司之間、受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間，如果不符合，將不能適用特殊性稅務處理。

（3）土地增值稅。財稅[2018]57號文。“按照法律規(guī)定或合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)；單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?須注意，上述政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。

（4）契稅。財稅[2018]17號文?！肮疽勒辗梢?guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬；對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規(guī)定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位；同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉；母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅?！?須注意，政策對劃轉或視同劃轉的架構有明確的限定。

另外，上述政策中提及“轉讓”、“劃轉”、“作價入股”、“增資”等不同行為，使用的字眼不同，行為認定不同，適用的政策規(guī)定就不同。因此，擬定具體方案和相關合同協(xié)議時要特別注意對重組路徑和行為的描述、注意整體時間的鋪排和架構的設計，當然還要保持與主管稅務機關密切的溝通，這樣才能確保方案的切實可行、稅收優(yōu)惠的最大程度利用以及稅務風險的有效控制。

2.股權轉讓。發(fā)起人將其持有的項目公司100%股權轉讓給私募基金，不需繳納增值稅、契稅，但需繳納企業(yè)所得稅或個人所得稅。土地增值稅是否應稅，存在爭議，需要與主管稅務機關進一步溝通確認。

3.基金份額轉讓。發(fā)起人將私募基金份額轉讓給專項計劃，根據財稅[2016]36號文，屬于轉讓金融商品，發(fā)起人應以轉讓基金份額以賣出價扣除買入價后的余額為銷售額計繳6%的增值稅，并就轉讓收益繳納企業(yè)所得稅。但一般增值在股權轉讓環(huán)節(jié)已釋放并繳稅，隨后轉讓基金份額應不產生重大稅負。

（二）運營環(huán)節(jié)

后續(xù)運營階段，項目公司層面的涉稅情況與一般房地產公司、物業(yè)經營公司相同：

1.增值稅。如果原企業(yè)把按老項目簡易計稅的不動產置入項目公司用于出租，原企業(yè)按5%繳了增值稅，項目公司后續(xù)運營租金收入按11%計算銷項稅額、5%進項抵扣，則有6%無法抵扣；如果原企業(yè)轉讓資產時適用不征增值稅優(yōu)惠，則項目公司完全沒有進項可以抵扣，會進一步降低運營的收益率。根據增值稅文件精神、出于抵扣鏈條完整性和稅負合理性等考慮，項目公司可嘗試與主管稅務機關溝通沿用老項目簡易計稅方法，爭取按5%計繳增值稅。

2.企業(yè)所得稅、房產稅。項目公司運營過程中取得的不動產租金收入需繳納企業(yè)所得稅、按12%從租計征房產稅，因標準REITs、類REITs一般投資于成熟商用物業(yè)，不適用向個人出租居住用房、公共租賃住房等相關稅收優(yōu)惠。

（三）分配環(huán)節(jié)

1.增值稅。私募基金、專項計劃由各自的管理人作為增值稅扣繳義務人，取得不保本收益不繳增值稅。因此，私募基金取得項目公司的稅后股息分配收入一般不需繳納增值稅；取得利息收入可按簡易計稅3%繳納增值稅。專項計劃取得私募基金分配收益，同理。投資者取得專項計劃分配收益，亦區(qū)分保本/不保本，按一般納稅人或小規(guī)模納稅人自行計繳增值稅。須注意，如果發(fā)起人作為專項計劃權益級份額持有人為計劃增信、或專項計劃有約定預期收益率，相關收益可能會被視為保本收益而征稅，所以有關協(xié)議條款的描述要審慎，并與主管稅務機關做好溝通。

2.所得稅。私募基金、專項計劃不屬于企業(yè)所得稅納稅義務主體，因此，其取得的投資收益不繳納企業(yè)所得稅。對于企業(yè)投資者，自專項計劃取得的投資收益，如果穿透到底層項目公司分析，應屬于因股權投資取得的稅后股息紅利，但因私募基金和專項計劃等中間層隔斷而不屬于直接投資，不能享受符合條件的居民企業(yè)之間權益性投資收益免稅的優(yōu)惠，需將投資收益與其其他所得合并后按25%繳納企業(yè)所得稅。對于個人投資者，一般也需按取得分紅收益的20%計繳個人所得稅?？梢?，投資收益在項目公司層面、企業(yè)或個人投資者層面重復征稅，現(xiàn)行稅制下暫無優(yōu)惠或豁免。

（四）退出環(huán)節(jié)

國際標準REITs一般長期持有獲取穩(wěn)定投資收益或享受增值紅利，但國內類REITs產品更傾向債權類產品，一般有到期償付期限或附有專項計劃設立滿多少年可開放申購/回售條款。假設類REITs產品到期后，由發(fā)起人的關聯(lián)方回購項目公司股權，私募基金取得股權轉讓收益、分配給專項計劃、最終分配給投資者，由投資者就收益繳納企業(yè)所得稅或個人所得稅。

如果持有期間投資者轉讓專項計劃份額，需就賣出價扣除買入價后的余額按轉讓金融商品繳納增值稅，同時就取得的轉讓收益繳納企業(yè)所得稅或個人所得稅。

三、結語

從上述稅務分析可知，類REITs的設立涉及一系列的資產剝離、企業(yè)重組，后續(xù)運營分配環(huán)節(jié)也涉及項目公司、私募基金、專項計劃和投資者的多層級征稅，整體稅負高、投資回報壓力大。

但通過對現(xiàn)有政策的梳理，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行稅制下還是有不少優(yōu)惠政策可以運用。只要加強政策研究，根據政策要求合理設計交易方案、鋪排時間計劃，還是可以控制項目整體稅負，實現(xiàn)稅務上的自我減負的。相信通過國內類REITs的不斷嘗試和經驗積累，并參考國外成熟REITs的稅收政策，適合我國國情、具有中國特色的REITs法規(guī)制度和稅收政策很快就會出臺。期待中國REITs更蓬勃的發(fā)展。（作者單位為廣州越秀企業(yè)集團有限公司）