【摘要】近些年房價(jià)已經(jīng)成為人們最為關(guān)心的問題，成為影響國計(jì)民生最主要的因素之一，無論是生存需求還是投資需要，能夠準(zhǔn)確掌握房價(jià)的變化規(guī)律顯得尤為重要。統(tǒng)計(jì)學(xué)作為最重要的數(shù)據(jù)分析學(xué)科可以為分析房價(jià)變化提供重要幫助。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)基本原理，從貨幣、土地、人口三個影響房價(jià)變化的主要因素分析近年來我國房價(jià)變化的原因，并通過具體分析對未來房價(jià)變化做出預(yù)測，為人們購房提供一定的借鑒。

【關(guān)鍵詞】統(tǒng)計(jì)學(xué)；房價(jià)；貨幣；土地；人口

近年來，隨著中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶動了我國經(jīng)濟(jì)的增長，成為了推進(jìn)我國GDP增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房價(jià)也一直在升高，房價(jià)攀升產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)對我國居民消費(fèi)及內(nèi)需產(chǎn)生了拉動作用，在一定程度上刺激了中國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。但是高房價(jià)下隱藏的問題也日益突出，房地產(chǎn)投資過熱催生了大量經(jīng)濟(jì)泡沫，房地產(chǎn)市場供需問題嚴(yán)重；各地房價(jià)與工資差距加大，購房和還貸壓力巨大，影響了社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展；房地產(chǎn)市場金融屬性越來越強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平嚴(yán)重失衡，給我國經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定帶來風(fēng)險(xiǎn)[1]。因此，分析影響房價(jià)的因素具有重要意義。雷田禮[2]通過對35個大中型城市房價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，建立了供需平衡的多元對數(shù)線性模型，分析了貸款量、貸款利率、居民財(cái)富和貨幣發(fā)行量等對房價(jià)影響的重要性指數(shù)問題。蘭峰[3]從人口空間結(jié)構(gòu)變化的視角出發(fā)，對35個大中城市2010-2015年的人口流動與房價(jià)波動的相關(guān)性進(jìn)行了研究。廖歡[4]對我國現(xiàn)行土地制度進(jìn)行梳理，分析了我國土地供應(yīng)影響房地產(chǎn)市場的路徑，剖析了我國土地供應(yīng)影響房價(jià)的機(jī)制，發(fā)現(xiàn)了土地供應(yīng)量和房價(jià)之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。本文運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，從貨幣、土地、人口三個方面分析房價(jià)的變化規(guī)律，對未來房價(jià)進(jìn)行預(yù)測。

1、房價(jià)變化規(guī)律分析

統(tǒng)計(jì)學(xué)是關(guān)于認(rèn)識客觀現(xiàn)象總體數(shù)量特征和數(shù)量關(guān)系的科學(xué)，通過搜集、整理、分析統(tǒng)計(jì)資料，認(rèn)識客觀現(xiàn)象數(shù)量規(guī)律性的方法論科學(xué)，具有客觀、準(zhǔn)確和可檢驗(yàn)的特點(diǎn)，廣泛應(yīng)用于自然、社會、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)各個領(lǐng)域的分析研究[5]。因此運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法研究房價(jià)變化規(guī)律就需要搜集房價(jià)信息進(jìn)行研究，通過中國房地產(chǎn)學(xué)會官方網(wǎng)站搜集到2009年至2018年一線城市（北京、上海），二線城市（天津、重慶）以及全國房價(jià)的年平均值，其中2018年的值為1月至7月的價(jià)格平均值，房價(jià)如表1所示。

為了能夠更加清晰的了解各地房價(jià)的變化趨勢，繪制房價(jià)變化圖，如圖1所示。

由圖1可以看出雖然一線城市要遠(yuǎn)高于二線城市和全國平均房價(jià)但一線城市、二線城市和全國房價(jià)在2009年至2018年都是處于不斷上升階段，且上升趨勢基本一致，另外2009年至2015年上升趨勢較為平緩，2015年至2016年房價(jià)上升趨勢較為明顯，房價(jià)直接上漲了一倍，2016年至2018年房價(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，上海、天津在2016年至2017年間甚至出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，只有重慶在2016年至2018年間上升趨勢不降反升。由圖1可以看出重慶房價(jià)一直和全國房價(jià)基本持平，在2016年后大幅上升，這可能是因?yàn)橹貞c作為直轄市新一線城市，房價(jià)卻和全國均價(jià)持平，因此一直是房地產(chǎn)市場的洼地，所以在2016年后其他一二線城市房價(jià)穩(wěn)定后，資金大量流入重慶有關(guān)，總的來說，全國房價(jià)在2009年至今都是出于上漲階段，但今后上漲趨勢可能會大大放緩。

2、房價(jià)影響因素分析

房地產(chǎn)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)受到國家調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)的影響，因此影響房價(jià)的因素眾多，但是房地產(chǎn)行業(yè)也有一個眾所周知的規(guī)律那就是短期靠貨幣、中期靠土地、長期靠人口，本文就從貨幣、土地、人口三個因素對房價(jià)變化的影響進(jìn)行分析。

2.1貨幣對房價(jià)的影響

房價(jià)作為一種資產(chǎn)價(jià)格深受貨幣政策影響，M2（廣義貨幣供應(yīng)量）包括具有較強(qiáng)流動性的現(xiàn)金、活期存款和流動性較差但有收益的存款貨幣，在整個經(jīng)濟(jì)體系中，M2不僅反映居民現(xiàn)有的購買力，還能反映出居民潛在的購買力以及社會總需求的變化和未來通貨膨脹的壓力狀況，M2發(fā)行量是國家重要的金融宏觀調(diào)控手段，對房價(jià)的變化有著重要影響，通過分析M2發(fā)行量和房價(jià)變化對應(yīng)關(guān)系、M2增長率和房價(jià)增長率之間的關(guān)系，找到貨幣政策對房價(jià)的影響。通過搜集成都2008年至2012年間M2發(fā)行量和房價(jià)數(shù)據(jù)，以及1990年至2012年間房價(jià)增長率和M2增長率數(shù)據(jù)繪制成圖，如圖2、圖3所示。

由圖可以看出房價(jià)變化規(guī)律和M2發(fā)行量變化趨勢以及增長率趨勢變化基本一致，2008年成都房價(jià)處于下降，因?yàn)?008年全球金融危機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)也不景氣，房地產(chǎn)業(yè)受到極大沖擊，全國各地房價(jià)均出現(xiàn)下降趨勢，為了刺激經(jīng)濟(jì)國家開始救市，大量發(fā)行貨幣，M2發(fā)行量大幅提高，隨后房價(jià)開始上漲，因此可以看出M2發(fā)行量對房價(jià)變化影響作用巨大，基本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

2.2土地對房價(jià)的影響

考慮完貨幣影響后，要分析土地的影響，如果土地供應(yīng)量不足，在供需失衡的市場條件下，房價(jià)依然會暴漲。關(guān)于土地供應(yīng)量的數(shù)據(jù)，因?yàn)橥恋貑蝺r(jià)差距很大，所以直接采用1998年至2017年國家每年土地出讓金總額來進(jìn)行衡量，數(shù)據(jù)如圖4所示。

經(jīng)過圖1和圖4對比可以發(fā)現(xiàn)土地出讓和房價(jià)變化趨勢基本一致。從圖4中我們可以看到，2008年至2017年間土地出讓有兩次大幅度上升的階段，2008年至2011年間由于國家的政策支持，房地產(chǎn)也蓬勃發(fā)展，土地大量出讓，但仍處于供不應(yīng)求階段，房價(jià)上漲趨勢明顯。2015年至2017年間，隨著房價(jià)的增長，土地拍賣單價(jià)也在上升，但是沒有上升的太過離譜，因?yàn)槎嗟囟疾捎昧讼迌r(jià)要求自持的套路，但出讓數(shù)量依然大幅上升，反觀房價(jià)在2016年后基本平穩(wěn)，土地依然大幅上升，且上升速率大大增加，這反而抑制了房價(jià)的上升，因此土地政策和房價(jià)相互影響。

2.3人口對房價(jià)的影響

房子的根源在于人口，人口的多寡才是決定房價(jià)的終極因素。關(guān)于中國的歷年出生人口數(shù)據(jù)，目前有兩個版本的人口數(shù)據(jù)，一是人口普查版本，二是國家統(tǒng)計(jì)局版本，經(jīng)過驗(yàn)證對比決定采用人口普查版本的數(shù)據(jù)，人口變化趨勢如圖5所示。

由圖可以看出嬰兒的出生不是逐年不變的，而是有三波嬰兒潮，第一波嬰兒潮是1962-1972年，主要得益于解放后生活水平的提升，以及鼓勵多生的政策導(dǎo)致。第二波嬰兒潮在1982-1992年附近，主要原因第一批嬰兒潮到了育齡生孩子的階段。第三波嬰兒潮是第二波嬰兒潮的再延續(xù)，在2002～2012年完成，可以看出嬰兒潮周期為20年，按照嬰兒潮的規(guī)律，2012年之后，中國出生人口應(yīng)該斷崖式下跌，但2013年，國家推出單獨(dú)二孩政策，2015年直接推出全面二孩政策，阻止出生人口斷崖式下跌。眾所周知，我國房價(jià)騰飛是2001年開始至2011年結(jié)束，由圖4可知 2000年土地出讓金為595億， 2001年變成1295億且連續(xù)三年，每年翻番，一直上漲至2011年。這個時(shí)間正好對應(yīng)1982-1992的嬰兒潮，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，20歲是人生中的購房黃金期，他們剛滿20歲，到了買房子結(jié)婚時(shí)期，對應(yīng)買房周期為2002-2012年，這一階段不管造多少新房，全部賣出且有人居住，空置率較低，庫存積壓不多，因此這一階段的房價(jià)不存在泡沫。2012年之后，全國樓市萎靡不振，至2015年初，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%到26%之間，中國住宅市場，嚴(yán)重積壓，房價(jià)異常危險(xiǎn)，2015年底中央利用股市拉動經(jīng)濟(jì)政策失敗，重新利用房地產(chǎn)拉升經(jīng)濟(jì)，開始去庫存運(yùn)動，房價(jià)開始上漲，因此2016年至今的房地產(chǎn)，屬于標(biāo)準(zhǔn)的泡沫。如圖5所示上一波出生人口斷崖式下跌，最低點(diǎn)出現(xiàn)在1999年，根據(jù)20年左右的周期，大概在2019-2021年附近，這批人會產(chǎn)生婚房需求，根據(jù)長期靠人口的理論，2019-2021年，中國房價(jià)會處于一個沉重的壓力區(qū)間。

3、結(jié)論與建議

房價(jià)變化主要受到貨幣政策、土地政策和人口的影響，經(jīng)過研究得出以下結(jié)論。

（1）貨幣政策可在短期內(nèi)很大程度上影響房價(jià)，貨幣政策與房價(jià)之間基本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

（2）土地政策與房價(jià)之間并不存在明確的相關(guān)關(guān)系，兩者之間相互影響，根據(jù)土地出讓數(shù)據(jù)可以預(yù)測出中國房價(jià)在2020年會承受一波巨大的壓力，主要壓力來源于在2017年中旬到2018年中旬密集推出的土地，大概1.5-2年會預(yù)售進(jìn)入市場。

（3）房價(jià)的變化從長遠(yuǎn)來看主要受人口影響，根據(jù)人口變化圖可以預(yù)測中國房價(jià)在2019-2021年左右會承受一波巨大壓力，原因1992-1999年中國人口呈現(xiàn)斷崖式下跌趨勢，到1999年達(dá)到中國出生人口最低點(diǎn)，要經(jīng)過20-22年的周期進(jìn)入婚戀購房期，導(dǎo)致這期間的購買房屋的剛需人數(shù)最低。

基于現(xiàn)在國家的限購和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的一系列貨幣和土地政策，以及長期的人口變化規(guī)律，2019-2020年左右，中國房價(jià)可能會迎來一個低點(diǎn)，需要等2002年之后出生的第三波嬰兒潮來頂住房價(jià)，因此2019-2020年是最佳的買房時(shí)機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]雷田禮，吳剛，熊強(qiáng).貨幣政策因素對房價(jià)影響的顯著型分析[J].數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理，2018，37（01）：155-161.

[3]廖歡.我國土地供應(yīng)影響房價(jià)的機(jī)制與效果[D].華東師范大學(xué)，2014.

[4]蘭峰，吳迪.人口流動與住房價(jià)格波動——基于我國35個大中城市的實(shí)證研究[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2018，32（05）：97-106.

[5]王云峰.統(tǒng)計(jì)學(xué)原理[M].上海，復(fù)旦大學(xué)出版社，2013.

作者簡介：

張嘉明，泊頭市第一中學(xué)，河北泊頭。