程芝香

《商務(wù)寫字樓等級評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布標(biāo)志著商務(wù)寫字樓協(xié)作由發(fā)展步入成熟階段，對樹立正確的商務(wù)寫字樓開發(fā)運(yùn)營理念，摒棄盲目追求奢華外觀，從市場需求出發(fā)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)對商務(wù)寫字樓的建設(shè)和運(yùn)營管理向國際化、市場化發(fā)展，具有行業(yè)的指導(dǎo)意義。

在標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以前，北京、上海的超甲級、甲級寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)肯定是不一樣的。對于以前的各種說法，實(shí)際上是由于標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一造成了模糊的概念，混淆概念的情況下，可能會造成客戶對于寫字樓品質(zhì)的認(rèn)定不清晰，物業(yè)公司面臨的租賃市場上的問題比較多，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)比較豐富。比如說在北京25元/平米/天也是超甲，在北京5元/平米/天可能也叫超甲，對超甲的指向是什么，沒有一個(gè)清晰的說法。

一、我國寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

目前我們國家寫字樓經(jīng)濟(jì)主要是針對于第三產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)的辦公地點(diǎn)和我們是不同的，現(xiàn)在城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要靠第三產(chǎn)業(yè)支撐，各種行業(yè)越來越發(fā)達(dá)，商務(wù)活動越來越頻繁，所以寫字樓作為第三產(chǎn)業(yè)的辦公場所來講有必須符合市場需求的特點(diǎn)。

根據(jù)中國的情況，二級科目下是城市功能分為四個(gè)等級：一是城市中央商務(wù)區(qū)，也就是所謂的CBD；二是商業(yè)核心區(qū)，也就是大中城市以商業(yè)服務(wù)為主的業(yè)態(tài)聚集地；三是城市信息區(qū)域，像北京地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)這樣非常明顯的區(qū)域；四是交通便捷的區(qū)域。在大的區(qū)位城市設(shè)施里面的二級指標(biāo)的道路交通設(shè)施方面，考慮到以不同交通形式到達(dá)的設(shè)施，臨近城市高速公路、城市軌道交通等非常便捷的就可以得滿分，如果不是特別方便會有8、7、6，不同的分?jǐn)?shù)。公交線路考慮二次換乘所覆蓋的面積，確定這些指標(biāo)考慮是二次換乘面積的基數(shù)，比如說500米以內(nèi)有5條公交線，是指二次換乘的公交線可覆蓋城市50%左右的區(qū)域，5條線以下的換乘面積大概是30%。軌道交通上蓋的項(xiàng)目在北京和其他大城市也越來越多，從結(jié)構(gòu)體系、裝修組織管理都非常復(fù)雜，軌道交通上蓋的設(shè)施香港做的非常發(fā)達(dá)對物業(yè)的增值和整體的效益是非常好的。

二、寫字樓品質(zhì)的提升

總的來講，在城市交通方面對于建筑在未來選址過程中，評價(jià)交通組織、公交、機(jī)動車交通、步行交通對于未來寫字樓的出租和物業(yè)升級是非常重要的環(huán)節(jié)。在大的環(huán)境確定下來之后，在城市周圍的環(huán)境設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容，評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中一類、二類服務(wù)設(shè)施，一類設(shè)施是指銀行、酒店、商務(wù)餐飲等商務(wù)寫字樓不可缺少的設(shè)施。二類設(shè)施是快餐店，室外活動場所、咖啡吧等。

在區(qū)域城市環(huán)境設(shè)施里面還有一點(diǎn)是希望鼓勵以公交出行的綠色交通設(shè)施，公交出行包括有足夠的自行車停車場，現(xiàn)在共享單車是新事物，對共享單車的停放和管理將來會成為寫字樓的一部分內(nèi)容，甚至更衣室、儲物間、淋浴間，在寫字樓里這種健身的風(fēng)尚中國也會慢慢受到影響，如果有這樣的設(shè)施會提升寫字樓的吸引力。

對于寫字樓的外觀、內(nèi)部裝飾、內(nèi)部文化氣息的表現(xiàn)都會對使用人產(chǎn)生很大的影響。還有心理環(huán)境，在寫字樓辦公的人都需要有健康、舒適、寬松的內(nèi)部環(huán)境，這種心理環(huán)境包括了人文關(guān)懷、軟硬件設(shè)施的管理和運(yùn)營，比如說在寫字樓空間內(nèi)部新風(fēng)量足夠，噪音污染減小，辦公的場景更舒適，更有安全感。還有對于恢復(fù)再生產(chǎn)方式多樣性的考慮，寫字樓的配套服務(wù)有商務(wù)酒店、員工餐廳、便利店、休息空間、淋浴房的設(shè)置、衛(wèi)生間的設(shè)置、殘疾人通道的設(shè)置，這些都屬于恢復(fù)再生產(chǎn)能力的情況下需要考量的因素。

寫字樓內(nèi)部出現(xiàn)的共生現(xiàn)象，主要是供應(yīng)者的需要，一方面是企業(yè)的負(fù)責(zé)人的需要，另一方面是工作在企業(yè)內(nèi)部員工的需要，要在寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)里面綜合考慮。我們要保證基本配套和保障設(shè)施，比如我們要有員工餐廳的配置、垃圾清運(yùn)和處理的配置，但是不能影響內(nèi)部環(huán)境。一些老寫字樓里會出現(xiàn)餐廳和大堂串味的問題，這個(gè)問題就需要在技術(shù)上引導(dǎo)去避免這種情況的出現(xiàn)?，F(xiàn)在霧霾比較嚴(yán)重，怎么控制室內(nèi)的霧霾對于員工健康造成的影響，這些都是寫字樓標(biāo)準(zhǔn)制定過程中要考慮的問題?？紤]這些問題的主導(dǎo)思想也是為了開發(fā)商提高寫字樓的開發(fā)能力和品質(zhì)，這樣的話將來投入到市場以后，能夠?yàn)槭袌錾辖邮芎蛽泶魈峁┛赡苄?。寫字樓的?guī)模是確定或者說是影響寫字樓品質(zhì)的很重要的一項(xiàng)。商業(yè)寫字樓是指非切割成小物業(yè)進(jìn)行出售的，主要由一家物業(yè)機(jī)構(gòu)來管理。

從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度來講，總圖設(shè)計(jì)是非常重要的單項(xiàng)專業(yè)，交通是一個(gè)非常核心的問題，人車分流，中國大量的人都是乘坐公共交通，而且在城市中心應(yīng)該鼓勵乘坐公共交通到達(dá)工作場所，人車分流在總圖的設(shè)計(jì)是非常重要的，但是如何解決好這個(gè)問題。寫字樓受地形的限制，主要入口寫字樓的車行路一定是車停到位以后右手邊是大樓，重要的客人下車都是在右手邊，經(jīng)驗(yàn)不足的設(shè)計(jì)師會設(shè)計(jì)成左手邊是對著大堂的位置，這就很不合理國際上高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓從實(shí)際使用都是這樣。如何很有效的組織，減少交叉口、機(jī)動車和行人平交口很重要。

停車是比較大的問題，從寫字樓的設(shè)置以及周邊的配套設(shè)施，停車場的面積指標(biāo)國家有標(biāo)準(zhǔn)，相對來說對于不同位置的寫字樓，核心區(qū)、CBD、研發(fā)區(qū)，開車上班的比例和租戶使用者的比例差別比較大。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中按每平方米是0.6，每1萬平米是600輛的停車位。新的技術(shù)應(yīng)用也應(yīng)該放進(jìn)去，比如說智能化車位的控制，尋找車位就會比較方便。在北方地區(qū)，高檔的寫字樓除了防暴雨還要注意防滑，冬天防止結(jié)冰。有可能的話要設(shè)立出庫設(shè)立VIP，在地庫需要有VIP電梯，提升寫字樓的品質(zhì)。從停車庫的檔次來講，除了交通組織之外，有一個(gè)比較細(xì)致的地方大家值得關(guān)注，機(jī)動車庫下面通常要有清運(yùn)、排水溝，早期的寫字樓，或者是購物中心有很多是明溝，使用起來方便、清掃方便，但是品質(zhì)比較差，也有很多國家規(guī)范，不注意的時(shí)候設(shè)計(jì)師就設(shè)計(jì)成了明溝，建成之后發(fā)現(xiàn)檔次非常差，氣味、視覺感受都很差。

綠地和景觀是提升寫字樓品質(zhì)很重要的方面，如果有比較好的綠地環(huán)境可以提供小型的活動場所，對于寫字樓的品質(zhì)和感受都會很高?，F(xiàn)在用地很緊張，不建議用中國傳統(tǒng)式的園林，因?yàn)閳@林的尺度跟現(xiàn)在寫字樓的尺度完全不是一個(gè)概念，而且大型建筑也是現(xiàn)代建筑風(fēng)格，跟中國傳統(tǒng)的小橋流水不搭。所以還是以現(xiàn)代的抽象、幾何為主的構(gòu)圖方式，考慮到交通布局，有利于維護(hù)，同時(shí)考慮到喬木、灌木、草坪的搭配。

三、寫字樓的管理與經(jīng)營

除此之外，還要考慮管理的廣度和深度的問題，寫字樓的持續(xù)經(jīng)營，一開始的開發(fā)建設(shè)就占了40—50%的投資比，更多的是在于寫字樓未來的持續(xù)運(yùn)營，不斷地做升級改造，保證它應(yīng)有的競爭力，提高業(yè)主的投資效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。比如說對員工的茶水間、救護(hù)電梯、保潔員的休息室這些細(xì)節(jié)都做了進(jìn)一步的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，統(tǒng)一物業(yè)保障運(yùn)營管理能達(dá)到一樣的水準(zhǔn)，現(xiàn)在寫字樓都分散出售了，所以對于寫字樓需要做統(tǒng)一評定，最基礎(chǔ)的是要有一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理，這樣才能讓寫字樓所有地方能夠達(dá)到同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)水平。

四、倡導(dǎo)綠色低碳環(huán)保理念

倡導(dǎo)綠色低碳環(huán)保理念的時(shí)候不能主觀臆斷，國家政策是需要人人遵守，有責(zé)任承擔(dān)。但是寫字樓如果是純綠色環(huán)保，白天大家不開空調(diào)，扇著扇子，租金價(jià)格怎么能上來？所謂的綠色低碳是相對的，在保證舒適的基礎(chǔ)上要承擔(dān)應(yīng)有的社會責(zé)任，要把低碳節(jié)能運(yùn)用到高端設(shè)備的運(yùn)營管理中，這樣的話相對來講會減少對于城市的負(fù)荷，對城市的污染，又能夠在寫字樓里面的使用人有一個(gè)安全舒適的環(huán)境，這樣的話投資才會被市場所接受。有些寫字樓是分體式空調(diào)，空調(diào)設(shè)施不完備，電梯也不完備，這種情況在租賃市場上也不會得到很滿意的效果。綠色環(huán)保并不是要孤立的看問題，比如說現(xiàn)在寫字樓都是密閉的環(huán)境，在夏天的時(shí)候在外面就可以看到很多寫字樓會開窗凡是開窗的就是說明新風(fēng)系統(tǒng)不好，新風(fēng)系統(tǒng)不好是是因?yàn)樾嘛L(fēng)量不夠大，或者說有但是和空調(diào)的配比沒有達(dá)到更好的效能，所以才會造成這樣的問題。實(shí)際上可以通過現(xiàn)代的技術(shù)進(jìn)行不斷地完善，給寫字樓內(nèi)部的員工提供比較安全舒適的環(huán)境，對員工也是保障，寫字樓的租賃價(jià)格也會得到市場上的認(rèn)同。

新開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，或者新評價(jià)一個(gè)項(xiàng)目，建筑造型方面在制定標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候業(yè)進(jìn)行了比較多的討論，修改了很多稿，開始的時(shí)候?qū)懙谋容^詳細(xì)。如何評定征求了各方面的專家意見，最終定稿非常簡單，是非常定性化的表述方式，給評審專家更多的空間，以及更適用于不同的地區(qū)。比如說北京、上海地區(qū)的寫字樓和二線、三線城市的寫字樓，同是高檔，同是建筑品質(zhì)，不能用一根線，或者一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的簡單的橫向比較，這樣不具可比性，也不能滿足市場的需求。最終的表述語言是比較寬泛的表述，主要是希望是簡捷大方、有特色、有一定的文化內(nèi)涵。建筑的材料與品質(zhì)和寫字樓的定位、使用空間特點(diǎn)相協(xié)調(diào)。

《商務(wù)寫字樓等級評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布將進(jìn)一步促進(jìn)寫字樓市場的轉(zhuǎn)型和升級，自此中國商業(yè)寫字樓將有矩可循，等級評定亂象以及商務(wù)寫字樓行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)亂象將得到有效治理并終結(jié)，并成為建國以來中國寫字樓行業(yè)第一部國家標(biāo)準(zhǔn)。（本文作者系中紡物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理）