江妙軍

【摘要】伴隨我國(guó)房地產(chǎn)政策的日漸深化，購(gòu)房置業(yè)已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ钪械闹匾糠?。在房產(chǎn)房屋建筑面積測(cè)算中，由于對(duì)一些問(wèn)題缺乏足夠且深入的認(rèn)知，因而在實(shí)際測(cè)量中容易出現(xiàn)錯(cuò)誤與偏差，引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛。所以，在房屋建筑面積計(jì)算中，需合理把握并有效解決非共有建筑面積、共有建筑面積計(jì)算與分?jǐn)傊械娜舾蓡?wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房屋建筑；面積計(jì)算；操作規(guī)程

近年，在房屋買賣交易中，出現(xiàn)了許多與房屋建筑面積相關(guān)的糾紛案例，究其原因，多與房屋建筑面積計(jì)算不準(zhǔn)確、規(guī)定不明確相關(guān)。當(dāng)前，國(guó)家相關(guān)部門為了能夠更好的解決因規(guī)定模糊或存在多種解釋引發(fā)的矛盾，頒布了諸多法律文件。但是在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)商仍感其操作不足。實(shí)際上，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商間的矛盾，管理機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商間的糾紛，仍時(shí)常會(huì)出現(xiàn)。本文就房屋建筑面積計(jì)算中的若干問(wèn)題作一剖析。

1、非共有建筑面積的計(jì)算問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)面積精度等級(jí)的明確

最新修訂的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》將房產(chǎn)面積精度劃分成3個(gè)等級(jí)，且對(duì)各等級(jí)面積的中誤差、限差進(jìn)行了明確固定，即等級(jí)一：中誤差0.01+0.0003S，限差0.02+0.0006S；等級(jí)二：中誤差0.02+0.0001S，限差0.04+0.0002S：等級(jí)三：中誤差0.04+0.003S，限差0.08+0.006S：S表示的是房地產(chǎn)面積。

在現(xiàn)實(shí)操作中，究竟該選用或執(zhí)行哪一等級(jí)的精度標(biāo)準(zhǔn)，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》當(dāng)中對(duì)此并未做出詳實(shí)規(guī)定，僅指出各地區(qū)房產(chǎn)行政主管單位需依據(jù)本地區(qū)實(shí)況而定。筆者認(rèn)為，可理解為如下內(nèi)容：各城市需依據(jù)本地區(qū)實(shí)況及現(xiàn)實(shí)需要，執(zhí)行符合本地區(qū)要求的精度標(biāo)準(zhǔn)，但如果處于同一城市，那么需執(zhí)行統(tǒng)一的精度標(biāo)準(zhǔn)，不可因價(jià)格、地段等方面的差異，而執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)于消費(fèi)者而言，實(shí)為不公正、不公平的。結(jié)合當(dāng)前規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的慣例，考慮當(dāng)前需求及量邊器具、技術(shù)等實(shí)況與條件，結(jié)合今后發(fā)展需要，針對(duì)固定誤差，將其精度等級(jí)系數(shù)劃定為2，而將比例誤差相應(yīng)比例系數(shù)的精度等級(jí)系數(shù)設(shè)定為3，最后便可進(jìn)行處理與湊整操作。

1.2陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算

我國(guó)地域廣闊，因各地區(qū)位置差異大，尤其是南北方的房屋，存在著比較大的建筑結(jié)構(gòu)差異。受氣候條件等因素影響，北方商品房的陽(yáng)臺(tái)以封閉式陽(yáng)臺(tái)居多。最新修訂的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》指出，針對(duì)封閉式陽(yáng)臺(tái)，則依據(jù)其外圍水平投影的面積，對(duì)其全部建筑面積進(jìn)行計(jì)算；而對(duì)于不封閉的陽(yáng)臺(tái)，則依據(jù)其外圍水平相應(yīng)投影面積的一半，對(duì)其建筑面積進(jìn)行計(jì)算。但需指出的是，對(duì)于封閉式陽(yáng)臺(tái)，究竟是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn)，還是以設(shè)計(jì)文件為準(zhǔn)，在整個(gè)規(guī)范中并未明確。因規(guī)范當(dāng)中所存在的不確定性以及政策的持續(xù)調(diào)整，在房產(chǎn)測(cè)量當(dāng)中，針對(duì)其中與陽(yáng)臺(tái)面積相關(guān)的計(jì)算來(lái)講，通常會(huì)出現(xiàn)一些矛盾。針對(duì)此情況，可以先對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)相應(yīng)面積加以確認(rèn)，然后再作詳細(xì)說(shuō)明，在還未明確前，按設(shè)計(jì)圖紙來(lái)明確其是否為全封閉陽(yáng)臺(tái)。

1.3地下車位面積的計(jì)算

隨著汽車數(shù)量的增多，地下車位增加了購(gòu)房者興趣與目光，許多車位擁有者希望車位能夠單獨(dú)交易，并辦理與房產(chǎn)一樣的產(chǎn)權(quán)，等待其升值。針對(duì)地下車位這一特殊產(chǎn)權(quán)，其有著諸多說(shuō)法。其中最多的說(shuō)法主要有兩點(diǎn)，其一，地下車位盡管位于地下，但其面積固定，僅需將其位置明確，便能出售，且可以參與分?jǐn)?，可以為其單?dú)辦理產(chǎn)權(quán)；其二，認(rèn)為其建于地下，四周無(wú)結(jié)構(gòu)，易錯(cuò)位，容易引起權(quán)屬糾紛，引發(fā)各種矛盾，因而不能辦理產(chǎn)權(quán)。筆者認(rèn)為，在對(duì)車位相關(guān)合同以及擁有者合法證明的基礎(chǔ)上，通過(guò)界址點(diǎn)標(biāo)志的埋設(shè)并測(cè)量，能夠從中得到坐標(biāo)成果，便能將其交易，且還能辦理產(chǎn)權(quán)。

2、共有建筑面積計(jì)算與分?jǐn)傊械膯?wèn)題分析

2.1室外樓梯面積的計(jì)算

所謂室外樓梯，從根本上來(lái)講，就是獨(dú)立于房屋主體，僅有半截維護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯，其有兩種類型，其一為無(wú)頂蓋樓梯，其二是頂蓋樓梯。最新修訂的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》指出，上蓋的室外樓梯為永久性結(jié)構(gòu)，依據(jù)各個(gè)層的水平投影面積，進(jìn)行其全面積的計(jì)算；另外，針對(duì)那些無(wú)頂蓋的室外樓梯，則依據(jù)各個(gè)層水平的投影面積的一半來(lái)計(jì)算。筆者認(rèn)為，需對(duì)各層的概念加以理解：針對(duì)室外樓梯而言，其層次同于室內(nèi)樓梯，是根據(jù)建筑物層次來(lái)進(jìn)行計(jì)算，也就是說(shuō)，若某建筑有7層，則室外樓梯同樣是7層。此時(shí)，所計(jì)算的面積包含頂蓋室外樓梯的面積，“各層”均為7個(gè)層面；針對(duì)那些沒(méi)有頂蓋的室外樓梯，因其最上面一層并沒(méi)有頂，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，不可計(jì)算建筑面積，此時(shí)，“各層”就變成了6個(gè)層面。由此可知，各規(guī)則中對(duì)“各層”有不同的界定，因此，需要，對(duì)其加以區(qū)分。

2.2商住樓室外樓梯的計(jì)算

針對(duì)大多數(shù)沿街樓房而言，其最下面那幾層通常為商業(yè)用房，在其上面則為住宅房屋，有些樓房需要經(jīng)室外樓梯才能通往住宅房屋。因此，怎樣分?jǐn)偞瞬糠值墓灿忻娣e呢？《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中指出，針對(duì)那些多功能綜合樓，在分?jǐn)偲涔薪ㄖ娣e時(shí)，需要依據(jù)各自的服務(wù)對(duì)象與功能不同來(lái)分?jǐn)?，針?duì)那些共用、同享的設(shè)施，則將其當(dāng)作整體，并全樓分?jǐn)?。因此，?duì)于此問(wèn)題，首先需要秉持誰(shuí)使用、誰(shuí)分?jǐn)偟幕驹瓌t，做到整體性、全面性考慮。

結(jié)語(yǔ)：

綜上，在銷售商品房時(shí)，比較突出的糾紛就是面積計(jì)算問(wèn)題；而通常以建筑面積來(lái)進(jìn)行計(jì)價(jià)與核算，其準(zhǔn)確與否與產(chǎn)權(quán)人的切身利益直接相關(guān)，因此，有關(guān)房屋建筑面積問(wèn)題，始終是人們關(guān)注的重、熱點(diǎn)所在。