程亞克

【摘要】截止到2015年末，中國(guó)商品房待售面積高達(dá)7.19億平米，“去庫(kù)存”成為2016年的經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌市商辦項(xiàng)目目前僅紅谷灘新區(qū)新建和已投入使用的約300萬(wàn)，大部分已投入使用的入住率不到50%，售價(jià)在1.1-1.3萬(wàn)之間，租金35-60元之間，與住宅銷售價(jià)格1.2-1.6萬(wàn)差距明顯，這表明商辦項(xiàng)目供大于求，依據(jù)本市第三產(chǎn)業(yè)的需求，未來(lái)5-6年方可去化，但仍有新的商辦項(xiàng)目即將開(kāi)工建設(shè)，這種去庫(kù)存壓力已經(jīng)形成惡性循環(huán)。

【關(guān)鍵詞】南昌市；去庫(kù)存

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅方面全國(guó)已有130個(gè)城市出臺(tái)去庫(kù)存新政通過(guò)公積金杠桿成重要工具，降低稅費(fèi)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，回購(gòu)商品房作為保障房，實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革等措施有效緩解了住宅庫(kù)存壓力，而非住宅方面政策較少，目前僅東莞出臺(tái)了一些相關(guān)政策，單從南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)量來(lái)看，壓力主要在于非住宅存量壓力，因此建議針對(duì)于非住宅制定可以出臺(tái)一些措施：

1、目前我市出臺(tái)的已有關(guān)于非住宅政策去庫(kù)存的措施

南昌市政府印發(fā)《關(guān)于我市非住宅去庫(kù)存的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱措施）。措施適用范圍為各區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)），從2016年3月1日起，試行一年。南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。

1.1鼓勵(lì)村集體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

南昌將適當(dāng)控制商服用地供應(yīng)規(guī)模。原則上當(dāng)年商服用地供應(yīng)計(jì)劃轉(zhuǎn)化建筑面積總量不得超過(guò)上年度相應(yīng)非住宅銷售總量。嚴(yán)格限制非住宅庫(kù)存壓力較大區(qū)域的商服用地供應(yīng)。同時(shí)，暫緩辦理征收安置以外的新增村集體產(chǎn)業(yè)用房（商務(wù)辦公、酒店類）項(xiàng)目審批。支持村集體產(chǎn)業(yè)多元化，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)型用于建設(shè)國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。在符合城市規(guī)劃的前提下，允許商住混合用地項(xiàng)目中商業(yè)等非住宅調(diào)整為服務(wù)型公寓，調(diào)整幅度不超過(guò)50%。在符合城市規(guī)劃的前提下，商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館用地之間可相互轉(zhuǎn)換。對(duì)商務(wù)辦公類建筑獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)置不做限制要求。土地出讓合同約定整棟自持的非住宅，在不改變用地性質(zhì)的前提下，允許業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，但不得分割銷售。

1.2城區(qū)購(gòu)買(mǎi)非住宅可享契稅補(bǔ)貼

對(duì)在城區(qū)購(gòu)買(mǎi)非住宅的，按照規(guī)定的契稅征繳政策，依據(jù)繳庫(kù)級(jí)次，由受益財(cái)政按成交價(jià)格1%給予買(mǎi)房人所納契稅補(bǔ)貼。允許企業(yè)或其同一法人的其他企業(yè)利用本市城區(qū)范圍內(nèi)，無(wú)抵押、未查封的自有固定資產(chǎn)抵扣新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。居民因房屋被征收選擇貨幣補(bǔ)償后購(gòu)買(mǎi)非住宅，購(gòu)房款不超過(guò)貨幣補(bǔ)償款的部分，免征契稅。

1.3住宅登記為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需提供證明材料

各有關(guān)部門(mén)要清理、取消已出臺(tái)但不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制要求的文件規(guī)定。各有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目審批流程，簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)，縮短審批（辦理）時(shí)限。涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)，供電、供氣、供水、通信等部門(mén)要積極主動(dòng)配合，實(shí)行跟蹤服務(wù)。嚴(yán)格遵循“凈地出讓”原則，嚴(yán)厲打擊惡意阻工、侵占企業(yè)合法土地使用權(quán)等現(xiàn)象。因政府原因?qū)е聼o(wú)法按照土地出讓合同約定時(shí)間開(kāi)工、竣工的宗地，可以申請(qǐng)辦理開(kāi)工、竣工延期手續(xù)，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議。將住宅登記為市場(chǎng)主體住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）的，其行為必須符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定。辦理登記注冊(cè)時(shí)，須提供住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）所在地有利害關(guān)系業(yè)主的書(shū)面簽字以及業(yè)主委員會(huì)（或居民委員會(huì)）出具的書(shū)面同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明材料。

此外，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資支持，加大對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非住宅的貸款支持。

2、建議針對(duì)以上非住宅措施進(jìn)行以下補(bǔ)充

2.1建立問(wèn)責(zé)制，落實(shí)到人

統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有庫(kù)存數(shù)量，全市統(tǒng)籌、屬地責(zé)任的原則，市政府牽動(dòng)制定區(qū)政府包干責(zé)任制考核，發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃、房管、公積金等部門(mén)要制定相關(guān)配合措施，各區(qū)縣承擔(dān)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作的主體責(zé)任，去庫(kù)存任務(wù)分解到人。對(duì)庫(kù)存規(guī)模較大、去庫(kù)存進(jìn)度緩慢的區(qū)域如紅谷灘新區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督導(dǎo)和預(yù)警，將去庫(kù)存工作納入相關(guān)考核項(xiàng)目，對(duì)工作落實(shí)不到位的，按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格問(wèn)責(zé)。

2.2與時(shí)俱進(jìn)，調(diào)整城市控規(guī)

以高新區(qū)為例，紫陽(yáng)大道兩邊都是商服用地，目前及未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，高新區(qū)商業(yè)氛圍仍不夠濃烈，這就需要科學(xué)發(fā)展因地制宜，調(diào)整現(xiàn)有城市控規(guī)。

2.3引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)

營(yíng)造良好招商氛圍，政府牽頭，企業(yè)為主，完善市場(chǎng)規(guī)則，打擊惡性競(jìng)爭(zhēng)，提供商辦服務(wù)水平，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)展，政府牽動(dòng)加大招商引資力度，統(tǒng)籌規(guī)劃，建立企業(yè)聯(lián)盟，幫助企業(yè)招商，招租，在政策上給予扶持，如工商辦理，稅費(fèi)等方面進(jìn)行優(yōu)惠。

2.4鼓勵(lì)政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、銀行等有一定實(shí)力的企業(yè)，購(gòu)置商辦項(xiàng)目緩解庫(kù)存壓力

停止各廳局、政府機(jī)關(guān)事務(wù)、國(guó)有企業(yè)、各大銀行辦公樓的批復(fù)，鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)辦公樓項(xiàng)目。

2.5鼓勵(lì)個(gè)人投資商辦項(xiàng)目，加大稅費(fèi)減免力度

以目前購(gòu)置一套紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)50平米公寓為例，售價(jià)50萬(wàn)，需要繳納14%的稅費(fèi)，約7萬(wàn)元，買(mǎi)家需承擔(dān)57萬(wàn)的總價(jià)；高昂的稅費(fèi)是制約非住宅市場(chǎng)發(fā)展的根本原因之一。

2.6金融信貸可適當(dāng)放寬，減少首付款比例

目前購(gòu)置非住宅首付款為50%，較高的首付比例也是制約非住宅市場(chǎng)發(fā)展的根本原因之一，建議降低至30%。