秦云艷

【摘要】文章主要介紹了現(xiàn)階段縣級城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，分析其存在的問題，在此基礎(chǔ)上，就其面臨的發(fā)展機(jī)遇做出初步的探索。

【關(guān)鍵詞】縣級城市；商業(yè)地產(chǎn)；機(jī)遇

應(yīng)當(dāng)看到，近年來隨著我國城市化進(jìn)程的加速，縣級城市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生推動力加大，同時伴隨著一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷收緊，縣域城市商業(yè)地產(chǎn)迎來井噴式的成長機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入熱潮期。在此情形下，縣級城市商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)順應(yīng)社會發(fā)展潮流，采取切實有效的應(yīng)對策略，壯大縣級商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

1、縣級城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.1縣級城市承擔(dān)更多人口分布

截至2017年，我國城市化率為百分之五十六。隨著城鎮(zhèn)化浪潮的到來，以每年一個點的增速，未來三十年將達(dá)到百分之八十以上。就大型城市群而言不足以支撐未來城市人口的聚集，從現(xiàn)狀和未來發(fā)展看，縣級市將會承擔(dān)更多人口分布及生態(tài)發(fā)展任務(wù)，特別是作為高鐵及交通發(fā)達(dá)、有特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)支撐的縣級市，作為商業(yè)地產(chǎn)核心要素的人口逐漸具備了發(fā)展?jié)摿Α?/p>

1.2存在的問題

據(jù)商務(wù)部二零一七年統(tǒng)計，縣級行政區(qū)劃單位一年待建待銷售商業(yè)地產(chǎn)以目前常規(guī)計算，去化周期在五十個月以上；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以本地或本省住宅或以相關(guān)政治資源起家的開發(fā)商為主，政企關(guān)系強(qiáng)，拿地有優(yōu)勢，但資金實力有限，缺乏對商業(yè)的理解，缺乏商業(yè)招商及運營能力；項目頻換將，人才短缺，公司由不懂行的自己人掌管，外行管理內(nèi)行，專業(yè)人才進(jìn)入難、進(jìn)入發(fā)揮空間小。開發(fā)商面臨理念、人口導(dǎo)入和人才等諸多問題。

2、縣級城市商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展機(jī)遇

2.1消費者量級增加，消費理念更新

在大城市過度膨脹和逐漸飽和、交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施不斷完善的背景下，沿高鐵沿線縣級城市迎來新的發(fā)展機(jī)遇，新的城鎮(zhèn)規(guī)劃確定未來縣級市承擔(dān)的人口規(guī)模在60-80萬；與此同時，城鄉(xiāng)居民的消費觀念及結(jié)構(gòu)也在轉(zhuǎn)變。消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展性和享受性方向轉(zhuǎn)變，他們對購物環(huán)境的需求、品牌的需求在逐步提升，隨著城市化進(jìn)程的加快，縣城城市逐漸在擴(kuò)大，發(fā)展新城區(qū)，從“一核”向“雙核”甚至“多核”轉(zhuǎn)變，新城區(qū)的發(fā)展將帶來叉一個商業(yè)發(fā)展契機(jī)。

2.2開發(fā)商成本投入與利潤比占據(jù)優(yōu)勢

大城市商業(yè)投資門檻越來越高，商鋪價格高不可攀，而周邊縣級市商業(yè)投資門檻低，使得投資客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊小縣城的商鋪，從而引得縣城商鋪一片火爆，從財務(wù)成本、人力成本、建安成本等方面縣級市具有很大的優(yōu)勢。

2.3品牌下沉趨勢明顯

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口聚集效應(yīng)明顯，縣級城市居民收入和消費水平穩(wěn)步提高，社會消費品零售額不斷擴(kuò)大，居民消費意識逐漸增強(qiáng)；部分國際國內(nèi)品牌商經(jīng)過多年市場培育，一二線城市市場空間日趨飽和，入駐三四線城市的意愿強(qiáng)烈。這對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)頗為有利。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

3.1實現(xiàn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變

近年來，縣級城市商品房開發(fā)成本逐漸提高，開發(fā)商獲得的土地成本居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)純開發(fā)利潤會斷降，單純從商品房追求暴利的時代已經(jīng)過去?？h級城市房地產(chǎn)開發(fā)競爭日趨激烈，未來大量的社區(qū)、大規(guī)模的集中開發(fā)逐漸占據(jù)市場?？h級城市商業(yè)發(fā)展、服務(wù)集中于此；從城鎮(zhèn)化角度，城市居民消費需求會有數(shù)倍提升，他們要求開發(fā)商從傳統(tǒng)的售房盈利模式，向基于社區(qū)服務(wù)、居民消費需求上轉(zhuǎn)變；從單純的商品房開發(fā)建造，到打造小區(qū)居民居住配套的消費、服務(wù)的全系統(tǒng)的價值鏈，唯有如此，才能使企業(yè)持久發(fā)展。

3.2理性儲備土地

新形勢下，新農(nóng)村建設(shè)供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地模式將成為主流，縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過村民安置房的建設(shè)置換開發(fā)用地；房地產(chǎn)開發(fā)商擁有足夠的土地儲備，依靠舊城改造、工廠搬遷等方式；另一方面，開發(fā)商必須以商品房市場的需求為本，根據(jù)縣級城市總體人口、城區(qū)人口，消費者購買水平，縣級城市經(jīng)濟(jì)增長狀況，消費者進(jìn)城購房增長進(jìn)度等做出判斷，決策儲備的土地規(guī)模，做出理性的系統(tǒng)方案。

3.3改進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

原有商品房購房者對居住需求會升級，很多人會產(chǎn)生改善住房條件的需求，“二手房”市場逐漸旺盛，使得不少人賣掉老商品房，購買新商品房。一部分人選擇當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)較好、生活設(shè)施配套完善的小區(qū)重新購買住宅，另一部分人在具備條件時，直接選擇在臨近城市的市區(qū)購買商品房；縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，除了建筑質(zhì)量、戶型、配套、物業(yè)管理之外，要在軟環(huán)境方面給予居住者更多的認(rèn)同，將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵。

3.4樹立經(jīng)營新理念

縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)時代發(fā)展變化，更新經(jīng)營理念，實現(xiàn)資本與開發(fā)的分離、實現(xiàn)開發(fā)與商業(yè)運營分離、實現(xiàn)商業(yè)本身的運營溢價；資本、資產(chǎn)和經(jīng)營者會之間，會形成一個新的生態(tài)鏈，這是未來縣級市的商業(yè)地產(chǎn)趨勢，開發(fā)方式的變遷會導(dǎo)致縣級市商業(yè)地產(chǎn)的再造，達(dá)到風(fēng)險共擔(dān)、優(yōu)勢融合、共同受益，發(fā)揮本土開發(fā)商的政治、地緣優(yōu)勢；發(fā)揮資本財務(wù)成本低、長期受益的特征；發(fā)揮成熟運營團(tuán)隊自主決策、實現(xiàn)受益；三個維度的因素缺一不可；最終實現(xiàn)運營商、交易商和服務(wù)商各自成熟運營受益；開發(fā)企業(yè)要借雞生蛋，實現(xiàn)共贏的局面。隨著商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)時代的來臨，縣級市商業(yè)地產(chǎn)的解決方案越來具有更多的可能性，無論拿地階段控建分成合作，還是購物中心多元化入股合作，越來越多的開發(fā)商開始進(jìn)入到輕資產(chǎn)多元化經(jīng)營階段，從而實現(xiàn)企業(yè)的長期可持續(xù)性發(fā)展。

綜上所述，在社會主義建設(shè)新時期，縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)時代和社會發(fā)展變化，更新經(jīng)營理念，改進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把握機(jī)遇，采取切實有效的措施，實現(xiàn)企業(yè)長期可持續(xù)性發(fā)展，從而壯大縣級商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。