劉洋

作為行業(yè)組織，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會從推進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展的角度，對我國商務(wù)寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究，同時參考國際上與商務(wù)寫字樓相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐驗(yàn)證的基礎(chǔ)上，制定《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)是中國寫字樓行業(yè)第一個正式發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，于2014年4月15日獲得中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會批準(zhǔn)，2014年8月1日正式實(shí)施。2017年5月，商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會組織開展了標(biāo)準(zhǔn)的修訂修編工作，按照標(biāo)準(zhǔn)的編制計(jì)劃根據(jù)市場發(fā)展和科技水平的進(jìn)步推動標(biāo)準(zhǔn)在未來繼續(xù)保持行業(yè)的先進(jìn)性、前瞻性、引領(lǐng)性。

商務(wù)寫字樓等級評定包括：區(qū)位與城市設(shè)施、場地規(guī)劃與室外環(huán)境、工作場所質(zhì)量、室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施、運(yùn)營與服務(wù)五個分項(xiàng)的評價。其中室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施、運(yùn)營與服務(wù)兩個分項(xiàng)各占評價總分權(quán)重的30%，體現(xiàn)了兩項(xiàng)的突出性和重要性。運(yùn)營管理組的組長李衛(wèi)國先生在解讀“商務(wù)寫字樓運(yùn)營管理能力”時提出六個方面的內(nèi)容，其中明確指出“建筑物安全監(jiān)測很重要”?！渡虅?wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》中亦把安全作為先決條件。商務(wù)寫字樓大多是高層或者超高層建筑，屬人員密集場所，且多產(chǎn)權(quán)多使用單位易產(chǎn)生責(zé)任不清和協(xié)調(diào)困難，故商務(wù)寫字樓管理需要嚴(yán)守安全底線，商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)需要重點(diǎn)關(guān)注安全管理要素，管理企業(yè)要具備安全風(fēng)險識別能力、設(shè)備設(shè)施專業(yè)化管理能力、應(yīng)急突發(fā)事件處置能力。

一、寫字樓物業(yè)管理的風(fēng)險識別

1.風(fēng)險識別的作用

風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。沒有風(fēng)險識別的風(fēng)險管理是盲目的，通過風(fēng)險識別，可以將那些可能給寫字樓帶來危害的風(fēng)險因素識別出來，是制定風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃的依據(jù)。

國家對于安全生產(chǎn)工作的基本方針和原則是“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”。只有做好風(fēng)險識別工作，建立風(fēng)險點(diǎn)臺賬和風(fēng)險評估，才能做到制定針對性措施提前組織進(jìn)行預(yù)防工作，實(shí)現(xiàn)防患于未然。

2.寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的特點(diǎn)

（1）全員性：寫字樓風(fēng)險的識別不只是物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理或物業(yè)管理企業(yè)個別人的工作，而是全體員工參與并共同完成的任務(wù)。同時也是寫字樓全體使用者共同參與的任務(wù)。

（2）全期性：寫字樓風(fēng)險的不確定性，決定了風(fēng)險識別的全壽命性，即寫字樓生命周期中的風(fēng)險都屬于風(fēng)險識別的范圍。

（3）動態(tài)性：風(fēng)險識別并不是一次性的，在寫字樓經(jīng)歷的竣工驗(yàn)收交接過程、二次裝修管理過程、正式營運(yùn)管理服務(wù)過程的全過程中都要根據(jù)情況的變化適時進(jìn)行風(fēng)險識別。

3.寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的種類

（1）工程隱患風(fēng)險；

（2）事故災(zāi)害風(fēng)險（安全事故、設(shè)備事故、信息中斷和丟失、環(huán)境污染等）；

（3）消防防范風(fēng)險；

（4）社會安全事件風(fēng)險（恐怖襲擊事件、涉外突發(fā)花事件、群體性事件等）；

（5）自然災(zāi)害風(fēng)險；

（6）公共衛(wèi)生事件風(fēng)險（傳染病疫情、群體性不明原因疾病、食品安全和職業(yè)危害等）；

寫字樓管理中要建立風(fēng)險點(diǎn)清單，進(jìn)行風(fēng)險等級評估，對風(fēng)險源和風(fēng)險點(diǎn)實(shí)施實(shí)時監(jiān)控。

二、寫字樓物業(yè)的設(shè)備設(shè)施專業(yè)化管理

隨著現(xiàn)代寫字樓建筑高層、超高層化的發(fā)展趨勢，辦公環(huán)境舒適化、智能化的潮流，樓宇對相關(guān)配套設(shè)備的需求量逐漸增多，設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、配置組成日趨復(fù)雜，設(shè)備設(shè)施的科技含量在迅速上升，也在向著大容量、大規(guī)劃、大系統(tǒng)發(fā)展。設(shè)備設(shè)施在樓宇中的作用越來越突出，樓宇對現(xiàn)代化設(shè)備設(shè)施的依賴程度也就越來越高。對于高層建筑而言，其設(shè)計(jì)壽命可長達(dá)70-100年。維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，直接關(guān)系著寫字樓的安全運(yùn)行秩序，直接關(guān)系著寫字樓的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主的資產(chǎn)能否保值增值。

設(shè)備管理作為一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，其涉及的范圍更加寬泛，涉及的要素日益繁雜、多變，在物業(yè)管理活動中的重要性日漸凸顯。因而，它給物業(yè)管理企業(yè)帶來更多挑戰(zhàn)。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo)，就必須將設(shè)備管理放在較為重要的位置，并使之貫穿到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的每個環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮其功效。

高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)基本上集中了各個領(lǐng)域中先進(jìn)科學(xué)技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。每一個設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點(diǎn)，有著它內(nèi)在的、獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律。設(shè)備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進(jìn)行規(guī)范的管理才能達(dá)到物業(yè)管理的目的，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定高效的運(yùn)行。

寫字樓的設(shè)備設(shè)施管理的專業(yè)化體現(xiàn)在先進(jìn)的管理理念和規(guī)范的管理機(jī)制相結(jié)合。寫字樓設(shè)備設(shè)施管理的專業(yè)化體現(xiàn)在如下方面：

1.掌握設(shè)備的基本原理、系統(tǒng)組成、結(jié)構(gòu)性能及其附屬設(shè)備的狀況，并能讀懂相關(guān)的維護(hù)使用說明書。

2.掌握設(shè)備的安全操作規(guī)程。

3.發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行過程中出現(xiàn)故障及時上報(bào)的能力。

4.處理設(shè)備簡單故障的能力并能根據(jù)設(shè)備運(yùn)行工況調(diào)整設(shè)備運(yùn)行的參數(shù)。

5.熟悉安全操作規(guī)程及安全維修規(guī)程。

6.熟悉設(shè)備正常運(yùn)行的工況、參數(shù)以及非正常運(yùn)行的工況參數(shù)。

7.識別設(shè)備系統(tǒng)的竣工圖、系統(tǒng)圖，并能從圖中讀出設(shè)備的工作原理。

8.具備識圖診斷設(shè)備系統(tǒng)故障和根據(jù)設(shè)備的安裝、維護(hù)設(shè)備說明書等相關(guān)資料分析故障修復(fù)的能力。

9.具備配合廠商或維保方進(jìn)行設(shè)備系統(tǒng)大、中修的能力。

10.學(xué)習(xí)新技術(shù)、使用新技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化效率、節(jié)能降耗的能力。

寫字樓設(shè)備設(shè)施專業(yè)化管理主要抓好三個環(huán)節(jié)的管理，即：

1.根據(jù)設(shè)備設(shè)施的功能特點(diǎn)、運(yùn)行狀況、工作環(huán)境、關(guān)鍵點(diǎn)和維修保養(yǎng)記錄等，以“確保安全運(yùn)行、預(yù)防事故發(fā)生、經(jīng)濟(jì)高效管理”為原則，制定管理工作計(jì)劃并組織實(shí)施到位。

2.建立健全設(shè)備設(shè)施臺賬、原始檔案等基礎(chǔ)資料檔案。

3.建立設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)機(jī)制，記錄設(shè)備運(yùn)行壽命中發(fā)生的全部事件。

三、應(yīng)急突發(fā)事件處置能力

應(yīng)急突發(fā)事件處置能力首先體現(xiàn)在建立合乎實(shí)際的應(yīng)急處置預(yù)案。應(yīng)急預(yù)案的作用有：

1.應(yīng)急預(yù)案明確了應(yīng)急救援的范圍和體系，使應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急管理不再是無據(jù)可依、無章可循，尤其是培訓(xùn)和演習(xí)工作的開展。

2.制定應(yīng)急預(yù)案有利于做出及時的應(yīng)急響應(yīng)，降低事故的危害程度。

3.應(yīng)急預(yù)案成為各類突發(fā)重大事故的應(yīng)急基礎(chǔ)。通過編制基本應(yīng)急預(yù)案，可保證應(yīng)急預(yù)案足夠靈活，對那些事先無法預(yù)料到的突發(fā)事件或事故，也可以起到基本的應(yīng)急指導(dǎo)作用，成為開展應(yīng)急救援的“底線”。在此基礎(chǔ)上，可以針對特定危害編制專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，有針對性地制定應(yīng)急措施、進(jìn)行專項(xiàng)應(yīng)急準(zhǔn)備和演習(xí)。

4.當(dāng)發(fā)生超過應(yīng)急能力的重大事故時，便于與上級應(yīng)急部門的協(xié)調(diào)。

5.有利于提高風(fēng)險防范意識。

寫字樓管理單位要開展以有班子、有機(jī)制、有預(yù)案、有隊(duì)伍、有物資、有培訓(xùn)演練等為主要內(nèi)容基層應(yīng)急管理能力建設(shè)，強(qiáng)化風(fēng)險評估、隱患排查、預(yù)警信息傳播、信息報(bào)告和先期處置能力。

（本文作者系北京茂苑物業(yè)管理有限公司 副總經(jīng)理）