崔孝軍

【摘要】近些年，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，以至于很大一部分社會資金流入到房地產(chǎn)市場。而房地產(chǎn)估價行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，也伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步入了快速發(fā)展的道路。隨著《資產(chǎn)評估法》的頒布與實施，在理論上以及實踐上都存在諸多問題，例如業(yè)內(nèi)人士及社會公眾對房地產(chǎn)估價機構(gòu)及房地產(chǎn)估價師究竟應承擔什么樣的法律責任，還未有統(tǒng)一的認識。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及房地產(chǎn)估價師對其所從事的估價業(yè)務應當承擔相應的法律責任。本文就房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告的法律責任問題進行簡單探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價機構(gòu)；其他專業(yè)機構(gòu)報告；法律責任問題

自從改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展帶動了估價行業(yè)的發(fā)展，最明顯的表現(xiàn)便是估價行業(yè)業(yè)務量急劇增加。當然，數(shù)量的增加僅僅是表象，更重要的是估價業(yè)務類型更加多元化，例如除去房地產(chǎn)抵押估價、房地產(chǎn)征收估價等傳統(tǒng)估價類型外，還增加了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化估價等新興業(yè)務類型。而這些發(fā)展也就意味著房地產(chǎn)估價結(jié)果對于很多行業(yè)以及估價報告使用者非常重要，近年來，評估機構(gòu)在其執(zhí)業(yè)的過程中所背負的風險隨著從事領域和范圍的不斷擴大而逐步加重，其中因引用報告結(jié)論而導致的責任糾紛不斷出現(xiàn)，更是給我國的評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)規(guī)范和司法制度帶來了新的挑戰(zhàn)。證監(jiān)會和司法機關(guān)對評估機構(gòu)及估價師等違規(guī)行為進行處罰事件時有發(fā)生，所以相關(guān)機構(gòu)以及人員必須明確其中的法律責任問題，規(guī)避執(zhí)業(yè)風險。

1、現(xiàn)有規(guī)范規(guī)程中對房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告的規(guī)定

房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人的委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。而現(xiàn)在房地產(chǎn)估價已經(jīng)發(fā)展成為一門科學、一種專門職業(yè)、一個行業(yè)，且由于其專業(yè)技術(shù)強，事關(guān)公共利益，而且關(guān)乎人民財產(chǎn)安全，不是任何人都可以從事的，只能由專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)及經(jīng)過專門的教育和培訓，通過執(zhí)業(yè)資格考試合格，并經(jīng)登記注冊后，取得注冊房地產(chǎn)估價師證書的專業(yè)人員來從事。也是眾多評估師中唯一實行準入制的執(zhí)業(yè)資格。與此同時，在房地產(chǎn)估價活動中，估價人員可以利用其他專家工作以及引用其他專業(yè)報告。例如在房地產(chǎn)估價機構(gòu)缺乏執(zhí)行特定估價業(yè)務所需的特殊專業(yè)知識和經(jīng)驗時，可以聘請相關(guān)專家協(xié)助工作，但前提是需要采取必要措施確信專家工作的合理性，當然還應當對估價過程中所引用的專家意見或者專業(yè)報告的獨立性與專業(yè)性進行判斷，恰當引用專家意見或者專業(yè)報告。

2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告的程序分析

2.1專業(yè)機構(gòu)報告的界定和使用條件

房地產(chǎn)估價中遇到的專業(yè)問題可分為兩類：一是房地產(chǎn)估價專業(yè)領域內(nèi)的；二是房地產(chǎn)估價專業(yè)領域外的。對于估價專業(yè)領域內(nèi)的，首先是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-2015中的3.0.9條款中規(guī)定：在估價中遇到有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術(shù)問題時，應尋求相關(guān)估價專家或單位提供專業(yè)幫助，并應在報告中說明。

對于估價專業(yè)領域外的，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-20153.0.10款有明確的規(guī)定，對估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領域的專家咨詢后，難以做出常規(guī)判斷和相應假設的，應建議估價委托人聘請具有相應資質(zhì)資格的專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見為依據(jù)進行估價，并應在估價報告中說明。這表明所謂專業(yè)機構(gòu)必須是具有相應資質(zhì)資格的機構(gòu)出具的報告才可以使用，這是專業(yè)機構(gòu)報告被采納使用的前提。

因此，房地產(chǎn)估價師作為專業(yè)的職業(yè)人員進行項目估價時，首先需要確認自身是否有能力勝任這份工作，只有基于這樣特定的條件下，才有能力恰當估價以及引用其他專業(yè)機構(gòu)的報告。在房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其它專業(yè)機構(gòu)報告時，應當確認以下三個條件：第一，是否是法律法規(guī)或監(jiān)管部門等強制性要求引用其他專業(yè)機構(gòu)報告；第二，估價活動進行過程中，是否存在某些超出估價專業(yè)能力要求的環(huán)節(jié)。第三，是否是同其他中介機構(gòu)合作服務于同一估價目的

2.2房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告的必要審核

估價人員在引用其他專業(yè)機構(gòu)報告時，估價人員對所引用的報告的獨立性以及專業(yè)性進行判斷、恰當引用。首先，對所引用的報告的專業(yè)機構(gòu)和個人進行必要的審核；其次，對所引用的報告本身進行必要的分析、判斷；最后，還需要對所引用報告進行必要的補充與調(diào)整。

2.3房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告的紕漏問題

房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告，進行合理的披露可以使估價報告使用者獲得必要的信息，以此對估價結(jié)論進行可信性分析和正確地使用報告。除此之外，能夠在發(fā)生糾紛時，清醒地界定估價人員的責任。

3、房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告的法律責任

當前，在實際生活中，由于房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告而產(chǎn)生的主要問題之一就是一旦發(fā)生估價事故，如何界定估價人員應該承擔的責任。因此，在利用其他專業(yè)機構(gòu)報告時，就估價報告來說，獨立對外承擔法律責任的是出具報告的估價機構(gòu)以及簽字估價人員。對估價機構(gòu)引用外部專家和專業(yè)機構(gòu)報告造成的損失。外部專業(yè)領域的專家和出具專業(yè)報告的機構(gòu)不獨立承擔法律責任。筆者認為對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告房地產(chǎn)估價師的責任應當依據(jù)以下原則來判定。首先，是否履行了引用其他專業(yè)報告所應當遵守的必要程序；其次，對引用的專業(yè)報告是否是基于獨立、客觀、公正對形成的估價結(jié)論的評估的需要；最后，引用其他專業(yè)機構(gòu)報告后，對估價結(jié)果進行可信度分析。

結(jié)語：

房地產(chǎn)估價機構(gòu)引用其他專業(yè)機構(gòu)報告的行為在實踐過程中產(chǎn)生了一系列的問題。對于這些問題，估價機構(gòu)以及估價人員目前只能基于特定的條件，正確界定專業(yè)報告，依靠目前估價行業(yè)管理和相關(guān)的規(guī)范規(guī)程明確責任劃分。而只有改善健全房地產(chǎn)估價行業(yè)的各項規(guī)范規(guī)程，才能徹底地解決問題。

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