張曉玲　林詩苑

繼北京大規(guī)模推出共有產(chǎn)權(quán)房之后，廣東省的共有產(chǎn)權(quán)房也在大面積推開。

共有產(chǎn)權(quán)房豐富了住房供應(yīng)體系，尤其是在滿足“中間人群”的居住這一環(huán)節(jié)。此外，市場中還有開發(fā)商推出的商品房、安居型商品房，政府平臺推出的人才房、公租房，租賃房經(jīng)營機構(gòu)提供的長租公寓、改造“城中村”形成的租賃房等，住房多元供應(yīng)正在形成。

中國的住房體系正在重構(gòu)，共有產(chǎn)權(quán)房成為發(fā)展重點之一。繼北京大規(guī)模推出共有產(chǎn)權(quán)房之后，廣東省的共有產(chǎn)權(quán)房也在大面積推開。

6月26日，佛山市住建局草擬了開展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點工作方案，并向社會征集意見。這是繼廣州、深圳、珠海之后，又一個在廣東開啟共有產(chǎn)權(quán)住房探索的城市。

與此同時，廣東省住建廳印發(fā)《關(guān)于開展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點的通知》，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點共有產(chǎn)權(quán)住房政策，試點時限為1年。

與北京不同，廣東省的共有產(chǎn)權(quán)房推行謹慎。相關(guān)負責人表示，擬在部分有條件地區(qū)先行試點，積攢共有產(chǎn)權(quán)房實踐經(jīng)驗，形成一批可復制的成果，再以點帶面，向全省推廣。

共有產(chǎn)權(quán)房致力于解決“夾心層”群體的居住需求，但各個城市的具體做法不同，讓共有產(chǎn)權(quán)房的投資屬性和升值空間出現(xiàn)差異，北京甚至出現(xiàn)了一定的棄購現(xiàn)象。

共有產(chǎn)權(quán)房是否有助于緩解熱點城市尤其是一線城市的住房緊缺和房價高企？恐怕還需住房供應(yīng)體系的整體配合，包括商品房、租賃住房、保障房等占比的優(yōu)化。

佛山試驗

此次佛山將要推出的共有產(chǎn)權(quán)房價格低于市場價10%-20%，以中小戶型為主，單套住房建筑面積在90平方米以內(nèi)。

此前，上海、北京等地均啟動共有產(chǎn)權(quán)房試點工作。然而，各地因地制宜，并未形成標準化的模式。

就申購人的資格而言，在《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》中，將共有產(chǎn)權(quán)房，同廉租房、公共租賃住房、征收安置房一起列為上海“四位一體”的住房保障體系。

基于此，上海對申購人的收入做出嚴格要求：3人及以上家庭人均年可支配收入不超6萬元、人均財產(chǎn)不超15萬元；2人及以下家庭人均年可支配收入不超7.2萬元、人均財產(chǎn)不超18萬元。

不同于上海，佛山的申購條件相對寬松，并沒有對收入進行限制。根據(jù)文件，有兩類人群可申購：佛山市戶籍居民，沒有自有住房或人均住房建筑面積少于15平方米，且5年內(nèi)沒有住房轉(zhuǎn)出記錄的中等及以下收入家庭；持有居住證，在佛山連續(xù)購買社保5年及以上，沒有自有住房的非佛山市戶籍家庭或個人。

與另一個大力發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房的城市北京相比，佛山共有產(chǎn)權(quán)房的版本在流通性上也較為寬松。

北京共有產(chǎn)權(quán)房推出時出現(xiàn)遇冷現(xiàn)象，或許因共有產(chǎn)權(quán)房中的流轉(zhuǎn)只能在體系內(nèi)進行。北京方案規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房在5年之后，購房人可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)房只能在共有產(chǎn)權(quán)房體系內(nèi)進行交易，無法轉(zhuǎn)化成完全產(chǎn)權(quán)的商品房。

而佛山市則規(guī)定，未來購房人可在出資六成或以上的基礎(chǔ)上，繼續(xù)增購共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)份額，直至完全取得產(chǎn)權(quán)；購買滿五年后可以上市交易，同等條件下，政府享有優(yōu)先購買權(quán)；增購、上市出售或政府回購的價格，應(yīng)按同時期、同地段普通商品住房價格確定。

分析人士指出，這讓佛山的方案有點類似以前北京的限價房或自住型商品房，在5年后補足一定差額，即可獲得完整產(chǎn)權(quán)，此后也是按照正常商品房交易。對于購房人來說，現(xiàn)在的價格有了一定增值空間，吸引力要大一些。

住房體系嬗變

廣東省住房政策研究中心副主任陳洋認為，長期以來我國形成了一種“二元化”的住房供應(yīng)體系，一頭是開發(fā)商主導的房地產(chǎn)市場，一頭是政府主導的保障房。但大量收入不高又不符合保障申請要求的“夾心層”卻面臨越來越窘迫的居住困境，迫切需要探索中間型的“可負擔”住房產(chǎn)品供應(yīng)，滿足這部分人的居住需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，產(chǎn)權(quán)共有，可以給“夾心層”群體帶來購房的機遇，降低剛需的恐慌，對市場來說有一定好處。

6月27日，廣東省住建廳廳長張少康表示，深化探索實施以公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等為主的住房保障體系，優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)住房困難群體，把更多新就業(yè)無房職工、異地務(wù)工人員和青年醫(yī)生、青年教師等納入保障。

共有產(chǎn)權(quán)房豐富了住房供應(yīng)體系，尤其是在滿足“中間人群”的居住這一環(huán)節(jié)。此外，市場中還有開發(fā)商推出的商品房、安居型商品房，政府平臺推出的人才房、公租房，租賃房經(jīng)營機構(gòu)提供的長租公寓、改造“城中村”形成的租賃房等，住房多元供應(yīng)正在形成。

深圳是率先進行多元住房供應(yīng)的城市。今年6月，深圳市發(fā)布2035年住房規(guī)劃，將人才房、公租房、安居房和商品房的比例設(shè)為2：2：2：4，保障房占比提升至60%，共有產(chǎn)權(quán)房也在試點中。

住房的產(chǎn)權(quán)亦發(fā)生相應(yīng)改變。過去一邊是開發(fā)商和小業(yè)主所有的商品房，另一邊是政府所屬的保障房。而在供應(yīng)主體多元的背景下，產(chǎn)權(quán)上出現(xiàn)了多元主體的交叉。政府與個人共有產(chǎn)權(quán)，只是其中一種；還有受限制的完整產(chǎn)權(quán)如安居型商品房；無產(chǎn)權(quán)僅有使用權(quán)的租賃房，也是一種。

而在最關(guān)鍵的土地供應(yīng)上，居于中間環(huán)節(jié)、非商品房產(chǎn)品的土地從何而來？業(yè)內(nèi)人士指出，過去由政府壟斷供應(yīng)土地，現(xiàn)在則是多渠道發(fā)力：政府供地、企事業(yè)單位自用地、村集體用地、棚戶區(qū)改造等。

對于共有產(chǎn)權(quán)房的供地，各地均表示要優(yōu)先供應(yīng)。如佛山方案便指出，國土部門要依據(jù)保障性安居工程年度建設(shè)計劃，確定共有產(chǎn)權(quán)住房用地年度供應(yīng)規(guī)模，編入年度建設(shè)用地借用計劃，做好共有產(chǎn)權(quán)住房項目用地儲備并及早落實到具體地塊，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地，確保足額保障和優(yōu)先供應(yīng)。

從公眾最為關(guān)心的房價來看，共有產(chǎn)權(quán)房的大量推出，勢必會對商品房市場產(chǎn)生影響。中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，共有產(chǎn)權(quán)房大量推出后，商品房的供需將同量縮減，并不會導致房價上漲。

與此同時，因為限定了地價、房價，共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)務(wù)會對開發(fā)商的利潤有一定影響，共有產(chǎn)權(quán)房作為保障房的一種，它是使得房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤產(chǎn)生的一個重要原因。