【摘要】近年來，隨著新時代中國特色社會主義市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場不斷繁榮，企業(yè)競爭也顯得異常激烈。在競爭日趨白熱化的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何提高企業(yè)的投資效益，是當(dāng)前的一個重要課題。企業(yè)只有實現(xiàn)了效益最大化，才能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；投資決策；風(fēng)險分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)投資的特點

1.1投資成本高

房地產(chǎn)通過銷售商品給其他投資者帶來了商品的轉(zhuǎn)移，由于獲取土地的成本較高，加之房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)周期長、占用資金量大且時間長等特點，導(dǎo)致房產(chǎn)的價值也較高。房地產(chǎn)項目在未完成建設(shè)之前，不具備使用價值，但是需要持續(xù)進行資金投入，導(dǎo)致投資成本高成為房地產(chǎn)企業(yè)的特點之一。

1.2投資回收期長及風(fēng)險大

房地產(chǎn)投資是一個復(fù)雜的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場的限制，投資者把資金投入房地產(chǎn)市場，往往要經(jīng)過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。房地產(chǎn)的投資周期過長，會造成各種不同的風(fēng)險，直接使投資收益發(fā)生了改變。投資若是失敗，會影響資金到期回款等問題，投資者將面臨資金周轉(zhuǎn)的困難境地，影響投資者生存和發(fā)展。

1.3投資收益性好

由于土地的稀缺性和不可替代性，會造成房地產(chǎn)的保值，增值和高附加值等潛在的有利條件，但這種投資收益取決于投資的決策層面，運用投資敏感性分析等方法，確定投資的組合與方向。

2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素及風(fēng)險分析方法

2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素

1.市場風(fēng)險。任何市場的供給和需求都是動態(tài)的，而房地產(chǎn)投資在市場中主要指的是買方與賣方的交易活動。在目前一線城市的市場中拿地成本仍然較高，這也是造成目前一線城市房價居高不下的重要因素，投資者想要避免房地產(chǎn)產(chǎn)品價格過高，應(yīng)了解房地產(chǎn)和土地市場的供求關(guān)系變化規(guī)律，對市場進行充分的掌握。2.財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險主要由通貨膨脹、利率、資金變現(xiàn)、稅率等因素的改變導(dǎo)致，這些風(fēng)險的產(chǎn)生與國家的經(jīng)濟政策變動相關(guān)性較高。財務(wù)風(fēng)險是普遍存在的，在投資的過程中，應(yīng)謹(jǐn)慎對待整個流程。3.融資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的融資風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)開發(fā)的投資會受到融資的環(huán)境和方式的影響，房地產(chǎn)項目投資是一種比較集中的資金投資。它也是指在籌資活動中由于籌資的變化所帶來的收益的風(fēng)險。4.經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險主要分為兩類，一是領(lǐng)導(dǎo)人的決策風(fēng)險，二是內(nèi)部管理的風(fēng)險。道德風(fēng)險和逆向選擇問題容易導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險的產(chǎn)生。

2.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析方法

1.概率分析法。信息收集是一項很重要的活動，在此基礎(chǔ)上，使用概率法則使得不確定性因素數(shù)量化，最終預(yù)期收益最大化的決策才是應(yīng)該選擇的最佳路徑。概率分析法使用圖形和圖表來進行現(xiàn)金流量分析。當(dāng)房地產(chǎn)投資項目可能涉及到上期的未來現(xiàn)金流和結(jié)果，可以用這個方法來明確列出這些現(xiàn)金流來分析有關(guān)期間隨時間變化的現(xiàn)金流，通過確定預(yù)期的貨幣價值以幫助投資決策。2.敏感性分析方法。在對房地產(chǎn)項目進行投資分析時，有關(guān)的數(shù)據(jù)、條件等一般不可能完全符合實際情況。另外，由于投資分析是在項目投資之前進行的，到房地產(chǎn)項目建成時，有關(guān)情況可能發(fā)生了較大的變化，相關(guān)指標(biāo)也有可能不符合實際情況。敏感性分析研究的是影響投資項目經(jīng)濟效果的主要指標(biāo)，如投資回收期、內(nèi)部收益率、房地產(chǎn)項目的凈現(xiàn)值，若某變動因素的小幅度變化會造成項目經(jīng)濟指標(biāo)的大幅度變化，則可以認(rèn)為該項目對該變量很敏感，在實際工作中，對經(jīng)濟效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。因此，敏感性分析是用來確定存活力，并嘗試采取措施控制的因素，以降低投資風(fēng)險因素的本質(zhì)。

3、我國房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險分析

3.1經(jīng)營模式與金融模式的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)在低周轉(zhuǎn)模式下要不斷擴張自身的經(jīng)營規(guī)模，需要有以下幾個前提，一是房價地價不斷上漲，二是企業(yè)經(jīng)營的效率不斷提高，三是企業(yè)進行擴張所需要的資金持續(xù)得到外部資金的支持。但是這種假設(shè)沒有考慮房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動風(fēng)險，同時也缺少能夠?qū)怪芷诓▌语L(fēng)險的機制。從近幾年來看，房價地價的上漲速度正在減慢，同時由于資金成本上升和銷售下滑等因素導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營效率無法可持續(xù)，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力加大，因此在低周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)也是一種金融產(chǎn)品，從三個方面可以看出，一是它對整個金融環(huán)境比較敏感，二是很難離開住房金融體系，三是地產(chǎn)開發(fā)投資的獨特性質(zhì)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率一般較低，這會使得企業(yè)容易出現(xiàn)資金短缺的問題，為了不斷補充融資，開發(fā)商為了能持續(xù)其經(jīng)營模式必然會選擇保持高負(fù)債。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其分析

財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)導(dǎo)致失去償債能力，財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，可以將其劃分為以下幾類。1.按期償債風(fēng)險。大部分房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自有資金、預(yù)售款、銀行借款和經(jīng)營性欠款這四個部分，其中房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金通常比較低，房地產(chǎn)企業(yè)的投資拓展所需資金基本上來自銀行貸款、信托基金。同時，房地產(chǎn)的投資回收期較長，在回收期內(nèi)會面臨的不確定性較大，所以可能導(dǎo)致償債風(fēng)險。2.利率變動風(fēng)險。對于嚴(yán)重依賴銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)公司，利率的變動是影響房地產(chǎn)市場最為關(guān)鍵的因素之一，利率上調(diào)必然會導(dǎo)致使用資金的機會成本變高，而資金成本的上升又會導(dǎo)致企業(yè)投資收益率下降。

結(jié)論：

在促進現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)揮著重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)對于自身風(fēng)險的防范和投資決策對其自身乃至國家都有著積極的效用，所以構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險調(diào)控政策才能夠進一步促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]沈捷.基于EVA模型的房地產(chǎn)企業(yè)價值評估運用[J].現(xiàn)代營銷（下旬刊），2017（12）：232-233.

[2]王菲.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題的一些思考[J].全國流通經(jīng)濟，2017（34）：45-46.

作者簡介：

李丹，天津物產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司。