孫偉 吳濤

【摘要】本文以青島市地鐵沿線商品住宅為例，通過(guò)理論和實(shí)證分析，研究了地鐵對(duì)商品住宅價(jià)格時(shí)空變化的影響特征，并對(duì)商品住宅價(jià)格評(píng)估中地鐵這一影響因素進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】地鐵；價(jià)格；評(píng)估

1、引言

隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，人口不斷涌入城市，發(fā)展軌道交通成為各大中城市緩解交通壓力的理性選擇。目前，我國(guó)各大中城市相繼掀起了地鐵建設(shè)熱潮，地鐵的建設(shè)會(huì)導(dǎo)致城市的空間布局和經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)生重大變化，特別是對(duì)沿線的商品住宅具有巨大的影響效應(yīng)。

究竟地鐵房離地鐵應(yīng)多遠(yuǎn)才稱得上是真正的地鐵房？業(yè)界并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，距離地鐵站點(diǎn)步行5分鐘可到達(dá)房子稱之為“正地鐵房”；10分鐘內(nèi)到達(dá)稱為“準(zhǔn)地鐵房”；15分鐘內(nèi)到達(dá)稱之為“近地鐵房”。

但是，并不是所有的“地鐵房”都有升值空間，距離不同，房?jī)r(jià)、升值空間也不一樣。根據(jù)國(guó)內(nèi)外城市的經(jīng)驗(yàn)，與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才是真正具有價(jià)值的房地產(chǎn)。

2、國(guó)內(nèi)外研究成果

國(guó)外一些文獻(xiàn)研究結(jié)果表明，軌道交通項(xiàng)目對(duì)住宅價(jià)格存在顯著的時(shí)間上的效應(yīng)。有國(guó)外學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，在地鐵開始運(yùn)營(yíng)以前地鐵站周圍的價(jià)格就有明顯的上升，也有人得出“地鐵站附近的獨(dú)戶住宅的土地價(jià)地鐵站點(diǎn)位置宣布的三年后到地鐵開始運(yùn)營(yíng)前1年有上漲”這一結(jié)論，也有文獻(xiàn)結(jié)果表明隨著軌道交通項(xiàng)目的進(jìn)展對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生了負(fù)面效應(yīng)，項(xiàng)目的施工降低了住房?jī)r(jià)格，在項(xiàng)目完工的時(shí)候負(fù)面效應(yīng)消失了。在國(guó)內(nèi)，清華大學(xué)學(xué)者使用特征價(jià)格模型研究了北京地鐵13號(hào)線對(duì)沿線住宅在空間維度和時(shí)間維度上的影響，研究表明地鐵開工建設(shè)和建成通車前后對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響最大。

3、地鐵對(duì)商品住宅價(jià)格的影響

3.1地鐵對(duì)商品住宅價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征

地鐵發(fā)展階段一般可以分為規(guī)劃、建設(shè)、部分運(yùn)營(yíng)、完工、全線通車、運(yùn)營(yíng)成熟期等幾個(gè)階段。地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的增值主要在開通前預(yù)期心理的增值和開通后實(shí)質(zhì)效益增值兩部分。

在規(guī)劃期間即開通前，地鐵建設(shè)規(guī)劃一經(jīng)披露，地鐵帶來(lái)的增值效應(yīng)會(huì)被迅速放大，在售商品住宅借助地鐵規(guī)劃利好，會(huì)提價(jià)銷售。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)在地鐵沿線周邊搶先布局，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，土地溢價(jià)率更高，樓面地價(jià)大幅上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)迅速上漲。

在施工期間，地鐵的施工周期一般較長(zhǎng)，施工期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)地鐵的熱度會(huì)有所減退，并且房地產(chǎn)商在這個(gè)時(shí)期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目的宣傳力度也會(huì)降低，因此房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)停止上漲或者上漲速度減緩。

在運(yùn)營(yíng)期間，地鐵開始運(yùn)營(yíng)時(shí)，交通便利的優(yōu)勢(shì)會(huì)得到最大化體現(xiàn)，因此在運(yùn)營(yíng)的一至兩年內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因此上升，但之后地鐵對(duì)于房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用會(huì)逐漸減弱。

青島地鐵3號(hào)線很好的詮釋了地鐵對(duì)商品住宅價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征。青島地鐵3號(hào)線驗(yàn)段于2010年開工建設(shè)，于2015年12月16日北段試運(yùn)營(yíng)，2016年12月18日南段投入運(yùn)營(yíng)并全線通車，全長(zhǎng)25.2公里，設(shè)22座地下車站，其中換乘車站10座，目前已基本進(jìn)入運(yùn)營(yíng)成熟期。

選取青島地鐵3號(hào)線周邊項(xiàng)目萬(wàn)科城為例，地鐵規(guī)劃期萬(wàn)科城住宅價(jià)格有較大幅度上漲，建設(shè)期價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，在地鐵開通前后，萬(wàn)科城在一個(gè)月內(nèi)價(jià)格上漲了2500元/平方米，開通后半年內(nèi)上漲了5000元/平方米，商品住宅價(jià)格、增長(zhǎng)幅度均高于區(qū)域和全市水平。因此，在地鐵即將通車前后和開通后的一年內(nèi)，都是房?jī)r(jià)快速上漲的重要時(shí)間點(diǎn)。

3.2地鐵對(duì)商品住宅價(jià)格變動(dòng)的空間特征

地鐵對(duì)商品住宅價(jià)格變動(dòng)的空間特征主要體現(xiàn)在區(qū)域成熟度和離地鐵沿線距離兩個(gè)層面。

區(qū)域發(fā)展成熟程度不同，受地鐵建設(shè)開通影響的程度也不一樣。一般來(lái)說(shuō)，城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，各種配套已非常完善，商業(yè)居住氛圍已經(jīng)形成，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯，其增值的周期很短，增值幅度也非常有限。而在城市邊緣地區(qū)或新的開發(fā)區(qū)，各項(xiàng)配套缺乏且檔次相對(duì)較低，地鐵的開通導(dǎo)致區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，“時(shí)間距離”大幅縮短，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯，增值周期較長(zhǎng)，增值幅度也較大，所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。

通過(guò)對(duì)比市南區(qū)華潤(rùn)中心悅府和李滄區(qū)中海國(guó)際社區(qū)，兩年內(nèi)華潤(rùn)中心悅府商品住宅價(jià)格增幅不到40%，而中海國(guó)際社區(qū)商品住宅價(jià)格增幅接近100%，從低于青島市區(qū)均價(jià)到超過(guò)青島市區(qū)均價(jià)，有力證明了地鐵開通對(duì)非成熟區(qū)域的價(jià)格影響更大。

地鐵離商品住宅之間的距離不（下轉(zhuǎn)34頁(yè)）（上接32頁(yè)）是越近越好，也不是越遠(yuǎn)越好。如果距離地鐵站口太近，環(huán)境嘈雜且存在環(huán)境不可控性，特別是由于地鐵在運(yùn)行過(guò)程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生噪音和振動(dòng)，因此地鐵地面或高架線路周邊的房屋，特別是住宅，不但沒(méi)有升值，反而可能會(huì)有一定的跌幅。而距離太遠(yuǎn)，就無(wú)法享受地鐵帶來(lái)的方便和快捷。

因此，地鐵和住宅之間最好保持一定距離，稱之為理想距離，根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，理想距離是500米左右。當(dāng)小于這個(gè)理想距離，距離越近商品住宅價(jià)格負(fù)面影響越大，價(jià)格越低，當(dāng)大于這個(gè)理想距離，距離越遠(yuǎn)，商品住宅價(jià)格越低。

位于青島市西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)的中建錦繡城，項(xiàng)目總建面約150萬(wàn)㎡，分為南、北兩個(gè)地塊，北區(qū)譽(yù)園部分樓座由于離地鐵高架過(guò)近，受地鐵噪音和震動(dòng)影響，價(jià)格就相對(duì)較低，而南區(qū)由于與地鐵之間的距離比較合適，售價(jià)就相對(duì)較高。

3.3地鐵對(duì)不同品質(zhì)商品住宅價(jià)格影響特征

地鐵對(duì)不同品質(zhì)的商品住宅價(jià)格影響差異也是非常大的。地鐵物業(yè)的升值潛力，通常來(lái)說(shuō)在中低端住宅上將體現(xiàn)得更為明顯。而對(duì)于豪宅，是否在地鐵附近意義不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地鐵的開通建設(shè)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，所以地鐵沿線最好選中低端住宅，投資的收益最大。

4、商品住宅價(jià)格評(píng)估中地鐵影響因素探討

商品住宅價(jià)格受多重因素影響，如區(qū)位、物業(yè)管理水平、開發(fā)商品牌等，且某些因素影響程度更大，甚至?xí)♂尩罔F帶來(lái)的價(jià)值提升，且這些因素的影響可能是相互影響、相互重疊的，很難也不可能得出某種因素對(duì)商品住宅價(jià)格影響的一個(gè)精確值。因此地鐵對(duì)商品住宅價(jià)值提升的作用力及其影響程度處于什么水平，只能得到粗略的估計(jì)值。

通過(guò)前述文獻(xiàn)綜述及本文理論實(shí)證研究，地鐵對(duì)于商品住宅價(jià)格的影響，已被研究證實(shí)。地鐵對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，主要因區(qū)域發(fā)展成熟程度、離地鐵站口距離、商品住宅品質(zhì)不同而不同。

在商品住宅價(jià)格評(píng)估中考慮地鐵這一影響因素時(shí)，切忌盲目認(rèn)為地鐵因素對(duì)商品住宅價(jià)格影響都是正面的、一致的，應(yīng)根據(jù)實(shí)地查勘情況，應(yīng)分清是正面效應(yīng)還是負(fù)面效應(yīng)及影響程度的大小，綜合考慮選取合適的影響數(shù)值，以使估價(jià)更加合理、準(zhǔn)確。

作者簡(jiǎn)介：

孫偉，青島德潤(rùn)土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司；

吳濤，青島德潤(rùn)土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司。