孫健博　孫利

摘 要：文章詳細(xì)分析研究了城市土地快速擴(kuò)張與城市空洞化問(wèn)題的各種成因，分析了解決城市土地快速擴(kuò)張與城市空洞化問(wèn)題的重要性，積極研究探索解決土地快速擴(kuò)張與城市空洞化問(wèn)題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：城市；土地；擴(kuò)張；空洞化；成因；重要性；對(duì)策

城市土地快速擴(kuò)張與城市空洞化是一個(gè)全球化的問(wèn)題。中國(guó)正處在快速發(fā)展階段，而且中國(guó)有近13.8億（2016年）的人口，是世界上人口最多的國(guó)家，城市土地快速擴(kuò)張與城市空洞化問(wèn)題，尤其重要。各個(gè)城市紛紛建設(shè)新城和新區(qū)，隨著地方政府為了帶動(dòng)新城新區(qū)的發(fā)展而向新城新區(qū)搬遷，老區(qū)城市空洞化和新城新區(qū)的閑置問(wèn)題日益突出，在三、四線城市這種問(wèn)題尤為嚴(yán)重。

1、城市土地快速擴(kuò)張與城市空洞化問(wèn)題的成因

1.1城市用地的快速擴(kuò)張

城市用地的快速擴(kuò)張，占據(jù)了大片優(yōu)質(zhì)耕地，這是耕地減少的重要原因。城市土地快速擴(kuò)張的原因是：一方面，開(kāi)發(fā)商和企業(yè)更加愿意投資于郊區(qū)建房建廠，不愿意從事投資大和利潤(rùn)低的舊城區(qū)改造。另一方面，這是城市領(lǐng)導(dǎo)層出于自身的利益和個(gè)別人的政績(jī)需要的結(jié)果。

從2002年——2012年，僅十年時(shí)間，在全國(guó)城市人口增長(zhǎng)20%的情況下，城市建成區(qū)面積卻新增了19593.21平方公里，增加了76%；城市建設(shè)用地新增了18918.07平方公里，增加了71%；每年征用土地的面積數(shù)量相當(dāng)大。這說(shuō)明中國(guó)的城市用地?cái)U(kuò)張情況非常嚴(yán)重。

1.2城市新區(qū)、新城的建設(shè)

城市規(guī)劃嚴(yán)重失控。調(diào)查顯示：省會(huì)城市平均規(guī)劃有4.6個(gè)新城新區(qū)，地級(jí)市平均規(guī)劃有約1.5個(gè)新城新區(qū)。這些新城新區(qū)規(guī)劃人口竟然高達(dá)34億，與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)。

許多城市盲目貪大，急于擴(kuò)張新城新區(qū)、欲人為擴(kuò)建成大城市，導(dǎo)致許多“空城”和“鬼城”。新城新區(qū)的規(guī)劃面積和人口遠(yuǎn)超現(xiàn)實(shí)，有些城市規(guī)劃新增的數(shù)量竟然是現(xiàn)有城市的兩倍以上，令人震驚。

1.3開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)

絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)提供廉價(jià)土地吸引投資，來(lái)促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)務(wù)院五部委對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的檢查驗(yàn)收信息表明，截至2004年9月，全國(guó)30個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）共清理開(kāi)發(fā)區(qū)6866個(gè)，規(guī)劃面積3.86平方公里，已建成面積1.03平方公里。開(kāi)發(fā)區(qū)的治理和控制工作還有很長(zhǎng)的路要走。

中國(guó)657座城市（包括縣級(jí)市）清理后的開(kāi)發(fā)區(qū)竟達(dá)到了2131座，規(guī)劃用地面積1.45萬(wàn)平方公里。平均每座城市3.1個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)（其中還包括縣級(jí)市）（2004年數(shù)據(jù)）。

開(kāi)發(fā)區(qū)存在許多土地問(wèn)題。1、競(jìng)爭(zhēng)性壓價(jià)，地價(jià)嚴(yán)重低于其價(jià)值，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。個(gè)別開(kāi)發(fā)區(qū)為了與其他開(kāi)發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)甚至零地價(jià)提供土地。2、一些地方政府和開(kāi)發(fā)區(qū)借此圈占用土地，私改土地用途，甚至強(qiáng)制拆遷，導(dǎo)致大量耕地荒蕪，土地浪費(fèi)嚴(yán)重，效率低下。3、已撤的開(kāi)發(fā)區(qū)，有的更名后，依然如故；有的摘了牌子，等待時(shí)機(jī)；有的只是簡(jiǎn)單歸并。實(shí)際退耕還田的土地面積較少。4、加速了原工業(yè)區(qū)的衰退，導(dǎo)致原工業(yè)區(qū)土地利用效率大幅下降。

1.4房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)熱

1.4.1房地產(chǎn)投資過(guò)剩，導(dǎo)使大量房屋空置。到2015年底，全國(guó)城市商品房庫(kù)存超過(guò)7億平方米?？罩寐食^(guò)50%的鬼城約有50座，部分地區(qū)空置率特別嚴(yán)重，甚至達(dá)到或超過(guò)80%至90%。

1.4.2房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)紛紛投資，造成房地產(chǎn)投資過(guò)剩。由于杠桿作用，可以用少量的資金拿地，抵押給銀行貸款，再啟動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)同時(shí)賣(mài)樓花，用銀行和賣(mài)樓花的預(yù)付款去賺錢(qián)，風(fēng)險(xiǎn)小回款快利潤(rùn)率高，大量房地產(chǎn)企業(yè)甚至其他無(wú)關(guān)行業(yè)企業(yè)紛紛利用閑置資金甚至貸款投資房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)投資嚴(yán)重過(guò)剩。

1.5市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成城市中的一些老企業(yè)破產(chǎn)倒閉，房地產(chǎn)過(guò)度投資造成一些投資于房地產(chǎn)的中小型企業(yè)資金鏈斷裂，形成了許多“爛尾樓”和閑置土地，致使許多城市出現(xiàn)了城市空洞化。

1.6地方政府搬遷

許多城市紛紛建設(shè)新城和新區(qū)，地方政府不約而同地向新城新區(qū)搬遷，其目的是為了帶動(dòng)新城新區(qū)的發(fā)展，然而，老城區(qū)卻留下了大量的閑置的土地和辦公樓等房產(chǎn)，造成了極大浪費(fèi)，老區(qū)城市空洞化和新城新區(qū)的閑置問(wèn)題日益突出。在三、四線城市這種問(wèn)題尤為嚴(yán)重。

2、 解決城市土地快速擴(kuò)張與城市空洞化問(wèn)題的重要性

城市土地的快速擴(kuò)張和城市空洞化導(dǎo)致及其嚴(yán)重的后果。1、城市周邊地區(qū)大多是高質(zhì)量的農(nóng)田，城市的擴(kuò)張每年侵占大量?jī)?yōu)質(zhì)農(nóng)田，導(dǎo)致耕地面積大幅減少，對(duì)國(guó)家糧食安全產(chǎn)生很大影響。2、城市土地的快速擴(kuò)張和空洞化往往導(dǎo)致土地利用率低下，土地、房產(chǎn)、資金等許多資源浪費(fèi)嚴(yán)重。3、城市土地的快速擴(kuò)張和空洞化造成嚴(yán)重的環(huán)境污染。4、會(huì)導(dǎo)致一些中小開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，銀行不良貸款驟升，破產(chǎn)的，跑路的，經(jīng)濟(jì)矛盾激化。5、會(huì)造成滋生腐敗、巨額地方債、社會(huì)治安、貧富分化等許多嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。由此可見(jiàn)，解決中國(guó)城市快速擴(kuò)張與城市空洞化問(wèn)題，不僅能夠保護(hù)耕地，防止耕地大量減少，更重要的是保護(hù)國(guó)家的糧食安全；不僅能夠提高土地利用率，更重要的是防止土地、房產(chǎn)、資金等各種資源的嚴(yán)重浪費(fèi)；不僅能防止社會(huì)資金蜂擁投資房地產(chǎn)和各種開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致過(guò)度投資，更重要的是能防止因資金鏈斷裂、破產(chǎn)、跑路等引起的經(jīng)濟(jì)矛盾激化；不僅能防止由此產(chǎn)生的腐敗、巨額地方債、社會(huì)治安、貧富分化等，更重要的是防止社會(huì)矛盾激化。

3、 解決城市土地快速擴(kuò)張與城市空洞化問(wèn)題的對(duì)策

要解決中國(guó)城市快速擴(kuò)張與城市空洞化問(wèn)題，建議采取如下措施：1、制定有約束力的土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，城市發(fā)展建設(shè)的預(yù)留地和城市土地的供給必須嚴(yán)格按照科學(xué)合理的規(guī)劃執(zhí)行，對(duì)城市土地及周邊郊區(qū)土地實(shí)行分區(qū)管理和細(xì)分管理（如：1公頃為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分單位），限定功能和用途。2、加強(qiáng)城市周邊用地的審批管理和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的嚴(yán)格管控。3、監(jiān)控城市周邊用地情況，防止鄉(xiāng)村私自占用或租賃土地、改變土地用途，嚴(yán)格管理和控制城市周邊農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地。4、建立地役權(quán)制度，嚴(yán)格管理和控制各類土地的使用屬性，嚴(yán)禁篡改土地屬性，防止城市周邊改變其農(nóng)用地屬性。5、城市規(guī)劃、土地出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須優(yōu)先使用城市空洞化的閑置土地。6、加快城市棚戶區(qū)改造。7、大力推進(jìn)土地產(chǎn)出率低的企業(yè)搬遷或重組，充分利用或轉(zhuǎn)讓土地，提高土地利用率。

參考文獻(xiàn)：

[1]U.S. Department of the Interior：the statistics from U.S. Geological Survey on March 6， 2006；

[2]中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站http：//data.stats.gov.cn/；

[3]澎湃新聞（www.thepaper.cn）；

[4]《中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒2013》。

作者簡(jiǎn)介：

孫健博，男，漢族，生于1993年，畢業(yè)于蘭州大學(xué)，大學(xué)本科，現(xiàn)就職于盛京銀行丹東分行。研究方向：經(jīng)濟(jì)和金融。

孫利，男，漢族，生于1965年，畢業(yè)于美國(guó)伊利諾伊大學(xué)研究生院，研究生學(xué)歷，碩士學(xué)位，現(xiàn)就職于鐵嶺市國(guó)土資源局，高級(jí)工程師。研究方向：國(guó)土資源管理。