王大龍

(新疆國地測繪工程有限責(zé)任公司 烏魯木齊 830063)

近年來，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城鎮(zhèn)范圍在不斷擴(kuò)大，大量的集體土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，引發(fā)了土地價(jià)值巨變，許多炒房者擾亂了正常的房地產(chǎn)市場，違背了“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，使得房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值居高不下，為了維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，推進(jìn)房地一體化，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化利用，確保一戶一宅、戶有所居，國家實(shí)行不動產(chǎn)登記，保障權(quán)利人的合法權(quán)益，為今后土地的流轉(zhuǎn)、抵押、買賣、征收和征稅等提供法定依據(jù)。不動產(chǎn)測量包含土地測量和房屋測量，本文主要介紹在農(nóng)村不動產(chǎn)測量中房屋測量采用的手段及成果質(zhì)量控制辦法。

1 房產(chǎn)測量的目的及意義

房產(chǎn)測量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。同時(shí)房產(chǎn)測量也是為了維護(hù)廣大權(quán)利人的合法權(quán)益，對今后產(chǎn)權(quán)的維護(hù)、轉(zhuǎn)移、登記、糾紛提供法理依據(jù)。

2 當(dāng)前房產(chǎn)測量的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)新興于上世紀(jì)90年代，這是我國飛速發(fā)展的時(shí)代，也就是在這個(gè)時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過泡沫，至20世紀(jì)初發(fā)展已經(jīng)勢不可擋，房屋的交易量呈大幅上升趨勢，為了維護(hù)合法使用者的權(quán)益，我國修訂了新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，房產(chǎn)測量有了新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，但是限于當(dāng)時(shí)的需求、當(dāng)時(shí)儀器設(shè)備和部門管理等原因，很多地方直接采用任意坐標(biāo)系進(jìn)行房屋量算，測量的手段也僅限于手持測距儀或鋼尺，并將成果直接用于交易、征稅和存檔等，甚至有些房屋從未進(jìn)行過量算發(fā)證；近年來，測繪技術(shù)得到了質(zhì)的發(fā)展，很多新技術(shù)的發(fā)明及運(yùn)用，替代了很多過去陳舊的手段，可以滿足任意區(qū)域的房產(chǎn)測量需求，技術(shù)員可以用GPS、全站儀、手持測距儀、激光雷達(dá)等設(shè)備配合使用進(jìn)行房產(chǎn)測量，準(zhǔn)確度也得到了大幅提升；隨著社會的進(jìn)步，國家的政策也在發(fā)生變化，簡政放權(quán)、推行不動產(chǎn)登記就是為了更好的維護(hù)廣大權(quán)利人的合法權(quán)益，然而不動產(chǎn)登記之初，各地進(jìn)行數(shù)據(jù)整合，最令人頭疼的事情就是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的融合，很多房產(chǎn)數(shù)據(jù)只有圖紙、沒有坐標(biāo)、沒有電子版數(shù)據(jù)，無法快速的將數(shù)據(jù)融入到新的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺，不能及時(shí)的為權(quán)利人提供數(shù)據(jù)，很多地方甚至直接中斷了業(yè)務(wù)，引發(fā)了廣大人民群眾的不滿，為了解決這個(gè)問題專門成立了“落宗”小組為不動產(chǎn)業(yè)務(wù)提供服務(wù)，究其原因主要是房產(chǎn)和地產(chǎn)分開管理，土地管理關(guān)注的是土地面積及坐標(biāo)位置，房產(chǎn)關(guān)注的是房產(chǎn)面積及產(chǎn)權(quán)；現(xiàn)在國家或地方各項(xiàng)測繪基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也在不斷的適應(yīng)新形勢下的測量技術(shù)，1980西安坐標(biāo)系、2000國家大地坐標(biāo)系、區(qū)域CORS站和地方獨(dú)立坐標(biāo)系等可供選擇，新生產(chǎn)的合格數(shù)據(jù)可以直接融入不動產(chǎn)登記平臺，滿足規(guī)范要求，為房產(chǎn)測量注入了新的契機(jī)。

3 房產(chǎn)測量的主要技術(shù)指標(biāo)

⑴利用已有地籍圖、地形圖編繪房產(chǎn)分幅圖時(shí)，地物點(diǎn)相對于臨近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.6mm。

⑵對全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房地要素點(diǎn)和地物點(diǎn)，相對于臨近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過±0.05m。

⑶房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求:各級界址點(diǎn)相對于臨近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和間距超過50m的相鄰界址點(diǎn)的間距誤差不超過表1規(guī)定：

表1 相鄰界址點(diǎn)的間距誤差表 m

間距未超過50m的界址點(diǎn)間的間距誤差限差不應(yīng)超過以下公式計(jì)算結(jié)果：

△D=±(mj+0.02mjD)

⑷需要測定房角點(diǎn)的坐標(biāo)時(shí)，房角點(diǎn)坐標(biāo)的精度等級和限差與界址點(diǎn)坐標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)相同。

⑸房產(chǎn)面積的精度要求見表2。

表2 房產(chǎn)面積的精度要求表

⑹房產(chǎn)測量基準(zhǔn)采用統(tǒng)一的高斯投影、國家批準(zhǔn)的坐標(biāo)系，西安坐標(biāo)系、2000國家大地坐標(biāo)系或地方坐標(biāo)系，采用地方坐標(biāo)系時(shí)應(yīng)和國家坐標(biāo)系聯(lián)測，建立轉(zhuǎn)換關(guān)系。

⑺依據(jù)相同的技術(shù)指標(biāo)，驗(yàn)證兩種辦法的優(yōu)缺點(diǎn)、工作效率以及在新形式下房地一體化采集的優(yōu)勢、成果質(zhì)量。

4 房屋面積測算

新疆某地區(qū)農(nóng)村不動產(chǎn)測量項(xiàng)目測區(qū)面積600 km2，中央子午線81°，投影面 550m，宗地?cái)?shù)35000宗，房屋測量部分房產(chǎn)界址點(diǎn)精度和房產(chǎn)面積精度等級均按照房產(chǎn)測量規(guī)范二級類執(zhí)行。

4.1 房產(chǎn)測量基準(zhǔn)

測量基準(zhǔn)采用1980西安坐標(biāo)系建立的相對獨(dú)立坐標(biāo)系，并與國家2000大地坐標(biāo)系建立聯(lián)系，首級控制網(wǎng)布設(shè)E級GPS網(wǎng)，采用雙頻GPS進(jìn)行觀測，標(biāo)稱精度為8mm+1ppm，聯(lián)測國家等級控制點(diǎn)3點(diǎn)，利用對應(yīng)的商用軟件進(jìn)行解算，經(jīng)過整體平差計(jì)算最弱邊相對誤差為1/834990，最弱點(diǎn)點(diǎn)位中誤差3.4mm，同步環(huán)最大分量閉合差為3.1mm，限差為±3.76mm，異步環(huán)最大分量閉合差為21.0mm，限差為±37.6 mm，異步環(huán)最大全長閉合差為30.6mm，限差為±97.6mm，符合規(guī)范要求，滿足房產(chǎn)測量需求。

4.2 房產(chǎn)面積測量方法

4.2.1 全站儀采集坐標(biāo)法

項(xiàng)目采用全野外采集法進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，所有界址點(diǎn)及房角點(diǎn)要求相對于臨近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不大于±5cm，間距未超過50m時(shí)界址點(diǎn)間的間距誤差限差不超過公式△D=±(mj+0.02mjD)計(jì)算結(jié)果；依據(jù)不動產(chǎn)測量要求，在進(jìn)行土地測量時(shí)將房產(chǎn)測量一起進(jìn)行，首先在地籍子區(qū)內(nèi)埋設(shè)足夠數(shù)量的圖根級控制點(diǎn)，利用GPS-RTK觀測每個(gè)圖根控制點(diǎn)，GPS-RTK標(biāo)稱精度為8mm+1ppm，按照規(guī)范要求單基站采集2次，兩次值之差不超過±5cm即可計(jì)算平均數(shù)作為最終值，直接用于進(jìn)行界址點(diǎn)測量及房屋要素測量；數(shù)據(jù)采集采用無棱鏡全站儀配合小棱鏡的做法，全站儀標(biāo)稱精度為±（2+2ppm×D）,小棱鏡直徑3cm，棱鏡常數(shù)-30mm，全站儀對中誤差不大于3 mm，以較遠(yuǎn)點(diǎn)定向，定向誤差不得大于±5cm，另一點(diǎn)檢核，檢核較差不得超過0.1m，方可進(jìn)行采集，在通視條件較好的地方，啟用無棱鏡模式進(jìn)行測繪，降低固定誤差，在通視條件較差有遮擋物的地方采用有棱鏡法進(jìn)行測量，當(dāng)棱鏡無法準(zhǔn)確的放置到界址點(diǎn)或房角點(diǎn)時(shí)采用偏心觀測法進(jìn)行，提高準(zhǔn)確度；對于房產(chǎn)測量，原則上要求在一個(gè)測站上完成所有點(diǎn)的測量，但是實(shí)際作業(yè)時(shí)往往無法做到，需發(fā)展下一級控制點(diǎn)，發(fā)展下一級控制點(diǎn)時(shí)不超過2次，用下一級控制點(diǎn)設(shè)站定向時(shí)定向誤差控制在1～2cm以內(nèi)，確保同一房屋界址點(diǎn)及房角點(diǎn)的固定誤差保持一致，相對精度可靠，面積計(jì)算準(zhǔn)確；完成一個(gè)地籍子區(qū)后應(yīng)該進(jìn)行檢查，一般按照5%的比例進(jìn)行點(diǎn)位精度和量邊檢查，100%的野外巡視檢查，如某地籍子區(qū)共100戶，界址點(diǎn)約400點(diǎn)，按比例檢查統(tǒng)計(jì)精度見表3。在點(diǎn)位精度統(tǒng)計(jì)中，中誤差最大的是0.06m，最小的是0.01m，中誤差小于等于0.05m的比例為96.7%；邊長精度統(tǒng)計(jì)中較差最大的為0.05m，最小的為0m，由于邊長均未超過50m，因此依據(jù)實(shí)際距離計(jì)算的限差△D均未超限。

表3

4.2.2 鋼尺或手持測距儀量距法

經(jīng)歷了兩個(gè)階段，第一階段是房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展初期，測繪技術(shù)限制、測繪基礎(chǔ)不足和時(shí)下急需等因素，迫切需要房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)支撐決策，這期間的數(shù)據(jù)是分開管理的，房產(chǎn)和地產(chǎn)由兩部門管理，關(guān)注的焦點(diǎn)不一樣，房產(chǎn)關(guān)注產(chǎn)權(quán)及面積，地產(chǎn)關(guān)注面積及位置，因此房產(chǎn)測繪采用自由坐標(biāo)系，相對位置準(zhǔn)確性不夠、相對規(guī)范性較差，后期可利用性較小，尤其是不規(guī)則的房屋經(jīng)常出現(xiàn)面積不準(zhǔn)確的情況，不能滿足當(dāng)下對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的需求；第二階段是利用已有的地籍圖進(jìn)行房產(chǎn)測量，地籍測量對土地界址點(diǎn)的測量可以滿足地籍規(guī)程要求，對房屋的測繪無法滿足房產(chǎn)測量的要求，需要對房產(chǎn)邊長進(jìn)行重新丈量，對面積重新進(jìn)行測算，通常是采用鋼尺或手持測距儀進(jìn)行量邊求取房產(chǎn)面積，這種辦法效率高、見效快、面積準(zhǔn)確性高，相對第一階段來說，相對位置準(zhǔn)確、規(guī)范性較好、后期可利用性較強(qiáng)，可以滿足房產(chǎn)面積測量的需求，其缺點(diǎn)是無法保證房產(chǎn)界址點(diǎn)和房角點(diǎn)的精度，對當(dāng)下不動產(chǎn)登記工作帶來不便，需要專業(yè)的技術(shù)人員對這樣的數(shù)據(jù)進(jìn)行“落宗”處理，對于精度不足的需要重新進(jìn)行測量。

4.2.3 兩種測量方法測算面積對比

采用全站儀配合小棱鏡對房產(chǎn)進(jìn)行測量，具有效率高、作圖快、位置準(zhǔn)確等特點(diǎn)，采用鋼尺或手持測距儀進(jìn)行房產(chǎn)測量具有易學(xué)習(xí)、易操作、流程簡便等特點(diǎn)，兩種常用的辦法測量同一幢房屋面積對比見表4，以某富民安居小區(qū)為例，該小區(qū)共920戶，全部為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建造的單棟房屋，選擇其中一部分作為統(tǒng)計(jì)比較。通過表4可以看出較差最大的為0.66 m2，限差為0.68m2，經(jīng)檢查該房屋邊長差值均在5cm以內(nèi)，坐標(biāo)在5cm以內(nèi)，將丈量繪制圖與全站儀測量圖疊加比較并實(shí)地實(shí)地檢查房屋未呈矩形，造成面積偏差較大，較差最小為0.02m2，限差為0.68m2；符合房產(chǎn)測量規(guī)范要求。

表4 兩種方法測算房屋面積對比

5 結(jié)論

⑴這兩種辦法是測繪技術(shù)發(fā)展的必然，無論是哪種方法均需滿足客戶需求，在未來一定會有更先進(jìn)的測量手段代替現(xiàn)在的測量手段，更高效、更科學(xué)、成果質(zhì)量更好。

⑵采用全站儀配合小棱鏡實(shí)施農(nóng)村不動產(chǎn)測量，只要技術(shù)措施得當(dāng)，可以滿足房產(chǎn)測量二級界址點(diǎn)及二級面積量算需求，可以和土地測量同時(shí)進(jìn)行，節(jié)約了時(shí)間、提高了效率、滿足規(guī)范需求。

[1]房產(chǎn)測量規(guī)范.GD/T17986.1-2000.

[2]地籍調(diào)查規(guī)程.TD/T1001-2012.