本刊記者駱俊
2017年至今,房地產(chǎn)調(diào)控已成家常便飯,然而在各種嚴(yán)打之下,一季度房地產(chǎn)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)卻有抬頭之勢(shì),部分政策也有放松跡象。綜合各種因素看,盡管瘋狂不再,但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將大概率迎來豐收之年。板塊上,近日房地產(chǎn)個(gè)股連同其它藍(lán)籌個(gè)股一同出現(xiàn)回調(diào),下跌之后估值優(yōu)勢(shì)再獲市場(chǎng)關(guān)注,與此同時(shí),剛披露完畢的房地產(chǎn)板塊2017年年報(bào)整體表現(xiàn)優(yōu)異,后市或存估值修復(fù)的可能。
今年以來,各地樓市調(diào)控政策依舊層出不窮,據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年以來各地出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)達(dá)近百次,部分專家更是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)大肆唱悲及潑冷水。但非常矛盾的是,從官方披露的數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)大有抬頭之勢(shì)。具體來看,2018年1-3月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元,同比增長(zhǎng)10.4%,增速與2017年同期和全年相比,分別加快1.2%和0.4%。2018年1季度,全國(guó)商品房新開工面積為34615萬平方米,增長(zhǎng)9.7%,增速較1-2月出現(xiàn)明顯回升,加快6.8%。其中,商品住宅新開工面積為25531萬平方米,增長(zhǎng)12.2%,比1-2月加快7.2%。
作為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞悉力最強(qiáng)的群體,房企的積極樂觀舉措具有一定說服力,而相關(guān)政策的轉(zhuǎn)向也剛好印證了這一點(diǎn)。首先從流動(dòng)性看,央行于4月份下調(diào)準(zhǔn)備金率,并強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持積極的財(cái)政政策取向不變,保持貨幣政策穩(wěn)健中性,注重引導(dǎo)預(yù)期,要“降低企業(yè)融資成本”,這是2015年12月的會(huì)議后首度重提降低企業(yè)融資成本,貨幣政策已由實(shí)際偏緊回歸中性。盡管這一次準(zhǔn)備金率下調(diào)主要用于替換到期的MLF,且?guī)谉o可能直接流向樓市,但從歷史表現(xiàn)看,降準(zhǔn)往往伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪爆發(fā)可能,且對(duì)于市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的信心提振起到極為關(guān)鍵的作用。
房地產(chǎn)調(diào)控政策上,也出現(xiàn)了兩大變化。一是部分城市出現(xiàn)調(diào)控力度放松跡象,像南京、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢等多個(gè)二線城市配合出臺(tái)人才引進(jìn)新政,降低外地人才落戶和購房門檻。從3月份70大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)上看,在國(guó)家“精準(zhǔn)調(diào)控”下,新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市依然有55個(gè),二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市更是達(dá)59個(gè)。
二是政策力爭(zhēng)保全甚至是挖掘更多剛需性住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)家財(cái)政性收入的重要性不言而喻,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩,國(guó)際貿(mào)易摩擦不斷加大,經(jīng)濟(jì)下行壓力有增無減,因此不能過度打壓房地產(chǎn)市場(chǎng),但考慮到房?jī)r(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn),因此挖掘剛需性住房也成了無奈但也是最實(shí)用的辦法,具體措施包括鼓勵(lì)和保障公積金貸款以及扶持剛需買房等。4月下旬,中共中央政治局召開會(huì)議,明確表示要推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展,并再次提到擴(kuò)大內(nèi)需,雖然本次“擴(kuò)大內(nèi)需”并非全面擴(kuò)大內(nèi)需,而是結(jié)構(gòu)性擴(kuò)大內(nèi)需,但隔日房地產(chǎn)板塊漲勢(shì)如虹的表現(xiàn)便是市場(chǎng)對(duì)于政策解讀用腳投票的結(jié)果。對(duì)此行業(yè)專業(yè)人士表示,控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),無論從橫向還是縱向,都排在非常靠后的位置,甚至連股市、外匯的風(fēng)險(xiǎn)都排在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的前面,這與之前嚴(yán)控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的基調(diào),已經(jīng)有了很大的不同,這說明國(guó)家認(rèn)為樓市的風(fēng)險(xiǎn)在過去一年的擠壓和釋放之后,已經(jīng)處于相對(duì)次要的地位。
備受矚目的房地產(chǎn)稅問題上,4月27日,全國(guó)人大常委會(huì)公布2018年立法工作計(jì)劃,房地產(chǎn)稅被列入“預(yù)備審議”項(xiàng)目,此次僅被列入“預(yù)備審議”而非“初次審議”項(xiàng)目,表明草案仍有不少問題需要進(jìn)一步論證和完善。結(jié)合李克強(qiáng)總理在今年人大會(huì)上明確提出要“穩(wěn)妥推進(jìn)”房地產(chǎn)稅立法,房地產(chǎn)稅的推出或?qū)⑦M(jìn)一步推遲。
結(jié)合上述情況看,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求一直以來真實(shí)存在,而在國(guó)家嚴(yán)控之下,樓市在供應(yīng)上依舊積極配合,相關(guān)調(diào)控政策盡管一度力度較大,卻難阻樓市升溫,且在近期有放松的跡象,今年或是樓市豐收而不瘋狂的一年。
落腳到二級(jí)市場(chǎng)上,估值和業(yè)績(jī)表現(xiàn)往往是選擇行業(yè)及公司的重要前提。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì),截至5月2日,房地產(chǎn)板塊的市盈率僅為12.09倍,位于申萬28個(gè)行業(yè)中第三位,僅有銀行及鋼鐵板塊估值更低。從2017年年報(bào)歸母凈利潤(rùn)增速看,房地產(chǎn)板塊28.13%的增速則位于中游,但對(duì)于12.09倍的估值而言性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。此外,房地產(chǎn)行業(yè)盈利較周期性行業(yè)及新興行業(yè)更為穩(wěn)定,部分房地產(chǎn)公司披露的一季報(bào)預(yù)告依然體現(xiàn)較高的成長(zhǎng)性,市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)板塊的中報(bào)表現(xiàn)也普遍樂觀,房地產(chǎn)板塊整體存在估值修復(fù)的要求。近期,市場(chǎng)一直有對(duì)于藍(lán)籌是否會(huì)在A股正式納入MSCI這一關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)上迎來上漲存在期待,估值低且盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)板塊必將是外資的重點(diǎn)考慮對(duì)象。
對(duì)于房地產(chǎn)個(gè)股的選擇,筆者依舊傾向于選擇龍頭企業(yè)?;久娼嵌壬希瑥匿N售TOP100各個(gè)層次的門檻值變化來看,2018年1-4月房企的銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高,TOP3的門檻已經(jīng)超過2000億元,TOP5房企銷售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到千億,同比上年增長(zhǎng)超過30%。綜合來看,前十的增長(zhǎng)速度基本一致,保持在36%左右的水平。前4個(gè)月來看,行業(yè)集中度無疑將再度提升,大型房企市場(chǎng)占有率會(huì)越來越高,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入后規(guī)模時(shí)代,中小型房企的生存空間不斷被壓縮,優(yōu)勢(shì)資源不斷向大型房企傾斜。二級(jí)市場(chǎng)角度上,盡管近期藍(lán)籌股表現(xiàn)疲軟,但A股國(guó)際化已是大勢(shì)所趨,盈利穩(wěn)定的大市值藍(lán)籌在未來所受的關(guān)注必將有增無減。
萬科A(000002)作為行業(yè)的龍頭本該是穩(wěn)健投資者的首選,但受寶能減持等因素的影響,近期股價(jià)表現(xiàn)相對(duì)疲軟,短期市場(chǎng)存更好的投資選擇,但值得注意的是,萬科這類優(yōu)質(zhì)的股票一旦出現(xiàn)超預(yù)期下跌,在減持利空逐漸消化后,或?qū)⒊霈F(xiàn)可觀的中長(zhǎng)線買點(diǎn)。此外,投資者還可關(guān)注保利地產(chǎn)和招商蛇口等被市場(chǎng)認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)房企。
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