本刊記者駱俊

2017年至今，房地產(chǎn)調(diào)控已成家常便飯，然而在各種嚴(yán)打之下，一季度房地產(chǎn)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)卻有抬頭之勢(shì)，部分政策也有放松跡象。綜合各種因素看，盡管瘋狂不再，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將大概率迎來豐收之年。板塊上，近日房地產(chǎn)個(gè)股連同其它藍(lán)籌個(gè)股一同出現(xiàn)回調(diào)，下跌之后估值優(yōu)勢(shì)再獲市場(chǎng)關(guān)注，與此同時(shí)，剛披露完畢的房地產(chǎn)板塊2017年年報(bào)整體表現(xiàn)優(yōu)異，后市或存估值修復(fù)的可能。

樓市仍將迎來豐收年

今年以來，各地樓市調(diào)控政策依舊層出不窮，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來各地出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)達(dá)近百次，部分專家更是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)大肆唱悲及潑冷水。但非常矛盾的是，從官方披露的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)大有抬頭之勢(shì)。具體來看，2018年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，同比增長(zhǎng)10.4%，增速與2017年同期和全年相比，分別加快1.2%和0.4%。2018年1季度，全國(guó)商品房新開工面積為34615萬平方米，增長(zhǎng)9.7%，增速較1-2月出現(xiàn)明顯回升，加快6.8%。其中，商品住宅新開工面積為25531萬平方米，增長(zhǎng)12.2%，比1-2月加快7.2%。

作為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞悉力最強(qiáng)的群體，房企的積極樂觀舉措具有一定說服力，而相關(guān)政策的轉(zhuǎn)向也剛好印證了這一點(diǎn)。首先從流動(dòng)性看，央行于4月份下調(diào)準(zhǔn)備金率，并強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持積極的財(cái)政政策取向不變，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，注重引導(dǎo)預(yù)期，要“降低企業(yè)融資成本”，這是2015年12月的會(huì)議后首度重提降低企業(yè)融資成本，貨幣政策已由實(shí)際偏緊回歸中性。盡管這一次準(zhǔn)備金率下調(diào)主要用于替換到期的MLF，且?guī)谉o可能直接流向樓市，但從歷史表現(xiàn)看，降準(zhǔn)往往伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪爆發(fā)可能，且對(duì)于市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的信心提振起到極為關(guān)鍵的作用。

房地產(chǎn)調(diào)控政策上，也出現(xiàn)了兩大變化。一是部分城市出現(xiàn)調(diào)控力度放松跡象，像南京、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢等多個(gè)二線城市配合出臺(tái)人才引進(jìn)新政，降低外地人才落戶和購(gòu)房門檻。從3月份70大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)上看，在國(guó)家“精準(zhǔn)調(diào)控”下，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市依然有55個(gè)，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市更是達(dá)59個(gè)。

二是政策力爭(zhēng)保全甚至是挖掘更多剛需性住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)家財(cái)政性收入的重要性不言而喻，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩，國(guó)際貿(mào)易摩擦不斷加大，經(jīng)濟(jì)下行壓力有增無減，因此不能過度打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，但考慮到房?jī)r(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)，因此挖掘剛需性住房也成了無奈但也是最實(shí)用的辦法，具體措施包括鼓勵(lì)和保障公積金貸款以及扶持剛需買房等。4月下旬，中共中央政治局召開會(huì)議，明確表示要推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，并再次提到擴(kuò)大內(nèi)需，雖然本次“擴(kuò)大內(nèi)需”并非全面擴(kuò)大內(nèi)需，而是結(jié)構(gòu)性擴(kuò)大內(nèi)需，但隔日房地產(chǎn)板塊漲勢(shì)如虹的表現(xiàn)便是市場(chǎng)對(duì)于政策解讀用腳投票的結(jié)果。對(duì)此行業(yè)專業(yè)人士表示，控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，無論從橫向還是縱向，都排在非?？亢蟮奈恢?，甚至連股市、外匯的風(fēng)險(xiǎn)都排在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的前面，這與之前嚴(yán)控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的基調(diào)，已經(jīng)有了很大的不同，這說明國(guó)家認(rèn)為樓市的風(fēng)險(xiǎn)在過去一年的擠壓和釋放之后，已經(jīng)處于相對(duì)次要的地位。

備受矚目的房地產(chǎn)稅問題上，4月27日，全國(guó)人大常委會(huì)公布2018年立法工作計(jì)劃，房地產(chǎn)稅被列入“預(yù)備審議”項(xiàng)目，此次僅被列入“預(yù)備審議”而非“初次審議”項(xiàng)目，表明草案仍有不少問題需要進(jìn)一步論證和完善。結(jié)合李克強(qiáng)總理在今年人大會(huì)上明確提出要“穩(wěn)妥推進(jìn)”房地產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅的推出或?qū)⑦M(jìn)一步推遲。

結(jié)合上述情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求一直以來真實(shí)存在，而在國(guó)家嚴(yán)控之下，樓市在供應(yīng)上依舊積極配合，相關(guān)調(diào)控政策盡管一度力度較大，卻難阻樓市升溫，且在近期有放松的跡象，今年或是樓市豐收而不瘋狂的一年。

后續(xù)或存估值修復(fù)可能

落腳到二級(jí)市場(chǎng)上，估值和業(yè)績(jī)表現(xiàn)往往是選擇行業(yè)及公司的重要前提。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，截至5月2日，房地產(chǎn)板塊的市盈率僅為12.09倍，位于申萬28個(gè)行業(yè)中第三位，僅有銀行及鋼鐵板塊估值更低。從2017年年報(bào)歸母凈利潤(rùn)增速看，房地產(chǎn)板塊28.13%的增速則位于中游，但對(duì)于12.09倍的估值而言性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。此外，房地產(chǎn)行業(yè)盈利較周期性行業(yè)及新興行業(yè)更為穩(wěn)定，部分房地產(chǎn)公司披露的一季報(bào)預(yù)告依然體現(xiàn)較高的成長(zhǎng)性，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)板塊的中報(bào)表現(xiàn)也普遍樂觀，房地產(chǎn)板塊整體存在估值修復(fù)的要求。近期，市場(chǎng)一直有對(duì)于藍(lán)籌是否會(huì)在A股正式納入MSCI這一關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)上迎來上漲存在期待，估值低且盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)板塊必將是外資的重點(diǎn)考慮對(duì)象。

對(duì)于房地產(chǎn)個(gè)股的選擇，筆者依舊傾向于選擇龍頭企業(yè)。基本面角度上，從銷售TOP100各個(gè)層次的門檻值變化來看，2018年1-4月房企的銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，TOP3的門檻已經(jīng)超過2000億元，TOP5房企銷售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到千億，同比上年增長(zhǎng)超過30%。綜合來看，前十的增長(zhǎng)速度基本一致，保持在36%左右的水平。前4個(gè)月來看，行業(yè)集中度無疑將再度提升，大型房企市場(chǎng)占有率會(huì)越來越高，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入后規(guī)模時(shí)代，中小型房企的生存空間不斷被壓縮，優(yōu)勢(shì)資源不斷向大型房企傾斜。二級(jí)市場(chǎng)角度上，盡管近期藍(lán)籌股表現(xiàn)疲軟，但A股國(guó)際化已是大勢(shì)所趨，盈利穩(wěn)定的大市值藍(lán)籌在未來所受的關(guān)注必將有增無減。

萬科A（000002）作為行業(yè)的龍頭本該是穩(wěn)健投資者的首選，但受寶能減持等因素的影響，近期股價(jià)表現(xiàn)相對(duì)疲軟，短期市場(chǎng)存更好的投資選擇，但值得注意的是，萬科這類優(yōu)質(zhì)的股票一旦出現(xiàn)超預(yù)期下跌，在減持利空逐漸消化后，或?qū)⒊霈F(xiàn)可觀的中長(zhǎng)線買點(diǎn)。此外，投資者還可關(guān)注保利地產(chǎn)和招商蛇口等被市場(chǎng)認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)房企。

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