本刊記者駱俊

2017年至今，房地產(chǎn)調(diào)控已成家常便飯，然而在各種嚴(yán)打之下，一季度房地產(chǎn)相關(guān)宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)卻有抬頭之勢，部分政策也有放松跡象。綜合各種因素看，盡管瘋狂不再，但房地產(chǎn)市場仍將大概率迎來豐收之年。板塊上，近日房地產(chǎn)個股連同其它藍(lán)籌個股一同出現(xiàn)回調(diào)，下跌之后估值優(yōu)勢再獲市場關(guān)注，與此同時，剛披露完畢的房地產(chǎn)板塊2017年年報整體表現(xiàn)優(yōu)異，后市或存估值修復(fù)的可能。

樓市仍將迎來豐收年

今年以來，各地樓市調(diào)控政策依舊層出不窮，據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，今年以來各地出臺的調(diào)控政策已經(jīng)達(dá)近百次，部分專家更是對于房地產(chǎn)市場大肆唱悲及潑冷水。但非常矛盾的是，從官方披露的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場大有抬頭之勢。具體來看，2018年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，同比增長10.4%，增速與2017年同期和全年相比，分別加快1.2%和0.4%。2018年1季度，全國商品房新開工面積為34615萬平方米，增長9.7%，增速較1-2月出現(xiàn)明顯回升，加快6.8%。其中，商品住宅新開工面積為25531萬平方米，增長12.2%，比1-2月加快7.2%。

作為對房地產(chǎn)市場洞悉力最強的群體，房企的積極樂觀舉措具有一定說服力，而相關(guān)政策的轉(zhuǎn)向也剛好印證了這一點。首先從流動性看，央行于4月份下調(diào)準(zhǔn)備金率，并強調(diào)要堅持積極的財政政策取向不變，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，注重引導(dǎo)預(yù)期，要“降低企業(yè)融資成本”，這是2015年12月的會議后首度重提降低企業(yè)融資成本，貨幣政策已由實際偏緊回歸中性。盡管這一次準(zhǔn)備金率下調(diào)主要用于替換到期的MLF，且?guī)谉o可能直接流向樓市，但從歷史表現(xiàn)看，降準(zhǔn)往往伴隨著房地產(chǎn)市場的新一輪爆發(fā)可能，且對于市場對于房地產(chǎn)的信心提振起到極為關(guān)鍵的作用。

房地產(chǎn)調(diào)控政策上，也出現(xiàn)了兩大變化。一是部分城市出現(xiàn)調(diào)控力度放松跡象，像南京、鄭州、長沙、武漢等多個二線城市配合出臺人才引進(jìn)新政，降低外地人才落戶和購房門檻。從3月份70大中城市新建商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)上看，在國家“精準(zhǔn)調(diào)控”下，新房價格環(huán)比上漲城市依然有55個，二手房房價環(huán)比上漲的城市更是達(dá)59個。

二是政策力爭保全甚至是挖掘更多剛需性住房。房地產(chǎn)市場對于國家財政性收入的重要性不言而喻，當(dāng)前經(jīng)濟增速放緩，國際貿(mào)易摩擦不斷加大，經(jīng)濟下行壓力有增無減，因此不能過度打壓房地產(chǎn)市場，但考慮到房價過高的風(fēng)險，因此挖掘剛需性住房也成了無奈但也是最實用的辦法，具體措施包括鼓勵和保障公積金貸款以及扶持剛需買房等。4月下旬，中共中央政治局召開會議，明確表示要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，并再次提到擴大內(nèi)需，雖然本次“擴大內(nèi)需”并非全面擴大內(nèi)需，而是結(jié)構(gòu)性擴大內(nèi)需，但隔日房地產(chǎn)板塊漲勢如虹的表現(xiàn)便是市場對于政策解讀用腳投票的結(jié)果。對此行業(yè)專業(yè)人士表示，控制房地產(chǎn)風(fēng)險，無論從橫向還是縱向，都排在非常靠后的位置，甚至連股市、外匯的風(fēng)險都排在房地產(chǎn)風(fēng)險的前面，這與之前嚴(yán)控房地產(chǎn)風(fēng)險的基調(diào)，已經(jīng)有了很大的不同，這說明國家認(rèn)為樓市的風(fēng)險在過去一年的擠壓和釋放之后，已經(jīng)處于相對次要的地位。

備受矚目的房地產(chǎn)稅問題上，4月27日，全國人大常委會公布2018年立法工作計劃，房地產(chǎn)稅被列入“預(yù)備審議”項目，此次僅被列入“預(yù)備審議”而非“初次審議”項目，表明草案仍有不少問題需要進(jìn)一步論證和完善。結(jié)合李克強總理在今年人大會上明確提出要“穩(wěn)妥推進(jìn)”房地產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅的推出或?qū)⑦M(jìn)一步推遲。

結(jié)合上述情況看，房地產(chǎn)市場需求一直以來真實存在，而在國家嚴(yán)控之下，樓市在供應(yīng)上依舊積極配合，相關(guān)調(diào)控政策盡管一度力度較大，卻難阻樓市升溫，且在近期有放松的跡象，今年或是樓市豐收而不瘋狂的一年。

后續(xù)或存估值修復(fù)可能

落腳到二級市場上，估值和業(yè)績表現(xiàn)往往是選擇行業(yè)及公司的重要前提。據(jù)WIND統(tǒng)計，截至5月2日，房地產(chǎn)板塊的市盈率僅為12.09倍，位于申萬28個行業(yè)中第三位，僅有銀行及鋼鐵板塊估值更低。從2017年年報歸母凈利潤增速看，房地產(chǎn)板塊28.13%的增速則位于中游，但對于12.09倍的估值而言性價比優(yōu)勢明顯。此外，房地產(chǎn)行業(yè)盈利較周期性行業(yè)及新興行業(yè)更為穩(wěn)定，部分房地產(chǎn)公司披露的一季報預(yù)告依然體現(xiàn)較高的成長性，市場對于房地產(chǎn)板塊的中報表現(xiàn)也普遍樂觀，房地產(chǎn)板塊整體存在估值修復(fù)的要求。近期，市場一直有對于藍(lán)籌是否會在A股正式納入MSCI這一關(guān)鍵時點上迎來上漲存在期待，估值低且盈利能力強的房地產(chǎn)板塊必將是外資的重點考慮對象。

對于房地產(chǎn)個股的選擇，筆者依舊傾向于選擇龍頭企業(yè)?；久娼嵌壬希瑥匿N售TOP100各個層次的門檻值變化來看，2018年1-4月房企的銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，TOP3的門檻已經(jīng)超過2000億元，TOP5房企銷售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到千億，同比上年增長超過30%。綜合來看，前十的增長速度基本一致，保持在36%左右的水平。前4個月來看，行業(yè)集中度無疑將再度提升，大型房企市場占有率會越來越高，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入后規(guī)模時代，中小型房企的生存空間不斷被壓縮，優(yōu)勢資源不斷向大型房企傾斜。二級市場角度上，盡管近期藍(lán)籌股表現(xiàn)疲軟，但A股國際化已是大勢所趨，盈利穩(wěn)定的大市值藍(lán)籌在未來所受的關(guān)注必將有增無減。

萬科A（000002）作為行業(yè)的龍頭本該是穩(wěn)健投資者的首選，但受寶能減持等因素的影響，近期股價表現(xiàn)相對疲軟，短期市場存更好的投資選擇，但值得注意的是，萬科這類優(yōu)質(zhì)的股票一旦出現(xiàn)超預(yù)期下跌，在減持利空逐漸消化后，或?qū)⒊霈F(xiàn)可觀的中長線買點。此外，投資者還可關(guān)注保利地產(chǎn)和招商蛇口等被市場認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)房企。

部分房企財務(wù)數(shù)據(jù)一覽