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        房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代

        2018-05-09 09:31:36馮侖
        中國商人 2018年4期
        關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)化養(yǎng)老報(bào)告

        馮侖

        減少貨幣資金占用、降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)尤為重要

        今年兩會(huì)政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)仍然有一段專門的表述,在一些地方還有很多具體的表述,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予了足夠的重視,這些值得大家關(guān)注。

        大的角度,從政策周期上來看,政府工作報(bào)告中提出,2018年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速目標(biāo)為6.5%左右,增速比往年略有下降。可以看出,在保增長(zhǎng)的過程中,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性會(huì)慢慢降低。

        政府明確強(qiáng)調(diào),只要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間,就業(yè)增加、收入增加、環(huán)境改善,就集中精力促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、添動(dòng)力。政府現(xiàn)在寧可把政策預(yù)期調(diào)得稍微悲觀點(diǎn),也不對(duì)賭政策放松。很顯然,對(duì)各房地產(chǎn)公司而言,自力更生,加快銷售回款,提升庫存去化率和銷售回款率是最重要的。減少貨幣資金占用、降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

        從金融監(jiān)管上來看,政府工作報(bào)告中透露出的政策非常清楚,就是對(duì)金融監(jiān)管要從嚴(yán),進(jìn)一步鼓勵(lì)金融服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

        有這么幾點(diǎn)非常清楚:第一、強(qiáng)化金融監(jiān)管,鼓勵(lì)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì),嚴(yán)控房地產(chǎn)資金流向。這會(huì)是今年和未來的一個(gè)基本政策方向。第二、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極跑量去化,以自我造血為主,提前做好融資安排。第三、融資業(yè)務(wù)一定要按照金融監(jiān)管要求做好合規(guī)性的風(fēng)險(xiǎn)排查,避免踩雷。也就是說,房地產(chǎn)企業(yè)的融資將會(huì)更加困難。

        報(bào)告也提到怎么融資。其中特別強(qiáng)調(diào)要提高直接融資,特別是股權(quán)融資的比重,這是以往沒有提過的。從這個(gè)角度我們可以發(fā)現(xiàn),政策對(duì)自持物業(yè)證券化將保持開放態(tài)度,這可能會(huì)成為2018年房企創(chuàng)新融資模式的重頭戲。

        另一方面,為響應(yīng)政策號(hào)召,各地銀行、企業(yè)應(yīng)該都會(huì)積極組建資產(chǎn)池,爭(zhēng)取發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債券,或者 CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)、 RIETS(房地產(chǎn)信托投資基金)。也就是說,下一步,不動(dòng)產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新將會(huì)是整個(gè)房地產(chǎn)融資中的重頭。

        未來幾年是房地產(chǎn)稅立法和制度建設(shè)的關(guān)鍵年

        房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代,也就意味著進(jìn)入全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式的全面競(jìng)爭(zhēng)。在這個(gè)過程中,不動(dòng)產(chǎn)金融的創(chuàng)新空間會(huì)加大。今年的政府工作報(bào)告明確提到了直接融資要加強(qiáng),這是一個(gè)非常好的信號(hào)。

        政府工作報(bào)告還講到一件關(guān)系到我們每個(gè)人的事情,那就是健全地方稅體系,穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。從官方表態(tài)來看,房地產(chǎn)稅立法工作正在穩(wěn)步推進(jìn),可以預(yù)見,未來幾年將是房地產(chǎn)稅立法和制度建設(shè)的關(guān)鍵年。

        這只“鞋子”已經(jīng)“提”起來好幾年了,一直沒掉下來。什么時(shí)候落地?看樣子是越來越快了。有人說大概在兩三年之內(nèi)一定會(huì)搞定這個(gè)事。從立法程序和流程來看,按照形成草案、提請(qǐng)常委會(huì)、提交人大審議的流程看,目前距離最終的立法出臺(tái)還有一些距離,預(yù)計(jì)最終立法可能要到2020年。而根據(jù)政府工作報(bào)告中提到穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的表述,短期房地產(chǎn)稅還不會(huì)出臺(tái),也不要做過分解讀。

        房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代

        從政府工作報(bào)告中,我們還可以看到一些行業(yè)的新機(jī)會(huì),有以下六個(gè)方面。

        首先,城鎮(zhèn)化的發(fā)展至少還有10年紅利。堅(jiān)持房地產(chǎn)不放松不動(dòng)搖,一定還有發(fā)展。政府歷年的文件,對(duì)房地產(chǎn)政策的表述都是兩方面:一方面要嚴(yán)控調(diào)控,化解風(fēng)險(xiǎn);另一方面要保證房地產(chǎn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。所以今年的政府工作報(bào)告仍然強(qiáng)調(diào)了要保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,而不是說要把它徹底打壓捅破,讓它一瀉千里。

        其實(shí),過去20年房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力就是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化過程中的地產(chǎn)紅利主要來自三個(gè)方面:第一是城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的新的居住、辦公和商業(yè)需求;第二是改善需求的逐步興起;第三是城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施投入產(chǎn)生的土地紅利。

        對(duì)開發(fā)商來說,要堅(jiān)持地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展不動(dòng)搖,轉(zhuǎn)型思想要積極,行動(dòng)要謹(jǐn)慎,緊緊抓住接下來這10年的黃金戰(zhàn)略機(jī)遇期,為轉(zhuǎn)型打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

        現(xiàn)在,我們的城鎮(zhèn)化比例是52.6%,政府工作報(bào)告提出,未來5年要漲到58.5%,還會(huì)有8000萬農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn),成為城鎮(zhèn)居民,其中今年要增加1300萬人。這個(gè)趨勢(shì)給房地產(chǎn)未來的發(fā)展提供了機(jī)遇。

        其次,粵港澳大灣區(qū)發(fā)展計(jì)劃將要出臺(tái),也給房地產(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。具體說來有兩方面:其一,2016-2017年增長(zhǎng)最快的房企都是一二線城市,周邊三四線城市有大量土地儲(chǔ)備的房企?;浉郯拇鬄硡^(qū)是天賜紅利。但“羅馬不是一天建成的”,需要長(zhǎng)遠(yuǎn)布局,以時(shí)間換空間換取長(zhǎng)線收益。其二,開發(fā)商一定要提前布局,找到產(chǎn)城融合協(xié)同發(fā)展的具體模式。

        第三個(gè)機(jī)會(huì)是棚改。報(bào)告里有一個(gè)專門的表述,啟動(dòng)新的3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃,今年開工580萬套。根據(jù)這個(gè)表述可以看出,棚改工作的力度不會(huì)降低。與群眾住房密切掛鉤的棚改,仍然是未來房地產(chǎn)的重要機(jī)會(huì)。所以應(yīng)當(dāng)積極研究棚改核心受益城市,對(duì)于基本面好、有合作機(jī)會(huì)、獲地比高的三四線城市,棚改是一個(gè)可以積極進(jìn)入的領(lǐng)域。

        第四,城中村改造也還有機(jī)會(huì)。報(bào)告提到,“有序推進(jìn)城中村改造,老舊小區(qū)改造,完善配套設(shè)施,鼓勵(lì)有條件加裝電梯。加強(qiáng)排澇管網(wǎng)、地下綜合管廊的建設(shè)?!背顺侵写?、老舊小區(qū)改造外,政策還鼓勵(lì)有條件的地方加裝電梯,這對(duì)舊村舊樓改造有導(dǎo)向意義。除了做好傳統(tǒng)舊改業(yè)務(wù)外,還需要加快形成盤活存量資產(chǎn),特別是以舊樓改造為主的城市新模式,形成投資舊樓改造證券化資管發(fā)展的閉環(huán)。

        第五個(gè)機(jī)會(huì)是租賃市場(chǎng)的發(fā)展。報(bào)告是這么提的:“要支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場(chǎng),發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房,加快建立多主體供給,多渠道保障租購并舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。”租賃市場(chǎng)已經(jīng)嚷嚷了一段時(shí)間,這次報(bào)告中有這么明確的規(guī)定,實(shí)際上給出了一個(gè)很好的信號(hào)。隨著今年政府工作報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào),我相信未來一段時(shí)間里租賃市場(chǎng)機(jī)會(huì)更多,發(fā)展也會(huì)更快。

        第六,報(bào)告里特別提到養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。報(bào)告中是這么講的:“人均預(yù)期壽命將達(dá)到76.7歲。積極應(yīng)對(duì)人口老齡化,發(fā)展居家、社區(qū)和互助式養(yǎng)老,推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合,提高養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量。”這實(shí)際上就是要推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展,其中一個(gè)就是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展??梢耘袛啵磥?到10年將是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的黃金機(jī)遇期。

        我國的人口老齡化速度非???,到2025年,中國超過60歲的老人將會(huì)超過3億。到2050年將會(huì)超過5億,所以老齡產(chǎn)業(yè)將會(huì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要熱點(diǎn)。

        與老齡化事業(yè)相關(guān)的一個(gè)重要方面就是養(yǎng)老地產(chǎn),長(zhǎng)期來看養(yǎng)老地產(chǎn)大有前途。養(yǎng)老地產(chǎn)的紅利主要來自三個(gè)方面:一是人均壽命延長(zhǎng),養(yǎng)老時(shí)間延長(zhǎng)。人均壽命的延長(zhǎng),對(duì)房子的需要量,一個(gè)是大,一個(gè)是時(shí)間長(zhǎng)。二是60后的子女幾乎都是獨(dú)生子女,獨(dú)特的家庭結(jié)構(gòu)讓60后很少會(huì)選擇依賴子女解決養(yǎng)老問題。也就是說不依賴子女了,只能花錢去做社區(qū)養(yǎng)老或者商業(yè)化養(yǎng)老。第三,從社會(huì)發(fā)展方面看,3到5年之后是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口,其他跟養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的一些養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也會(huì)慢慢發(fā)展起來。

        當(dāng)然,政府工作報(bào)告中提到的跟房地產(chǎn)相關(guān)的政策重點(diǎn)是一個(gè)方面,更重要的是給我們指明了這六個(gè)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。這預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代,將會(huì)在更廣泛的全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈和全商業(yè)模式,進(jìn)入一個(gè)持續(xù)、健康、大規(guī)模、全面發(fā)展的階段。也就是說,房地產(chǎn)行業(yè)青春期結(jié)束之后,迎來了一個(gè)成熟的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的好時(shí)候。

        好日子來了,大家千萬不要錯(cuò)過。

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