近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)居高不下，增長(zhǎng)幅度呈現(xiàn)穩(wěn)定向上態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)收入在地方政府的財(cái)政收入貢獻(xiàn)越來(lái)越大，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與地方政府財(cái)政收入的關(guān)系也更加緊密。本文從青島市房地產(chǎn)行業(yè)和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況出發(fā)，選取了房?jī)r(jià)、人均財(cái)政支出和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額指標(biāo)作為解釋標(biāo)量，從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)稅收收入指標(biāo)進(jìn)行了理論和實(shí)證分析，并運(yùn)用脈沖響應(yīng)和方差貢獻(xiàn)率對(duì)這種影響關(guān)系進(jìn)行了深入研究。分析結(jié)果表明：通過(guò)本文的理論和實(shí)證分析，我們可以得到如下結(jié)論：短期來(lái)看，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額會(huì)對(duì)稅收收入產(chǎn)生較為明顯的正向影響，但是遠(yuǎn)期來(lái)看房?jī)r(jià)和人均財(cái)政支出的正向影響會(huì)逐漸增加，而房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況的影響持續(xù)性不足。最后，論文對(duì)從規(guī)范土地供應(yīng)、優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度結(jié)構(gòu)、建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制、拓寬財(cái)源渠道等方面提出了政策建議。

房地產(chǎn) 稅收收入 財(cái)政支出 VAR模型

一、研究背景及意義

（一）研究背景

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)居高不下，增長(zhǎng)幅度呈現(xiàn)穩(wěn)定向上態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)收入在地方政府的財(cái)政收入貢獻(xiàn)越來(lái)越大，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與地方政府財(cái)政收入的關(guān)系也更加緊密。從近十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化來(lái)看，2000年后，房地產(chǎn)投資增幅過(guò)猛、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、結(jié)構(gòu)性失調(diào)等問(wèn)題接連不斷。盡管2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)，但2009年房地產(chǎn)價(jià)格的飆升再次使得房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲成為公眾最為關(guān)注的問(wèn)題。在學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了一系列討論房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因的論述，其中有一些觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為地方政府出于地方財(cái)政增收的目的而介入了市場(chǎng)，并抬高房地產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，也有相關(guān)調(diào)查報(bào)告為學(xué)術(shù)論證提供了一定的現(xiàn)實(shí)依據(jù)，指出地方財(cái)政收入中約有30%-50%來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。而另一方面，國(guó)家房控政策措施陸續(xù)出臺(tái)，2016年12月16日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而會(huì)直接或間接影響到房地產(chǎn)價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)稅收等等。由此可以發(fā)現(xiàn)，從理論和實(shí)證角度來(lái)分析研究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響機(jī)制，對(duì)于調(diào)整房地產(chǎn)稅收體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收穩(wěn)定增長(zhǎng)具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

（二）研究意義

房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期波動(dòng)類(lèi)似，也會(huì)產(chǎn)生周期波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)由于產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，會(huì)極大地拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)地方財(cái)政收入迅速增長(zhǎng)。相反，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)增速處于下降階段時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，也導(dǎo)致地方財(cái)政收入下降。在我國(guó)普遍存在的問(wèn)題是，眾多地方政府融資平臺(tái)的融資成本較高，主要依靠土地財(cái)政維持還款能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)而非全國(guó)性市場(chǎng)。

二、文獻(xiàn)評(píng)述

（一）國(guó)外文獻(xiàn)研究現(xiàn)狀

國(guó)外學(xué)者從資產(chǎn)價(jià)格（主要是房地產(chǎn)價(jià)格）對(duì)政府財(cái)政收入的影響方面探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)地方財(cái)政收入的影響。Otaes（1969）選取了1960年新澤西州53個(gè)城鎮(zhèn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用普通最小二乘法和二階段最小二乘法做回歸，分析結(jié)果指出，以公共支出保持不變?yōu)榍疤幔绻胤截?cái)產(chǎn)稅上升，那么住房?jī)r(jià)值就會(huì)降低，而如果平均在每個(gè)學(xué)生身上的支出增加，那么房屋價(jià)值又會(huì)增加。因此，認(rèn)為地區(qū)公共支出水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有正向影響，對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的影響則為負(fù)。Eschenbach et al.（2004）研究了房產(chǎn)和股票市場(chǎng)對(duì)于英國(guó)、瑞士等國(guó)家財(cái)政收入的影響，發(fā)現(xiàn)主要的財(cái)政惡化期是由劇烈的資產(chǎn)價(jià)格暴跌引起，尤其是房地產(chǎn)和股票陷入低迷的時(shí)候。Reibnhart and Rogoff（2009）概述了房地產(chǎn)價(jià)格影響財(cái)政收入的兩種具體機(jī)制：其一是直接來(lái)自于房地產(chǎn)的稅收和資本增值收益；其二是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，財(cái)富效應(yīng)、抵押效應(yīng)與信心等間接引致財(cái)政收入變動(dòng)。

一部分國(guó)外學(xué)者也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)性差異進(jìn)行了研究，如 Charles K.Y.Leung等人（2006）指出房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)性差異的存在會(huì)影響市場(chǎng)效率，以住房貸款增長(zhǎng)率、通貨膨脹率、實(shí)際總住房?jī)r(jià)格指數(shù)、實(shí)際利率、實(shí)際工資、股票指數(shù)失業(yè)率、預(yù)算比例、貿(mào)易比率以及實(shí)際GDP增長(zhǎng)率為解變量，房地產(chǎn)價(jià)格為被解釋變量，采用Hedonic模型，對(duì)香港1992-2001年住宅市場(chǎng)的交易數(shù)據(jù)運(yùn)用普通最小二乘法和廣義最小二乘法進(jìn)行了分析研究，研究結(jié)果顯示房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)區(qū)域性差異，并且地區(qū)間房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)的差異程度與不同地區(qū)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)狀況存在密切聯(lián)系。

（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)大部分學(xué)者主要從“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)價(jià)格兩個(gè)角度，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收入的影響。

國(guó)內(nèi)學(xué)者從“土地財(cái)政”角度進(jìn)行了研究，俞露（2009）研究了地方成本收益數(shù)據(jù)，研究表明地方政府為獲得潛在的利潤(rùn)會(huì)過(guò)度征用土地，并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。蔣省三、劉守英（2006）通過(guò)對(duì)年代末以來(lái)浙江省的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了分析，指出城市的擴(kuò)張會(huì)給政府帶來(lái)相應(yīng)的財(cái)政效應(yīng)，即政府在預(yù)算內(nèi)靠城市擴(kuò)張帶來(lái)產(chǎn)業(yè)稅收效應(yīng)，而預(yù)算外靠土地出讓收入可以使政府財(cái)政稅收達(dá)到最大化，城市的擴(kuò)張主要依靠建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此文章認(rèn)為地方財(cái)政尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政已本質(zhì)上就是“土地財(cái)政”。沈悅、劉洪玉（2004）選取了1986-2002年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)、廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)、方差分解等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了研究，研究結(jié)果表明的波動(dòng)性對(duì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的趨勢(shì)有所幫助，然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻不能預(yù)測(cè)的走勢(shì)。邵一江（2010）運(yùn)用1995-2007年的上海市地方財(cái)政收入和房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整性檢驗(yàn)和格蘭杰因果分析方法，對(duì)上海市財(cái)政收入與房地產(chǎn)價(jià)格研究進(jìn)行了系統(tǒng)研究，得出結(jié)論上海市財(cái)政收入與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，并且有著雙向反饋機(jī)制（互為因果關(guān)系）。劉思青（2014）基于1999年至2011年全國(guó)30個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)格的面板數(shù)據(jù)，通過(guò)實(shí)證分析得出了房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)價(jià)格之間成正向關(guān)系，房?jī)r(jià)上漲最終地方政府的財(cái)政收入增加。楊萌萌（2015）選取江蘇省房地產(chǎn)稅收與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，采用E－G兩步法對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的房?jī)r(jià)影響效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，房地產(chǎn)稅收與房?jī)r(jià)存在顯著關(guān)系，房地產(chǎn)稅總體上對(duì)房?jī)r(jià)具有負(fù)面影響，且稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)具有動(dòng)態(tài)差異性，長(zhǎng)期效應(yīng)大于短期效應(yīng)。

（三）文獻(xiàn)評(píng)述

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅收的研究越來(lái)越多，研究?jī)?nèi)容主要包括：我國(guó)房地產(chǎn)稅制體系研究，房地產(chǎn)稅制改革和稅制優(yōu)化以及稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用。但總體而言，現(xiàn)有研究多為對(duì)策探討和政策分析，缺乏對(duì)房地產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)的實(shí)證探討。因此，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)，不僅有助于厘清我國(guó)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，也可為利用稅收完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系提供經(jīng)驗(yàn)參考。

三、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析

（一）房地產(chǎn)稅收影響地方財(cái)政收入

涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)有11種專(zhuān)門(mén)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而設(shè)置的稅種即房地產(chǎn)“五稅”，分別為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅。由于這五個(gè)稅種收入直接來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)，因此重點(diǎn)考察這五個(gè)稅種的收入可以更好的了解房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、發(fā)展迅速，因此對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用是顯著地。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)主要是通過(guò)改變需求和供給而產(chǎn)生的總效應(yīng)。首先，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)較大。這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要影響的是原材料消耗型產(chǎn)業(yè)、物質(zhì)資本型產(chǎn)業(yè)、以及與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的服務(wù)類(lèi)行業(yè)。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能推動(dòng)一些創(chuàng)新型企業(yè)的產(chǎn)生，例如，房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)評(píng)估以及物業(yè)管理等。

最后，房地產(chǎn)價(jià)格還可以通過(guò)改變托賓q值來(lái)影響房地產(chǎn)業(yè)投資，而托賓q值是指新增資本的市場(chǎng)價(jià)值與企業(yè)重置資本之間的比例q，而q值決定了廠(chǎng)商的投資水平。當(dāng)q值大于1時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化使得房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值大于其投入的成本時(shí)，房產(chǎn)業(yè)的投資將擴(kuò)大，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的投資增加又會(huì)推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地方產(chǎn)出增加，從而地方財(cái)政收入增加。當(dāng)q值小于1時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化使得房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值小于其投入的成本時(shí)，房產(chǎn)業(yè)的投資將縮小，相應(yīng)的，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的投資減少，地方財(cái)政收入也會(huì)出現(xiàn)一定程度的下降。經(jīng)濟(jì)處于繁榮階段，發(fā)展迅速時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值增加，托賓q值就會(huì)增大，那么公司會(huì)增加投資，相反的，經(jīng)濟(jì)處于衰退期，資產(chǎn)價(jià)值減少，托賓q值就會(huì)減小，公司則會(huì)縮減投資。

近幾年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)也在這種帶動(dòng)效應(yīng)作用下不斷地發(fā)展，一方面，人們的生活質(zhì)量提高，消費(fèi)需求也隨著增加，因此以服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)得到了發(fā)展，各種服務(wù)性行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，這些行業(yè)的發(fā)展又會(huì)促使其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求增加。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也為這些企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的變化會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的變化，從而影響地方的總體產(chǎn)出，對(duì)地方財(cái)政收入產(chǎn)生影響。

（二）通過(guò)財(cái)富傳遞效應(yīng)影響地方財(cái)政收入

由于房地產(chǎn)是人們的重要財(cái)富，因此，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，人們擁有的財(cái)富存量就會(huì)受到影響，從而影響人們的消費(fèi)決策、對(duì)收入的分配，進(jìn)而影響社會(huì)總需求和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

首先，根據(jù)莫迪尼亞尼的生命周期理論，人們的消費(fèi)是按整個(gè)生命周期計(jì)劃的，因此居民的消費(fèi)水平不僅取決于當(dāng)下收入，還取決于其恒久性收入。例如股票價(jià)格增加，則居民的現(xiàn)行收入增加，居民的可支配收入也會(huì)相應(yīng)增加，進(jìn)而刺激消費(fèi)。房地產(chǎn)屬于居民的永久性資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格增加，則居民的恒久性收入會(huì)增加，對(duì)居民的消費(fèi)影響會(huì)更顯著。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)將直接影響人們將房地產(chǎn)作為抵押進(jìn)行消費(fèi)融資的額度，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲使得融資額度增加，從而居民消費(fèi)增加。而且，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，人們出售房地產(chǎn)所獲得的收益會(huì)增加，收入增加，居民會(huì)增加消費(fèi)。

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)影響居民消費(fèi)，進(jìn)而影響地方財(cái)政收入，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，資產(chǎn)價(jià)值增加，居民有了充足的保障，那么就會(huì)減少儲(chǔ)蓄增加消費(fèi)，在公式中的表現(xiàn)為降低；而為維持等式兩邊平衡，則政府會(huì)通過(guò)減少出口降低，或提高稅率。稅率升高，則稅收增加，地方財(cái)政收入增加。

四、變量選取與模型構(gòu)建

（一）變量選取

為了能夠深入了解地方政府財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，下面建立計(jì)量模型進(jìn)行實(shí)證分析。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)政策措施，釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)，被稱(chēng)為“新國(guó)五條”?？紤]到數(shù)據(jù)和相關(guān)變量的可獲得性，本文的變量選取與模型設(shè)定如下，研究的時(shí)間段為2013年1月至2017年5月。

目前來(lái)看，我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)（土地、住房及房地產(chǎn)企業(yè)）的稅種多達(dá)12種，包括了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅（目前已停止征收）和契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等。為了能更好的表示房地產(chǎn)收入，本文選取這些稅種的合計(jì)來(lái)表示房地產(chǎn)稅收收入指標(biāo)。

房地產(chǎn)價(jià)格不僅能夠直接反應(yīng)房地產(chǎn)稅收收入，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲可以吸引大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時(shí)通過(guò)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)銷(xiāo)售和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展作用于地方財(cái)政收入。作為房地產(chǎn)業(yè)稅收的稅基，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、銷(xiāo)售額和租賃額的增長(zhǎng)直接為地方財(cái)政收入增收，最終達(dá)到提高政績(jī)的目的。此文采用中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）中百城價(jià)格指數(shù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增加表明房地產(chǎn)業(yè)正處于“火熱”期，資金流入該行業(yè)的勢(shì)頭較盛，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)稅收情況，最終反映到當(dāng)?shù)刎?cái)政收入。

地方財(cái)政支出決算數(shù)是國(guó)家對(duì)集中預(yù)算收入有計(jì)劃地分配和使用而安排的支出。其中的公共基礎(chǔ)設(shè)施水平的支出對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有重要的影響。同時(shí)，考慮當(dāng)?shù)厝丝谧儎?dòng)情況，本文采用人均支出數(shù)進(jìn)行分析。

最終本文選取的變量如下表：

表1 變量解釋表

（二）模型構(gòu)建

向量自回歸模型（Vector Auto-regression Model，VAR）是一種基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)建立的非結(jié)構(gòu)化模型，它通過(guò)將系統(tǒng)內(nèi)的每一個(gè)內(nèi)生變量作為其中所有內(nèi)生變量的滯后項(xiàng)的函數(shù)的形式來(lái)構(gòu)造模型，從而建立起由多元時(shí)間序列變量構(gòu)成的向量自回歸模型。該模型主要應(yīng)用于分析和預(yù)測(cè)隨機(jī)擾動(dòng)對(duì)于系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)沖擊，沖擊的正負(fù)、大小以及持續(xù)的時(shí)間。因此，本文選擇VAR模型來(lái)進(jìn)行實(shí)證，研究量化寬松貨幣政策對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)沖擊，分析政策對(duì)跨境資金流動(dòng)的影響。

VAR(p)簡(jiǎn)化式模型：yt＝φyt,1＋φyt,2＋…＋φyt,p＋εt

t=1,2….T，其中，εt為k維內(nèi)生變量列向量，p是滯后階數(shù)，t是樣本個(gè)數(shù)。

五、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證檢驗(yàn)

（一）青島市房?jī)r(jià)與稅收變動(dòng)情況

研究期內(nèi)（2013年1月-2017年5月），青島市商品房銷(xiāo)售價(jià)格整體呈現(xiàn)出波動(dòng)上漲的趨勢(shì)，但價(jià)格的波動(dòng)與房地產(chǎn)政策的出臺(tái)呈現(xiàn)出較為明顯的相關(guān)性。而房地產(chǎn)稅收收入也是呈現(xiàn)出增加的態(tài)勢(shì)，并與房?jī)r(jià)的變動(dòng)呈現(xiàn)出較為突出的一致性。具體來(lái)看：

一是價(jià)格波動(dòng)受政策影響較大。整體來(lái)看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)較明顯。2013年1月，青島市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為9178元，而最高點(diǎn)為2017年4月的11301元。2017年4月，青島市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，隨后5月份房?jī)r(jià)有所下跌，至9868元。從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行房貸部門(mén)了解到，自4月份之后，房貸的優(yōu)惠利率政策取消，同時(shí)房貸額度有所下調(diào)，部分商品房貸款發(fā)放進(jìn)度有所趨緩。這些原因均表明了房產(chǎn)新政的效果逐步顯現(xiàn)。

二是房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)稅收收入影響較為明顯。自2013年以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的逐步上升，房地產(chǎn)稅收收入也逐步增加。2013年1月，青島市房地產(chǎn)稅收收入為1.5億元，而到2017年4月增加至2.2億元，受政策影響2017年5月份收入額有所下滑，至1.95億元，但仍處于近年來(lái)的高位。

圖1 2013年以來(lái)青島市房地產(chǎn)稅收收入與房?jī)r(jià)走勢(shì)

（二）相關(guān)檢驗(yàn)

為消除數(shù)據(jù)的異方差，對(duì)以上數(shù)據(jù)均做對(duì)數(shù)處理。具體檢驗(yàn)結(jié)果如下：

平穩(wěn)性檢驗(yàn)：對(duì)三列數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根一階差分平穩(wěn)檢驗(yàn)，觀(guān)察變量之間是否具有長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。結(jié)果顯示，各變量一階差分后平穩(wěn)，它們都服從一階單整。如表2。

表2 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

在10%檢驗(yàn)水平下，檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量均小于10%臨界值，得出變量一階平穩(wěn)，則可以對(duì)它們進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

協(xié)整檢驗(yàn)：檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示。

表3 特征根跡檢驗(yàn)結(jié)果

Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明，這四個(gè)變量之間存在三個(gè)協(xié)整關(guān)系，它們之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

格蘭杰因果檢驗(yàn)：檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表4。

表4 格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果

表4結(jié)果表明，在房?jī)r(jià)不是房地產(chǎn)稅收收入變化原因的原假設(shè)條件下，P值為0.0767，拒絕原假設(shè)，房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)稅變化的原因。同理可以發(fā)現(xiàn)，人均財(cái)政支出決算數(shù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也都是引起房?jī)r(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與人均財(cái)政支出決算數(shù)之間互為因果。格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果為我們進(jìn)行下一步的深入分析奠定了基礎(chǔ)。

（三）實(shí)證分析

1、長(zhǎng)期均衡分析

由協(xié)整檢驗(yàn)得出研究變量之間存在長(zhǎng)期均衡的協(xié)整關(guān)系，因此可以利用Eviews6統(tǒng)計(jì)軟件，建立長(zhǎng)期均衡模型。

上式表明，R2為0.96，方程總體顯著。從各變量的系數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)期中房?jī)r(jià)每增加1%，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)稅收收入會(huì)增加0.03%。人均財(cái)政支出數(shù)每增加1%，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)稅收收入會(huì)增加0.015%。而長(zhǎng)期看房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額的影響為負(fù)，并且從顯著性來(lái)看，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額的這種影響顯著性較差。長(zhǎng)期結(jié)果表明，針對(duì)房地產(chǎn)稅收收入指標(biāo)，當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)該關(guān)注的是房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況和人均財(cái)政支出數(shù)的走勢(shì)，而過(guò)度的關(guān)注房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)反而在長(zhǎng)期中對(duì)地方財(cái)政收入的影響作用會(huì)越來(lái)越小甚至為負(fù)。

2、短期影響分析

為了能夠更清晰的認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)、支出、投資三個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)稅收收入的影響全過(guò)程，我們對(duì)這四個(gè)研究變量的短期影響關(guān)系進(jìn)行了分析，結(jié)果如下：

上式表明，R2為0.928，方程總體顯著。短期中，房?jī)r(jià)每增加1%，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)稅收收入會(huì)增加0.046%，較長(zhǎng)期的0.03%有所增加。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額每增加1%，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)稅收收入則會(huì)增加0.13%，明顯高于房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)程度。但是人均財(cái)政支出數(shù)每增加1%，房地產(chǎn)稅收收入短期內(nèi)的影響則變?yōu)樨?fù)向的0.016%，但這種影響程度不顯著。短期結(jié)果表明，與長(zhǎng)期均衡關(guān)系相一致的房?jī)r(jià)影響均為正向的顯著影響。但房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額與人均財(cái)政支出則表現(xiàn)出相反的影響。這表明，短期內(nèi)通過(guò)加大房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額，支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入產(chǎn)生正向的積極影響。

通過(guò)短期和長(zhǎng)期的分析，我們可以清晰的發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)、支出、投資三個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)稅收收入影響的全過(guò)程。短期內(nèi)，投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)對(duì)收入產(chǎn)生很明顯的正向促進(jìn)作用，所以政府通過(guò)刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)提升當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的措施效果是較為明顯的。但是長(zhǎng)期來(lái)看，如果再僅僅通過(guò)增加房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額是僅僅不夠，當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)當(dāng)通過(guò)擴(kuò)寬收入來(lái)源等方式增加財(cái)政收入。

3、脈沖響應(yīng)分析

為了進(jìn)一步分析某個(gè)影響變量的在當(dāng)期的一個(gè)沖擊對(duì)房地產(chǎn)稅收收入未來(lái)一段時(shí)間的影響，我們?cè)赩AR模型基礎(chǔ)上進(jìn)行了脈沖響應(yīng)分析。脈沖響應(yīng)函數(shù)（IRF，Impulse Response Function）分析方法可以用來(lái)描述一個(gè)內(nèi)生變量對(duì)由誤差項(xiàng)所帶來(lái)的沖擊的反應(yīng)，即在隨機(jī)誤差項(xiàng)上施加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊后，對(duì)內(nèi)生變量的當(dāng)期值和未來(lái)值所產(chǎn)生的影響程度。

圖2 脈沖響應(yīng)分析結(jié)果

脈沖響應(yīng)分析結(jié)果表明，盡管房?jī)r(jià)和人均財(cái)政支出指標(biāo)在當(dāng)期存在一個(gè)沖擊時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)稅收收入第一期的時(shí)間里存在一個(gè)負(fù)向的影響，但是很快這種沖擊就會(huì)隨著時(shí)間的增加逐漸消減。但房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)指標(biāo)在當(dāng)期的一個(gè)沖擊，首先在第一期的時(shí)間里會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅收收入產(chǎn)生一個(gè)正向的影響，但是在第二期，這種正向的影響很快就會(huì)變成0，并且在第三期開(kāi)始轉(zhuǎn)變成一個(gè)負(fù)向的影響，盡管這種負(fù)向影響會(huì)隨著時(shí)間的推移逐漸減小，但是影響依舊存在。

脈沖響應(yīng)分析結(jié)果再一次驗(yàn)證了短期內(nèi)當(dāng)?shù)卣哟蠓康禺a(chǎn)投資開(kāi)發(fā)力度會(huì)立刻對(duì)財(cái)政收入產(chǎn)生好的積極影響，但是隨后這種積極影響消失進(jìn)而轉(zhuǎn)變成負(fù)面的影響，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度、庫(kù)存較大等等一系列問(wèn)題，進(jìn)而拖了財(cái)政收入的后腿。

4、方差分解

脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是VAR模型中某變量沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)影響，而方差分解是通過(guò)分析每一結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化（通常用方差來(lái)度量）的貢獻(xiàn)度，進(jìn)一步評(píng)價(jià)不同變量沖擊的重要性。因此，方差分解給出對(duì)VAR模型中變量產(chǎn)生影響的每個(gè)隨機(jī)擾動(dòng)的相對(duì)重要性的信息。進(jìn)一步對(duì)各沖擊的重要性進(jìn)行方差分解，可以得到如下結(jié)果：

表5 各變量對(duì)房地產(chǎn)稅收收入的方差貢獻(xiàn)率表

表5中的三個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)稅收收入的方差貢獻(xiàn)率在20期時(shí)基本穩(wěn)定，排序依次為房?jī)r(jià)、人均財(cái)政支出和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額。表4格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額和人均財(cái)政支出均是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的原因，同時(shí)房?jī)r(jià)也是影響稅收收入的原因，方差貢獻(xiàn)率輸出結(jié)果再一次表明了房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響是最為重要的，而房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額的影響則較弱。

六、結(jié)論與政策建議

（一）主要結(jié)論

通過(guò)本文的理論和實(shí)證分析，我們可以得到如下結(jié)論：

一是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)通過(guò)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)銷(xiāo)售和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展作用于地方財(cái)政收入，在本文的實(shí)證分析中也得出房地產(chǎn)價(jià)格與地方房地產(chǎn)稅收收入呈正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)從而吸引大量開(kāi)發(fā)投資資金流入；房地產(chǎn)價(jià)格上漲刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，拉動(dòng)了銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)價(jià)格上漲增加了對(duì)房地產(chǎn)替代品（出租房）的需求和供給，租賃價(jià)格和租賃面積的上升直接導(dǎo)致租賃收入的上漲。同時(shí)，從青島市近幾年房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，盡管房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)依舊明顯，但是商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)受政策影響較大。

二是地方政府應(yīng)理性對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不應(yīng)該依賴(lài)房?jī)r(jià)上漲對(duì)地方財(cái)政的增收效應(yīng)。實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)，投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)對(duì)收入產(chǎn)生很明顯的正向促進(jìn)作用。但是脈沖響應(yīng)分析和方差分解結(jié)果均表明這種通過(guò)加大投資開(kāi)發(fā)力度的持續(xù)性不足，需要更加關(guān)注其他因素對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的貢獻(xiàn)。長(zhǎng)期均衡關(guān)系進(jìn)一步表明，針對(duì)房地產(chǎn)稅收收入指標(biāo)，當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)該關(guān)注的是房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況和人均財(cái)政支出數(shù)的走勢(shì)。一方面，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)是階段性的：在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步或上升期，房?jī)r(jià)上漲可以地方財(cái)政收入產(chǎn)生較為明顯的貢獻(xiàn)，但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是受土地有限性的約束，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政收入的增收效應(yīng)會(huì)隨之減弱。另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格上漲需要經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，政府片面依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面脫離，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)將對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)及財(cái)政收入產(chǎn)生較大沖擊。

（二）政策建議

根據(jù)以上結(jié)論，整體來(lái)看，我國(guó)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)稅收呈現(xiàn)正相關(guān)，這與我國(guó)近年推行的房地產(chǎn)稅收政策的目標(biāo)背道而馳。因此，提出以下建議：

一是規(guī)范土地供應(yīng)，合理確定土地價(jià)格。從房地產(chǎn)價(jià)格的組成來(lái)看，土地價(jià)格是其成本的重要組成部分，也是彈性最大的一部分。土地價(jià)格在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格，土地價(jià)格漲幅過(guò)大，必然也要推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。近年來(lái)，北京、上海等地頻繁出現(xiàn)的“地王”直接拉高了周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，從中可窺見(jiàn)土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格之間的助推關(guān)系。要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，首先要從源頭上控制地價(jià)的過(guò)快上漲。目前，我國(guó)實(shí)行的是國(guó)家壟斷土地供應(yīng)的政策，土地出讓金是一次性收取，從而造成了土地價(jià)格的居高不下。政府可以通過(guò)改變現(xiàn)行的土地供給制度，規(guī)范土地供應(yīng)，平抑土地價(jià)格的過(guò)快上漲。

二是優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度結(jié)構(gòu)。減少房地產(chǎn)流通交易環(huán)節(jié)的稅收，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。減少流通環(huán)節(jié)的稅收可以降低房地產(chǎn)交易的成本，抑制房?jī)r(jià)，促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展；增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收可有效改善我國(guó)空置率高，資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。制定行之有效的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保有環(huán)節(jié)的稅收還相當(dāng)欠缺直接導(dǎo)致了囤房現(xiàn)象的大量出現(xiàn)。圍房行為造成資源的大量閑置浪費(fèi)，并進(jìn)一步加重市場(chǎng)投機(jī)行為，造成資源配置嚴(yán)重失衡。在房產(chǎn)稅的征收方面，可采取差異化手段，如采用累進(jìn)稅率制度，對(duì)高檔住房和投機(jī)性房產(chǎn)課以重稅。另外，可額外開(kāi)征懲罰性稅收，對(duì)同時(shí)擁有多套住房者以及閑置住房征收重視。從而最終實(shí)現(xiàn)打擊囤房行為，抑制市場(chǎng)投機(jī)行為，釋放閑置房地產(chǎn)資源，促進(jìn)市場(chǎng)資源的合理分配與利用。

三是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制。通過(guò)信息披露機(jī)制，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)的了解更加全面，減少盲目跟風(fēng)行為，引導(dǎo)消費(fèi)者形成對(duì)價(jià)格的合理預(yù)期，促使房?jī)r(jià)回落至合理區(qū)間。同時(shí)，更要整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。規(guī)范的市場(chǎng)秩序以及公開(kāi)透明的市場(chǎng)信息有利于民眾形成合理的預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)的理性消費(fèi)和投資，抑制投機(jī)行為。首先，政府應(yīng)制定并發(fā)布房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)原則，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露制度，提高市場(chǎng)透明度，引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格在一定的區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)，防止投機(jī)者跟風(fēng)炒作；其次，運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)高價(jià)位住房收取較高的稅率，對(duì)投資性購(gòu)房者的契稅也可與購(gòu)房自住者收取的契稅實(shí)施差別契稅政策，以控制高價(jià)位住房的比例，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為；再次，理順?lè)康禺a(chǎn)業(yè)監(jiān)管體系，加強(qiáng)各行政部門(mén)之間的政策制定和執(zhí)行方面的合作，對(duì)有捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為的開(kāi)發(fā)商和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，加大處罰力度。

四是要拓寬財(cái)源，增強(qiáng)聚財(cái)能力。通過(guò)密切關(guān)注重點(diǎn)稅源變化，抓住收入增長(zhǎng)點(diǎn)和重點(diǎn)財(cái)源，多角度、多層次探討加強(qiáng)地方財(cái)源發(fā)展的思路方法，圍繞產(chǎn)業(yè)、港口、城市建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)掘和培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)地方財(cái)政收入的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。

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