鄭陽(yáng)

【摘 要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日常激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，必須加強(qiáng)成本管理，達(dá)到降本增效的目的。本文就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，包括成本管控觀念落后、缺乏健全的成本管控體系、成本管控方法滯后等問(wèn)題，并提出解決對(duì)策，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；全面成本管控；對(duì)策

雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍是高利潤(rùn)行業(yè)，但隨著從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境發(fā)生了明顯變化，因而需面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加多元化、復(fù)雜化，并且風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率也明顯增加。只有實(shí)行全面成本管理，才能有效降低企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，達(dá)到獲利的目的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成主要包括四部分：一是土地成本，包括含有土地使用出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、其它基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等。二是施工建設(shè)成本，主要涉及到前期工程項(xiàng)目的施工成本，建筑成本、與施工相匹配的一些基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等。三是稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、地契稅、房產(chǎn)稅、附加稅、印花稅等。這些稅費(fèi)主要由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房消費(fèi)者承擔(dān)。四是其它管理費(fèi)用，主要是指房產(chǎn)商從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到最終建成出售的整個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員因?yàn)樯a(chǎn)所形成的全部管理費(fèi)用。

二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作存在的問(wèn)題

1.成本管控觀念落后

目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在成本管控方面觀念較為滯后，主要表現(xiàn)為三方面：一是在實(shí)行成本控制的時(shí)候，大多只對(duì)項(xiàng)目施工與財(cái)務(wù)進(jìn)行管控，而不重視項(xiàng)目前期的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位包裝及銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本控制。這無(wú)法對(duì)項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的成本管控，從而無(wú)法將項(xiàng)目成本降下來(lái)。二是大多房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了對(duì)項(xiàng)目建設(shè)初期的成本控制，而將注意力放在建設(shè)后期的成本管控上。這導(dǎo)致前期成本控制力量非常薄弱。三是從事成本控制工作的人員絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員兼任，而他們往往只重視事后成本，很難對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程成本進(jìn)行有力的管控。

2.缺少健全的成本管控制度

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制屬于一項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的管理性工作，需對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督控制。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本高、涉及范圍廣等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控難度增大。若缺少健全的成本管理制度，或在制度執(zhí)行過(guò)程中不規(guī)范、不嚴(yán)格，也會(huì)造成制度流于形式，難以發(fā)揮相應(yīng)的效用。

3.成本管控手段較為滯后

在落后的成本管控觀念的影響下，不少房地產(chǎn)企業(yè)管理者不愿在企業(yè)管理信息化建設(shè)方面投入過(guò)多，因此，企業(yè)成本控制工作仍以手工操作為主，無(wú)法提供及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的成本控制數(shù)據(jù)信息，從而導(dǎo)致成本控制成效不高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建全面成本管理體系的策略

1.樹(shù)立全員成本管理理念

首先必須認(rèn)識(shí)到全員成本管理的核心，即把成本管理的目標(biāo)與任務(wù)落實(shí)到具體的部門(mén)單位、工作小組及個(gè)人身上。同時(shí)，將成本管理的考核指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，構(gòu)建核算、責(zé)任、利益密切結(jié)合的全員成本管理體系。隨后，培養(yǎng)企業(yè)全體人員的精細(xì)化成本管理意識(shí)，形成全員參與的良好氛圍。成本管理涉及到很多方面，并非是某個(gè)崗位或某個(gè)部門(mén)自己的責(zé)任，而是整個(gè)企業(yè)全體人員的責(zé)任。這說(shuō)明成本管理應(yīng)朝著精細(xì)化的方向發(fā)展，改變?cè)瓉?lái)粗獷型的管理模式。為了在企業(yè)內(nèi)部形成一種精細(xì)化成本管理的文化，領(lǐng)導(dǎo)層要發(fā)揮帶頭作用，多從精細(xì)化角度來(lái)考慮項(xiàng)目問(wèn)題，并號(hào)召全體職工轉(zhuǎn)變觀念，樹(shù)立精細(xì)化管理意識(shí)，將企業(yè)的利益時(shí)刻與個(gè)人掛鉤，盡量減少項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的不必要的成本開(kāi)銷(xiāo)，以期在成本最小化時(shí)實(shí)現(xiàn)效益最大化。

2.重視前期調(diào)研

可行性研究直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，但是現(xiàn)實(shí)中極少有房地產(chǎn)企業(yè)愿花這筆錢(qián)。不少企業(yè)在做可行性研究時(shí)也基本流于形式。大多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣憑感覺(jué)做項(xiàng)目，這種觀念是很危險(xiǎn)的。眾所周知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終目標(biāo)是為了獲利，而實(shí)行成本管控的根本目的也是獲取經(jīng)濟(jì)利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)開(kāi)展前期調(diào)研，用財(cái)務(wù)手段來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的成本、可帶來(lái)的預(yù)期收入以及存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。可行性研究通過(guò)對(duì)市場(chǎng)容量、購(gòu)房者的心理需求、工程造價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行研究分析后，為決策者提供是否立項(xiàng)的有力依據(jù)。若不能準(zhǔn)確估計(jì)市場(chǎng)容量，對(duì)消費(fèi)者心理掌握得不夠充分，再好的銷(xiāo)售方案也猶如空中樓閣。在可行性研究過(guò)程中還應(yīng)完成資金流量與銷(xiāo)售計(jì)劃，在保障項(xiàng)目順利實(shí)施的前提下盡量為開(kāi)發(fā)者節(jié)約現(xiàn)金投入，從而達(dá)到節(jié)省資金成本的目的。

3.設(shè)計(jì)階段

做好設(shè)計(jì)階段的投資控制可達(dá)到事半功倍的目的。因此，應(yīng)將全面成本管理的重點(diǎn)放在設(shè)計(jì)階段，注意以下三點(diǎn)：

（1）方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)實(shí)行招投標(biāo)制度。為最大限度節(jié)省成本，建設(shè)單位通?？稍谖性O(shè)計(jì)階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。利用招標(biāo)來(lái)挑選合適的設(shè)計(jì)單位，可由各設(shè)計(jì)單位以競(jìng)爭(zhēng)方式出示設(shè)計(jì)方案，從中選出最理想的設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)階段可根據(jù)實(shí)際采用分階段招標(biāo)或委托方式。對(duì)中標(biāo)方案可在設(shè)計(jì)施工圖的時(shí)候再安排一次招標(biāo)或委托。

（2）注重溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是指對(duì)一切能夠定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容都必須進(jìn)行計(jì)算，采集有效的技術(shù)數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，用作設(shè)計(jì)依據(jù)。因此，設(shè)計(jì)單位需實(shí)行限額設(shè)計(jì)，要求在設(shè)計(jì)過(guò)程中不僅要考慮施工的經(jīng)濟(jì)效益與可行性，而且還要考慮與企業(yè)的技術(shù)水平與管理水平相適應(yīng)。不同專業(yè)應(yīng)遵循標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的原則設(shè)計(jì)，并根據(jù)建筑模式及相關(guān)設(shè)計(jì)要求來(lái)設(shè)計(jì)。根據(jù)分配的投資限額來(lái)設(shè)計(jì)，必須保障項(xiàng)目設(shè)計(jì)具備規(guī)定的使用功能。同時(shí)，在技術(shù)設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)時(shí)期要盡量避免不合理的變更，確保金額在總投資限額內(nèi)。

（3）對(duì)設(shè)計(jì)出圖前的審核必須嚴(yán)格管控。實(shí)踐證實(shí)，若能及時(shí)察覺(jué)設(shè)計(jì)方案中的不足，所花費(fèi)的代價(jià)相對(duì)較小。因此，我們必須把好出圖前的審核關(guān)，盡量防止把設(shè)計(jì)中的缺陷帶到施工階段，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工前。

四、施工階段

1.對(duì)工程變更要合理控制

工程變更除了有設(shè)計(jì)變更、施工條件變更外，還包括工程項(xiàng)目變更、進(jìn)度計(jì)劃變更等。以上變更一般是建設(shè)單位引起的。因此，建設(shè)單位要注重自我管理，嚴(yán)格按照洽商變更規(guī)定辦事，這是控制施工變更的關(guān)鍵所在。因此，應(yīng)進(jìn)一步完善工程洽商簽證管理制度，以確保洽商簽證質(zhì)量，最大限度防范虛假簽證。這需要明確工程、預(yù)算等部門(mén)、相關(guān)人員的權(quán)責(zé)與分工。若發(fā)生洽商變更后，應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)按照合同完成增減預(yù)算，并根據(jù)國(guó)家定額與規(guī)定進(jìn)行審核，嚴(yán)禁辦理人員擅自更改。

2.對(duì)承包商的索賠要求必須嚴(yán)格審核

應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定處理承包商的索賠要求，并嚴(yán)格審查索賠資料。對(duì)出現(xiàn)的索賠案件要及時(shí)處理，并做好防范措施，防止索賠案的發(fā)生。

3.加強(qiáng)材料設(shè)備的加工訂貨管理。房地產(chǎn)企業(yè)安排預(yù)算人員根據(jù)建材行情完成材料限價(jià)工作，確保把價(jià)差控制在允許范圍內(nèi)。施工單位在自行采購(gòu)材料時(shí)，對(duì)凡是在定價(jià)范圍內(nèi)的，只可在一般監(jiān)督材料質(zhì)量，不能干預(yù)其采購(gòu)活動(dòng)；凡是在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)的，可適當(dāng)參與，除了審核材料質(zhì)量，研究是否符合合理限價(jià)原則外，還可為其推薦可靠廠家。

五、竣工結(jié)算階段

工程竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)出具竣工驗(yàn)收單，凡是有甩項(xiàng)的，應(yīng)在驗(yàn)收單中說(shuō)明，便于在結(jié)算時(shí)扣除。對(duì)工程洽商簽證與預(yù)算增減項(xiàng)目都應(yīng)及時(shí)清理，著重審查材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)。另外，嚴(yán)格參照結(jié)算復(fù)審制度、工程尾款會(huì)簽制度完成結(jié)算工作。

總之，實(shí)行全面成本管控，構(gòu)建起一套健全的企業(yè)全面成本管控體系是確保房地產(chǎn)企業(yè)盈利的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從全員、全過(guò)程、全環(huán)節(jié)的管理入手加強(qiáng)全面成本管理體系的建設(shè)，不斷提高全面成本管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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