張大偉

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)表面光鮮，有政策支持、市場(chǎng)預(yù)期高漲等“光環(huán)”，越來(lái)越多的品牌房企正在加快入局，但投資長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率卻一直備受質(zhì)疑。

當(dāng)前，全國(guó)排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)已有三分之一進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，然而盈利情況普遍不樂(lè)觀：最早進(jìn)入市場(chǎng)的萬(wàn)科泊寓，至今尚未盈利;龍湖則公開(kāi)表示3年內(nèi)不考慮盈利。

為何長(zhǎng)租公寓叫好卻不賺錢？根本原因在于當(dāng)前房企旗下的長(zhǎng)租公寓普遍的低收益、長(zhǎng)回報(bào)周期的商業(yè)模式。根據(jù)對(duì)各類集中式和分散式長(zhǎng)租公寓的調(diào)研，目前國(guó)內(nèi)品牌公寓的成本費(fèi)用主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開(kāi)支、增值稅構(gòu)成。其中拿房成本占到整體收入的50%左右，其次為裝修攤銷，按照10個(gè)月的租金作為裝修開(kāi)支、5年攤銷，裝修攤銷成本占收入的比重約為16.7%，人員成本和獲客成本大致為12.6%和4.5%。按息稅前凈現(xiàn)金流測(cè)算的投資回收期平均在4～5年左右。

世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高”。

長(zhǎng)租公寓對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)時(shí)依然只是嘗試、布局、積累經(jīng)驗(yàn)的階段。在產(chǎn)業(yè)鏈其他增值業(yè)務(wù)盈利模式尚不成熟的情況下，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張后的盈利壓力十分巨大。

什么時(shí)候才能賺錢？集中式公寓可能在做到2萬(wàn)間房時(shí)，盈利情況會(huì)開(kāi)始變好，但分散式則可能要做到10萬(wàn)間房才有可能變好。除規(guī)模之外，長(zhǎng)租類項(xiàng)目要想盈利，需要做到三點(diǎn)：第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)能力，第三是相對(duì)比較順暢的融資途徑。因此，從盈利角度，長(zhǎng)租公寓目前并不適合抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小創(chuàng)業(yè)者參與。

經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)：“輕資產(chǎn)”

陳云峰（中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)）

2018年春節(jié)期間，位于首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近的新派公寓新國(guó)展店遭遇業(yè)主停水?dāng)嚯姡@讓長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域所面臨的集體性風(fēng)險(xiǎn)——“輕資產(chǎn)”問(wèn)題浮出水面。除了大型房企以及個(gè)人小業(yè)主以自有房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)，更多的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者扮演的是“二房東”與公寓服務(wù)提供者的角色，其自身利益、租客利益都難以得到保障。

新派公寓的遭遇絕非孤立個(gè)案，其觸及了所有輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者們所擔(dān)憂的一個(gè)痛點(diǎn)，即產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓物業(yè)之后租約租金能否持續(xù)穩(wěn)定。“買賣不破租賃”的原則盡管反映了法律的相關(guān)精神，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。但在實(shí)際操作中，業(yè)主的更迭往往會(huì)帶來(lái)麻煩。

對(duì)于當(dāng)下的房產(chǎn)市場(chǎng)而言，物權(quán)明顯大于租權(quán)，“租購(gòu)并舉”最難的就是要突破租權(quán)和物權(quán)的關(guān)系。長(zhǎng)租公寓的房源，經(jīng)常被業(yè)主質(zhì)押出去以申請(qǐng)貸款，因而“買賣不破租賃”的道德約束能夠起到的保障很有限。而運(yùn)營(yíng)方，即便花費(fèi)資金請(qǐng)了律師調(diào)查承租公寓的確權(quán)、負(fù)債、公開(kāi)市場(chǎng)上的不良信息以及法院、工商方面的不良記錄等問(wèn)題，還是有很多非公開(kāi)信息在盡職調(diào)查過(guò)程中是難以觸及的。盡職調(diào)查方面的疏漏，正是此次新派公寓“觸雷”的原因。

長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域里還有很多法律法規(guī)尚待完善，也缺乏具體的規(guī)范化細(xì)則，經(jīng)營(yíng)方在拓展項(xiàng)目過(guò)程中會(huì)遇到業(yè)主違約、證件不全等問(wèn)題，特別是一些符合業(yè)務(wù)開(kāi)展條件的存量房，如舊廠房和農(nóng)民房等，存在產(chǎn)權(quán)與用地性質(zhì)未明確的問(wèn)題;存在建筑、消防驗(yàn)收規(guī)范不清晰，工商等經(jīng)營(yíng)證照不明確等問(wèn)題。面對(duì)這些問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)方往往感到舉步維艱。因此，在進(jìn)一步推動(dòng)“租售同權(quán)”的大背景下，監(jiān)管方有必要給予合法合規(guī)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者一定的政策扶持和法律救濟(jì)指引。

租戶風(fēng)險(xiǎn)：“被貸款”

李越（上海鎮(zhèn)平律師事務(wù)所律師）

2018年2月，有不少租客在網(wǎng)上發(fā)起維權(quán)，起因是他們通過(guò)一家名為“愛(ài)公寓”的長(zhǎng)租公寓公司租了一年的房子，租約未到期就有房東以兩個(gè)月未收到房租為由，強(qiáng)行驅(qū)趕租客。

不僅如此，租客發(fā)現(xiàn)自己莫名其妙背上了一筆貸款。原來(lái)，愛(ài)公寓在平安好房平臺(tái)上以租客名義進(jìn)行貸款，愛(ài)公寓得以一次性獲得全部房租貸款后，再按月付給房東，剩余款項(xiàng)則用于投資、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。在租金貸的支持下，愛(ài)公寓在半年內(nèi)掌控的公寓數(shù)量從600間發(fā)展到了4000間。

愛(ài)公寓的案例非常典型。當(dāng)下，許多長(zhǎng)租公寓利用消費(fèi)金融平臺(tái)向租客提供租房信用貸和租房消費(fèi)貸。房租貸本身是一個(gè)中性的工具和手段，既解決了房東回收房租的難題，又能使租客避免個(gè)人信用因?yàn)橥锨贩孔舛艿讲焕绊?。另外，金融機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)平臺(tái)可以從中賺取一定的貸款利息。一些中小型長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者可能會(huì)違規(guī)操作，以租客名義獲得貸款甚至被當(dāng)作融資和套利方式。

如果貸款過(guò)程中租客是完全不知情的，那么長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者就涉嫌無(wú)權(quán)代理，侵犯了租客的知情權(quán)、信息安全權(quán)以及財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。

除了“被貸款”，租客還有哪些問(wèn)題需要警惕？首先，在簽訂合同時(shí)需要設(shè)置住所租借條件以確保承租人寓居環(huán)境安全、健康、衛(wèi)生，約束租借人的合同解除權(quán);也需要在押金、租金辦理等方面明晰辦法。此外，政府還要立起規(guī)矩、建好“跑道”，對(duì)合租標(biāo)準(zhǔn)、消防標(biāo)準(zhǔn)、用處變更、運(yùn)營(yíng)企業(yè)主體職責(zé)等予以明晰的界定，讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)走上標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展之路。

監(jiān)管重點(diǎn)：改變散租為主的供應(yīng)方式

姚勁波（全國(guó)人大代表、58集團(tuán)首席執(zhí)行官）

近年來(lái)，政府對(duì)于住房租賃市場(chǎng)大力支持。比如2017年8月29日，杭州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，指出住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳（起居室）按規(guī)定改造成一間房間單獨(dú)出租。南京、武漢、成都也在同期陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)租賃扶持政策。上海市則早在2015年，就頒布了《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房的試行意見(jiàn)》。

但租賃市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。在2017年12月北京開(kāi)展的出租公寓大排查大清理大整治專項(xiàng)行動(dòng)中，大量個(gè)人出租者的違規(guī)租賃用房的安全隱患也暴露了出來(lái)。

個(gè)人出租者與機(jī)構(gòu)出租者相比，不論是服務(wù)質(zhì)量還是穩(wěn)定性上都相去甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致了租賃體驗(yàn)差、頻繁搬家、租客權(quán)益無(wú)保證、政府監(jiān)管困難等問(wèn)題。解決這些問(wèn)題關(guān)鍵還在于改變目前我國(guó)租賃市場(chǎng)以房東散租為主的供應(yīng)方式，引導(dǎo)專業(yè)機(jī)構(gòu)成為重要運(yùn)營(yíng)主體。給予機(jī)構(gòu)財(cái)政支持及稅收優(yōu)惠等政策鼓勵(lì);同時(shí)，在管理方面，明確租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)的范疇，并予以備案或?qū)徟鞒坦芾砑胺?wù)支持。

除了政策的支持之外，長(zhǎng)租公寓還需要相關(guān)法律法規(guī)的明確與統(tǒng)一。比如關(guān)于“N+1”（即客廳、起居室按規(guī)定改造成房間單獨(dú)出租）、合租等方面，相關(guān)政策法規(guī)未明確的城市，執(zhí)法機(jī)構(gòu)可能存在多重執(zhí)法，導(dǎo)致專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)合規(guī)運(yùn)營(yíng)的合租產(chǎn)品被混為黑中介的群租產(chǎn)品，而遭受打擊。城市的部分人才因無(wú)房可住而流失，一部分合租需求轉(zhuǎn)到地下，給黑中介哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)可乘之機(jī)，給市場(chǎng)安全管理造成潛在危機(jī)。