孫曉瑋

(天津市測繪院，天津 300381)

1 引 言

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展、舊樓區(qū)物業(yè)覆蓋項目的推進，物業(yè)管理的地位作用越來越重要[1]，物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)出服務(wù)企業(yè)多、管理項目多、從業(yè)人員多以及社會各界關(guān)注度高、業(yè)主對管理服務(wù)需求高和要求行政監(jiān)管效率高的“三多三高”趨勢。因此，政府對物業(yè)行政監(jiān)管工作提出了制度化、長效化、高效化的工作要求[2]。

目前物業(yè)管理部門對社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目通常采用填寫紙質(zhì)考評標準表的形式進行日常監(jiān)管。這種監(jiān)管形式面臨著多重問題，如問題反饋、處理不及時；考評無痕跡，不可追溯；透明度低、不規(guī)范[3]；對工作人員的工作過程無法實時有效地監(jiān)管、工作量無法科學(xué)的統(tǒng)計等。針對當(dāng)前城市物業(yè)管理現(xiàn)狀，本文提出了一種基于地理位置服務(wù)的物業(yè)精細化管理解決方案。

2 物業(yè)精細化管理平臺技術(shù)設(shè)計

2.1 總體技術(shù)框架

平臺基于原有的社區(qū)物業(yè)考評機制，摒棄原有的紙質(zhì)化工作方式，設(shè)計一個統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫，開發(fā)一套社區(qū)應(yīng)用監(jiān)管分析系統(tǒng)和一套移動終端考核評價應(yīng)用系統(tǒng)，最終建立“物業(yè)服務(wù)有監(jiān)管、監(jiān)管工作可追溯”的物業(yè)精細化考評分析應(yīng)用平臺。工作人員攜帶移動終端完成對社區(qū)的巡檢、考評服務(wù)，并通過無線通信網(wǎng)絡(luò)將收集的考評信息、位置信息上傳到服務(wù)器。平臺自動將考評信息、位置信息進行整合匯總，并將考評信息通過業(yè)務(wù)流引擎分發(fā)到相關(guān)物業(yè)工作人員，并記錄物業(yè)工作人員的處置反饋結(jié)果，最終完成對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的自動考評考核和監(jiān)管分析。整個應(yīng)用平臺的總體架構(gòu)如圖1所示。

圖1 平臺總體架構(gòu)圖

2.2 主要技術(shù)設(shè)計

(1)功能模塊設(shè)計

平臺包含兩個子系統(tǒng)：考核評價系統(tǒng)和監(jiān)管分析系統(tǒng)?？己嗽u價系統(tǒng)對考評條目按照考評區(qū)域、內(nèi)容進行有效分類，方便用戶查找、選定待考評條目，并針對該條目進行拍照上報。監(jiān)管分析系統(tǒng)對各社區(qū)物業(yè)考評人員在巡視檢查中發(fā)現(xiàn)并上報的問題在平臺中進行匯總統(tǒng)計，并對相應(yīng)的小區(qū)物業(yè)企業(yè)、社區(qū)居委會進行日考評綜合分析、月考評綜合分析，計算出每日、每月的考評分數(shù)，并以報表的形式輸出顯示，同時在地圖上實時顯示考核詳情和考核人員工作軌跡。各個子系統(tǒng)功能模塊設(shè)計如圖2所示。

圖2 平臺功能模塊圖

(2)網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)計

平臺傳輸?shù)臄?shù)據(jù)包括多媒體信息(圖片、語音、文字等)和GPS位置信息。GPS位置信息需要有較高的時效性，因而采用Socket方式傳輸；而多媒體信息采用Http方式傳輸，從而滿足其較高的傳輸可靠性要求。

①實時軌跡回傳。建立Socket服務(wù)器，所有移動終端及地圖終端登錄后分別與服務(wù)器建立連接，移動終端每隔10秒上傳一次工作人員實時位置信息，包含用戶名、經(jīng)度、緯度、時間戳等，例如“user01，117.00，39.00，10：12：58；”。服務(wù)端接收每個移動終端實時上報的位置信息，再轉(zhuǎn)發(fā)至地圖端，并由地圖端實時繪制工作軌跡。

②多媒體數(shù)據(jù)通信。移動終端設(shè)備相機像素參差不齊，像素高的照片文件可能達到5M或更大，因此平臺在保證圖像不失真的情況下將較大的圖片文件進行壓縮，然后再分塊通過Http上傳，服務(wù)器端解析分塊文件并合成圖像并保存到本地。語音、文字等文件較小可直接上傳。與多媒體數(shù)據(jù)同時上傳的還有當(dāng)前坐標信息，用于在地圖端顯示實際位置。

(3)考評標準數(shù)據(jù)庫設(shè)計

將已有的考評條目結(jié)合實際情況進行分類整理，建立兩級分類，設(shè)定每條標準的ID(NUMBER)、KPLX(VARCHAR)，PFBZ(VARCHAR)，F(xiàn)Z(NUMBER)、ZFZ(NUMBER)、VERSION(NUMBER)等關(guān)鍵字段。其中，ID作為該條標準的唯一值，不允許重復(fù)；KPLX表示該條標準所屬大類；PFBZ作為該條標準的詳細說明；FZ、ZFZ分別為與該條標準對應(yīng)的每次扣分分值和最多扣分分值；VERSION表示該條標準版本號。考評標準優(yōu)化升級時保留原版本標準，同時所有客戶端默認獲取最新版本標準，保證了基于原標準的歷史數(shù)據(jù)與基于新標準產(chǎn)生的新數(shù)據(jù)不會產(chǎn)生邏輯交叉。

考評標準表設(shè)計如表1所示。

經(jīng)過標準化入庫后的考評標準 表1

2.3 關(guān)鍵技術(shù)

(1)GPS定位技術(shù)

百度定位是GPS和網(wǎng)絡(luò)(WiFi、基站)混合定位、傳感器輔助定位的一種定位方式[4]。這種定位方式可以自由切換，用戶可通過設(shè)置不同的定位時間間隔、選擇不同的定位服務(wù)模式、定制不同的定位結(jié)果信息來滿足自身需求。當(dāng)應(yīng)用程序向定位SDK發(fā)起定位請求時，定位SDK根據(jù)應(yīng)用的定位因素(GPS、基站、WiFi信號)的實際情況來生成相應(yīng)定位依據(jù)進行定位[5]，自動返回精度最好的定位結(jié)果。

(2)Http/Socket通信技術(shù)

智能設(shè)備和服務(wù)器主要有兩種通信方式：Http通信和Socket通信[6]。Http采用“請求——響應(yīng)”方式，在客戶端發(fā)送請求時建立通道連接客戶端和服務(wù)器，客戶端向服務(wù)器發(fā)出請求后，服務(wù)器才能將數(shù)據(jù)返還給客戶端[7]。Socket通信則可在服務(wù)器和客戶端建立連接后直接傳輸數(shù)據(jù)，信息可以主動推送，客戶端不需要每次都向服務(wù)器發(fā)送請求[8]，如圖3所示。

圖3 Http和Socket請求模型

3 平臺實現(xiàn)及應(yīng)用

該平臺功能完善，考評詳情查看、日月考核成績匯總、巡查軌跡查看、人員分布等功能一應(yīng)俱全，有效地實現(xiàn)了城市物業(yè)的精細化管理，進一步提升了政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度。該平臺在天津市河北區(qū)王串場街、江都路街，天津河西區(qū)房管局等多個物業(yè)相關(guān)項目中得到應(yīng)用，并得到廣泛的好評。

平臺分為兩部分實現(xiàn)：考核評價系統(tǒng)和匯總分析端，如圖4所示。

圖4考核評價系統(tǒng)(左)和監(jiān)管分析系統(tǒng)(右)界面

(1)考核評價實現(xiàn)的主要功能包括考評項目標準化顯示、考評內(nèi)容拍照上傳等?？荚u工作人員通過移動端應(yīng)用可以按照分類顯示考評標準條目、分值、扣分標準等信息，同時可以針對每條標準拍照上傳進行打分。

(2)監(jiān)管分析系統(tǒng)主要實現(xiàn)了考評結(jié)果分析匯、考評軌跡實時顯示等功能?？荚u分匯總析模塊可以按年、月、日分別查看考評成績并進行排名，查看過去某天的扣分詳情及扣分點的空間位置分布；實時軌跡模塊可查看當(dāng)天實時情況或者指定某一天的考評工作人員的人數(shù)、每個工作人員當(dāng)天工作時長、走動距離、物業(yè)考評覆蓋情況等。

4 結(jié) 語

物業(yè)管理事務(wù)繁多，如何能將物業(yè)管理規(guī)范化，實現(xiàn)辦公的自動化、精細化一直是物業(yè)管理部門思考的問題。為積極探索物業(yè)管理新途徑，本文提出了一種基于地理位置服務(wù)的城市物業(yè)管理解決方案，有效地實現(xiàn)了城市物業(yè)的精細化、規(guī)范化管理，進一步提升了政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，保障了物業(yè)管理工作的順利進行。

[1] 關(guān)漢雄. 物業(yè)管理單位在社區(qū)建設(shè)中的地位和作用[J]. 開放導(dǎo)報，2006(2)：118～119.

[2] 陳恒斌，張學(xué)軍，佟潁春等. 基于GIS和移動通信技術(shù)提升行政監(jiān)管效能——以天津市物業(yè)管理行政監(jiān)管信息系統(tǒng)為例[J]. 中國物業(yè)管理，2015(10)：96～97.

[3] 張立國，張金盈，張省. 城市物業(yè)管理信息平臺初步解決方案[J]. 測繪通報，2007(8)：5～7.

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