周月明

受益于“京津冀一體化”及雄安新區(qū)對(duì)河北區(qū)域的帶動(dòng)，在河北二三線城市擁有大量土地儲(chǔ)備的榮盛發(fā)展備受市場(chǎng)關(guān)注。而在全國(guó)范圍看，其“三線包圍二線”的路徑仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

河北房企榮盛發(fā)展4月份先后發(fā)布了2017年年報(bào)、2018年一季報(bào)，并計(jì)劃進(jìn)一步向千億銷售額沖擊，2017年底榮盛發(fā)展的合同銷售額為679億元，距千億目標(biāo)還有三百多億元的距離。這家曾被業(yè)界稱為“河北王”的上市房企，近幾年在發(fā)展過(guò)程中遇到哪些機(jī)遇和難題呢？《投資者報(bào)》報(bào)記者近日致電致函公司，有張姓工作人員稱將轉(zhuǎn)交給相關(guān)負(fù)責(zé)人，但記者還未收到進(jìn)一步的回應(yīng)。

拿地策略調(diào)整

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，榮盛發(fā)展2017年?duì)I業(yè)總收入387.04億元，同比增長(zhǎng)26.39%；凈利潤(rùn)57.6億元，同比增長(zhǎng)38.88%。2018年，其計(jì)劃簽約金額為880億元，實(shí)現(xiàn)銷售回款約800億元，繼續(xù)向千億計(jì)劃邁進(jìn)。

在向千億目標(biāo)進(jìn)軍的背后，榮盛發(fā)展2017年繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張，不過(guò)相比2016年增速減緩許多。據(jù)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)，2016年公司購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為415億元，同比增長(zhǎng)99%，到2017年，只同比增長(zhǎng)13%，2018年一季度又略有增長(zhǎng)，為24%。從具體的拿地模式來(lái)看，2017年榮盛發(fā)展采用了多種方式，如股權(quán)收購(gòu)、招拍掛、舊村改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，先后在京津冀、長(zhǎng)三角、中西部等30多個(gè)城市獲得土地146余宗，規(guī)劃?rùn)?quán)益建筑面積1108.82萬(wàn)平方米。

回顧榮盛發(fā)展的成長(zhǎng)歷程，1996年成立從一家區(qū)域性公司，發(fā)展到2007年上市，再到目前成為河北地區(qū)龍頭房企之一，發(fā)展過(guò)程迅速，曾一度被業(yè)界冠以“河北王”的稱號(hào)。

不過(guò)，在成長(zhǎng)過(guò)程中，榮盛發(fā)展也曾遭遇策略失誤。2007年前后，居河北一隅的榮盛發(fā)展定下全國(guó)擴(kuò)張的戰(zhàn)略，但在其他房企聚焦一二線城市時(shí)，公司高層認(rèn)為深耕三線城市能夠避免與實(shí)力雄厚的國(guó)企、品牌房企爭(zhēng)食，因此，榮盛選擇在三線城市扎根，重點(diǎn)進(jìn)軍同級(jí)別滄州、徐州、蚌埠、呼和浩特等市場(chǎng)。

然而，經(jīng)實(shí)踐，此戰(zhàn)略并沒(méi)有得到豐厚回報(bào)。相反，2010年，因?yàn)橥锨吠恋乜铐?xiàng)，南京市國(guó)土局收回了榮盛發(fā)展于2007年12月6日以7.1億元競(jìng)得的仙林新區(qū)一宗土地，并沒(méi)收其繳納的1.065億元定金。2011年時(shí)，公司高層提出榮盛發(fā)展要在2016年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)千億的目標(biāo)。但隨之而來(lái)的2012年，三線城市市場(chǎng)開(kāi)始萎縮，受此影響，榮盛發(fā)展陷入銷售困局。

且隨著市場(chǎng)的不斷變化，競(jìng)爭(zhēng)加劇，2014年，榮盛發(fā)展重倉(cāng)布局的三四線城市開(kāi)始萎縮，為了彌補(bǔ)短缺，榮盛隨即調(diào)整戰(zhàn)略，從“廣泛布局”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸攸c(diǎn)關(guān)注京津冀和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”。

對(duì)于拿地策略失誤等問(wèn)題，公司近日稱“2013至2015年，沈陽(yáng)、唐山、盤(pán)錦、呼和浩特等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較差，去化速度較慢，但目前變化已經(jīng)發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)解除?！蹦壳?，榮盛發(fā)展保持可供三年左右開(kāi)發(fā)需要的土地儲(chǔ)備總量，2018年以來(lái)，榮盛發(fā)展將繼續(xù)這樣的拿地節(jié)奏。2018年第一季度，榮盛發(fā)展已經(jīng)在宜春、秦皇島、張家口等城市獲得30宗土地。按照榮盛發(fā)展的計(jì)劃，今年其新增建筑面積與去年相近，約為1500萬(wàn)平米。

產(chǎn)業(yè)新城路線

而對(duì)于榮盛發(fā)展來(lái)說(shuō)，上市以來(lái)的快速擴(kuò)張與其走產(chǎn)業(yè)新城路線有很大關(guān)系。

公司曾表示，榮盛發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)是希望能夠解決拿地的問(wèn)題，獲取更為優(yōu)質(zhì)的地塊。園區(qū)中的住宅用地銷售所得，以及入園企業(yè)所用的土地出讓差價(jià)等都是其發(fā)展園區(qū)業(yè)務(wù)的收入來(lái)源。早在2007年，榮盛發(fā)展就簽下了其第一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目香河產(chǎn)業(yè)園。至2016年，香河產(chǎn)業(yè)園面積擴(kuò)大至88平方公里。十年間，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資15億元，稅收總計(jì)超過(guò)40億元。

不過(guò)對(duì)此也有業(yè)內(nèi)人士稱，“雖然目前榮盛發(fā)展在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域簽下了多個(gè)項(xiàng)目，但在短期內(nèi)外界并未看到代表其發(fā)展模式的產(chǎn)品。在招商上，亦未見(jiàn)榮盛發(fā)展有大型的招商成果，其簽下的部分產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目也出現(xiàn)沒(méi)有明晰產(chǎn)業(yè)定位的情況。”

除了走產(chǎn)業(yè)新城路線，榮盛發(fā)展近幾年還設(shè)立了康旅公司負(fù)責(zé)大健康、文旅等業(yè)務(wù)的拓展，在項(xiàng)目體量上，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相似。不過(guò)目前在健康旅游領(lǐng)域，公司的回報(bào)率還不是太高。2017年榮盛康旅簽約金額為47.61億，營(yíng)業(yè)收入31.32億，但凈利潤(rùn)4000多萬(wàn)。對(duì)此，公司曾稱“文旅地產(chǎn)的結(jié)算毛利不低，凈利潤(rùn)較低原因是前期投入較大。”

負(fù)債繼續(xù)攀升

不過(guò)，為了持續(xù)增長(zhǎng)規(guī)模，榮盛發(fā)展的負(fù)債情況也一路走高。據(jù)其年報(bào)披露，截至2017年底，榮盛發(fā)展總負(fù)債為1623.53億元，同比增長(zhǎng)34.69%；資產(chǎn)負(fù)債率84.68%，同比增長(zhǎng)1.98個(gè)百分點(diǎn)。而且為支撐這一規(guī)模，其2018年將繼續(xù)延續(xù)這一趨勢(shì)，年報(bào)中提到，2018年將提高融資效率、降低融資成本，確保公司的資金需要，計(jì)劃新增信貸融資600億元。

債務(wù)增長(zhǎng)的同時(shí)利息支出也變高。年報(bào)顯示，2017年，榮盛發(fā)展財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為2.22億元，其中，利息支出金額為3.62億元，利息收入1.38億元，且榮盛發(fā)展計(jì)入年末存貨余額的借款費(fèi)用資本化金額為92.62億元。

短期借款方面、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債分別約為106.51億元、111.42億元。這也意味著，榮盛發(fā)展要面臨217.93億元的短期償債壓力。

除借債渠道外，榮盛發(fā)展前兩大股東還大量質(zhì)押，截至2017年12月31日，榮盛控股股份有限公司、榮盛建設(shè)工程有限公司質(zhì)押股份數(shù)量分別為14.60億股、5.96億股，分別占所持股份的94.19%、99.33%。

資金量需求的增大，也令榮盛發(fā)展的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額在2018年第一季度為-33.5億元，公司在追求規(guī)模的同時(shí)如何做到資金鏈的穩(wěn)定，對(duì)于榮盛發(fā)展來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)。

截至2018年4月27日，榮盛發(fā)展股價(jià)為10.22元，市盈率7.5倍，4月24日發(fā)布一季報(bào)之后股價(jià)呈下跌趨勢(shì)。