葛丹

【摘 要】隨著城市化的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的價(jià)值已經(jīng)擴(kuò)展到城市競爭力這個可以綜合反映資本凝聚力、資本競爭力以及城市的可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)上。我國在長期的經(jīng)濟(jì)體制的影響下很多城市在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)時(shí)，建設(shè)企業(yè)均是由政府選定，采用指令性計(jì)劃方式實(shí)現(xiàn)，費(fèi)用全包，建設(shè)完成后交予政府財(cái)政撥款的事業(yè)單位進(jìn)行運(yùn)作，整體運(yùn)行的費(fèi)用都由政府補(bǔ)貼。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的資金比較大，投資回收期也相對較長，具有投資成本沉淀性強(qiáng)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)顯著等特點(diǎn)，但是由于政府的運(yùn)營效率相對較低財(cái)政支出的方面較多，資金回收的速度相對較慢，因此經(jīng)常會出現(xiàn)“負(fù)債”的局面。因此，為了解決這一問題必須提升城市的競爭力，所以很多城市在進(jìn)行管理時(shí)會融入企業(yè)經(jīng)營理念來選擇城市運(yùn)營的發(fā)展戰(zhàn)略。

【關(guān)鍵詞】城市運(yùn)營商；城市運(yùn)營模式；研究

一、城市運(yùn)營商的概念

城市運(yùn)營是為了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需要，充分運(yùn)用市場的機(jī)制，使城市有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展并從中獲得具有個性特色的最大城市價(jià)值的過程。城市經(jīng)營不是一種獨(dú)立于規(guī)劃、建設(shè)、管理之外的建設(shè)手段和程序，而是一種理念、一種思路、一種模式，它滲透、貫穿于城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的全過程，即：以經(jīng)營的思想規(guī)劃城市，以經(jīng)營的手段建設(shè)城市，以經(jīng)營的方式管理城市。這是一種將企業(yè)經(jīng)營理念引入城市管理體制的思路，通過對城市運(yùn)營機(jī)制再造， 促使城市管理體制和經(jīng)營機(jī)制更為靈活高效、富有創(chuàng)新力，最終提升城市經(jīng)濟(jì)的競爭力。

二、城市運(yùn)營的主要內(nèi)容

任何一個城市的組成都可以歸結(jié)到三個層面上：一是城市的建筑形態(tài)，即城市的硬件、基礎(chǔ)設(shè)施；二是經(jīng)濟(jì)形態(tài)；三是城市的文化形態(tài)。城市運(yùn)營是將城市的各種資源以及所提供的公共產(chǎn)品或者服務(wù)以現(xiàn)代市場營銷的方法在其市場上兜售的過程。營銷的內(nèi)容包括城市內(nèi)產(chǎn)品、企業(yè)、品牌、文化氛圍、貿(mào)易環(huán)境、投資環(huán)境乃至城市形象和人居環(huán)境等方面；而營銷市場既包括本地市場、國內(nèi)市場以及海外市場，還囊括了互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上的虛擬市場。簡言之，城市運(yùn)營包含的三大內(nèi)容：城市有形資產(chǎn)的經(jīng)營、城市無形資產(chǎn)的整合與經(jīng)營以及城市品牌的建立和推廣。

當(dāng)前階段我國的城市運(yùn)營主要是針對城市物理功能和可持續(xù)發(fā)展功能的經(jīng)營，從這經(jīng)營層面來講，城市運(yùn)營主要是將城市功能載體、市政公用設(shè)施、無形資產(chǎn)等城市有形與無形資源，進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，并從中獲得資本收益，進(jìn)而再投資到城市運(yùn)營中，最終實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和滾動發(fā)展。

三、城市運(yùn)營的主要模式

衡量城市運(yùn)營成功與否的重要標(biāo)志是城市運(yùn)營是否促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不同城市由于自身情況不同，具體的運(yùn)營方式也不一樣，但城市運(yùn)營的模式都可以概括為三部分內(nèi)容：確立先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、強(qiáng)化支柱產(chǎn)業(yè)、塑造城市形象。

從城市的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，城市競爭力最終歸結(jié)為城市產(chǎn)業(yè)資本競爭力。一個城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平越高，那么這個城市的聚集能力就越強(qiáng)，輻射半徑就越廣，經(jīng)濟(jì)就越有活力；相反，一個城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低，那么這個城市的經(jīng)營就越慘淡，城市競爭力就越弱。因此，城市對其產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展的扶持和培育具有義不容辭的責(zé)任。而在培育城市產(chǎn)業(yè)資本競爭力時(shí)，關(guān)鍵就是對城市產(chǎn)業(yè)要素進(jìn)行梳理與整合， 即確立先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和強(qiáng)化支柱產(chǎn)業(yè)。

第一，確立城市的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展的基礎(chǔ)，也是城市運(yùn)營模式的核心。確立先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)時(shí)需要對城市進(jìn)行定位。一方面，在城市定位時(shí)要按照惟一性、排他性、權(quán)威性的原則，找到城市的理念和靈魂。另一方面，當(dāng)前城市的競爭不再是簡單的個體競爭，而是區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，城市如何找到自己在該區(qū)域中的位置，也是關(guān)鍵問題。世界城市的發(fā)展規(guī)律表明，城市運(yùn)營的成功并不意味著該城市是“大而全”或者“小而全”的，只有看清宏觀的城市格局的發(fā)展變化，并在城市分工與協(xié)作的基礎(chǔ)上確立先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，最終滿足區(qū)域的發(fā)展需要，才可以為自己的可持續(xù)發(fā)展找到康莊大道。

第二，城市運(yùn)營需要產(chǎn)業(yè)動力，產(chǎn)業(yè)依托是必不可少的。在確立了先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)后， 城市建設(shè)要以合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依托，強(qiáng)化支柱產(chǎn)業(yè)，形成較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。城市發(fā)展不是孤立的，先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)必須與相關(guān)支柱產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，形成健康的城市發(fā)展模式。

第三， 塑造城市形象是使城市獲得社會支持、公民認(rèn)可的重要途徑，為城市產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供了保證。在城市形象塑造上需要在能得到公眾認(rèn)可的前提下， 從城市視覺、環(huán)境、文化等方面進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)。

四、城市運(yùn)營的主體

城市運(yùn)營是一項(xiàng)宏大的系統(tǒng)工程， 需要城市各級政府、各類企業(yè)（包括中介組織）以及全體市民的共同努力，即城市運(yùn)營的主體既包括政府，又包括企業(yè)和市民。其中，政府是城市運(yùn)營的主導(dǎo)力量，是城市發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者，城市建設(shè)的組織實(shí)施者，城市國有資產(chǎn)所有權(quán)者。企業(yè)則是城市運(yùn)營的中堅(jiān)力量。城市運(yùn)營使得城市資產(chǎn)由產(chǎn)品變成為商品，城市建設(shè)由簡單的生產(chǎn)過程變成為資本運(yùn)營的過程， 這一過程是要靠企業(yè)、中介組織來完成的。市民是城市運(yùn)營的決定力量。城市的物質(zhì)文明、精神文明以及環(huán)境的改善、形象的樹立都離不開市民的參與和支持。企業(yè)和中介組織等私營部門參與城市運(yùn)營， 打破了原有城市建設(shè)單靠政府的局面，使得城市建設(shè)市場投資主體更趨多元化、運(yùn)營更趨市場化。但由于市場機(jī)制具有自發(fā)性、盲目性和滯后性，企業(yè)對經(jīng)濟(jì)利益的追逐會導(dǎo)致其偏離城市運(yùn)營總體目標(biāo)， 因此， 在充分發(fā)揮市場機(jī)制的同時(shí)，也需要政府參與其中。

五、基于城市運(yùn)營商的城市運(yùn)營模式

（一）城市運(yùn)營商與傳統(tǒng)地產(chǎn)商的區(qū)別

城市運(yùn)營與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)的區(qū)別。在城市運(yùn)營的模式下地產(chǎn)運(yùn)營商把觸角伸向社會的各個層面，力圖從建筑規(guī)劃、物業(yè)管理、社會文化等方面對城市的整體格局產(chǎn)生影響。隨著地產(chǎn)市場向規(guī)?；c集約化方向發(fā)展，城市運(yùn)營商的規(guī)劃意識、操作能力、社會責(zé)任感遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般開發(fā)商。從這個層面來講優(yōu)秀的地產(chǎn)運(yùn)營商在完成向城市運(yùn)營商角色轉(zhuǎn)換的同時(shí)已經(jīng)擔(dān)綱起一個城區(qū)“執(zhí)行官”的重任，直接參與到城市的管理和經(jīng)營中。

（二）城市運(yùn)營商的能力要求

首先，城市運(yùn)營商要具有國有土地資本獲批的能力和土地資本經(jīng)營的能力。因?yàn)樵诔鞘匈Y源中土地是重要的組成部分，城市運(yùn)營商在經(jīng)營城市的過程中應(yīng)先經(jīng)營好城市國有土地資本，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)整個城市的協(xié)調(diào)發(fā)展提升土地資本效益的最大化。其次，城市運(yùn)營商在城市運(yùn)營時(shí)還應(yīng)提升自身的素質(zhì)，以得到良好的信譽(yù)，提升項(xiàng)目的融資能力，因?yàn)闆]有良好的銀行信譽(yù)和融資能力，就無法支撐起大項(xiàng)目的運(yùn)營和管理。最后，運(yùn)營商要擁有雄厚的資金和資源整合能力。資源整合能力主要包括對企業(yè)內(nèi)部資源以及外部資源的整合能力，例如，在調(diào)研中所涉及到的專家學(xué)者的規(guī)劃建議、全面的數(shù)據(jù)采集、相關(guān)產(chǎn)業(yè)要素的梳理以及產(chǎn)業(yè)資源的整合能力和吸收能力；還有就是土地資源的整合能力，在對現(xiàn)有土地進(jìn)行具體的勘察和數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，對土地中的相關(guān)資源進(jìn)行整合，例如，生態(tài)資源、礦產(chǎn)資源等，挖掘土地本身的資源，發(fā)揮出其最大的價(jià)值。

六、結(jié)語

綜上所述，城市運(yùn)營商的業(yè)務(wù)領(lǐng)域十分廣泛，但是，在不同的層次上開展業(yè)務(wù)需要不同的資源與能力的支持，因此，不同的企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身所具有的優(yōu)勢對業(yè)務(wù)的重點(diǎn)進(jìn)行選擇，例如，有些企業(yè)可以將基礎(chǔ)設(shè)施的建筑作為自己的主要業(yè)務(wù)，甚至可以占到企業(yè)總業(yè)務(wù)量的一半，其它業(yè)務(wù)的可以是房地產(chǎn)或是金融業(yè)務(wù)；還有一部分企業(yè)可以房地產(chǎn)開發(fā)作為主要業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，城市的運(yùn)營商還要遵循各項(xiàng)業(yè)務(wù)間的關(guān)聯(lián)性，在核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上向不同的領(lǐng)域進(jìn)行延伸和擴(kuò)展。

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