榮華旭

（常州嘉悅置業(yè)有限公司）

2017年7月5日，財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入>的通知》（財(cái)會(huì)【2017】22號(hào)）。按照通知要求，在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。新收入準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱“新CAS14”）保持了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則收入準(zhǔn)則（IFRS15）的趨同，對(duì)我國(guó)現(xiàn)行收入準(zhǔn)則做了重大修改與完善，也對(duì)企業(yè)的收入確認(rèn)提出了更高的要求。新CAS14采用了與客戶之間合同產(chǎn)生收入的這一會(huì)計(jì)確認(rèn)模式，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入?，F(xiàn)行收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)與收入相關(guān)的商品風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移，新準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)控制權(quán)轉(zhuǎn)移，在一般的商品買賣過(guò)程中，新舊準(zhǔn)則不會(huì)產(chǎn)生收入確認(rèn)方式的差異，而對(duì)于非即時(shí)交易的商品收入確認(rèn)則會(huì)有很大不同，房地產(chǎn)行業(yè)即是如此。房地產(chǎn)行業(yè)交易廣泛采用預(yù)售——交付模式（現(xiàn)房銷售除外），這樣的交易模式就會(huì)形成控制權(quán)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)不一致，而新CAS14的實(shí)施，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在收入確認(rèn)上形成一定程度影響，基于此，本文主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)探討新CAS14對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

一、“五步法”模型在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

新CAS14將現(xiàn)行的收入準(zhǔn)則與建造合同準(zhǔn)則合并統(tǒng)一，并采用了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同的處理方式：“五步法”確認(rèn)模型，當(dāng)商品或服務(wù)控制權(quán)轉(zhuǎn)移至客戶時(shí)，按照合同的交易價(jià)格確認(rèn)收入。房地產(chǎn)行業(yè)交易對(duì)價(jià)比較高，一直采用簽訂正式銷售購(gòu)房合同的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)買賣交易，“五步法”模型的使用將對(duì)其收入確認(rèn)提出更高的標(biāo)準(zhǔn)，收入確認(rèn)過(guò)程中需要嚴(yán)格按照模型要求，識(shí)別以下關(guān)鍵控制點(diǎn)：

（一）識(shí)別與客戶簽訂的合同

新CAS14采用與客戶之間合同產(chǎn)生收入來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)，所以在收入確認(rèn)前，需要識(shí)別與客戶簽訂的合同。根據(jù)新CAS14第二章確認(rèn)條款，只有同時(shí)滿足以下條款的合同，企業(yè)在客戶取得商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入：一是合同各方已批準(zhǔn)該合同并承諾將履行各自義務(wù)；二是合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓商品或提供勞務(wù)相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)；三是該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的支付條款；四是該合同具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流量的風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間分布或金額；五是企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對(duì)價(jià)很可能收回。

具體到房地產(chǎn)行業(yè)，目前房屋買賣交易過(guò)程中會(huì)涉及到意向訂單、草簽合同、正式銷售合同（房管局備案）等各種交易書據(jù)，在種類多樣的簽字文書中識(shí)別出符合條件的合同是收入確認(rèn)的前提，有專門的主管機(jī)構(gòu)備案的合同能確保合同的條款和對(duì)價(jià)等得到有效的貫徹執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)草簽合同在尚未進(jìn)行正式合同備案登記前，是不能同時(shí)滿足前述五個(gè)條件的，按照新收入準(zhǔn)則，需要在后續(xù)期間保持持續(xù)評(píng)估，直至滿足條件的合同簽訂。

（二）合理劃分合同中的履約義務(wù)

識(shí)別合同之后，需要就合同中存在的履約義務(wù)進(jìn)行識(shí)別與劃分，履約義務(wù)的劃分是收入確認(rèn)的關(guān)鍵步驟，企業(yè)需要將簽訂的包含多項(xiàng)商品或服務(wù)的合同根據(jù)商品或服務(wù)是否可明確區(qū)分進(jìn)行劃分。當(dāng)承諾的商品或服務(wù)同時(shí)滿足以下條件時(shí)，則認(rèn)同合同中多項(xiàng)履約義務(wù)能明確區(qū)分：一是客戶能從該商品本身與其他易于獲得資源一起使用中受益；二是企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓該商品的承諾與合同中其他承諾可單獨(dú)區(qū)分。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過(guò)程中需要嚴(yán)格識(shí)別合同中存在的多項(xiàng)可明確區(qū)分履約義務(wù)，嚴(yán)格遵照準(zhǔn)則的要求識(shí)別確認(rèn)收入，如房地產(chǎn)企業(yè)向同一購(gòu)房人或其關(guān)聯(lián)方出售房屋和車位的行為，按照新CAS14的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其作為單項(xiàng)履約任務(wù)，并根據(jù)單項(xiàng)履約義務(wù)的履行時(shí)間確認(rèn)收入。

表1 新舊收入準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)條件的對(duì)比

（三）計(jì)量交易價(jià)格

交易價(jià)格是指企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓商品而預(yù)期有權(quán)收取的對(duì)價(jià)金額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款并結(jié)合以往習(xí)慣做法確定交易價(jià)格，同時(shí)考慮可變價(jià)格、合同中存在的重大融資成分、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、應(yīng)付客戶對(duì)價(jià)等因素的影響。房地產(chǎn)行業(yè)交易價(jià)格的確定需要依據(jù)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行計(jì)量，具體到執(zhí)行過(guò)程中，可變價(jià)格使用較少，更多需要考慮是否存在重大融資成分、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、應(yīng)付客戶對(duì)價(jià)等因素。在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)使用分期付款、先租后售或售后包租等形式進(jìn)行促銷，這其中需要考慮涉及融資成分的影響，此時(shí)需要合理估計(jì)商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)的客戶現(xiàn)金支付金額與當(dāng)前合同對(duì)價(jià)的差額，并在合同期間內(nèi)按照實(shí)際利率法攤銷。涉及房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)償轉(zhuǎn)讓政府自建商品或通過(guò)非現(xiàn)金方式轉(zhuǎn)讓商品時(shí)，需要根據(jù)非現(xiàn)金對(duì)價(jià)的公允價(jià)值或向其他客戶轉(zhuǎn)讓商品的單獨(dú)售價(jià)來(lái)確定交易價(jià)格。同時(shí)，確定交易價(jià)格時(shí)，需要明確企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)以及企業(yè)預(yù)期將退還給客戶的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，不計(jì)入交易價(jià)格，如代政府收取的維修基金、契稅等費(fèi)用。

（四）分配交易價(jià)格至各項(xiàng)履約義務(wù)

新CAS14要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)的交易價(jià)格計(jì)量收入。若為單項(xiàng)履約義務(wù)合同，則可將步驟3中的交易價(jià)格直接分配，若是包含多項(xiàng)履約義務(wù)的合同（如銷售房屋和車位），則需要在步驟2中進(jìn)行單項(xiàng)履約義務(wù)劃分后再進(jìn)行交易價(jià)格的分配。按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，合同中包含兩項(xiàng)或多項(xiàng)履約義務(wù)的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同開(kāi)始日，按照各單項(xiàng)履約義務(wù)所承諾商品的單獨(dú)售價(jià)的相對(duì)比例，將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)。若單獨(dú)售價(jià)無(wú)法直接觀察的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合考慮其他能夠合理取得的全部相關(guān)信息，采用市場(chǎng)調(diào)整法、成本加成法、余值法等合理估計(jì)單獨(dú)售價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售中涉及到多項(xiàng)履約義務(wù)的價(jià)格分配時(shí)，可參照同類商品的近期銷售價(jià)格作為單獨(dú)售價(jià)，并綜合考慮商品的特殊性（如戶型、面積、位置、配置等）。

（五）在履約義務(wù)完成時(shí)確認(rèn)收入

新CAS14對(duì)企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)的要求是合同雙方按照合同的約定履行了合同義務(wù)，客戶取得商品或服務(wù)控制權(quán)時(shí)，其中對(duì)控制權(quán)轉(zhuǎn)移的定義是，能夠主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益，也就是所伴隨著某個(gè)時(shí)點(diǎn)或某個(gè)時(shí)間段控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，企業(yè)即可進(jìn)行收入確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)具體的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，不盡相同，需要視銷售模式和銷售商品的情況進(jìn)行詳細(xì)分析，此部分將在本文后續(xù)進(jìn)行詳述。

二、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的選擇與影響

企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)在于價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方式是通過(guò)不斷的創(chuàng)造收入，積累利潤(rùn)。企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注收入的確認(rèn)問(wèn)題，及時(shí)準(zhǔn)確的核算收入，向投資者和利益相關(guān)方披露經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，是企業(yè)管理層的責(zé)任。在前文中介紹了新CAS14運(yùn)用“五步法”來(lái)進(jìn)行收入的確認(rèn)，而在第5個(gè)步驟時(shí)需要確定收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)（或時(shí)間段），新收入準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則相比對(duì)收入的確認(rèn)進(jìn)行了不同的表述，下面我們先通過(guò)對(duì)比準(zhǔn)則的修改結(jié)果進(jìn)一步闡釋新收入準(zhǔn)則下在何時(shí)確認(rèn)收入，并就房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)分析。

對(duì)比新舊收入準(zhǔn)則，發(fā)現(xiàn)新收入準(zhǔn)則在整合了建造合同準(zhǔn)則后形成了二元收入確認(rèn)方式，收入的確認(rèn)分為按時(shí)點(diǎn)確認(rèn)和按時(shí)間段確認(rèn)，除了滿足特定的三個(gè)條件之一使用時(shí)間段確認(rèn)，其他皆采用時(shí)點(diǎn)確認(rèn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的獨(dú)特銷售模式需要視具體情形進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)時(shí)段確認(rèn)條件進(jìn)行逐一分析可知第1條和第2條基本不適用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)存在履約過(guò)程中客戶即可消耗履約商品所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益（物業(yè)保潔等服務(wù)除外）；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在履約過(guò)程中在建的商品房也是無(wú)法被客戶所控制的（代建項(xiàng)目除外）。所以，能夠滿足時(shí)段確認(rèn)收入的情形只能出現(xiàn)在第3條中，企業(yè)建造的房屋在一定情況下的確具有不可替代用途，按規(guī)定用于出售不能輕易改變用于其他用途，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋后收取款項(xiàng)的權(quán)利有法律依據(jù)，在大概率條件下不會(huì)出現(xiàn)收不回款項(xiàng)的情況，本文下面按照期房銷售和現(xiàn)房銷售進(jìn)行具體闡述。

（一）現(xiàn)房銷售情況下收入時(shí)間的選擇

現(xiàn)房銷售如同日常商品買賣，實(shí)際上并無(wú)太多特殊之處，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂有效合同之后，收訖款項(xiàng)即可交付業(yè)主現(xiàn)房。所以，很明顯現(xiàn)房銷售不符合時(shí)段確認(rèn)收入的任一條件，企業(yè)的履約過(guò)程實(shí)際為一個(gè)時(shí)點(diǎn)，則可繼續(xù)按照現(xiàn)行的收入確認(rèn)方式進(jìn)行收入的確認(rèn)，在房屋交付時(shí)確認(rèn)收入。

（二）期房銷售情況下收入時(shí)間的選擇

期房銷售情況下，企業(yè)的履約存在一個(gè)過(guò)程，從與客戶簽訂有效合同開(kāi)始，需經(jīng)歷一段房屋的建造和驗(yàn)收過(guò)程，短則1年，長(zhǎng)則2～3年，在此期間，企業(yè)會(huì)根據(jù)合同條款的約定要求客戶及時(shí)的交清購(gòu)房款。那么期房銷售是否可以按照時(shí)段確認(rèn)的方式來(lái)確認(rèn)收入呢？對(duì)比一下第3條，商品的具有不可替代用途毋庸置疑，主要看是否滿足有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。按照目前房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，在與客戶簽訂不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)會(huì)要求客戶支付房款總額30%～50%不等的首付款（此處按照普遍要求，不排除國(guó)家限購(gòu)政策發(fā)布后，部分房企要求更高首付比例或全款支付的情況），后續(xù)房款或分期支付，或貸款支付。在這種情況下，實(shí)際上在合同簽訂后很短的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)即取得了履約義務(wù)的全部款項(xiàng)，所以，按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，這種情況下的收入是可以按時(shí)段確認(rèn)，企業(yè)根據(jù)履約進(jìn)度確認(rèn)收入，若履約進(jìn)度不能合理確定，可以選擇產(chǎn)出法或投入法（考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的特殊狀況，投入法更加適宜）。當(dāng)然，期房銷售也有例外情況，即不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，客戶的分期款項(xiàng)或貸款一直未進(jìn)賬，此時(shí)則不符合第3條的規(guī)定，這種情況需要企業(yè)對(duì)后續(xù)回款進(jìn)行持續(xù)跟蹤，當(dāng)累計(jì)回款超過(guò)已完成履約部分款項(xiàng)時(shí)，可根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行時(shí)段收入確認(rèn)。

2017年8月22日碧桂園在《截止2017年6月30日止六個(gè)月中期業(yè)績(jī)》公告中說(shuō)明了自2017年1月1日開(kāi)始提前采納了香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)，附注披露“在履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且在整個(gè)合約期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)的情況下，本集團(tuán)按一段時(shí)間內(nèi)的方法確認(rèn)收入；否則，本集團(tuán)在買房者取得已完工物業(yè)控制權(quán)的某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。”碧桂園收入確認(rèn)方式可以為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)很好的借鑒，為新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行提供案例。

三、會(huì)計(jì)估計(jì)的使用范圍與挑戰(zhàn)

新收入準(zhǔn)則中使用了更多的估計(jì)和判斷，具體準(zhǔn)則條款中諸如“預(yù)期”、“估計(jì)”、“很可能”等需要準(zhǔn)則執(zhí)行者充分運(yùn)用行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)能力去做合理確定的事項(xiàng)。首先，在五步法的使用過(guò)程中就存在需要進(jìn)行估計(jì)和判斷的事項(xiàng)，如：對(duì)于一項(xiàng)合同是否滿足新準(zhǔn)則對(duì)合同的定義，尤其是口頭形式和其他非書面形式合同？一項(xiàng)合同內(nèi)容的修改是否形成與客戶訂立一項(xiàng)新的合同？合同中約定的多項(xiàng)履約義務(wù)是否可明確區(qū)分為為單項(xiàng)履約義務(wù)？當(dāng)交易對(duì)價(jià)為可變對(duì)價(jià)時(shí)，期望值和最可能發(fā)生金額是如何去估計(jì)量化？其次，企業(yè)在合同成本確定時(shí)也需要運(yùn)用會(huì)計(jì)估計(jì)的方法，成本預(yù)期收回的可能性、計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。再次，對(duì)于特定交易需要預(yù)計(jì)銷售退回金額、質(zhì)量保證條款是否構(gòu)成新的單項(xiàng)履約義務(wù)等。新收入準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)估計(jì)的使用在一定程度上使得收入的確認(rèn)更加靈活，給予企業(yè)執(zhí)行準(zhǔn)則更多的自主權(quán)，保證了收入金額的更加真實(shí)合理。房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)過(guò)程中，會(huì)涉及對(duì)交易過(guò)程中合同交易對(duì)價(jià)的合理估計(jì)，尤其是上文提到的可變對(duì)價(jià)或具有融資性質(zhì)的價(jià)格時(shí)更應(yīng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時(shí)，房地產(chǎn)是一個(gè)商品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、交易金額大的行業(yè)，與客戶不僅涉及不動(dòng)產(chǎn)銷售合同，后續(xù)更可能會(huì)涉及質(zhì)量保證，銷售退回等特定交易事項(xiàng)，所以，在進(jìn)行估計(jì)和判斷時(shí)要特別注意對(duì)會(huì)計(jì)估計(jì)的使用，需要從會(huì)計(jì)估計(jì)的事項(xiàng)、會(huì)計(jì)估計(jì)的執(zhí)行者、會(huì)計(jì)估計(jì)的程序和方法上設(shè)定一整套完善的制度去規(guī)范。

會(huì)計(jì)估計(jì)的更多使用，也意味著數(shù)據(jù)的可變性更大，房地產(chǎn)行業(yè)的高交易對(duì)價(jià)也預(yù)示著一旦出現(xiàn)錯(cuò)誤估計(jì)將會(huì)影響甚大。當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控處于持續(xù)狀態(tài)，各地調(diào)控政策頻出，給房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)了一定的不確定性，適逢新的收入準(zhǔn)則即將進(jìn)入執(zhí)行階段，而時(shí)段收入確認(rèn)方式的出現(xiàn)，也會(huì)使得一部分房地產(chǎn)企業(yè)有針對(duì)的選擇確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，平滑收入與利潤(rùn)，實(shí)行盈余管理。同時(shí)，會(huì)計(jì)估計(jì)的使用對(duì)執(zhí)行者能力和素質(zhì)也提出了更高的要求，是否可以準(zhǔn)確的理解準(zhǔn)則的要求，是否可以有效地執(zhí)行準(zhǔn)則對(duì)估計(jì)和判斷的要求都是房地產(chǎn)企業(yè)需要提前關(guān)注的事項(xiàng)。

新收入準(zhǔn)則明確時(shí)段收入確認(rèn)方式是對(duì)收入確認(rèn)的一個(gè)重大改進(jìn)，對(duì)于房地產(chǎn)這種開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的行業(yè)，如果只在交付時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，則不能更好的將簽約與收入進(jìn)行匹配，時(shí)段收入確認(rèn)對(duì)此問(wèn)題做了一個(gè)極大程度的修正，但正如上文所述，時(shí)段收入確認(rèn)中會(huì)帶來(lái)一定程度的會(huì)計(jì)估計(jì)事項(xiàng)，如何去規(guī)避會(huì)計(jì)估計(jì)運(yùn)用中存在的問(wèn)題也給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)工作者提出了挑戰(zhàn)。

四、新收入準(zhǔn)則對(duì)信息披露的影響

新收入準(zhǔn)則的發(fā)布實(shí)施，在一定程度上增加了很多全新的內(nèi)容，同時(shí)也對(duì)具體執(zhí)行層面的操作步驟和使用工具做了更新。房地產(chǎn)行業(yè)以往的收入確認(rèn)相對(duì)而言比較簡(jiǎn)單，交付確認(rèn)，路徑清晰，執(zhí)行步驟也并不復(fù)雜，運(yùn)用會(huì)計(jì)估計(jì)和判斷的事項(xiàng)也相對(duì)較少，新收入準(zhǔn)則基于與客戶的合同確認(rèn)收入，五步法和時(shí)段確認(rèn)方式都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)提出了新的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行新收入準(zhǔn)則時(shí)如何更好的將這一變化以及涉及的影響準(zhǔn)確的反映給投資者和利益相關(guān)方，信息披露內(nèi)容、信息披露方式、信息披露頻率則顯得尤為重要。

（一）完善披露內(nèi)容，減少會(huì)計(jì)估計(jì)和時(shí)段確認(rèn)方式所帶來(lái)的企業(yè)盈余管理行為

新收入準(zhǔn)則給房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)提前確認(rèn)收入的機(jī)會(huì)，企業(yè)可以通過(guò)判斷與客戶簽訂的合同履行狀況，以及合同履約是否滿足收入確認(rèn)條件等來(lái)對(duì)收入的跨期結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)。外部投資者和利益相關(guān)方若想正確的識(shí)別和分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，則需要依靠企業(yè)的管理層對(duì)經(jīng)營(yíng)信息的完整準(zhǔn)確披露，而此次收入確認(rèn)方式的變更，尤需企業(yè)披露會(huì)計(jì)政策變更的內(nèi)容和影響數(shù)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后需要根據(jù)準(zhǔn)則對(duì)列報(bào)的要求在報(bào)告附注部分對(duì)以下幾個(gè)方面信息進(jìn)行披露：1.收入確認(rèn)和計(jì)量所采用的會(huì)計(jì)政策、對(duì)于確定收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)和金額具有重大影響的判斷以及這些判斷的變更等；2.與收入確認(rèn)所涉及的合同相關(guān)信息，包括合同履約義務(wù)內(nèi)容、合同履約進(jìn)度、前期已經(jīng)履行（或部分履行）的履約義務(wù)在本期收入的調(diào)整、以及涉及交易價(jià)格分?jǐn)偟暮贤穆募s義務(wù)拆分信息等；3.采用時(shí)段收入確認(rèn)方式時(shí)對(duì)收入和成本的計(jì)量方法、計(jì)量步驟等。

（二）不囿于形式，更及時(shí)更全面的履行企業(yè)責(zé)任

按照新收入準(zhǔn)則的要求，企業(yè)需要在附注中披露準(zhǔn)則變化所涉及的內(nèi)容和影響，而根據(jù)目前的企業(yè)報(bào)告披露情況，上市公司也只需季度進(jìn)行報(bào)告的披露，而新準(zhǔn)則的影響不僅僅在報(bào)告披露的當(dāng)期才會(huì)產(chǎn)生，信息的外溢使得不同的利益相關(guān)方接收到信息的時(shí)間不同，所以，當(dāng)企業(yè)預(yù)期采用新收入準(zhǔn)則時(shí)，可以提前披露這一情況，不局限于等到出具報(bào)告之時(shí)，給予外部使用者更多的時(shí)間去研究。目前，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)發(fā)展的新時(shí)期，傳統(tǒng)的招拍掛拿地和預(yù)售模式在不斷的改變和刷新，收并購(gòu)、跟投、限售、限制備案、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等花樣層出，每一項(xiàng)活動(dòng)和開(kāi)發(fā)策略的變動(dòng)都可能對(duì)企業(yè)的合同履約產(chǎn)生影響，對(duì)于采用時(shí)段確認(rèn)方式的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，履約義務(wù)的執(zhí)行情況事關(guān)收入確認(rèn)，宜及時(shí)信息披露。

（三）理清流程，加強(qiáng)合作，保障信息的及時(shí)與準(zhǔn)確

具體到執(zhí)行層面，并結(jié)合新收入準(zhǔn)則中基于與客戶簽訂合同這一基礎(chǔ)，則對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管控流程提出了要求，合同中最重要的在于條款，而條款的確認(rèn)等與法務(wù)和銷售息息相關(guān)，在這一關(guān)系網(wǎng)中，特別需要強(qiáng)調(diào)跨職能的溝通與合作，前期工作的質(zhì)量直接影響到后期收入確認(rèn)的準(zhǔn)確與否，新收入準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中涉及的關(guān)鍵信息需依靠完整的工作流程進(jìn)行保證，避免財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的失真，引致被監(jiān)管關(guān)注。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，新收入準(zhǔn)則的發(fā)布是我國(guó)保持與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同過(guò)程中的一個(gè)重大舉措，實(shí)施新的收入準(zhǔn)則將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的影響，能夠使得合同銷售額與收入確認(rèn)一致，避免一定程度的不匹配和信息失真，但同時(shí)給予更多的估計(jì)和判斷也為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行盈余管理創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行情況，以及新收入準(zhǔn)則的價(jià)值仍需要通過(guò)后續(xù)的實(shí)踐進(jìn)行檢驗(yàn)。

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