■李毅 董晴

軌道交通站間地下商業(yè)空間是伴隨著軌道交通的建設(shè)而同步建成的商業(yè)項目，其作用是在滿足地下交通功能的同時為市民乘客提供便捷的購物、休閑、商業(yè)服務(wù)。近年來隨著軌道交通的大力發(fā)展，地下空間開發(fā)管理機制的日趨成熟，各地鐵公司競相開發(fā)利用地下空間資源，寧波軌道交通東鼓道項目作為全國單體面積最大的兩站一區(qū)間商業(yè)項目、浙江省首個站間商業(yè)項目，它的實施為地下空間開發(fā)利用提供了案例。

站間地下商業(yè)空間的城市作用

（1）城市空間的延伸

地下商業(yè)空間擴大了城市空間容量，緩解了城市用地緊張的局面，能夠有效提高土地利用率，同時地下商業(yè)空間使軌道站點與周邊地區(qū)的商業(yè)、辦公、居住、娛樂、休閑等城市功能相連，滿足居民出行與工作等生活需求，促進城市功能的進一步完善。

（2）城市交通的改善

地下商業(yè)空間首先是交通功能，地下商業(yè)空間通過連接地面辦公、商業(yè)、酒店、住宅、文化、生活服務(wù)設(shè)施，它能有效緩解城市交通壓力，能夠?qū)⒌孛嫒肆魑降叵?，起到了人車分流的效果，能夠扮演疏?dǎo)城市交通的角色，是城市步行系統(tǒng)的重要組成部分。

（3）城市經(jīng)濟的促進

地下商業(yè)是城市商業(yè)的有機組成部分，傳統(tǒng)地下商業(yè)以地下通道及商場地下空間為主，體量較小且商業(yè)價值不高或依附于其他建筑形態(tài)，站間地下商業(yè)能夠最大限度擴大商業(yè)體量，形成地下商業(yè)綜合體的規(guī)模，帶給市民乘客更多的消費體驗，并且隨著地鐵客流的源源不斷注入，其對促進城市經(jīng)濟發(fā)展、擴大城市就業(yè)具有促進作用。

（4）城市形象的提升

隨著城市競爭的不斷升級，軌道交通建設(shè)里程、地下商業(yè)的繁榮也成為衡量城市綜合實力的因素，港鐵的 “地鐵+物業(yè)”已成為成功的模式在全球進行推廣，軌道交通地下商業(yè)空間的串聯(lián)了沿線建筑的同時，也改善了地面建筑的形態(tài)，與地面建筑結(jié)建的出入口、風(fēng)亭等成為城市靚麗的風(fēng)景線。

東鼓道地下商業(yè)空間基本情況及特色

東鼓道是目前全國建筑面積最大的地鐵兩站一區(qū)間單體項目，也是浙江省軌道交通首個站間商業(yè)項目,被列入全省城市地下空間開發(fā)利用 “十三五”規(guī)劃。街區(qū)全長760米，寬21.3米，建筑面積32000平方米，其中商業(yè)利用面積16000平方米，共地下兩層。這是寧波軌道交通地下商業(yè)空間開發(fā)利用的全新探索，軌道交通按照 “最美走廊、五星服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，與傳統(tǒng)地下商業(yè)相比東鼓道商業(yè)空間具有如下特點：

（1）出行通達性

東鼓道短短760米的地下街區(qū)，分布了17個出入口，加上地鐵鼓樓站、東門口站原有的出入口，共有29個出入口，直接覆蓋范圍包括一路 （中山東路）二巷 （老實巷、華樓巷）三街 （開明街、碶閘街、日新街），間接輻射寧波城市最繁華的核心區(qū)域和地鐵沿線區(qū)塊，初步構(gòu)建了聯(lián)通地上與地下互聯(lián)互通的交通網(wǎng)絡(luò)，方便市民安全快捷出行。

（2）體驗舒適性

根據(jù)項目實際通過改造升級地下排煙系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，營造地下空間 “自由呼吸”的舒適感，全力打造便捷、綠色、品味、舒適的“地下最美走廊”。設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，四季基本恒溫保持在22℃～24℃，增設(shè)的植生墻給人賞心悅目的感覺、立體環(huán)繞的背景音樂讓人無限愜意的行走，絲毫感受不到傳統(tǒng)地下空間憋悶、壓抑的感覺。

（3）業(yè)態(tài)多樣性

根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，將整個商業(yè)空間分為品味時光廊、朋友U&Me、創(chuàng)客新世代、美食大聯(lián)盟、潮流東門町五大功能區(qū)塊，共設(shè)置商鋪160余間，集餐飲、百貨、娛樂、潮流服飾等多種業(yè)態(tài)，其中餐飲約占六成左右，多數(shù)店鋪呈現(xiàn)小而精的特點，走親民路線，裝修風(fēng)格體現(xiàn)快時尚、潮元素、強體驗的特色。

（4）服務(wù)延伸性

在鼓樓站東鼓道的入口處，軌道交通結(jié)合實際建設(shè)了 “甬城惠客廳”。它的定位是構(gòu)建 “衣食住行游樂+公益”的“6+1”地下空間服務(wù)模型，從而滿足市民多元化的服務(wù)需求。目前，“甬城惠客廳”已設(shè)置綠島休息區(qū)、志愿者服務(wù)中心，引入了鐵路售（?。┢睓C、機場自助值機設(shè)備、共享雨傘、智能地圖機等便民設(shè)施。

（5）效益綜合性

開業(yè)初期，東鼓道日均客流近5萬人次，日均營業(yè)額超過100萬元，東鼓道客流增加的同時，也為軌道交通日均貢獻客流約2萬人次，將鼓樓、天一廣場、和義大道三大商圈進行了無縫連接，整體提升了整個中山路延線商業(yè)價值，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益與社會效益的有機結(jié)合。

對地下商業(yè)開發(fā)的思考

地下空間商業(yè)空間項目是軌道交通商業(yè)開發(fā)的一種形態(tài)，其成功與否受地下空間開發(fā)政策、區(qū)位、空間體量、預(yù)留條件、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商成果及后期管理等多方面的影響，經(jīng)過調(diào)研國內(nèi)其他城市地下商業(yè)空間開發(fā)，結(jié)合東鼓道實際，筆者針對地下站間商業(yè)開發(fā)與交通共融，至少需要充分考慮做到以下幾個方面：

（1）空間連通性是開發(fā)的先決條件

地下空間的連通性是體現(xiàn)其交通便利的重要特征，是滿足消防疏散的必然要求，也是商業(yè)項目開發(fā)的先決條件。目前，一些好的地下空間商業(yè)項目往往都設(shè)置在城市中心區(qū)域，周圍商業(yè)氛圍、配套設(shè)施較好，地下空間的開發(fā)不僅能夠促進地面商業(yè)的繁榮，同時也拉近了地面商業(yè)的距離，形成互補優(yōu)勢，產(chǎn)生1+1＞2的商業(yè)效果，如南京地鐵新街口站設(shè)置有20多個出入口，與周邊眾多商場無縫相連，直接通往商場地下室，實現(xiàn)客流共享、商業(yè)共融。

地下空間的連通不僅需要軌道交通開發(fā)者具有前瞻眼光，也需要沿線商家、寫字樓、居民區(qū)的配合，本著雙方合作共贏的態(tài)度去開展，統(tǒng)籌規(guī)劃、相互配合，實現(xiàn)同步設(shè)計、同步建設(shè)，形成有機整體。但考慮到通道的建設(shè)費用較高，一般商家很難去選擇投資，而軌道交通建設(shè)單位也會因為商家意愿不高而態(tài)度逐漸消極，最后地面建筑錯失地鐵客流接入的時機，地下商業(yè)開發(fā)的便捷性也沒有充分體現(xiàn)，后期再考慮改造已基本不可能。

（2）消防合規(guī)性是能否開業(yè)的關(guān)鍵

地下商業(yè)建筑的規(guī)劃建設(shè)不僅需要與其他建設(shè)項目有機結(jié)合起來，合理確定防火間距、疏散寬度、疏散距離等，消防法規(guī)對于地下空間的開發(fā)要求極為嚴(yán)格，對地下建筑面積、消防分區(qū)面積、疏散距離、寬度及裝修材料等都作了明確的規(guī)定，這些規(guī)定要求在設(shè)計階段就要充分考慮到消防要求，如單體面積超過2萬平米的地下建筑，需要設(shè)置無門、窗、洞的防火墻進行隔離，地下空間在設(shè)置自動滅火系統(tǒng)和火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的情況下單個消防分區(qū)允許從500平方增加到2000平方等等。因消防考慮不周而影響項目開業(yè)的案例比比皆是，許多城市軌道交通的優(yōu)質(zhì)項目目前因消防分區(qū)設(shè)置、疏散通道寬度不足等問題難以解決，導(dǎo)致項目長期或永久擱置，處于開發(fā)停滯狀態(tài)，也造成了地下空間資源的浪費。

同時軌道交通從設(shè)計到最終完工及招商往往跨度較大，短的5-6年，長的需要10年以上，而消防法規(guī)的版本也在不斷更新，這就需要軌道交通的開發(fā)者及時了解政策并盡早決策，如東鼓道在開發(fā)中就遇到了這樣的問題，最初是按照 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》2006年的版本進行設(shè)計，而在項目招商后，實施的卻是2015版的設(shè)計規(guī)范，對此只能重新按照消防要求進行設(shè)計，這就需要對項目很多內(nèi)容重新調(diào)整，加大了投資也造成了工期的延長。

（3）投資經(jīng)濟性是持續(xù)經(jīng)營的保障

軌道交通地下站間項目投資大、時間跨度長、回報期長、建設(shè)難度及協(xié)調(diào)難度大，處于城市中心位置的商業(yè)項目難度更大，需要協(xié)調(diào)周邊建筑，巨大的投資使得項目的開發(fā)者往往選擇將項目的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，

【】【】從目前軌道交通行業(yè)商業(yè)的普遍情況看，一般很少選擇自己經(jīng)營的，轉(zhuǎn)讓也并非一勞永逸，需要提前綜合考慮經(jīng)營者的經(jīng)營水平、資金能力、履約能力等因素，引入優(yōu)秀的經(jīng)營者，從而建立長效的合作機制，實現(xiàn)共贏。

另一方面，作為經(jīng)營者因為需要采用租賃開發(fā)者的經(jīng)營權(quán)后，進行策劃包裝再次租賃獲益，雖然不需要拍地等巨大投入，但體量較大 （如2萬平方以上）的商業(yè)項目其改造、裝修等費用也需要較大投入，對于中小投資商來說也面臨不小壓力，因此也要充分考慮到項目本身的優(yōu)質(zhì)性，良好的投資回報率是其動力。同時，為培育項目良好運作，需要開發(fā)者給予一些政策優(yōu)惠，如免租期、裝修期等支持。

（4）環(huán)境舒適性是促進消費的動力

隨著商業(yè)的不斷發(fā)展，商場的環(huán)境的布置不再是單純的裝修，它和企業(yè)的經(jīng)營方針、公眾形象、營銷策略等緊密結(jié)合在一起，因此應(yīng)對商業(yè)性質(zhì)進行充分的了解后再進行設(shè)計的創(chuàng)意構(gòu)思，繼而從經(jīng)營商業(yè)業(yè)態(tài)、消費者特征、城市特點等來確定環(huán)境布置方案，從整體上提高消費的舒適性，地下空間商業(yè)的布置更要考慮到它的特殊性，在光線不足、空氣流通不暢的情況下，如何通過合理布置燈光效果，增加空氣流通設(shè)施，起到與地面商業(yè)同樣或更優(yōu)的效果。

環(huán)境的舒適性也體現(xiàn)在設(shè)施的完整上，一個整體的商場環(huán)境能為企業(yè)創(chuàng)造出良好的經(jīng)營氛圍來吸引顧客，這是商場能否經(jīng)營成功的一個重要環(huán)節(jié)。在設(shè)計商場內(nèi)部環(huán)境時應(yīng)注意設(shè)施的布置：如門店分布的合理性、方便性；附屬設(shè)施是否完善如設(shè)置衛(wèi)生間、兒童游樂室，為殘疾人設(shè)置無障礙設(shè)施等等。

綜合以上，地下商業(yè)項目的成功策劃運作需要天時、地利、人和等多種有利因素的組合，更需要多方的協(xié)同推進，當(dāng)然，隨著科技的進步，新材料的研發(fā)，原有的一些政策難題如消防等也會有新的解決思路。■