■陳耘

《和義夜景》汪瓊燕 攝

放眼國(guó)際繁華大都市的發(fā)展軌跡，一個(gè)都市發(fā)展到一定階段，往往有著能夠體現(xiàn)都市發(fā)展水平、匯聚都市頂尖價(jià)值、洋溢著都市精神的“名片”——城市綜合體。無(wú)論是紐約洛克菲勒中心、東京六本木新城還是香港國(guó)際金融中心，這些展現(xiàn)都市魅力、提升都市品質(zhì)的建筑群，以龐大的功能體量，占據(jù)并代言了這個(gè)都市的功能與面貌，反映出一個(gè)都市的氣魄、實(shí)力和遠(yuǎn)見(jiàn)。

“城中之城”，城市發(fā)展必然產(chǎn)物

隨著城市發(fā)展，城市中心正從單核向多核演變。一座城市的凝聚力，除了其文化內(nèi)涵足夠吸引人外，其宜居生活環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利、物流暢順、金融流通健全等原因，都是構(gòu)成其輝煌的要素，城市綜合體的出現(xiàn)正是一座城市發(fā)展到一定階段的特定載體。所謂城市綜合體，是指城市中居住、商務(wù)、辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類功能高度復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的集約型街區(qū)群體。這樣的群體基本具備了現(xiàn)代都市的全部功能，也被稱為 “城中之城”。

為摸清寧波國(guó)有城市綜合體運(yùn)行情況，促進(jìn)城市綜合體健康發(fā)展，2017年6月至8月，寧波市審計(jì)局對(duì)部分市屬國(guó)有企業(yè)投資的城市綜合體項(xiàng)目2014年至2016年的運(yùn)營(yíng)及效益情況進(jìn)行了專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查。本次審計(jì)調(diào)查對(duì)象為寧興 （集團(tuán)）有限公司、寧波工業(yè)投資集團(tuán)有限公司、寧波開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司、寧波城建投資控股有限公司、寧波城旅投資發(fā)展有限公司、寧波交通投資控股有限公司等6家市屬國(guó)有企業(yè)投資的相關(guān)城市綜合體項(xiàng)目，包括國(guó)際貿(mào)易展覽中心1-10號(hào)館 （以下簡(jiǎn)稱國(guó)展中心）、和豐創(chuàng)意廣場(chǎng)、天一廣場(chǎng)、和義大道購(gòu)物中心、南塘老街等10個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。

截至2016年，6家市屬國(guó)企投資的10個(gè)城市綜合體項(xiàng)目投資總額共計(jì)172.1億元，建筑面積212.19萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積155.78萬(wàn)平方米。至2016年底，資產(chǎn)總額158.98億元，負(fù)債總額79.53億元。

審計(jì)調(diào)查結(jié)果表明，6家市屬國(guó)企投資的城市綜合體項(xiàng)目在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升城市品質(zhì)、增加市民消費(fèi)休閑場(chǎng)所、傳承傳統(tǒng)文化等方面起到了積極作用，有力地促進(jìn)了寧波經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。一是打造 “城市客廳”，提升城市品質(zhì)。天一廣場(chǎng)作為市民閑庭信步的家園，也是接待海內(nèi)外賓客的“城市客廳”。自開(kāi)業(yè)以來(lái)，天一廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，盈利能力較強(qiáng)，2014年至2016年利潤(rùn)總額分別為24521.24萬(wàn)元、24318.74萬(wàn)元和31573.33萬(wàn)元，成為寧波商業(yè)廣場(chǎng)的一張靚麗名片。和義大道購(gòu)物中心在引領(lǐng)高端消費(fèi)時(shí)尚的同時(shí)，成為三江口一道獨(dú)特的風(fēng)景線，是廣大市民購(gòu)物、休閑熱衷的場(chǎng)所。2016年，和義大道購(gòu)物中心被授予 “國(guó)家級(jí)商業(yè)步行街”稱號(hào)。文化廣場(chǎng)作為政府公共文化項(xiàng)目，發(fā)揮影視、演藝、科技、藝術(shù)、教育等板塊的文化惠民職能，2014年至2016年舉辦的公共文化活動(dòng)場(chǎng)次分別為926場(chǎng)、3032場(chǎng)和2555場(chǎng)，均超額完成有關(guān)部門下達(dá)的考核目標(biāo)。在抓好社會(huì)效益的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)虧損逐年減少，2016年基本實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)平衡。二是發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，展示傳統(tǒng)文化。月湖盛園圍繞歷史建筑的合理利用和價(jià)值再造，提升街區(qū)的文化影響力、商業(yè)親和力，2014年至2016年商鋪出租率分別達(dá)88.01%、89.70%和97.36%。南塘老街積極挖掘?qū)幉▊鹘y(tǒng)文化，開(kāi)展傳統(tǒng)節(jié)日民俗活動(dòng)，逐漸成為本地市民和外地游客游玩、消費(fèi)的主要目的地。三是圍繞主業(yè)，培育相關(guān)產(chǎn)業(yè)。寧波華生國(guó)際家居廣場(chǎng) （以下簡(jiǎn)稱華生家居廣場(chǎng)）通過(guò)策劃各種活動(dòng)，帶動(dòng)建材、家居等相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)，營(yíng)業(yè)收入逐年增加。國(guó)展中心圍繞主業(yè)，力爭(zhēng)做大、做強(qiáng)、做優(yōu)會(huì)展業(yè)，3年共承接展會(huì)166場(chǎng)、活動(dòng)177場(chǎng)、會(huì)議147個(gè)，促進(jìn)了寧波會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，平臺(tái)的集聚輻射和服務(wù)功能得到了較好發(fā)揮。隨著入駐企業(yè)的不斷增加，和豐創(chuàng)意廣場(chǎng)在帶動(dòng)廣場(chǎng)自身商業(yè)配套的逐漸完善、效益穩(wěn)步提高的同時(shí)，也催熱了周邊區(qū)域的商業(yè)氛圍，提升了周邊區(qū)域的房屋、土地等城市產(chǎn)品綜合價(jià)值。

科探側(cè)

城市綜合體運(yùn)營(yíng)中遭遇陣痛

發(fā)展城市綜合體是大勢(shì)所趨，城市綜合體改變的是城市肌理，有利于改善城市功能，盤活城市發(fā)展滯后區(qū)域。但是，寧波國(guó)有城市綜合體在運(yùn)營(yíng)中，也遭遇了各種困難和問(wèn)題。

一是部分城市綜合體項(xiàng)目與既定的功能定位有一定的差距。如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，某廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)功能定位為寧波市工業(yè)設(shè)計(jì)與創(chuàng)意街區(qū)。該廣場(chǎng)共5幢樓，總建筑面積約34萬(wàn)平方米，可供出租建筑面積22.63萬(wàn)平方米。截至2016年底，該廣場(chǎng)共入駐企業(yè)207家，實(shí)際出租建筑面積18.43萬(wàn)平方米，但其中工業(yè)設(shè)計(jì)類企業(yè)僅為44家，占全部入駐企業(yè)數(shù)的21.25%；出租建筑面積2.49萬(wàn)平方米，僅占實(shí)際總出租面積的13.51%。又如某產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期于2016年6月底建成并銷售，實(shí)際可租售建筑面積23.6萬(wàn)平方米。但截至審計(jì)日，實(shí)際銷售給符合既定功能定位的企業(yè)的建筑面積僅為1.22萬(wàn)平方米，占已銷售建筑面積7.43萬(wàn)平方米的16.42%；已出租建筑面積6.63萬(wàn)平方米，實(shí)際出租給符合既定功能定位的建筑面積為1.28萬(wàn)平方米，僅占全部出租建筑面積的19.3%。

二是部分城市綜合體項(xiàng)目空置率較高。如某園區(qū)一期可租售面積23.6萬(wàn)平方米，但至審計(jì)日，實(shí)際已銷售、出租建筑面積分別為7.43萬(wàn)平方米和6.63萬(wàn)平方米，合計(jì)14.06萬(wàn)平方米，僅占可租售總建筑面積的59.61%。截至2016年底，某廣場(chǎng)用于經(jīng)營(yíng)的ABC三個(gè)區(qū)塊中，A區(qū)閑置率為25.47%，B區(qū)閑置率為36.93%，C區(qū)閑置率為61.38%。

三是部分城市綜合體項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況不佳。據(jù)被審計(jì)調(diào)查單位提供的資料反映，2014年至2016年，10個(gè)國(guó)有城市綜合體利潤(rùn)總額分別為-3.94億元、-3.05億元、-1.08億元。

造成上述問(wèn)題，既有外部原因，也有內(nèi)部因素；既有客觀原因，也有主觀原因。主要原因是：

一是功能定位偏離實(shí)際，造成一些項(xiàng)目先天不足。部分城市綜合體項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)先天不足，有的未批先建，有的產(chǎn)能過(guò)剩，有的定位不準(zhǔn)。部分項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，隨著運(yùn)營(yíng)環(huán)境的變化，當(dāng)初的目標(biāo)、定位已不適應(yīng)目前的情況，很難按照既定的功能定位開(kāi)展運(yùn)營(yíng)，只能降低準(zhǔn)入門檻，為提高出租率，誰(shuí)來(lái)都可以，成為普通的物業(yè)出租項(xiàng)目。

二是運(yùn)作模式單一，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。從市屬國(guó)企投資的10個(gè)城市綜合體項(xiàng)目來(lái)看，運(yùn)作模式基本以租賃經(jīng)營(yíng)為主，如果說(shuō)一些功能類、公益類項(xiàng)目還有自己的優(yōu)勢(shì)，那么，商業(yè)類項(xiàng)目就面臨著異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)。從整體來(lái)看，寧波商業(yè)城市綜合體存在局部過(guò)剩、布局不合理的問(wèn)題，國(guó)企投資的商業(yè)城市綜合體也缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，在與民營(yíng)商業(yè)城市綜合體的比拼中，難言有優(yōu)勢(shì)。

三是投資大，利息折舊成本高，造成一些項(xiàng)目負(fù)擔(dān)沉重。作為重資產(chǎn)的城市綜合體項(xiàng)目，如果不計(jì)利息和折舊，僅計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)許多項(xiàng)目還有盈利，但考慮利息和折舊，大多數(shù)項(xiàng)目都處于虧損狀態(tài)，有的項(xiàng)目巨額虧損，財(cái)務(wù)狀況惡化。一些項(xiàng)目由于建設(shè)和運(yùn)行相分離，利息和折舊未全部體現(xiàn)在項(xiàng)目運(yùn)行公司，上級(jí)部門對(duì)其考核也往往未考慮利息和折舊，因而項(xiàng)目運(yùn)行公司對(duì)巨額虧損并不敏感。

助推城市綜合體健康發(fā)展的建議

當(dāng)前，消費(fèi)升級(jí)已然拉開(kāi)序幕，人們對(duì)生活有了新的追求——不僅僅停留于物質(zhì)層面，而是向往更美好的生活。進(jìn)入新時(shí)代，人們正從物質(zhì)需求向精神需求轉(zhuǎn)變，從求量向求質(zhì)轉(zhuǎn)變，從求同向求異轉(zhuǎn)變。城市綜合體肩負(fù)著人們對(duì)美好生活追求的重任，促進(jìn)城市綜合體健康發(fā)展是政府的職責(zé)。

（一）因“場(chǎng)”施策，促進(jìn)城市綜合體項(xiàng)目健康發(fā)展。國(guó)企投資的城市綜合體項(xiàng)目功能定位不一，運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀也不同，財(cái)政、國(guó)資監(jiān)管等部門要針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究相關(guān)政策，對(duì)公益類、功能類項(xiàng)目，可以通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)、財(cái)政貼息等方式，加大扶持力度；對(duì)投入產(chǎn)出差的商業(yè)類項(xiàng)目，通過(guò)調(diào)整功能、重組整合等方式，幫助企業(yè)走出困境。

（二）做好要素平衡，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)企城市綜合體項(xiàng)目投資應(yīng)與自身資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債水平面、籌資能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力相適應(yīng)，避免高杠桿投資，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于城市綜合體項(xiàng)目基本都是政府性項(xiàng)目，政府要加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的調(diào)控，謹(jǐn)慎、理性投資城市綜合體項(xiàng)目，努力保持項(xiàng)目要素平衡。

（三）嚴(yán)格控制國(guó)企商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目投資，推進(jìn)城市綜合體項(xiàng)目供給側(cè)改革。下一步要進(jìn)一步去庫(kù)存、盤活存量，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展?！叭?kù)存”要控制增量、盤活存量，除公益類、功能類項(xiàng)目外，要嚴(yán)格控制國(guó)企投資商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目，讓民營(yíng)資本參與商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)；城市綜合體的建設(shè)要結(jié)合資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成錯(cuò)位發(fā)展、分工協(xié)作的格局。實(shí)施城市綜合體項(xiàng)目供給側(cè)改革，認(rèn)真做好科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行匝芯浚龑?dǎo)和規(guī)范國(guó)有企業(yè)投資行為。盤活存量方面，可以在商業(yè)空間與大眾創(chuàng)業(yè)需求中尋找連接點(diǎn)。比如目前有專業(yè)機(jī)構(gòu)做的 “優(yōu)客工場(chǎng)”，即通過(guò)與城市綜合體的業(yè)主方合作，對(duì)存量物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理改造，為創(chuàng)業(yè)者提供從物業(yè)辦公到管理咨詢的硬、軟件全方位服務(wù)。而政府可以通過(guò)購(gòu)買專業(yè)機(jī)構(gòu)的相關(guān)服務(wù)，盤活存量，培育新興企業(yè)?！?/p>