舒舒 金煜

深耕京津冀的華夏幸福（600340.SH）業(yè)績再次展現(xiàn)了不俗的發(fā)展勢頭。3月29日晚間，華夏幸福發(fā)布2017年業(yè)績報告顯示，公司2017年全年實現(xiàn)銷售額1522.12億元，同比增長26.50%;實現(xiàn)營業(yè)收入596.35億元，同比增長10.80%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤87.81億元，同比增長35.26%，增速位于同行業(yè)前列。

值得注意的是，作為華夏幸福核心優(yōu)勢業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)新城，隨著業(yè)務(wù)加速增長，其營業(yè)收入貢獻逐步凸顯，2017年華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)收入同比大幅增長65%，產(chǎn)業(yè)新城收入在營收總額中占比增至48%，帶動了新的業(yè)績增長，營收結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

在業(yè)內(nèi)看來，2017年是華夏幸福的“異地復(fù)制”之年，非京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城經(jīng)過幾年的耕耘，效應(yīng)開始凸顯，已經(jīng)成為業(yè)績新增長極，這將有利于加快推進產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級，保持持續(xù)的高增長業(yè)績。未來三到五年，隨著產(chǎn)業(yè)新城運營成熟，其業(yè)績增長也將迎來新的爆發(fā)期。

超越傳統(tǒng)房地產(chǎn)商 產(chǎn)業(yè)新城將迎爆發(fā)期

不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司，華夏幸福2017年報中的一個重要亮點是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)實現(xiàn)了強勢增長。在報告期內(nèi)的主營業(yè)務(wù)中，2017年產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入284.56億元，同比大幅增長65%，產(chǎn)業(yè)新城收入占營收總額的比例從32%上升到48%，進一步提高。

目前，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城實踐已經(jīng)從京津冀城市群，拓展到長三角城市群、長江中游城市群、中原城市群、珠三角城市群等區(qū)域，版圖已拓展至全國13個省，包括北京、河北、江蘇、浙江、安徽、河南、湖北、湖南、廣東、四川等，截至3月29日，2018年又新增5個區(qū)域，包括益陽市赫山區(qū)、鄭州市上街區(qū)、武漢市青山區(qū)、秦皇島市北戴河區(qū)以及咸陽市涇陽。同期，非京津冀區(qū)域銷售額占比從上年的7%大幅提升至23%。

在亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長、58企服董事長朱凌波看來，利潤率的增高依賴于其產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入中的產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，現(xiàn)階段很多人沒有意識到，這是華夏幸福能夠超越傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的一個標(biāo)志。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超表示，華夏幸福業(yè)績增長穩(wěn)健，與該公司在經(jīng)濟新常態(tài)下依然堅持產(chǎn)業(yè)新城模式有重要關(guān)系，用產(chǎn)業(yè)帶動城市的發(fā)展，為區(qū)域轉(zhuǎn)型升級提供了新動能。

產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展離不開融資，不容忽視的是華夏幸福通過多元化的融資渠道，使得融資成本大幅下降。年報數(shù)據(jù)顯示，去年華夏幸福融資成本較上年同期下降14%。

“華夏幸福融資方式的不斷創(chuàng)新，渠道增多，使得融資成本可控，資金壓力小，有力地支持了公司業(yè)務(wù)的異地復(fù)制和拓展。”朱凌波表示，“不過，在產(chǎn)城模式全國布局推廣加速時期，要處理好規(guī)模和負(fù)債關(guān)系，融資成本降低是一方面，信用和商業(yè)模式是未來最好的融資籌碼，與政府合作口碑良好，產(chǎn)城模式賽道正確，就有人會前置投資?！?/p>

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前，華夏幸福在長三角區(qū)域整體處于起步和探索階段，雖然短期盈利能力有限，但未來三到五年，隨著產(chǎn)業(yè)新城運營成熟其銷售量也將進入爆發(fā)階段。

異地復(fù)制“產(chǎn)城聯(lián)動”模式 促進縣域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級

伴隨著業(yè)績的持續(xù)增長，華夏幸福采用“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、合作共贏”的PPP市場化運作機制加快異地復(fù)制步伐。

年報顯示，2017年，華夏幸福投資運營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)635家，新增簽約投資額約為1650.6億元，同比增長47%。值得注意的是，非京津冀區(qū)域項目新增簽約投資額占公司整體新增簽約投資額的53%。其中，環(huán)南京、環(huán)杭州區(qū)域分別以三年和兩年實現(xiàn)銷售額超百億元，成為非京津冀區(qū)域外新的業(yè)績增長極。

黎乃超認(rèn)為，“固安模式”的成功，有效地帶動了當(dāng)?shù)貏趧尤丝诘木蜆I(yè)，拉動了地方經(jīng)濟快速、可持續(xù)地發(fā)展，成就了政府、企業(yè)、人民三贏的局面。同時，與當(dāng)?shù)卣浞趾献?，實現(xiàn)了績效考核與社會資本方激勵的有機融合，有助于破解城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級難題，實現(xiàn)合作區(qū)域產(chǎn)業(yè)與城市的互動發(fā)展。但是，在異地復(fù)制模式上注意要因地制宜、一城一策。

從華夏幸福環(huán)城市群布局策略來看，產(chǎn)業(yè)新城距離中心城市的遠(yuǎn)近和發(fā)展?jié)摿κ侵攸c。中心城市資源集中，環(huán)中心區(qū)鎮(zhèn)人才難留，產(chǎn)業(yè)難興。產(chǎn)業(yè)新城沿大中型城市郊區(qū)和輻射圈布局，在離核心城市交通一小時以內(nèi)的距離來進行選址，通過軌道交通形成拓展城市空間，有效促進人口和資源向周邊城市輸出。

據(jù)華夏幸福方面透露，2018年上半年，共有數(shù)百個開復(fù)工項目，涵蓋產(chǎn)業(yè)項目、城建項目、民生項目、住宅項目等。其中，河北固安產(chǎn)業(yè)新城年內(nèi)即將投產(chǎn)并打破日韓壟斷的第六代全柔AMOLED項目、有望年底迎來火箭“武漢制造”的武漢國家航天產(chǎn)業(yè)基地火箭產(chǎn)業(yè)園項目等，均是當(dāng)?shù)刂匾某墙椖?、民生項目。這些項目建成后將有效促進縣域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升區(qū)域綜合發(fā)展價值。

那么，華夏幸福為何能摘掉環(huán)京標(biāo)簽，實現(xiàn)異地復(fù)制模式？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析稱，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城PPP模式，吻合了當(dāng)前地方政府推進PPP項目的心態(tài)，同時也有助于導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)和資源。另外，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城項目不是簡單的產(chǎn)業(yè)園的概念，往往在產(chǎn)業(yè)研發(fā)尤其是新興技術(shù)導(dǎo)入方面有較好的表現(xiàn)，且能夠形成較為先進的產(chǎn)業(yè)集群，因為這一點受到了地方政府的青睞。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，異地復(fù)制其實是有標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)前主要是在一線城市周邊的布局進入到二線城市的布局。對于產(chǎn)業(yè)項目的發(fā)展來說，隨著周邊衛(wèi)星城交通基礎(chǔ)設(shè)施的改進，此類項目的投資機會將增加。

“傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，為了獲得更高的溢價效應(yīng)，其配套服務(wù)只是為了激活住宅購買率，但落地吃力，就業(yè)、教育、交通沒有形成一體，造成很多潮汐城。但是，華夏幸福有預(yù)見性，進行產(chǎn)城聯(lián)動建設(shè)，以產(chǎn)帶城發(fā)展，解決根上問題，為區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展造血。招商引資及園區(qū)運營能力決定了產(chǎn)城模式能否復(fù)制成功，沒有產(chǎn)業(yè)塑造和培育能力，產(chǎn)城模式都是虛的?！?朱凌波說。

不過在他看來，在全國布局環(huán)中心城市需要冷靜分析，產(chǎn)業(yè)形成必須在中心城市溢出效應(yīng)的產(chǎn)城聯(lián)動效應(yīng)大背景下才能成功，在偏遠(yuǎn)中小城市仍有風(fēng)險，GDP、人口紅利、城市化進程滯后發(fā)展，可能會遇到風(fēng)險或者更長時間的培養(yǎng)，所以未來選址依然需重點考量。

構(gòu)建產(chǎn)業(yè)“護城河” 仍需國家政策鼓勵

產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟增長的動力之源，是產(chǎn)業(yè)新城的立根之本。作為產(chǎn)業(yè)新城的行業(yè)標(biāo)桿，華夏幸福在未來產(chǎn)業(yè)競爭中如何走得更遠(yuǎn)？

“固安模式”遍地開花，卻絕非是簡單的復(fù)制粘貼，在經(jīng)濟新常態(tài)下，華夏幸福也在謀求創(chuàng)新與發(fā)展。近年來，華夏幸福產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)持續(xù)落地，并與“產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的產(chǎn)業(yè)新城構(gòu)成目前主要兩大產(chǎn)品線。此外，將在長租公寓、產(chǎn)業(yè)基金等產(chǎn)品體系領(lǐng)域積極探索布局。

華夏幸福方面表示，未來，將不斷完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，挖掘產(chǎn)業(yè)打造方式的潛力，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)的“護城河”，不斷鞏固具有公司特色的產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)新城模式將把握以城市群為核心的新型城鎮(zhèn)化的歷史契機，以PPP模式為所在區(qū)域提供可持續(xù)發(fā)展的全流程解決方案，有效促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市的互動，助力核心城市群的形成與發(fā)展。

華夏幸福方面進一步稱，企業(yè)將推進產(chǎn)業(yè)新城各業(yè)務(wù)開放合作，加快落地產(chǎn)業(yè)新城基金，研究市政、公共服務(wù)設(shè)施、經(jīng)營性物業(yè)等各業(yè)態(tài)的合作;全面開放住宅開發(fā)合作，建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，分區(qū)域推進;通過合作提升產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)開發(fā)運營能力。

黎乃超表示，華夏幸福緊跟國家發(fā)展戰(zhàn)略，通過重點布局產(chǎn)業(yè)新城模式，運作特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)新載體，不斷完善產(chǎn)業(yè)鏈，并且依托地產(chǎn)運營經(jīng)驗，逐步升級轉(zhuǎn)型，比其他地產(chǎn)企業(yè)更具優(yōu)勢和經(jīng)驗。期望他們勇于創(chuàng)新，開拓新思路，一定能走出一條產(chǎn)業(yè)興國之路。但是，產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)的區(qū)別，最主要的是資金投入大、周期長，資金回收慢，回報率相對低，因此，國家對于企業(yè)的鼓勵政策要跟上。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，后續(xù)華夏幸福在產(chǎn)業(yè)研發(fā)和平臺搭建方面需要有新的動作。大體上說，華夏幸福這類企業(yè)成長性很高，屬于當(dāng)前城市運營中的標(biāo)桿企業(yè)。而后續(xù)在各地經(jīng)濟增長和發(fā)展目標(biāo)下，預(yù)計一些重點三四線城市也會比較歡迎此類企業(yè)進入。

全球總裁聯(lián)合會主席、世界物聯(lián)網(wǎng)研究院執(zhí)行院長卞洪登認(rèn)為，在環(huán)中心大城市帶動下，城市化進程加快，產(chǎn)城模式更適合中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，它們需要這種模式帶動發(fā)展。未來，華夏幸福的產(chǎn)城一體化可以做強做大，其他跟著模仿的房地產(chǎn)企業(yè)也會受益。