陳建奇

房地產(chǎn)稅不僅與房產(chǎn)的估值有關(guān)，而且與征收方式有關(guān)，更重要的還與房地產(chǎn)稅的稅率有關(guān)。

房地產(chǎn)價格自2016年以來出現(xiàn)較快上漲，盡管政府出臺了多次調(diào)控，但部分城市房價高位運行的問題依然突出，房地產(chǎn)市場調(diào)控效率亟待提升的問題越發(fā)緊迫。有些評論認為當前房地產(chǎn)調(diào)控重心亟待從行政調(diào)控的短期舉措轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)稅的長效機制，房地產(chǎn)稅將成為調(diào)控政策創(chuàng)新的重要選項。

由于目前房地產(chǎn)分布并不均衡，有些人持有較多的房產(chǎn)，而有些則面臨較大購房壓力，特別是北京上海等一線城市。在此背景下，如果開征房地產(chǎn)稅，那么房產(chǎn)所有者的持有成本將增加，壓縮房地產(chǎn)未來的利潤空間，降低房地產(chǎn)的需求，同時，促使那些擁有較多住房的市場主體拋售手中房產(chǎn)，供需格局將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，由此可能促使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大調(diào)整，房地產(chǎn)市場可能改變多年來總體不斷上漲的格局，房地產(chǎn)價格可能面臨較大的調(diào)整壓力，這將構(gòu)成房地產(chǎn)市場的利空。

然而，開征房地產(chǎn)稅并不必然導(dǎo)致房產(chǎn)持有成本的較快上升，房地產(chǎn)稅不僅與房產(chǎn)的估值有關(guān)，而且與征收方式有關(guān)，更重要的還與房地產(chǎn)稅的稅率有關(guān)。如果房地產(chǎn)稅率很低，那么房地產(chǎn)稅的絕對值就可能很低，比如房地產(chǎn)稅率設(shè)置為0.001%，那么這種影響就可能比較微弱。究竟未來房地產(chǎn)稅是高還是低，這必然取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標。

從世界各國房地產(chǎn)經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)價格較快上漲與持續(xù)下跌都不是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的表現(xiàn)，保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定或者穩(wěn)中慢升，可能成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要內(nèi)容。2007年美國次貸危機已經(jīng)給我們重要的啟示，即房地產(chǎn)市場價格持續(xù)較快上漲可能帶來資產(chǎn)價格泡沫化，房價持續(xù)下降可能引發(fā)相關(guān)資產(chǎn)估值的大幅波動，最終可能導(dǎo)致相關(guān)金融市場的劇烈波動甚至危機。

保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，成為房地產(chǎn)相關(guān)制度建設(shè)的重要目標。從這個角度出發(fā)，開征房地產(chǎn)稅就不是為了降低房價，而是著眼于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。由于各地房地產(chǎn)形勢并不相同，近年來房地產(chǎn)制度建設(shè)主要是遵循“因地施策、因城施策”的思路，而不是一刀切的辦法，各地也出臺了差異化的房地產(chǎn)政策，由此構(gòu)成了當前房地產(chǎn)分化的基本格局。

房地產(chǎn)分化決定了各地房地產(chǎn)稅將存在顯著差異，有些房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的城市可能會推遲開征房地產(chǎn)稅，而房價上漲較快的城市可能加快研究出臺房地產(chǎn)稅，有些地方房地產(chǎn)稅率可能較低，有些地方房地產(chǎn)稅率可能高一些。在房地產(chǎn)分化的背景下，按照“因地施策、因城施策”的辦法出臺房地產(chǎn)稅，才有助于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)稅具體的開征模式上，還有一個重要的因素，那就是存量與增量的區(qū)別。如果想保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，那么房地產(chǎn)稅采取增量征收的模式或?qū)⒊蔀榛咀龇ǎ@種方式有助于避免房地產(chǎn)稅對存量房產(chǎn)構(gòu)成較大影響，符合房地產(chǎn)健康發(fā)展的目標訴求。

綜合來看，不管房地產(chǎn)稅如何開征，也不管房地產(chǎn)稅在哪里征收，目標都是為了促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而不是著眼于促使房價出現(xiàn)劇烈的調(diào)整，從這個角度看，房地產(chǎn)稅不僅不會造成房地產(chǎn)的利空，反而構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的利好。雖然房地產(chǎn)稅的開征并不遙遠，但也并不值得擔心。