葉青

提起“預(yù)告登記”一詞，多數(shù)人都會(huì)感到陌生，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)卻相當(dāng)重要。如果忽略了這個(gè)特殊的登記，可能會(huì)惹上各種麻煩。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。但這個(gè)關(guān)乎民生的手續(xù)，許多人卻并不在意。有的可能是嫌麻煩，有的可能是礙于情面，因而在購(gòu)房時(shí)省略了這一步，直到出現(xiàn)問(wèn)題才知道其重要性，但為時(shí)已晚！

本文主人公黃曉敏，就是因?yàn)楹雎粤诉@個(gè)“預(yù)告登記”，結(jié)果被弄得苦不堪言，悔得腸子都青了……

熟人交易，方便未必可靠

那是2013年5月的一天，家住廣西柳州市柳北區(qū)的中年女子黃曉敏遇到了中年男子馬春生。兩人在十幾年前就住在同一條街，算是老熟人，后來(lái)，馬春生搬家離開(kāi)原處，兩人就很少見(jiàn)面了。因而，這次見(jiàn)面，兩人都停住腳步，拉起家常來(lái)。

閑聊中，馬春生唉聲嘆氣地說(shuō)，最近父親病重，家里經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)吃緊，他想把位于北雀路那套剛買(mǎi)不久的新房賣(mài)掉救急。說(shuō)到這里，他仿佛想起了什么似的，“你要是知道有誰(shuí)想買(mǎi)房的話，勞駕幫我推薦一下?！?/p>

真是說(shuō)者無(wú)意聽(tīng)者有心，黃曉敏當(dāng)時(shí)正打算買(mǎi)房，準(zhǔn)備把上了年紀(jì)的父母接來(lái)柳州生活。她心想，看在老熟人的份上，對(duì)方不會(huì)喊價(jià)太高吧？

得知黃曉敏有意購(gòu)買(mǎi)，馬春生自然高興，他當(dāng)場(chǎng)表示在價(jià)格上肯定會(huì)優(yōu)惠。于是，兩人一起去看了房。

黃曉敏對(duì)該套房的位置和戶型結(jié)構(gòu)都很滿意，對(duì)馬春生開(kāi)出的60萬(wàn)元價(jià)格也覺(jué)得合理。雖然房產(chǎn)證尚未辦下來(lái)，銀行也有按揭貸款沒(méi)有還清，但出于對(duì)房屋的喜愛(ài)和對(duì)馬春生的信任，黃曉敏動(dòng)心了。

6月初，黃曉敏和馬春生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議?？紤]到?jīng)]有房產(chǎn)證，過(guò)戶和銀行解除抵押比較麻煩，兩人便約定黃曉敏首付29萬(wàn)元，剩下的31萬(wàn)元以她為馬春生償還貸款的方式分期付清，兩年半后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

協(xié)議簽訂后，黃曉敏依約支付給了馬春生29萬(wàn)元，馬春生則將自己用于還貸的銀行卡、購(gòu)房發(fā)票和房門(mén)鑰匙一并交到黃曉敏手中。之后，黃曉敏請(qǐng)人裝修房子，幫父母搬家，各項(xiàng)事宜也都按部就班地進(jìn)行著……

可黃曉敏萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有料到的是，馬春生竟然辜負(fù)了她的信賴(lài)和十幾年的交情！

原來(lái)，馬春生在2014年就辦理好了該房屋的所有權(quán)證，卻一直對(duì)黃曉敏隱瞞。同年7月，馬春生將該房屋抵押給了一個(gè)叫陳永革的男子，向其借款30萬(wàn)元，期限為半年，月息按利率2%給付。他還用已經(jīng)賣(mài)給黃曉敏的那套房屋作保，與陳永革辦理了抵押登記手續(xù)。

對(duì)于房屋和借款的真實(shí)情況，黃曉敏和陳永革都被蒙在鼓里。而馬春生只支付了4個(gè)月的利息給陳永革后便銷(xiāo)聲匿跡，直到還款時(shí)限屆滿也沒(méi)有現(xiàn)身。陳永革在找不到馬春生的情況下，便按照房產(chǎn)證上登記的地址找上門(mén)，結(jié)果見(jiàn)到的卻是黃曉敏。

債主現(xiàn)身，房子面臨拍賣(mài)

陳永革表明來(lái)意——想拍賣(mài)該房抵債，黃曉敏一下子傻了眼。兩人這才意識(shí)到，他們被馬春生忽悠了！盡管黃曉敏一再解釋?zhuān)愑栏锊⒉淮蛩阕屗蒙硎峦?，他直言相告：要么你騰房;要么你幫馬春生償還我的貸款本息。否則，我就只能走法律程序了。

雙方各執(zhí)己見(jiàn)，誰(shuí)也不愿退讓?zhuān)瓦@樣僵持著。

時(shí)間一天天過(guò)去，陳永革一氣之下，于2015年4月10日，將馬春生告上柳北區(qū)人民法院，要求其返還借款30萬(wàn)元和相應(yīng)利息，并按每日1%支付違約金，訴訟費(fèi)用也由馬春生承擔(dān)。

得知陳永革起訴馬春生，擔(dān)心房屋被法院執(zhí)行而落空的黃曉敏，便以馬春生涉嫌詐騙為由，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案?？墒?，由于黃曉敏和馬春生曾經(jīng)通過(guò)協(xié)議約定兩年半后過(guò)戶，而當(dāng)時(shí)期限未滿，所以警方認(rèn)為這是民事糾紛，建議她到法院去解決。

怎么辦？2015年8月7日，黃曉敏也提起了訴訟，請(qǐng)求柳北區(qū)法院認(rèn)定她和馬春生之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效，馬春生應(yīng)在2015年底前將房屋過(guò)戶給她，訴訟費(fèi)由馬春生承擔(dān)。

陳永革起訴馬春生的案子先立案、先開(kāi)庭，由于案情清晰、證據(jù)充分，法院于2015年11月21日做出判決：馬春生歸還陳永革30萬(wàn)元及利息、違約金;駁回陳永革的其他訴訟請(qǐng)求。

判決一生效，陳永革便向法院申請(qǐng)執(zhí)行馬春生的財(cái)產(chǎn)。而黃曉敏買(mǎi)的房屋依舊登記在馬春生名下，自然被查封了。

1個(gè)月后，法院才判決黃曉敏和馬春生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效。不過(guò)，這個(gè)時(shí)間差對(duì)黃曉敏十分不利，也為后續(xù)的麻煩和訴訟埋下了伏筆。

盡管黃曉敏也是受害人，但柳北區(qū)法院對(duì)陳永革訴求的那份判決（查封拍賣(mài)涉案房屋），還是令她忐忑不安！因而，在執(zhí)行過(guò)程中，黃曉敏于2016年8月26日這天，對(duì)該案執(zhí)行標(biāo)的（即涉案房屋）向柳北區(qū)法院提出了書(shū)面異議，要求中止執(zhí)行，將房屋返還給她。

結(jié)果，柳北區(qū)法院經(jīng)過(guò)審查，于同年9月30日駁回了她提出的異議。

萬(wàn)念俱灰的黃曉敏，此時(shí)欲哭無(wú)淚。抱著最后一線希望，她于2016年11月4日，把陳永革和馬春生一并告上柳北區(qū)法院，請(qǐng)求判決停止對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。她認(rèn)為，本案涉案房屋不應(yīng)該作為被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。

法庭申辯，難改敗訴結(jié)果

2017年7月12日下午， 柳北區(qū)法院開(kāi)庭審理此案。

為了保住房子，黃曉敏做了不少功課。她提出，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，如果不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在法院查封之前已經(jīng)簽了合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，合法占有不動(dòng)產(chǎn)、支付全部?jī)r(jià)款，或者雖然支付部分價(jià)款但將價(jià)款按法院的要求交付執(zhí)行，未辦理過(guò)戶登記也不是出于買(mǎi)受人自身的原因，那么，買(mǎi)受人可以提出異議，法院也應(yīng)該予以支持。就本案而言，陳永革和馬春生之間的借貸屬于金錢(qián)債權(quán)，而她與馬春生之間早在2013年就簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，實(shí)際居住并占有房屋，不僅交納了29萬(wàn)元首付，還通過(guò)替馬春生還貸支付著剩余價(jià)款，從未間斷，看上去完全符合最高人民法院的這個(gè)規(guī)定。

但陳永革認(rèn)為，法院已認(rèn)定他的抵押權(quán)合法有效，立案和判決都比黃曉敏請(qǐng)求法院確認(rèn)合同有效更早，而且抵押權(quán)屬于擔(dān)保物，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，他享有優(yōu)先受償權(quán)。

除了在法庭上反駁黃曉敏，陳永革的律師還指出，黃曉敏之所以遭受損失，是源于她自己的疏忽，如果她買(mǎi)房后及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記的話，那么陳永革去辦理抵押登記時(shí)就會(huì)知道該房屋已經(jīng)另有主人，根本不會(huì)把錢(qián)借給馬春生，之后的一切麻煩事也都不會(huì)出現(xiàn)了。

而黃曉敏被法官問(wèn)到為何交了一半的房款卻不辦理預(yù)告登記時(shí)，她非常懊惱地表示，自己太輕信馬春生了，并且不知道還有這樣一種登記，也不清楚它的作用和重要性。

因黃曉敏覺(jué)得很委屈，故法官在調(diào)解階段曾想努力讓兩人達(dá)成和解，無(wú)奈雙方分歧太大。

陳永革的代理人善意地提示黃曉敏：你還不知道馬春生在別處借了錢(qián)沒(méi)有，倘若借了，這些人也把他告上法院，屆時(shí)房屋被拍賣(mài)了，你分到手的錢(qián)就更少了！聽(tīng)罷，黃曉敏的神情更加黯淡，連話都不愿說(shuō)了。

法院審理后認(rèn)為，黃曉敏向馬春生購(gòu)買(mǎi)房屋尚未支付全部?jī)r(jià)款，不符合最高人民法院的相關(guān)規(guī)定;陳永革因抵押享有擔(dān)保物權(quán)，可以優(yōu)先受償。另外，黃曉敏與馬春生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議雖然已被法院確定為合法有效，但在馬春生未履行義務(wù)的情況下，黃曉敏應(yīng)當(dāng)向他主張違約責(zé)任，不能因此對(duì)抗陳永革的擔(dān)保物權(quán)。

據(jù)此，柳北法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條之規(guī)定，于2017年9月駁回了黃曉敏的訴訟請(qǐng)求。她購(gòu)買(mǎi)的那套至今仍登記在馬春生名下的房屋，將繼續(xù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

好在黃曉敏與馬春生之間還有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，她可以另行起訴，要求馬春生返還房款，賠償相應(yīng)的損失。

不動(dòng)產(chǎn)交易，切莫忽視預(yù)告登記

因?yàn)楹雎粤祟A(yù)告登記，黃曉敏買(mǎi)的房屋將被拍賣(mài)，所得錢(qián)款要為馬春生還債，她本人也經(jīng)歷了打官司的種種曲折和不易。那么，預(yù)告登記究竟是指什么？

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為了保障將來(lái)能順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的將不發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)法司法解釋則將其細(xì)化為未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)，不發(fā)生物權(quán)效力。

這樣做的目的是限制賣(mài)方再次處分已經(jīng)出售的不動(dòng)產(chǎn)，保障買(mǎi)受方權(quán)利。比如，在商品房預(yù)售中，預(yù)約人可以通過(guò)對(duì)尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)售登記，制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。像黃曉敏在購(gòu)買(mǎi)馬春生這種付款后延期過(guò)戶的二手房交易，預(yù)告登記也很必要。

預(yù)告登記非常重要，辦理起來(lái)也不難。對(duì)于商品房預(yù)售，購(gòu)房者可以備齊登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)售登記的書(shū)面約定等材料，到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人如果在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附加了條件和期限，要提交相應(yīng)的證明材料。在建的房屋如果已經(jīng)設(shè)定抵押，則需要提交抵押權(quán)人同意房屋買(mǎi)賣(mài)的證明材料。

至于二手房買(mǎi)賣(mài)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，進(jìn)行預(yù)告登記時(shí)除了登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明和當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的書(shū)面約定，還要有轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證和轉(zhuǎn)讓合同。如果房屋處在抵押期間，應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)和抵押權(quán)注銷(xiāo)申請(qǐng)書(shū)。

總之，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值往往很高，一旦買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，將面臨較大的經(jīng)濟(jì)損失，所以一定要學(xué)會(huì)運(yùn)用法律來(lái)約束雙方，避免被別有用心的人鉆空子。

回到本文的案例，試想一下，如果當(dāng)初黃曉敏在購(gòu)買(mǎi)馬春生這套房屋時(shí)進(jìn)行了預(yù)告登記，那么就可以制約馬春生把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。因?yàn)槲餀?quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ”

所以說(shuō)，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)大件物品時(shí)，一定要學(xué)會(huì)運(yùn)用法律來(lái)約束對(duì)方，免得被別有用心的人鉆了空子。