摘要：自20世紀(jì)90年代中后期起，我國進(jìn)入了城市化快速發(fā)展階段。隨之建設(shè)用地的需求也不斷增大，全國每年有大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。失地農(nóng)民的數(shù)量逐年增多。按照《全國土地利用總體規(guī)劃提要》，到2030年我國耕地占用面積將超過5450萬畝，超過7800萬的農(nóng)民將失去土地、就業(yè)無崗。現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》針對(duì)城市房屋征收確立了“公平補(bǔ)償”和“市價(jià)補(bǔ)償”原則，但該條例并不涉及集體土地征收。在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度呈現(xiàn)出種種亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；土地征收補(bǔ)償；應(yīng)用

一、房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用于土地征收補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)學(xué)分析

1、房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的測(cè)算和判定

房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)人員在綜合分析影響所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)的目的、原則和程序，選用適合的估價(jià)方法對(duì)該房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行的測(cè)算和判定。

通過評(píng)估得出的這種正常價(jià)格因其客觀合理性而能為當(dāng)事人或社會(huì)公眾所采信。土地征收在客觀上也有其合理的補(bǔ)償金額。測(cè)算和判定本質(zhì)上是一種估計(jì)。是估計(jì)就不可避免地會(huì)有誤差，但這種誤差只能允許在合理的范圍之內(nèi)。目前對(duì)估價(jià)誤差的合理范圍尚無公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。在英國人們提議，大多數(shù)估價(jià)師應(yīng)具有估價(jià)的價(jià)值偏差不超過市場價(jià)值的5%的能力，即準(zhǔn)確率為正負(fù)5%。

房地產(chǎn)市場由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、稀缺性和價(jià)值量大等特性，是經(jīng)濟(jì)學(xué)上典型的“不完全市場”。該市場由于信息不對(duì)稱和存在諸多阻礙房地產(chǎn)合理價(jià)格形成的因素，難以自動(dòng)形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。因而需要專業(yè)估價(jià)人員憑借其專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行判斷市場信息和替代市場的估價(jià)。

我國由于土地為國家所有或者農(nóng)民集體所有，僅存在以征收方式將農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)閲宜袡?quán)，所以土地一般不存在所有權(quán)價(jià)格和所有權(quán)價(jià)值評(píng)估。集體土地可以通過征收方式變?yōu)閲型恋夭⒁o予補(bǔ)償。目前這種補(bǔ)償還不是按照土地市場價(jià)值來進(jìn)行，相比之下，城市中被征收房屋的補(bǔ)償以其市場評(píng)估價(jià)格來確定。在我國，國家財(cái)產(chǎn)權(quán)、集體財(cái)產(chǎn)權(quán)和私人合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)等在法律上都是平等的且應(yīng)得到法律的保護(hù)。

2、征地的結(jié)果應(yīng)該實(shí)現(xiàn)社會(huì)總福利的帕累托改善

某種房地產(chǎn)的市場價(jià)格是從該種房地產(chǎn)大量成交價(jià)格中抽象得出的一般、平均水平價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)格。市場價(jià)值的形成需要相應(yīng)的條件：交易雙方并不急于達(dá)成買賣，均有較充裕的時(shí)間完成交易；雙方都是出于自愿進(jìn)行交易。由于被征收方在土地征收的過程中一般為非自愿，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，使得征收明顯具有“強(qiáng)制”交易性。正因如此，很多國家通過立法按照高于該土地市場價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)給予被征地者以土地補(bǔ)償，以體現(xiàn)雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。

土地的價(jià)格源于其稀缺性和壟斷性。土地價(jià)格體現(xiàn)著其不同的區(qū)位及相應(yīng)的級(jí)差地租。在自由市場經(jīng)濟(jì)中，土地的不可再生性決定了其供給的恒定，土地的需求決定著其均衡價(jià)格。隨著城市化進(jìn)程增加了對(duì)土地的需求，隨之同步性的產(chǎn)生大量失地農(nóng)民；進(jìn)而土地的價(jià)格得到提高。

由于土地為人類的生存提供基本保障，亞當(dāng)·斯密認(rèn)為它是產(chǎn)生價(jià)值的唯一源泉；土地也被西方著名古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第認(rèn)為是財(cái)富之母。土地在我國是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)要素和生活資料來源，它有力地保障了農(nóng)民的生活和生產(chǎn)。隨著土地的不斷增值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高，土地對(duì)農(nóng)民的保障性也在逐漸提高，它逐漸成為保障農(nóng)民的物質(zhì)基礎(chǔ)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，土地征收的結(jié)果應(yīng)該是使得社會(huì)總福利最大化的帕累托改善，即保證被征收方和相鄰?fù)恋厮姓撸ㄊ褂谜撸┰械纳钏疁?zhǔn)不至于降低的基礎(chǔ)上，其他人的利益得到提高，這就要求估價(jià)師對(duì)征收土地的估價(jià)盡可能地接近市場價(jià)值，而且政府征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定使得被征收者較為滿意，以確保帕累托改善的實(shí)現(xiàn)。

二、引入房地產(chǎn)評(píng)估，完善土地征收補(bǔ)償

引入農(nóng)地房地產(chǎn)評(píng)估， 是保護(hù)和尊重農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要舉措。

1、確立“公平補(bǔ)償”和“合理補(bǔ)償”原則

在工業(yè)文明和城鎮(zhèn)化過程中， 耕地被征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地就產(chǎn)生了土地增值。 這種增值帶來的土地收益國家應(yīng)當(dāng)保障還之于農(nóng)民。 2012 年的《土地管理法修正案草案》中確定了“公平補(bǔ)償”原則。草案在第 47 條明確規(guī)定：應(yīng)當(dāng)依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序，對(duì)征收農(nóng)民集體所有的土地給予公平補(bǔ)償。草案不再按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，也刪除了土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩者總和的產(chǎn)值的 30 倍上限的規(guī)定。但草案對(duì)于“合理補(bǔ)償”未有提及。立足我國基本國情，宜在立法中確立“公平補(bǔ)償”和“合理補(bǔ)償”的原則，征地補(bǔ)償以農(nóng)地市場價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)來確定補(bǔ)償費(fèi)用。

2、提高土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建立完善的土地評(píng)估制度

根據(jù)“合理補(bǔ)償”原則，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)在土地的市場價(jià)值的基礎(chǔ)上， 綜合考慮農(nóng)民因土地被征收的實(shí)際損失、預(yù)期收益和未來生活水平。對(duì)于在一定年齡以下（如 50 歲）的勞動(dòng)能力較強(qiáng)的農(nóng)民，還需要考慮其就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用及失業(yè)保障。此外，立法還需明確規(guī)定集體和農(nóng)民之間的土地補(bǔ)償費(fèi)分配比例。黨的十八大報(bào)告中明確要 “提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”，然而 2012 年底的《土地管理法修正案草案》并未明確規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 而是授權(quán)國務(wù)院制定具體辦法。 2013年十八屆三中全會(huì)在關(guān)于完善現(xiàn)代市場體系時(shí)進(jìn)一步指出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善主要由市場決定價(jià)格的機(jī)制”。2014 年中央出臺(tái)一號(hào)文件對(duì)“保障農(nóng)民公平分享土地增值收益”進(jìn)行了再次強(qiáng)調(diào)。對(duì)被征地農(nóng)民實(shí)施市場化補(bǔ)償是回歸市場經(jīng)濟(jì)理性的必然選擇。土地征收補(bǔ)償市場化應(yīng)當(dāng)以農(nóng)地市場價(jià)值評(píng)估為基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)征地公平補(bǔ)償和完善補(bǔ)償機(jī)制。

結(jié)束語

區(qū)分土地對(duì)于人的價(jià)值和對(duì)于市場的價(jià)值的不同，這是征收土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。所以征地補(bǔ)償，不光是從被征土地的價(jià)值這一方面來進(jìn)行補(bǔ)償，還需要考慮這個(gè)補(bǔ)償能不能對(duì)農(nóng)民在生活得到幫助。土地存在的價(jià)值，是土地征收補(bǔ)償衡量的主要依據(jù)。在農(nóng)地征收補(bǔ)償過程當(dāng)中，必須要以這個(gè)地方的地理環(huán)境和這一片的生活水平，得出這該地土地的價(jià)值。必須對(duì)征用土地各方面的條件和這個(gè)地方的發(fā)展?fàn)顩r相結(jié)合，進(jìn)行全方面地考慮研究，來衡量被征土地的補(bǔ)償，這樣才可以保證村民的利益不受到侵害。在我們國家現(xiàn)在的耕地狀況下，必須要把土地的各方面綜合到一起進(jìn)行評(píng)估，這才是耕地估價(jià)的第一個(gè)步驟。還有就是要全方面地了解土地的狀況、使用程度和可獲得的利益，來確定土地是否使用。

參考文獻(xiàn)：

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