摘要：現(xiàn)階段，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展十分的迅速，各行各業(yè)的發(fā)展也日新月異。物業(yè)管理作為一種專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式，在我國(guó)已走過(guò)了 30 年的歷程。但是，迄今為止，我國(guó)尚未形成真正的物業(yè)管理市場(chǎng)，沒(méi)有形成成熟的符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理模式和管理制度。認(rèn)為如不盡快探索出符合我國(guó)國(guó)情、民情和房屋建筑管理規(guī)律的物業(yè)管理模式，不僅無(wú)法使我國(guó)的物業(yè)管理走上可持續(xù)發(fā)展的道路，還會(huì)由于物業(yè)管理體制、機(jī)制、模式和制度的落后，引發(fā)大量的社會(huì)問(wèn)題?；诖?，在梳理我國(guó)物業(yè)管理 30 年實(shí)踐的基礎(chǔ)上，分析了我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理模式存在的主要問(wèn)題，提出了再造我國(guó)物業(yè)管理新模式的框架。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理模式；反思；再創(chuàng)

引言

物業(yè)服務(wù)這一不動(dòng)產(chǎn)管理模式是我國(guó)住房商品化發(fā)展的必然結(jié)果，其有效填補(bǔ)了集體制住房體系解體后的住宅管理空白，改進(jìn)了住宅社區(qū)環(huán)境，提升了廣大業(yè)主的生活質(zhì)量。經(jīng)過(guò)30余年的發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)基本形成了以現(xiàn)代企業(yè)為主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人員總?cè)藬?shù)不斷增長(zhǎng)，人們逐漸認(rèn)可這一消費(fèi)模式，行業(yè)地位正式得以確立。但值得注意的是，物業(yè)管理作為一項(xiàng)引自國(guó)外的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，其在我國(guó)的本土化實(shí)踐仍處于初級(jí)階段，管理模式粗糙，管理設(shè)計(jì)不合理仍制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

1、我國(guó)物業(yè)特點(diǎn)

我國(guó)的物業(yè)管理主要是負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主、小區(qū)環(huán)境以及小區(qū)建筑的維護(hù)工作。主要是服務(wù)于整個(gè)小區(qū)，人、植物、動(dòng)物都是物業(yè)管理需要考慮的問(wèn)題。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增多，物業(yè)管理也呈現(xiàn)出了多樣化特點(diǎn)也越來(lái)越清晰。

1.1產(chǎn)權(quán)物質(zhì)復(fù)雜化特點(diǎn)

居民住宅建造形式具有集體性，所以有居民享有居住權(quán)的區(qū)域，也有公共的區(qū)域，不同區(qū)域所有權(quán)不同，就導(dǎo)致了物業(yè)管理的復(fù)雜化。

1.2 產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜特點(diǎn)

房屋售出之前的產(chǎn)權(quán)歸政府或者單位，出售之后的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，所以在一個(gè)小區(qū)在售卻沒(méi)有完全售出的時(shí)候，小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸屬就相當(dāng)?shù)膹?fù)雜，政府、單位和個(gè)人的需求不同也就造成了物業(yè)管理的難度。

1.3 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化時(shí)期復(fù)雜特點(diǎn)

在住房建造以后，出售過(guò)程中不免要經(jīng)歷開(kāi)發(fā)商到業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換，這個(gè)過(guò)程中在選擇物業(yè)時(shí)候經(jīng)常會(huì)有矛盾出現(xiàn)。在物業(yè)費(fèi)交付、物業(yè)企業(yè)選擇中都會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議，這種情況下，往往會(huì)造成物業(yè)管理企業(yè)的替換，以及物業(yè)管理的麻煩。

2、物業(yè)管理存在的問(wèn)題

2.1對(duì)于物業(yè)管理的主題認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤

物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是業(yè)主實(shí)施其權(quán)利，是物業(yè)的使用者與消費(fèi)者，同時(shí)業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)行使自己的權(quán)利。但是我國(guó)的物業(yè)管理在長(zhǎng)期的發(fā)展，業(yè)主的權(quán)利慢慢已經(jīng)被物業(yè)管理企業(yè)取代了，物業(yè)管理企業(yè)在行使業(yè)主的權(quán)利，這樣在一定的程度上也就漠視了業(yè)主的權(quán)利。我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》更是直接就規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)替代業(yè)主行使權(quán)利，利用法律法規(guī)來(lái)確定物業(yè)管理企業(yè)的主體地位。物業(yè)服務(wù)與企業(yè)之間角色的對(duì)換，這樣在一定的程度上就很容易會(huì)導(dǎo)致社會(huì)上對(duì)于物業(yè)管理認(rèn)識(shí)造成誤差。同時(shí)業(yè)主在一定程度上也就失去了在物業(yè)管理中的自由權(quán)與選擇權(quán)，為業(yè)主沒(méi)有共同行使權(quán)利而留下口實(shí)。

2.2政府所提供的公共服務(wù)邊界與物業(yè)公司所提供的有些誤差

我國(guó)的物業(yè)管理模式中存在著很多政府所規(guī)定的公共服務(wù)內(nèi)容，這樣就很容易導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)失去本身的服務(wù)價(jià)值。在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式中就沒(méi)有很好的劃分物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)這二者的區(qū)別，從而就導(dǎo)致了政府本應(yīng)該要承擔(dān)的公共服務(wù)被免除了，從而使物業(yè)服務(wù)代替了物業(yè)管理模式中的公共服務(wù)，這樣在某種程度上來(lái)說(shuō)也就將政府失責(zé)的地方給予免除。以上的狀況就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)把自身當(dāng)作是管理者，而忽視保障房屋安全的核心價(jià)值。這樣不僅僅會(huì)給政府帶來(lái)負(fù)面的影響，同時(shí)也會(huì)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。

2.3 物業(yè)管理主體嚴(yán)重錯(cuò)位

物業(yè)管理在本質(zhì)上是業(yè)主們實(shí)行的一種共同管理，物業(yè)的所有權(quán)歸業(yè)主所有。但在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，業(yè)主的主體地位和權(quán)力長(zhǎng)期被漠視，物業(yè)管理企業(yè)成為物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)際主導(dǎo)者，《物業(yè)管理?xiàng)l例》更是直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)的單一物業(yè)管理方式。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)管理中主題角色的錯(cuò)位，客觀(guān)上導(dǎo)致了社會(huì)上對(duì)物業(yè)管理的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，限制了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式行使自由決策權(quán)和選擇權(quán)，也業(yè)主怠慢與行使共同管理物業(yè)的權(quán)力、不履行義務(wù)留下了制度上的缺口。

3、物業(yè)管理模式的再造方法

3.1物業(yè)公司的不斷自我完善

目前對(duì)物業(yè)管理人員來(lái)說(shuō)，急需培訓(xùn)工程施工、房產(chǎn)法律、公共關(guān)系、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、社會(huì)心理及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面的知識(shí)。物業(yè)管理是為人服務(wù)的行業(yè)，員工素質(zhì)的高低直接影響著服務(wù)的質(zhì)量和企業(yè)的形象，因此必須予以重視。要培養(yǎng)員工積極向上的樂(lè)觀(guān)態(tài)度和對(duì)工作、事業(yè)的熱愛(ài)，使企業(yè)的服務(wù)對(duì)象 - 業(yè)主和住戶(hù)因完善的服務(wù)而感到世界的美好和溫馨。在注重企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)的同時(shí)，要從學(xué)校、社會(huì)上適當(dāng)引進(jìn)一些高素質(zhì)的人才，調(diào)整內(nèi)部人才結(jié)構(gòu)，從而優(yōu)化人才配置，并利用“貼魚(yú)效應(yīng)”使企業(yè)內(nèi)部增加活力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。提高物業(yè)服務(wù)水平，加大物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳力度，倡導(dǎo)使用高科技管理手段，降低成本?，F(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡(jiǎn)單的手工操作階段，需要耗大量的人力、物力，因此應(yīng)用現(xiàn)代化的手段，如在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機(jī)、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量，節(jié)約人力、物力資源。

3.2成立業(yè)主大會(huì)，培養(yǎng)業(yè)主買(mǎi)方

業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)中的法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主大會(huì)的法則來(lái)共同實(shí)行管理的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理服務(wù)的買(mǎi)方，是物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)中的重要組成部分之一。因而，我們可以明顯的看出成立業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主們共同的實(shí)行權(quán)利履行職責(zé)，促進(jìn)業(yè)主的權(quán)利的發(fā)展，同時(shí)可以完善社會(huì)的治理水平，提高社會(huì)管理的水平。對(duì)于新增加的項(xiàng)目，應(yīng)該要強(qiáng)制人們建立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)的成立主要是隨著房屋支付手段的使用而誕生的。對(duì)于入住的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)該要推動(dòng)地方政府把業(yè)主大會(huì)歸入到政府職責(zé)中，明確業(yè)主大會(huì)中各個(gè)部門(mén)的職責(zé)，同時(shí)也應(yīng)該要制定相關(guān)的措施，發(fā)揮社會(huì)組織在業(yè)主大會(huì)中的重要作用。

3.3 指導(dǎo)方面

在物業(yè)管理行業(yè)中，政府及其相關(guān)事業(yè)單位必須把握好指導(dǎo)職能。首先，政府應(yīng)指定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體職能，指導(dǎo)其正確運(yùn)營(yíng)； 其次，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當(dāng)之處甚至違規(guī)操作，政府及其相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)指出，保障業(yè)主權(quán)利； 最后，相關(guān)部門(mén)應(yīng)定期組織工作人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)管理者進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，通過(guò)知識(shí)的豐富來(lái)提高員工的工作效率和知識(shí)理論儲(chǔ)備，保障新的管理模式的實(shí)施。

4、結(jié)語(yǔ)

雖然我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理方面還有所欠缺，但是隨著政府重視程度的增加，人們素質(zhì)水平的提高，相信一定可以找出我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理模式的不足，制定出最適合我國(guó)的物業(yè)管理模式。緩解業(yè)主對(duì)于物業(yè)的不良印象，使我國(guó)的小區(qū)管理更加和諧，社會(huì)發(fā)展更加迅速。

參考文獻(xiàn)：

[1]張農(nóng)科.關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問(wèn)題，2016（5）.

[2]肖信平.完善我國(guó)物業(yè)管理制度的立法思考[D].廈門(mén)大學(xué)，2015（5）.

[3]王光榮.城市社區(qū)物業(yè)管理模式及其實(shí)踐困境探析[J].前沿，2013（7）.

[4]于飛.物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的區(qū)分交叉——兼論我國(guó)物業(yè)立法概念運(yùn)用之準(zhǔn)確化[J].浙江社會(huì)科學(xué)，2012（6）.