唐登紅, 劉 英

(四川省明杰設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司, 四川成都 610000)

1 發(fā)展評(píng)估體系的構(gòu)成

1.1 參與人員

以“公眾參與”和“多專業(yè)協(xié)作”為基本思路，主要涉及開(kāi)發(fā)商、政府、居民及規(guī)劃專業(yè)、建筑專業(yè)、景觀專業(yè)、市政專業(yè)、交通專業(yè)、結(jié)構(gòu)專業(yè)人員等。

1.2 發(fā)展評(píng)估內(nèi)容

發(fā)展評(píng)估包括兩大階段，一是對(duì)以建筑為代表的有形物質(zhì)通過(guò)GIS數(shù)據(jù)分析與計(jì)算，對(duì)其使用價(jià)值、拆遷成本等關(guān)鍵性影響要素進(jìn)行評(píng)估，確定每棟建筑使用價(jià)值、拆遷成本的等級(jí)，為同等條件下不同建筑發(fā)展方向的決策提供技術(shù)支持；二是在評(píng)估基礎(chǔ)上，針對(duì)有形物質(zhì)和無(wú)形物質(zhì)，對(duì)包含建筑風(fēng)貌改造、建筑內(nèi)部空間改造、空間改造工程措施、街道空間重塑、節(jié)點(diǎn)景觀設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)措施等各方面提出貼合實(shí)際的發(fā)展建議。

1.3 成果形式

最終形成一表兩冊(cè)的表達(dá)形式。一表為GIS格式的電子數(shù)據(jù)表，內(nèi)含完整的建筑基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，可實(shí)時(shí)查看、編輯、更新數(shù)據(jù)表格，并根據(jù)需求多維度展示可視化信息。兩冊(cè)(紙質(zhì))分別為建筑調(diào)查數(shù)據(jù)分冊(cè)、發(fā)展評(píng)估報(bào)告分冊(cè)。建筑調(diào)查數(shù)據(jù)分冊(cè)內(nèi)附有每棟建筑的詳細(xì)信息及照片、文化歷史信息及評(píng)估過(guò)程等內(nèi)容，以信息詳實(shí)、方便查閱為基本目的，作為片區(qū)建筑及歷史文化的詳細(xì)記載保存；發(fā)展評(píng)估報(bào)告分冊(cè)包含評(píng)估結(jié)果、發(fā)展建議等結(jié)論性內(nèi)容，以信息高效濃縮、簡(jiǎn)潔有序?yàn)榛灸康?，是決策階段和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的重要參考資料。

2 舊城更新發(fā)展評(píng)估體系在實(shí)踐中的應(yīng)用

2.1 概述

寬窄巷子景區(qū)位于四川省成都市中心老城區(qū)，由寬巷子、窄巷子、井巷子平行排列的清朝古街道及四合院落群組成，是以旅游休閑為主、具有鮮明地域特色和濃郁巴蜀文化氛圍的復(fù)合型文化商業(yè)街，與大慈寺、文殊院一起并稱為成都三大歷史文化名城保護(hù)街區(qū)，是成都的歷史文化名片之一。

繼“東進(jìn)、南拓、西控、北改、中優(yōu)”戰(zhàn)略后，成都市將“老成都”片區(qū)作為中優(yōu)的“先行區(qū)、起步區(qū)、示范區(qū)”，重點(diǎn)需要突出“文化+”導(dǎo)向，以“三增三減”為手段，實(shí)現(xiàn)“老成都、蜀都味、國(guó)際范”的新定位?！皩捳糜稳Α弊鳛椤袄铣啥肌逼瑓^(qū)的五大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈層之一，擬在現(xiàn)有寬窄巷子景區(qū)的基礎(chǔ)上，對(duì)周邊區(qū)域進(jìn)行提檔升級(jí)。

發(fā)展評(píng)估工作作為項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)研究的重點(diǎn)基礎(chǔ)工作啟動(dòng)，評(píng)估范圍約10.6 hm2。區(qū)域內(nèi)以20世紀(jì)90年代老小區(qū)為主。含王澤浚公館、何氏骨科故宅、打包廠紅磚房、傳統(tǒng)川西民居建筑、清朝街巷、老城墻、防空洞等歷史文化資源。

2.2 人員組織

舊城更新工作是一項(xiàng)涉及專業(yè)系統(tǒng)性、復(fù)雜性的綜合項(xiàng)目，配備了規(guī)劃人員、建筑人員、景觀人員、市政人員、交通人員、結(jié)構(gòu)人員，持續(xù)參與項(xiàng)目直到結(jié)束，以保障評(píng)估過(guò)程及發(fā)展建議的合理性、專業(yè)性。

2.3 現(xiàn)狀調(diào)研

現(xiàn)狀調(diào)研內(nèi)容包括有形物質(zhì)建筑的調(diào)查和無(wú)形文化價(jià)值的探尋。

建筑調(diào)查采取以現(xiàn)場(chǎng)踏勘為主，文獻(xiàn)查閱、部門(mén)訪談、群眾座談等多種方式為輔的形式全方位獲取資料。調(diào)查內(nèi)容包含建筑基本情況(產(chǎn)權(quán)歸屬、修建日期、建筑功能、使用狀態(tài)、居住戶數(shù)、建筑由來(lái)、建造設(shè)計(jì)對(duì)象等)、建筑外部情況(建筑層數(shù)、外墻材料、建筑色彩、屋頂形式、屋頂材質(zhì)、外觀整潔程度等)和建筑內(nèi)部情況(建筑層高、建筑結(jié)構(gòu)、建筑戶型、垂直交通方式等)三方面，并就建筑質(zhì)量和建筑風(fēng)貌形成初步的、感性的三級(jí)評(píng)判等級(jí)。

無(wú)形文化資源的調(diào)查主要采取文獻(xiàn)查閱的方式，并結(jié)合群眾口述、部門(mén)訪談等方式加以補(bǔ)充、完善。調(diào)查內(nèi)容包括對(duì)歷史遺存、典故、名人、民俗、街巷空間等。

最終將建筑基礎(chǔ)資料整理為GIS數(shù)據(jù)表格，并按產(chǎn)權(quán)歸屬、修建日期、建筑功能、使用狀態(tài)、建筑層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)等要素分別匯總表達(dá)，形成可視化圖表信息。

2.4 評(píng)估方法

2.4.1 明確保護(hù)建筑及評(píng)估對(duì)象

通過(guò)現(xiàn)狀調(diào)研，對(duì)已明確為文物保護(hù)單位或公認(rèn)具有風(fēng)貌特色、人文價(jià)值的建筑予以保留；其余建筑則為需要評(píng)估的對(duì)象。

2.4.2 評(píng)估建筑利用價(jià)值

第一步，影響因子分級(jí)評(píng)價(jià)。選取與建筑利用價(jià)值最相關(guān)的影響因子：建筑結(jié)構(gòu)、建筑性質(zhì)、建筑層數(shù)，并利用GIS數(shù)據(jù)庫(kù)，根據(jù)各影響因子內(nèi)不同要素對(duì)建筑利用價(jià)值影響的高低進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)。如，建筑結(jié)構(gòu)中，框架結(jié)構(gòu)建筑利用價(jià)值>磚混結(jié)構(gòu)建筑利用價(jià)值>拆裝式結(jié)構(gòu)建筑利用價(jià)值。

第二步，GIS加權(quán)疊加，分級(jí)評(píng)估建筑利用價(jià)值。根據(jù)各影響因子對(duì)建筑利用價(jià)值影響程度的不同，分別加權(quán)賦值，利用ArcGIS軟件構(gòu)建判斷矩陣，疊加分析，得出每棟建筑利用價(jià)值的綜合權(quán)重值；根據(jù)權(quán)重值分值，劃分建筑利用價(jià)值等級(jí)。

第三步，將理性計(jì)算出的建筑價(jià)值評(píng)估圖與初期感性評(píng)判的價(jià)值評(píng)估圖相互校驗(yàn)，對(duì)差異明顯的建筑，再次核查資料，調(diào)整GIS中各影響因素權(quán)重值，反復(fù)校對(duì)、核查后，方形成最終的建筑價(jià)值評(píng)估圖。

2.4.3 評(píng)估建筑拆遷成本

第一步，影響因子分級(jí)評(píng)價(jià)。就城市文化核心圈舊城改造而言，建筑拆遷成本主要受建筑利用價(jià)值、資金投入量、實(shí)施難易程度三方面影響，相應(yīng)地影響因子則是建筑利用價(jià)值、建筑層數(shù)、使用狀態(tài)、建筑性質(zhì)。按照拆遷優(yōu)先程度，利用GIS數(shù)據(jù)庫(kù)，分別對(duì)四大影響因子(建筑利用價(jià)值、 建筑性質(zhì)、 建筑層數(shù)、使用狀態(tài))進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)。如建筑層數(shù)中，低層建筑拆遷成本>多層建筑拆遷成本>高層建筑拆遷成本。

第二步，GIS加權(quán)疊加，分級(jí)評(píng)估建筑拆遷成本。根據(jù)各影響因子對(duì)建筑拆遷成本影響程度的不同，分別加權(quán)賦值，利用ArcGIS軟件構(gòu)建判斷矩陣，疊加分析，得出每棟建筑拆遷成本的綜合權(quán)重值；根據(jù)權(quán)重值分值，劃分建筑拆遷成本等級(jí)。

2.5 發(fā)展規(guī)劃

2.5.1 建筑發(fā)展方向

建筑發(fā)展方向的確定，除了與自身人文價(jià)值、拆遷成本有關(guān)外，更受投資方建設(shè)力度的影響。本次發(fā)展規(guī)劃基于舊城更新開(kāi)發(fā)的基本原則，結(jié)合改造開(kāi)發(fā)思路、改造建設(shè)力度、建筑拆遷成本等影響因素，以類似建設(shè)時(shí)序的方法合理劃分為五級(jí)，形成不同開(kāi)發(fā)力度下的發(fā)展方案。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)各級(jí)保留建筑面積、拆遷建筑面積、改造價(jià)格、拆遷價(jià)格，粗略計(jì)算各等級(jí)投入資金，為決策者提供數(shù)據(jù)支撐。

第一級(jí)：保守風(fēng)貌整治。以風(fēng)貌整治為主要改造手法，僅拆除閑置、部分使用的建筑，或結(jié)合現(xiàn)有開(kāi)敞空間拆除部分拆遷價(jià)值低的建筑，擴(kuò)大可用空間規(guī)模。此方式只需收回少數(shù)建筑使用權(quán)；第二級(jí)：打通聯(lián)系通道。在第一級(jí)的基礎(chǔ)上，打通下同仁路及柿子巷與寬窄巷子之間的通道，增加柿子巷區(qū)域與現(xiàn)狀寬窄巷子景區(qū)的縱向聯(lián)系；第三級(jí)：塑造形象通廊。重點(diǎn)在于拓寬縱向通道兩側(cè)空間形成通廊，展示景區(qū)形象，清除寬窄巷子景區(qū)至西勝街間的建筑，將該片區(qū)打造為景區(qū)向南拓展的緩沖區(qū)域；第四級(jí)：成片發(fā)展。將水表廠、柿子巷東部和南部剩余的少量建筑拆除，僅成片保留中部建筑，整體形成可規(guī)?；l(fā)展、高效利用的空間。建議收回保留建筑的使用權(quán)，從風(fēng)貌、業(yè)態(tài)方面統(tǒng)籌考慮，整體打造；第五級(jí)：全部拆除。除保護(hù)性改造建筑外全部拆除，資金投入量大，但設(shè)計(jì)方案能達(dá)到最優(yōu)。需要收回所有拆除建筑使用權(quán)，實(shí)施難度最大。

2.5.2 整體業(yè)態(tài)與建筑風(fēng)貌引導(dǎo)

基于對(duì)片區(qū)風(fēng)貌的把控，結(jié)合寬窄旅游圈世界文化旅游目的地的定位，提出“特色保留”、“整體協(xié)調(diào)”的風(fēng)貌改造基本原則。同時(shí)，基于《少城特色風(fēng)貌區(qū)概念規(guī)劃》，將跨界復(fù)合式休閑餐飲、老成都原真生活居住體驗(yàn)(酒店)、成都文創(chuàng)商品集合店(文創(chuàng))等產(chǎn)業(yè)落實(shí)到空間布局。

2.5.3 建筑改造個(gè)例示范

以點(diǎn)及面，選擇框架結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、磚木結(jié)構(gòu)建筑各1棟作改造范例，對(duì)其建筑風(fēng)貌改造、業(yè)態(tài)引導(dǎo)、空間改造工程措施進(jìn)行細(xì)化，驗(yàn)證改造的可實(shí)施性，并為后續(xù)改造提供參考。如框架結(jié)構(gòu)建筑改造。

(1)建筑風(fēng)貌改造引導(dǎo)。墻面翻新刷白，部分區(qū)域采用淺灰色與深灰色的面磚混合拼貼。增加青灰色混凝土半坡屋頂，陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄采用原木色木條與鋼化玻璃結(jié)合的方式，頂層新增馬頭墻，營(yíng)造新中式建筑風(fēng)貌。

(2)業(yè)態(tài)引導(dǎo)。方案一：保留原有墻體，只改變建筑內(nèi)部裝潢，可將其改造為具有教育培訓(xùn)功能的內(nèi)部空間(圖1)。

圖1 業(yè)態(tài)引導(dǎo)方案一示意

方案二：拆除建筑內(nèi)部部分墻體，形成一個(gè)更大的空間，讓新戶型形成適用與商務(wù)辦公的內(nèi)部空間(圖2)。

圖2 業(yè)態(tài)引導(dǎo)方案二示意

方案三：將一層6戶從中間全部打通，使空間更加寬敞，增加空間可利用度，可將其改造為青年公寓(圖3)。

圖3 業(yè)態(tài)引導(dǎo)方案三示意

(3)內(nèi)部改造方式。原結(jié)構(gòu)增加荷載不多的情況下一般加固梁、板；原結(jié)構(gòu)增加荷載較多的情況下通常需要加固梁、板、柱、基礎(chǔ)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)建筑應(yīng)根據(jù)功能改變、使用荷載變化等因素，結(jié)合原設(shè)計(jì)圖紙、地勘報(bào)告對(duì)其進(jìn)行鑒定，確定具體加固處理方式。

2.5.4 工程難點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)提示

現(xiàn)狀建筑多為老舊住宅，建筑使用性質(zhì)、荷載改變后，包括產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、消防安全、結(jié)構(gòu)安全、空間局促問(wèn)題等均會(huì)加大投資金額，制約改造效果及實(shí)施難度。

2.5.5 空間格局引導(dǎo)

包括街巷空間和節(jié)點(diǎn)景觀空間的梳理和發(fā)展引導(dǎo)。

(1)街巷空間。通過(guò)梳理現(xiàn)狀街巷空間，重新組織人車分流的交通組織方式，增加?xùn)|西向和南北向巷道，還原少城魚(yú)骨狀空間結(jié)構(gòu)；重塑巷道景觀及建筑，打造適宜旅游發(fā)展的、獨(dú)具特色的巷道空間，還原少城小巷的慢生活方式(圖4)。

圖4 街巷空間改造前后對(duì)比

(2)節(jié)點(diǎn)空間。利用現(xiàn)有防空洞和老城墻，融入現(xiàn)代元素，以新的組織方式，打造創(chuàng)意街頭空間或興建城墻遺址博物館等，實(shí)現(xiàn)文化再生，塑造富有特色的文化節(jié)點(diǎn)空間。

3 結(jié)束語(yǔ)

舊城更新發(fā)展評(píng)估體系在指標(biāo)選擇、因子確定等量化指標(biāo)體系方面的研究還有待深入，但其思維模式、內(nèi)容體系及成果形式的表達(dá)，在推動(dòng)更新改造工作的合理性、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的高效性、舊城更新方法理論研究的完整性和實(shí)用性方面具有極大的推廣價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。