魏繼堯

（大連財(cái)經(jīng)學(xué)院　遼寧省大連市　116622）

隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了多年發(fā)展的近期，加之房地產(chǎn)行業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度較高，有十分明顯的帶動(dòng)作用，使得其成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要助力。房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)了餐飲服務(wù)、砂石料開采及加工、鋼鐵行業(yè)等眾多行業(yè)，也提供了許許多多的就業(yè)崗位，有效地緩解了人力資源過剩所帶來的壓力。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)商需要做出的重大決策，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的收益情況，甚至是生存情況。所以對(duì)于房地產(chǎn)投資決策方案的研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有十分重要的研究價(jià)值和意義。

房地產(chǎn)投資決策指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在投資過程中，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目標(biāo)，以科學(xué)的方法對(duì)不同的投資方案進(jìn)行分析研究，并最終確定最合適的方案的過程；這一過程是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)，不僅直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生死存亡，更是對(duì)于人民群眾安居樂業(yè)產(chǎn)生著重要的影響，直接影響著普通人民群眾的生活質(zhì)量。

1　DEA模型的建立

DEA分析法即數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法，多用于對(duì)多種輸入輸出類的項(xiàng)目的相對(duì)有效性進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，是一種以相對(duì)效率為基礎(chǔ)的，結(jié)合了經(jīng)濟(jì)、管理等多學(xué)科的概念和分析方法而成的一種分析方法。隨著學(xué)者們對(duì)于DEA模型的理論研究的深入，以及利用DEA模型分析各種問題，DEA模型得到了廣泛的應(yīng)用；在應(yīng)用范圍不斷擴(kuò)大的同時(shí)，DEA模型在分析問題方面也取得了較好的效果，逐漸成為了決策分析、評(píng)價(jià)測(cè)試、管理科學(xué)等各種領(lǐng)域中的一種常見的分析工具。

在國內(nèi)現(xiàn)有的研究成果中，DEA模型已經(jīng)被廣泛地運(yùn)用到了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域中的各種問題進(jìn)行分析，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資決策方案的評(píng)價(jià)的研究成果卻仍然較少；不僅是理論成果不充分，在實(shí)際操作過程中，利用DEA模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資方案評(píng)價(jià)和決策也未能實(shí)現(xiàn)大規(guī)模運(yùn)用。本文中對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資決策方法進(jìn)行評(píng)價(jià)，也符合了多輸入、多輸出的基礎(chǔ)性特點(diǎn)，適合使用DEA分析方法進(jìn)行分析，也是出于更好地在房地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域中推廣DEA模型的目的，在綜合現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)一定的創(chuàng)新。

2　建立房地產(chǎn)投資決策方案模型

2.1　評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建原則

選擇合適的指標(biāo)并構(gòu)建相應(yīng)的指標(biāo)體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資決策而言是非常重要的前期工作；指標(biāo)及指標(biāo)體系構(gòu)建的嚴(yán)謹(jǐn)性、正確性直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)投資決策依據(jù)的客觀性和準(zhǔn)確性。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，投資數(shù)額較大，影響因素較多，所以，為確保評(píng)估體系能夠科學(xué)反映待評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)投資決策評(píng)估體系時(shí)，要遵循如下幾項(xiàng)原則。

（1）目的性原則。評(píng)估體系是為房地產(chǎn)企業(yè)決策者投資方案決策過程中提供評(píng)判依據(jù)的重要支撐，是決策的參考依據(jù)，所以應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性和目的性地選擇指標(biāo)，構(gòu)建相應(yīng)的評(píng)估體系模型。

（2）科學(xué)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)投資方案評(píng)估體系中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)的來源應(yīng)當(dāng)足夠權(quán)威，應(yīng)該做的客觀公正，評(píng)估體系構(gòu)建的依據(jù)應(yīng)該充分合理，評(píng)估體系應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理地進(jìn)行構(gòu)建，這些都是依據(jù)科學(xué)性原則構(gòu)建評(píng)估體系的客觀要求。

（3）代表性。房地產(chǎn)企業(yè)投資方案的影響因素紛繁復(fù)雜，由于認(rèn)知能力的有限性，難以在學(xué)術(shù)研究和實(shí)際操作過程中將每一個(gè)影響因素都加以深入具體的分析；同時(shí)，根據(jù)DEA模型在應(yīng)用過程中的具體要求，在客觀上也不宜將過多的影響因素納入到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)投資方案評(píng)估體系中。所以，本文在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)投資方案評(píng)估體系的過程中，所選擇的影響因素普遍是具有代表性的，并在充分保證影響因素具有代表性且評(píng)估體系科學(xué)有效的基礎(chǔ)上力求精簡(jiǎn)。

（4）可行性原則。房地產(chǎn)企業(yè)投資方案評(píng)估體系不僅在理論上要合理，在實(shí)際應(yīng)用的過程中也必須要具備可行性，指標(biāo)在量化和搜集的過程中應(yīng)當(dāng)可行、可靠，應(yīng)當(dāng)盡量在權(quán)威媒體或平臺(tái)發(fā)布的相關(guān)文本中搜集，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，確保模型構(gòu)建后切實(shí)可行。

2.2　指標(biāo)體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)投資方案評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，輸入指標(biāo)（x）共包含4項(xiàng)具體指標(biāo)，分別是開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)周期、項(xiàng)目投資總額和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；其中，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)包含房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策、施工和房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)等三方面內(nèi)容；項(xiàng)目投資總額則主要包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)期利息和其他相關(guān)費(fèi)用等。

房地產(chǎn)企業(yè)投資方案評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，輸出指標(biāo)（y）共包含4項(xiàng)具體指標(biāo)，分別是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、升值潛力、銷售價(jià)格指數(shù)和投資收益率；其中，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)現(xiàn)金流量的折現(xiàn)現(xiàn)值之和；銷售價(jià)格指數(shù)指的是一定時(shí)間段內(nèi)，房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)。

另外，考慮到指標(biāo)體系中有定性指標(biāo)，難以收集量化數(shù)據(jù)，故而在本文中針對(duì)這些定性指標(biāo)采取Bipolar尺度將其量化，具體賦值標(biāo)準(zhǔn)如下：

定性指標(biāo)輸入、輸出指標(biāo)定量化情況：對(duì)輸入指標(biāo)（x）和輸出指標(biāo)（y）進(jìn)行賦值，賦值0或1時(shí)，表示很低；賦值3時(shí)，表示低；賦值6時(shí)，表示一般；賦值7時(shí)，表示高；賦值9時(shí)，表示很高；賦值10時(shí)，表示最高。

房地產(chǎn)企業(yè)投資方案定性指標(biāo)量化情況：對(duì)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)（x1）、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（x4）、升值潛力（y2）進(jìn)行賦值，賦值0時(shí)，表示最低；賦值1時(shí)，表示很低；賦值3時(shí)，表示低；賦值5時(shí)，表示一般；賦值7時(shí)，表示高；賦值9時(shí)，表示很高；賦值10時(shí)，表示最高。對(duì)開發(fā)周期（x2）、項(xiàng)目投資總額（x3）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（y1）、銷售價(jià)格指數(shù)（y3）、投資收益率（y4）進(jìn)行賦值，賦值0時(shí)，表示最低；賦值1時(shí)，表示很低；賦值2時(shí)，表示低；賦值3時(shí)，表示一般；賦值5時(shí)，表示高；賦值8時(shí)，表示很高；賦值10時(shí)，表示最高。

利用DEA模型，建立DEA基本模型C2R模型，并與房地產(chǎn)企業(yè)投資方案評(píng)估指標(biāo)體系相結(jié)合，建立基于DEA模型的房地產(chǎn)企業(yè)投資方案評(píng)估模型。假設(shè)有一家房地產(chǎn)企業(yè)W公司，其名下有一居住用地需要進(jìn)行投資，現(xiàn)有2個(gè)方案供決策者選擇。

表1　W公司投資方案模型

根據(jù)表1，可建立方案1相應(yīng)的DEA模型：

根據(jù)方案1的DEA模型，可以建立方案2的DEA模型并計(jì)算每個(gè)方案的θ值。若θ＜1，則DMU為DEA無效；若θ=1，則DMU為DEA弱有效；若θ=1，且s-=s1+，則DMU為DEA有效。

3　案例分析

W公司現(xiàn)有2套開發(fā)方案，方案一規(guī)定：開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)（x1）為5.1，開發(fā)周期（x2）為3年，項(xiàng)目投資總額（x3）為1億元，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（x4）2700萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（y1）3700萬元，升值潛力（y2）為4，銷售價(jià)格指數(shù)（y3）為 87，投資收益率（y4）為 15.6。方案二規(guī)定：開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)（x1）為3.2，開發(fā)周期（x2）為4.3年，項(xiàng)目投資總額（x3）為1.4億元，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（x4）3600萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（y1）3100萬元，升值潛力（y2）為4.5，銷售價(jià)格指數(shù)（y3）為 62，投資收益率（y4）為 21.2。

DEA模型分析結(jié)果為：方案一的crste值為1，vrste值為1，scale值為1；方案二的crste值為0.723，vrste值為0.842，scale值為0.904。由結(jié)果可以看出，W公司的2個(gè)投資方案中，方案二的效率值低于方案一，所以W公司將這一居住用地用于方案一的投資是可行的，即設(shè)施齊全、環(huán)境良好，以多層洋房為主要產(chǎn)品的居住用地，主要包含住宅用地和服務(wù)設(shè)施用地，分別是住宅建筑用地及其附屬道路、停車場(chǎng)等用地和居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的幼托、文化、體育設(shè)施等用地。

4　結(jié)語

本文通過構(gòu)建DEA模型，并對(duì)房地產(chǎn)公司面臨的2個(gè)不同的投資策略進(jìn)行了綜合分析，本文在充分利用DEA模型的同時(shí)，針對(duì)DEA模型對(duì)數(shù)據(jù)的處理要求不足的劣勢(shì)，對(duì)定性指標(biāo)采取了相對(duì)較為簡(jiǎn)便的Bipolar尺度判定法實(shí)現(xiàn)了相應(yīng)指標(biāo)的量化，保證了各種投資方案評(píng)價(jià)的客觀性和有效性，保證了DEA模型和企業(yè)決策的準(zhǔn)確性和可行性。

居住用地投資決策方案根據(jù)用途不同可分為兩種不同的方案，其區(qū)別在于產(chǎn)品類及容積率的差異，方案一為容積率稍高的洋房類產(chǎn)品，方案二為容積率較低的別墅類產(chǎn)品。兩種方案在樓面地價(jià)、銷售周期、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)上有明顯差異，而這些差異直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格、營銷管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等指標(biāo)。所以，第一種方案在與第二種方案的對(duì)比中效率更為突出，房地產(chǎn)商應(yīng)該選擇方案一。

但是，由于DEA模型對(duì)于指標(biāo)的數(shù)量并無具體要求，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行增減，雖然在一定程度上實(shí)現(xiàn)了DEA模型運(yùn)用廣泛性，但是在選擇指標(biāo)并進(jìn)行量化輸入的過程中增加了難度，在一定程度上需要進(jìn)一步進(jìn)行改進(jìn)以使決策評(píng)價(jià)更為有效。

所以，DEA模型作為房地產(chǎn)居住用地投資方案決策的分析工具，盡管能夠?qū)Ρ炔煌桨傅男剩怯捎诓荒芫C合考慮所有影響因素，在實(shí)際進(jìn)行決策時(shí)會(huì)出現(xiàn)理論分析與實(shí)際操作上的偏差，需要進(jìn)一步加以修正完善。

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