文/本刊記者 徐翔

物流地產(chǎn)是物流市場(chǎng)非常重頭的領(lǐng)域，物流地產(chǎn)項(xiàng)目屬于周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，因此愿意深入這個(gè)市場(chǎng)，而且把這個(gè)市場(chǎng)玩的風(fēng)生水起的公司就屈指可數(shù)了。在這屈指可數(shù)的公司之中，普洛斯顯然更要領(lǐng)先于其他同類公司。這家外資背景的物流地產(chǎn)集團(tuán)，把中國(guó)物流地產(chǎn)玩的風(fēng)生水起，大獲成功。雖然2018年1月22日，普洛斯宣布退市，但是其成功的成長(zhǎng)路徑依然是業(yè)內(nèi)人士學(xué)習(xí)的榜樣。

在北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經(jīng)理孔慶廣看來，普洛斯的長(zhǎng)處在于“前端開發(fā)+后端基金”模式。他告訴《中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)》記者，讓重資產(chǎn)業(yè)務(wù)以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，通過層層放大杠桿，加快開發(fā)周轉(zhuǎn)率，從而讓全球商家趨之若鶩。

從普洛斯年報(bào)中可以看出，普洛斯將旗下業(yè)務(wù)分為三大塊，分別為：物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、基金管理業(yè)務(wù)。這三大核心業(yè)務(wù)形成了普洛斯的戰(zhàn)略“閉環(huán)”。

物業(yè)開發(fā)與管理運(yùn)營(yíng)

物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)作為普洛斯其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，也是最重要的環(huán)節(jié)，物業(yè)開發(fā)部門在整個(gè)“閉環(huán)”當(dāng)中扮演著“產(chǎn)品生產(chǎn)者”的角色，其生產(chǎn)的質(zhì)量決定了物流園區(qū)項(xiàng)目的質(zhì)量。普洛斯宣稱，“打造現(xiàn)代化物流，提供最優(yōu)質(zhì)的定制以及高附加值物業(yè)產(chǎn)品，為客戶提高效率節(jié)約成本”。保證其每個(gè)項(xiàng)目都滿足現(xiàn)代化物流的最高標(biāo)準(zhǔn)：最優(yōu)化選址、超大面積樓層、大間距層高等。而最終打造完成的物業(yè)項(xiàng)目將會(huì)被送交物業(yè)運(yùn)營(yíng)部門進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)，待租金收入穩(wěn)定之后再行出售；或直接出售給普洛斯物流地產(chǎn)基金或第三方直接賺取收益。

另外，從普洛斯的業(yè)務(wù)收入比例來看，由物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)所提供的租金收入仍占據(jù)收入的主要部分，約占到總收入的80%。這一塊業(yè)務(wù)不僅僅為公司自有及自行開發(fā)的物流產(chǎn)業(yè)提供管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)，同時(shí)也為出售給物流產(chǎn)業(yè)基金后的物業(yè)資產(chǎn)提供運(yùn)營(yíng)承租服務(wù)，在整個(gè)“閉環(huán)”當(dāng)中充當(dāng)提供“主要利潤(rùn)賺取者”的角色。從2016年的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來看，普洛斯的總體出租率達(dá)到了92%，總出租面積達(dá)到了9800萬平方米，為公司歷年之最。同地倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)收入繼續(xù)保持高增速：中國(guó)為 10．7%，日本為 2．7%，美國(guó)為 7．0%，巴西為 8．5%。

基金模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張

值得重點(diǎn)關(guān)注的是其基金管理業(yè)務(wù)，在其整個(gè)“閉環(huán)”中同時(shí)充當(dāng)“融資者”與“新利潤(rùn)賺取者”這兩大角色的作用，讓整個(gè)“生態(tài)圈”在最大效率下運(yùn)轉(zhuǎn)起來。

可以說，普洛斯的全球物流地產(chǎn)風(fēng)暴，首先要?dú)w功于其背后強(qiáng)大的金融杠桿支撐。除了資本市場(chǎng)的融資，普洛斯旗下還管理著11只基金，加之銀行信貸方面的支持，這些都保證了普洛斯能夠在全球范圍內(nèi)攻城略地。

普洛斯能成為全球范圍內(nèi)最成功的物流地產(chǎn)商，在于以基金模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張。普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動(dòng)了200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到350億美元，同時(shí)資產(chǎn)的年均增速僅為14%，顯著低于實(shí)際控制資產(chǎn)的增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)的擴(kuò)張。

金融專家杜麗虹對(duì)于普洛斯的模式非常推崇。她表示作為全球最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，普洛斯構(gòu)筑了兩項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，一是遍布全球的規(guī)?；锪骶W(wǎng)絡(luò)吸引了DHL（敦豪）、聯(lián)邦快遞等第三方物流公司的合作。二是定制開發(fā)和供應(yīng)鏈整合服務(wù)，吸引了許多大型企業(yè)集團(tuán)，由此開拓了新市場(chǎng)。

定制開發(fā)要求物流地產(chǎn)企業(yè)集投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)于一體，而規(guī)?；奈锪骶W(wǎng)絡(luò)則要求公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，這兩項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力都要求龐大的金融資源支持。因此，與中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)一樣，普洛斯也多次面臨資金鏈問題。

因此，從1999年開始，普洛斯啟動(dòng)基金管理模式，到現(xiàn)在擁有15只基金，這15只基金的總投資規(guī)模超過200億美元，而普洛斯自身投入資金僅為18．7億美元。在基金模式的推動(dòng)下，普洛斯的規(guī)模迅速做大。

進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整

為了配合基金模式，普洛斯對(duì)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整，使其物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個(gè)物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。其中，物業(yè)開發(fā)部門在機(jī)場(chǎng)、港口等交通樞紐處持有一定量的土地儲(chǔ)備，然后以“定制開發(fā)+標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)”兩種模式逐步完成工業(yè)園區(qū)的建設(shè)；項(xiàng)目封頂后，開發(fā)部門將其移交給管理部門（此時(shí)出租率通常已達(dá)60%水平），物業(yè)管理部門通過進(jìn)一步的招租和服務(wù)完善，使出租率達(dá)到90%以上、租金回報(bào)率達(dá)到7%以上的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)；此后，再由基金管理部門負(fù)責(zé)將達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的成熟物業(yè)置入旗下物流地產(chǎn)基金。

資產(chǎn)置入基金后，物業(yè)管理部門繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)管理，并收取一定服務(wù)費(fèi)，而基金管理部門除負(fù)責(zé)發(fā)起基金（募集資金）外，還協(xié)同物業(yè)管理部門提供物業(yè)管理、投資管理（資產(chǎn)的收購(gòu)和剝離）、資本管理（負(fù)債率控制）以及收益分配的服務(wù)，相應(yīng)獲取日常的基金管理費(fèi)收益和業(yè)績(jī)提成收益，由此實(shí)現(xiàn)基金模式的閉合循環(huán)。而在基金到期后（一般期限為7～14年），通過資產(chǎn)的上市，或發(fā)起更大規(guī)模的新基金來吸收合并舊基金，以推動(dòng)基金模式的可持續(xù)發(fā)展。

由此可見，通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持兩倍的財(cái)務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達(dá)到10倍。關(guān)鍵是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使其提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn)，將投資回收期從10年以上縮短到2～3年。同時(shí)，快速回籠的資金被用于新項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)，實(shí)際控制資產(chǎn)年均增幅達(dá)到22%。

對(duì)于私有化后的普洛斯，普洛斯集團(tuán)首席投資官楊世倫表示：“我們的長(zhǎng)期戰(zhàn)略始終未變，就是要成為現(xiàn)代物流行業(yè)的最佳運(yùn)營(yíng)商。通過園區(qū)開發(fā)創(chuàng)造價(jià)值，并利用基金管理平臺(tái)支持公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展。未來，普洛斯的市場(chǎng)戰(zhàn)術(shù)顯然還會(huì)得到完善。