陳哲文　青翔　張蔚

摘要：自改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是前所未有的。在這個(gè)過程中，涌現(xiàn)出了許多房地產(chǎn)公司，其中不乏杰出者，例如：萬科，恒大，綠城，銀億等等；但是更多的房地產(chǎn)企業(yè)淹沒在了潮流之中，成為了名副其實(shí)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)市場各類調(diào)控政策的出臺(tái)，本文了解我國中小房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，對中小型房地產(chǎn)公司的融資問題展開研究并提出相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資；貸款；發(fā)展

目前，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式很少，風(fēng)險(xiǎn)較為集中。特別是當(dāng)房企主要獲取資金方式為銀行貸款時(shí)，原則上會(huì)以與之相關(guān)的房地產(chǎn)作為貸款抵押物。這又進(jìn)一步抬高了風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)房價(jià)價(jià)格偏高時(shí)，房企的估值較高，還款能力較強(qiáng)，銀行更希望借款給房企。然而一旦房市遇冷，房企估值迅速下跌，極有可能出現(xiàn)資不抵債而引發(fā)的破產(chǎn)問題。在我國現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)問題，將引發(fā)全國乃至全世界的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

一、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題及原因分析

改革開放以來，我國陸續(xù)發(fā)布了一系列房地產(chǎn)調(diào)控與金融調(diào)控措施，隨之而來的問題也隨時(shí)間的推移而逐步顯露出來，主要體現(xiàn)在以下方面。

1.融資渠道太過于單一

中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金一半以上是直接或者間接來自于各大商業(yè)銀行。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行信貸獲取資金的企業(yè)占比為21.9%，接下來的是自有資金，占比為6.4%。這樣看來，銀行貸款占據(jù)了相當(dāng)大額一部分的房地產(chǎn)融資的組成部分。高負(fù)債的企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)意味著企業(yè)抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力大大降低，大大增加了中小型房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)市場大環(huán)境的健康發(fā)展形成了阻礙?？梢赃@么說，如果少了銀行貸款，大多數(shù)房企將無法正常運(yùn)作，所以所我國目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一。這種情況和國內(nèi)金融體系以間接融資為主，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更關(guān)注銀行系統(tǒng)。

2.忽視了企業(yè)本身資金的累積

房地產(chǎn)作為近年社會(huì)關(guān)注的熱門行業(yè)，其熱度持續(xù)上升，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更多機(jī)遇及挑戰(zhàn)。然而，由于民間資本的大肆“入侵”，促使我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快和行業(yè)競爭劇烈程度加大，1點(diǎn)中提及的房企的自有資金占比很低從而被忽略，導(dǎo)致越來越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴來自商業(yè)銀行貸款去占領(lǐng)市場以及發(fā)展企業(yè)，不加思考擴(kuò)張企業(yè)和盲目性投資開發(fā)，沒有明確的風(fēng)向標(biāo)，從而忽視了企業(yè)自身資金的累積和核心競爭力的培養(yǎng)。

3.房企的戰(zhàn)略規(guī)劃不明確

我國大多數(shù)中小型房企目前還處在走一步看一部的階段。何為走一步看一步，就是等待觀望市場熱點(diǎn)的過程。大型房企往往能提前預(yù)見到將來的房地產(chǎn)熱點(diǎn)，從而抓得先機(jī)，搶先發(fā)展；然而中小型房企并不是跟據(jù)理論分析和實(shí)踐調(diào)查去預(yù)判市場，什么都靠以前的經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)人感覺，缺乏科學(xué)的理論分析和客觀的實(shí)踐調(diào)查，從而錯(cuò)過了發(fā)展機(jī)遇。再者中小房企不注重企業(yè)品牌的建設(shè)，給人造成低端和廉價(jià)感覺。而且在大地塊被大型房企全搶先占據(jù)是中小房企開發(fā)的地區(qū)比較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)，難以讓消費(fèi)者信任。其次，多數(shù)中小房企專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，對其他類型的地產(chǎn)不聞不問，導(dǎo)致了地產(chǎn)開發(fā)模式過于單一，忽略了配套設(shè)施的開發(fā)投資與建設(shè)。一旦商業(yè)地產(chǎn)遇冷，房企必將遭受不小的損失。

二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題的解決方法

隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，改善房地產(chǎn)融資渠道不暢和單一的局面與開發(fā)多元化的地產(chǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展的客觀需要，有必要對當(dāng)前房地產(chǎn)融資方式進(jìn)行改善、創(chuàng)新。我認(rèn)為，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首要任務(wù)是促進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多元化，其中包括房地產(chǎn)投資信托制度的建設(shè)、開發(fā)各類地產(chǎn)與服務(wù)管理相結(jié)合等。

1.房地產(chǎn)銷售期權(quán)

定義上的房地產(chǎn)銷售期權(quán)，是把金融風(fēng)險(xiǎn)工具的概念引進(jìn)到地產(chǎn)交易行業(yè)中來，屬于一種買方期權(quán)。這種房地產(chǎn)銷售期權(quán)的方式在國外非常常見，大部分是用這種方法的都是大環(huán)境不景氣，尤其是對于價(jià)格較高的較長銷售周期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)銷售期權(quán)的交易的發(fā)生，顯然對于買賣雙方來講是雙贏的。第一，對于買方，這種支付方式間接的降低了支付門檻，一定程度上可以理解為信用分期付款的模式，使消費(fèi)者提前享受，增加了消費(fèi)者的心理滿意度；與此同時(shí)，如果若干年之后所持有的房子增值，房屋持有者可以租賃或者轉(zhuǎn)讓，使持有者可以直接獲得收益，且降低了風(fēng)險(xiǎn)。第二，對于賣方房企來說，以最快的速度清空庫存，換取現(xiàn)金，保證了資金鏈的活力，提高資金流轉(zhuǎn)率。

2.合作開發(fā)，地產(chǎn)服務(wù)相結(jié)合

合作開發(fā)是一種指房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商相互合作從而一起對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的方法。一定程度上的合作開發(fā)可以降低合作雙方的投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)走向一條可持續(xù)發(fā)展的道路。兩個(gè)或者多個(gè)房企的聯(lián)手，可以充分發(fā)揮各家的優(yōu)勢，揚(yáng)長避短，投其所好，開發(fā)一個(gè)綜合性的地產(chǎn)，將自己的優(yōu)勢充分的發(fā)揮出來，將投資收益最大化。同時(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)管理以及物業(yè)等后續(xù)服務(wù)的投入，組建自己的物業(yè)，不光開發(fā)地產(chǎn)，將服務(wù)與房屋結(jié)合起來來實(shí)現(xiàn)綜合管控。

3.依靠提升企業(yè)自身核心競爭力來解決融資難題

房企提升自身核心競爭力的唯一途徑就是創(chuàng)新。創(chuàng)新的最主要結(jié)果是形成企業(yè)的競爭預(yù)見能力，使企業(yè)建立對未來最接近真實(shí)的假設(shè)，從而搶占未來房地產(chǎn)開發(fā)的先機(jī)。對任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，激發(fā)創(chuàng)新能力的核心在于企業(yè)擺脫現(xiàn)有的市場和產(chǎn)品觀念的約束、重視多樣化的整合、超越顧客導(dǎo)向、保持好奇心和想人之所想等多種激勵(lì)手段的綜合運(yùn)用。打破現(xiàn)有的房地產(chǎn)框架，尋找獨(dú)特的思路。同時(shí)將資金的流轉(zhuǎn)速度加快，保證房企有源源不斷的新鮮血液的輸入，是保證可持續(xù)發(fā)展的前提，也是保證核心競爭力的條件。

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