劉紅敏

(廣州市凱尚健康產(chǎn)業(yè)有限公司， 廣州 510620)

1 概述

園建工程是樓盤開發(fā)建設(shè)中一個(gè)非常重要的組成部分，對營造樓盤環(huán)境至關(guān)重要，是客戶對樓盤的第一印象。園建工程的造價(jià)在整個(gè)建設(shè)成本中所占比例很小，但效果非常明顯，因此樓盤開發(fā)商對園建工程都非常重視。

通常情況下，園建工程確定施工單位的流程為：確定施工圖紙—→確定主要材料（如：花崗巖、木材、廣場磚等）樣板—→編制工程預(yù)算書—→編制招標(biāo)文件—→招標(biāo)—→確定施工單位。隨著公司業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，開發(fā)建設(shè)的樓盤數(shù)量爆發(fā)式增長，而且開工時(shí)間大幅前移，原有的招標(biāo)方式已不能滿足建設(shè)進(jìn)度的要求，必須采用全新的招標(biāo)模式來解決此矛盾。

2 招標(biāo)模式介紹

2.1 可行性分析

單一性是建筑工程的特點(diǎn)之一，每個(gè)工程都是獨(dú)一無二的。單一性是從建筑工程的整體來定義的，將項(xiàng)目看作一個(gè)不可分割的整體，但在實(shí)際建設(shè)過程中，園建工程是由若干相對獨(dú)立的景觀元素組成（如：景觀亭、景觀橋、雕塑、 水景、園路等等），這些景觀元素又由更具體的工作組合而成（如：混凝土結(jié)構(gòu)、磚砌體、面層鋪貼等等）。若將具體工作作為清單子目來編制工程量清單，則不論設(shè)計(jì)如何變化，清單中使用的子目都是有限的。

與我公司合作的園建施工單位，都是全國性的規(guī)模較大的企業(yè)，主要材料（地材除外）基本上都是采用全國統(tǒng)一采購模式，在不同城市施工，材料價(jià)格差異不大。

基于以上的原因，公司領(lǐng)導(dǎo)提出了編制園建工程標(biāo)準(zhǔn)清單、采用單價(jià)合同的思路。標(biāo)準(zhǔn)清單的子目根據(jù)工作內(nèi)容來進(jìn)行編制，價(jià)格采用全國的平均水平，稅金按實(shí)際計(jì)取，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況計(jì)取不同的遠(yuǎn)征費(fèi)。經(jīng)與所有合作伙伴聯(lián)系溝通，大部分合作伙伴均同意采用此招標(biāo)模式。

2.2 標(biāo)準(zhǔn)清單編制

標(biāo)準(zhǔn)清單分為三大部分：清單子目、子目單價(jià)、計(jì)費(fèi)程序。

根據(jù)工作實(shí)踐，標(biāo)準(zhǔn)清單的子目根據(jù)相對完整工作來進(jìn)行劃分，既不能太細(xì)也不能太粗，既要考慮方便工作也要考慮子目的組合使用。比如砂漿層，不論在哪個(gè)部位進(jìn)行施工，工作內(nèi)容基本一致，因此標(biāo)準(zhǔn)清單的砂漿層只列一個(gè)子目，厚度不同只調(diào)整材料用量，其他價(jià)格均不調(diào)整。而混凝土結(jié)構(gòu)則有所不同，不同的混凝土結(jié)構(gòu)形式，施工難度差異較大，因此標(biāo)準(zhǔn)清單中混凝土按墊層、基礎(chǔ)、柱、梁、板等分別列子目，執(zhí)行不同的價(jià)格。同時(shí)，為了方便計(jì)算進(jìn)度款及結(jié)算，各個(gè)子目的工程量應(yīng)盡量都能根據(jù)施工圖紙計(jì)算。

確定子目單價(jià)前，需要先確定通用材料樣板，主要包括常用石材、木材、廣場磚等，作為確定材料價(jià)格的依據(jù)。子目單價(jià)參考前期項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)價(jià)、市場價(jià)等來確定，并且與通用材料樣板匹配。對于子目中的材料含量（如砂漿層中水泥、中砂的用量），則參考相關(guān)定額中的含量并綜合考慮工程實(shí)際確定，不進(jìn)行調(diào)整。

為方便標(biāo)準(zhǔn)清單的調(diào)整，管理費(fèi)、利潤單獨(dú)計(jì)取，稅金根據(jù)項(xiàng)目所在地按實(shí)計(jì)算。為體現(xiàn)不同地域的施工難度，標(biāo)準(zhǔn)清單制定了遠(yuǎn)征費(fèi)，根據(jù)施工單位注冊地及項(xiàng)目所在地按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。

整份標(biāo)準(zhǔn)清單，只有遠(yuǎn)征費(fèi)、稅金根據(jù)不同項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，其余部分均不作調(diào)整。同時(shí)，考慮到各地的地材價(jià)格差異較大，為體現(xiàn)公平原則，結(jié)算時(shí)地材價(jià)格按當(dāng)?shù)匦畔r(jià)執(zhí)行。

招標(biāo)過程

用標(biāo)準(zhǔn)清單進(jìn)行招標(biāo)，與一般的招標(biāo)流程一致，具體流程為：收集項(xiàng)目信息—→編制招標(biāo)文件—→確定投標(biāo)單位—→招標(biāo)—→確定中標(biāo)單位—→簽訂合同。

招標(biāo)流程中的節(jié)點(diǎn)都是一致的，但每個(gè)節(jié)點(diǎn)中的具體工作內(nèi)容會(huì)有差異。例如：在“收集項(xiàng)目信息”節(jié)點(diǎn)，一般情況下要提供施工圖紙及主要材料樣板，采用標(biāo)準(zhǔn)清單招標(biāo)時(shí)這兩項(xiàng)資料均可以不要。

3 招標(biāo)模式分析

3.1 優(yōu)點(diǎn)

采用標(biāo)準(zhǔn)清單進(jìn)行招標(biāo)，優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的，主要有以下幾點(diǎn)：

1) 大幅減少招標(biāo)所需時(shí)間。采用標(biāo)準(zhǔn)清單招標(biāo)，所有子目的價(jià)格是確定的，不需要每個(gè)工程項(xiàng)目都進(jìn)行材料詢價(jià)，節(jié)約編制預(yù)算價(jià)、投標(biāo)價(jià)的時(shí)間。

2) 促進(jìn)施工單位提高管理水平。合同價(jià)格已確定，無法通過投標(biāo)報(bào)價(jià)將所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給甲方，施工單位要獲得更多利潤，就只能加強(qiáng)內(nèi)部管理。

3) 可以盡早確定施工單位。不同的設(shè)計(jì)只是不同子目的組合，而標(biāo)準(zhǔn)清單的子目及單價(jià)已確定，并且工程量不同價(jià)格不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)按實(shí)際施工的工程量計(jì)算，因此在招標(biāo)時(shí)可以不計(jì)算工程量，即沒有施工圖紙也可以招標(biāo)。

3.2 缺點(diǎn)

采用標(biāo)準(zhǔn)清單進(jìn)行招標(biāo)，缺點(diǎn)同樣是非常明顯的，主要有以下幾點(diǎn)：

1) 工程總造價(jià)不可控。簽訂的是單價(jià)合同，最終的工程造價(jià)要到結(jié)算時(shí)才能確定。

2) 無法充分體現(xiàn)地區(qū)差異，偏遠(yuǎn)地區(qū)的項(xiàng)目可能無單位愿意承接。

3) 不能及時(shí)反應(yīng)當(dāng)前的造價(jià)水平。

4) 對施工單位的綜合實(shí)力要求較高。

適用范圍

采用標(biāo)準(zhǔn)清單進(jìn)行園建工程招標(biāo)，并不是所有的項(xiàng)目都可以使用，需要考慮各方面的因素，充分發(fā)揮其優(yōu)點(diǎn)，并將缺點(diǎn)控制在可以接受的范圍內(nèi)。

根據(jù)工作實(shí)踐，此方法適用的項(xiàng)目具有如下特點(diǎn)：

1) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)為常規(guī)設(shè)計(jì)，沒有特殊的景觀元素，沒有使用特殊材料。

2) 施工現(xiàn)場具備一般施工條件。

3) 對于工期、施工質(zhì)量沒有特殊要求。

對甲乙雙方的要求

根據(jù)工作實(shí)踐，是采用標(biāo)準(zhǔn)清單進(jìn)行園建工程招標(biāo)，對甲方雙方均有較高的要求，主要體現(xiàn)在如下幾點(diǎn)：

1) 甲方要做到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。不同項(xiàng)目的景觀元素、做法、主要材料等基本都在標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)庫中選取，以保證標(biāo)準(zhǔn)清單基本覆蓋所有子目。

2) 甲乙雙方對現(xiàn)場的管理能力較強(qiáng)。

3) 甲方需具備較高的專業(yè)水平，能準(zhǔn)確把握全國的價(jià)格水平，并具有較強(qiáng)的議價(jià)能力。

4) 乙方需具備規(guī)模采購主要材料的能力，以平衡各項(xiàng)目的施工成本。

5) 甲方需具有較多數(shù)量的項(xiàng)目。因每個(gè)項(xiàng)目的施工難度不同，項(xiàng)目數(shù)量較多時(shí)，可以將施工難度不同的項(xiàng)目進(jìn)行搭配，以提高施工單位承接施工難度較大項(xiàng)目的積極性。也可以將距離較近的幾個(gè)項(xiàng)目一起招標(biāo)，以方便施工單位的資源調(diào)配。

4 結(jié)論

用標(biāo)準(zhǔn)清單進(jìn)行園建工程招標(biāo)的模式，經(jīng)過幾年的使用，效果非常顯著，大大提高了工作效率，并且明顯縮短了工程建設(shè)周期。與此同時(shí)，也暴露出了一些問題，如：

1) 對招標(biāo)人員素質(zhì)較高，要具備超強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)水平、溝通協(xié)調(diào)能力，因在合同簽訂時(shí)，還有許多情況未落實(shí)，需要在執(zhí)行過程中不斷完善，招標(biāo)人員必須協(xié)調(diào)好甲乙雙方的項(xiàng)目現(xiàn)場及公司總部四方的關(guān)系，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行。但是高素質(zhì)的人才不好找，也不容易留住，對公司的人力資源管理提出了很高的要求。

2) 有的項(xiàng)目因條件艱苦，所有施工單位均不愿承接，此時(shí)就要對標(biāo)準(zhǔn)清單作調(diào)整，通常是調(diào)整遠(yuǎn)征費(fèi)。例如新疆烏魯木齊的項(xiàng)目，因距離遙遠(yuǎn)，人員、物資的調(diào)配運(yùn)輸都非常困難，因此該區(qū)域項(xiàng)目的遠(yuǎn)征費(fèi)調(diào)整為 30%，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。

3) 有的項(xiàng)目因自身的特殊性，成本遠(yuǎn)高于其他類似的項(xiàng)目，出現(xiàn)虧損情況，影響了施工單位承接項(xiàng)目的積極性。此時(shí)，甲方需安排一些利潤較高的項(xiàng)目給此施工單位，以保證施工單位的總體利潤。

4) 不采用通用材料樣板的項(xiàng)目若使用此模式招標(biāo)，對合同的履行將造成較大的困難。因材料樣板不同，價(jià)格差異較大，合同簽訂之后再進(jìn)行價(jià)格洽談，甲方的工作將比較被動(dòng)，大大影響甲方的議價(jià)能力，造成工程造價(jià)較高。

采用標(biāo)準(zhǔn)清單模式進(jìn)行全國園建工程施工招標(biāo)雖然不適用于大多數(shù)招標(biāo)人，但作為一種招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，有借鑒的作用。當(dāng)公司發(fā)展到較大規(guī)模時(shí)，可以參考采用此種模式，以提高工作效率。