董文艷

3月11日，全國人民代表大會常務(wù)委員會公布，將研究制定房地產(chǎn)稅法列入未來五年立法工作規(guī)劃。大會發(fā)言人張業(yè)遂透露，正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面工作，爭取早日提請常委會初次審議。財政部副部長史耀斌稱，會按照中國國情合理設(shè)立房地產(chǎn)稅制度，總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進。

今年房地產(chǎn)稅開始加速。

作為國際通行的財產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅已醞釀許久。早在2005年，財政部便開始考察各國房地產(chǎn)稅制，國務(wù)院發(fā)展中心課題組曾提交相關(guān)研究報告。目前，房地產(chǎn)稅是否征收已沒有懸念，未知數(shù)是何時開征、征收范圍多大、稅率多高？這些問題目前沒人能給出答案，但所有人都關(guān)心一件事：房價會如何變化？

回答這個問題之前，我們要了解房地產(chǎn)稅在今年加速的背后邏輯是什么。

倒逼出來的房地產(chǎn)稅

中國的城市化進程同時是一部房地產(chǎn)發(fā)展史。政府賣地，從房地產(chǎn)回收資金，然后加大城市建設(shè);居民買房就相當(dāng)于購買了一個城市發(fā)展建設(shè)的債券，而收益則是房產(chǎn)增值。但這種城市建設(shè)債券在促進中國城市化的同時，也產(chǎn)生了很大的副作用。大量資金從實體經(jīng)濟流出，居民加大金融杠桿買房，令經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更加不平衡。

學(xué)界認(rèn)為，為了防止這類現(xiàn)象出現(xiàn)，最理想的辦法，就是征收房地產(chǎn)稅，增加持有房產(chǎn)的成本，降低投資房產(chǎn)的熱情。相當(dāng)于政府年年對居民的房產(chǎn)收益進行分成，為政府創(chuàng)造額外收入來源。此外，征收房地產(chǎn)稅還能打擊投資炒房，調(diào)節(jié)個人收入。

全國“兩會”期間，財政部副部長史耀斌在新聞發(fā)布會上稱，房地產(chǎn)稅的作用主要就是為地方政府籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。

但是，調(diào)節(jié)收入分配、籌集財政收入，房地產(chǎn)稅的這兩大招牌已經(jīng)舉了很久，為何今年忽然加速？

“只要土地還好賣，政府其實不愿意征收房地產(chǎn)稅，直接征稅是很辛苦的，難度也大?！币晃唤咏胤秸姆科笙嚓P(guān)人士說。

“依賴土地財政就像依賴鴉片?！币晃簧钊?yún)⑴c地方招商的地產(chǎn)人士告訴《財經(jīng)》記者，在一些地方，政府官員和開發(fā)商緊密綁定，其中有不少利益關(guān)聯(lián)。

征收房地產(chǎn)稅是一次倒逼的過程。只有當(dāng)?shù)胤秸庾R到，土地財政帶來的收益有限，房地產(chǎn)稅才能以補缺者身份出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)稅能否被倒逼出來，關(guān)鍵指標(biāo)之一是，地方政府的土地財政是否難以為繼？

事實上，土地財政經(jīng)過十年盛宴后，越來越遭遇瓶頸，有三個因素制約著土地財政的前景。其一，地方政府的土地儲備成本越來越貴，隨著拆遷成本水漲船高，地方政府的賣地紅利日益下降，急需收入開源。其二，中央開始從源頭上扼住熱門城市的土地財政咽喉。比如，出臺了一系列文件，加強地方債務(wù)管理及債務(wù)率考核，這讓地方舉債拆遷、征地難度加大。其三，中央已經(jīng)逐漸收緊一線與強二線城市的土地指標(biāo)。在這些地方，無地可賣成為趨勢。

比如，北京已經(jīng)開始實行減量建設(shè)，嚴(yán)控新增建設(shè)用地。在“十三五”規(guī)劃中，北京建設(shè)用地控制目標(biāo)定為2800平方公里以內(nèi)，這意味著，從2017年至2020年北京要年均減少存量30平方公里建設(shè)用地。2018年3月9日，國家發(fā)改委宣布，要深化“人地錢掛鉤”配套政策，規(guī)定以后“人地掛鉤、以人定地”。這意味著賣地生財難度驟增。

此時，房地產(chǎn)稅應(yīng)運而生。上述接近地方政府的人士稱，房地產(chǎn)稅更多是中央意志，能倒逼地方政府轉(zhuǎn)型。讓地方政府把注意力從大規(guī)模賣土地，轉(zhuǎn)到深耕城市運營，提升公共服務(wù)上來。城市增值了，房產(chǎn)就會增值，收取的房地產(chǎn)稅就更多，最終形成財政正向激勵。

“紙面房價”助推器

回到具體問題，房地產(chǎn)稅會對房價產(chǎn)生何種影響？

在解釋房地產(chǎn)稅時，財政部副部長史耀斌援引了國外房地產(chǎn)稅制度的共性，提到工商業(yè)住房和個人住房會按評估值來征稅。

而房產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)還有待確定。

評估的基礎(chǔ)是全國住房信息公開。我國正在推動不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”。包括登記機構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊和信息平臺。目前，“四統(tǒng)一”的前三項已基本完成，國土部曾宣布信息全國聯(lián)網(wǎng)會在2017年底實現(xiàn)。

一位前房地產(chǎn)評估師告訴《財經(jīng)》記者，房產(chǎn)評估首先看地段，而后看建筑形態(tài)，房屋本身的交易價格只是一個參考因素。評估房產(chǎn)的核心是土地，房子在什么地方比房子本身值錢。

因此，地王頻出時代，房產(chǎn)評估價與交易價常常不對等。地價上漲會迅速帶動周邊房產(chǎn)評估價上漲，讓“紙面房價”高于實際交易價。上述評估師預(yù)測，一旦房地產(chǎn)稅和評估值掛鉤，未來房產(chǎn)評估價比實際交易價高是大概率事件。只有這樣，房地產(chǎn)稅才能征收更多，為政府補充更多收入。要達(dá)成這一目標(biāo)，只要一個城市的土地不斷增值即可，在一線和強二線城市，這并非難事。

“房地產(chǎn)稅會在中長期推高房價?！币晃磺按笮头科蟾吖苷f。

與此同時，房地產(chǎn)交易的流動性也可能降低，市場交易降速，有助于鎖定稅基。因此，在房地產(chǎn)稅正式出臺之前，熱門城市的限售也可能陸續(xù)出臺。這種連鎖反應(yīng)，勢必對樓市的長期趨勢產(chǎn)生重大影響?！暗侥菚r，你手里的房產(chǎn)價格會越來越高，而稅也越來越高?！币晃环慨a(chǎn)中介行業(yè)高管說。

但是，房地產(chǎn)稅對那些現(xiàn)金流充裕的人群來說，并不是一個難題。一位資金雄厚的投資者告訴《財經(jīng)》記者，他不擔(dān)心征收房地產(chǎn)稅，到時該交多少就交多少，因為自己的收益抵得上這些成本。這位投資者已經(jīng)擁有多套房產(chǎn)，他沒有賣房計劃，甚至還打算再買，但接下來會更加專注于城市核心地段。他的理由是，在房地產(chǎn)稅征收后，這部分錢政府會反哺當(dāng)?shù)?，提升房產(chǎn)周邊配套?！白詈笪业姆孔舆€是會升值，覆蓋掉稅收，為什么要賣？”

“房地產(chǎn)稅打擊的是偽中產(chǎn)與偽富豪，是那些高杠桿借債炒房的投資客，沒有現(xiàn)金流的紙面富豪。如果你現(xiàn)金流不夠，就趕緊下車。”這位投資者說。

一旦房地產(chǎn)稅正式開征，為了轉(zhuǎn)嫁稅收成本，持有多套房產(chǎn)的投資客可能將更多房產(chǎn)轉(zhuǎn)為租賃，這有助于增加租賃房源供給，已經(jīng)租賃的房產(chǎn)則可能提高租金。短期來看，在租賃需求旺盛的一線城市，這會導(dǎo)致租金上揚。長期來看，房租仍會趨于平穩(wěn)。

想要轉(zhuǎn)嫁稅收成本并不容易。原因有二。一是房租提升，租客承受力未必匹配，導(dǎo)致有價無市。以北京一套總價800萬元的房子來看，若以此為評估價乘以稅率1.5%，一年需要交房地產(chǎn)稅12萬元，相當(dāng)于房租每個月增加1萬元，這不是小數(shù)目。二是政府正在加大力度推動租購?fù)瑱?quán)和公租房建設(shè)，鼓勵長租公寓企業(yè)，發(fā)展租賃市場。而提高租賃房源供給量和租金調(diào)節(jié)能力，有利于增加整體租賃市場的平穩(wěn)性。

“房地產(chǎn)稅不會允許財富階層轉(zhuǎn)嫁持房成本，一旦轉(zhuǎn)嫁，房地產(chǎn)稅的意義也就失效了?！鄙鲜鼋咏耸空f。

除了解決財政收入，財政部副部長史耀斌說，房地產(chǎn)稅的作用還有調(diào)節(jié)收入分配，特別是個人財富的集聚。這注定只是一小部分人。除了房價，未來，房產(chǎn)自住者們不必過分擔(dān)憂房地產(chǎn)稅的影響，而房產(chǎn)投資者們則需要更加謹(jǐn)慎，最重要的是評估自己的現(xiàn)金流風(fēng)險。

其中，可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)稅對某些官員的殺傷力會大于普通人。上述房產(chǎn)中介高管告訴《財經(jīng)》記者，“過去有少數(shù)官員賣掉了一些房子，但這些官員不是多數(shù)，他們手中的房子，平均套數(shù)和面積都在社會中位數(shù)之上?！?/p>