董文艷
3月11日,全國人民代表大會常務(wù)委員會公布,將研究制定房地產(chǎn)稅法列入未來五年立法工作規(guī)劃。大會發(fā)言人張業(yè)遂透露,正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面工作,爭取早日提請常委會初次審議。財政部副部長史耀斌稱,會按照中國國情合理設(shè)立房地產(chǎn)稅制度,總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進。
今年房地產(chǎn)稅開始加速。
作為國際通行的財產(chǎn)稅,房地產(chǎn)稅已醞釀許久。早在2005年,財政部便開始考察各國房地產(chǎn)稅制,國務(wù)院發(fā)展中心課題組曾提交相關(guān)研究報告。目前,房地產(chǎn)稅是否征收已沒有懸念,未知數(shù)是何時開征、征收范圍多大、稅率多高?這些問題目前沒人能給出答案,但所有人都關(guān)心一件事:房價會如何變化?
回答這個問題之前,我們要了解房地產(chǎn)稅在今年加速的背后邏輯是什么。
中國的城市化進程同時是一部房地產(chǎn)發(fā)展史。政府賣地,從房地產(chǎn)回收資金,然后加大城市建設(shè);居民買房就相當(dāng)于購買了一個城市發(fā)展建設(shè)的債券,而收益則是房產(chǎn)增值。但這種城市建設(shè)債券在促進中國城市化的同時,也產(chǎn)生了很大的副作用。大量資金從實體經(jīng)濟流出,居民加大金融杠桿買房,令經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更加不平衡。
學(xué)界認(rèn)為,為了防止這類現(xiàn)象出現(xiàn),最理想的辦法,就是征收房地產(chǎn)稅,增加持有房產(chǎn)的成本,降低投資房產(chǎn)的熱情。相當(dāng)于政府年年對居民的房產(chǎn)收益進行分成,為政府創(chuàng)造額外收入來源。此外,征收房地產(chǎn)稅還能打擊投資炒房,調(diào)節(jié)個人收入。
全國“兩會”期間,財政部副部長史耀斌在新聞發(fā)布會上稱,房地產(chǎn)稅的作用主要就是為地方政府籌集財政收入,用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。
但是,調(diào)節(jié)收入分配、籌集財政收入,房地產(chǎn)稅的這兩大招牌已經(jīng)舉了很久,為何今年忽然加速?
“只要土地還好賣,政府其實不愿意征收房地產(chǎn)稅,直接征稅是很辛苦的,難度也大?!币晃唤咏胤秸姆科笙嚓P(guān)人士說。
“依賴土地財政就像依賴鴉片?!币晃簧钊?yún)⑴c地方招商的地產(chǎn)人士告訴《財經(jīng)》記者,在一些地方,政府官員和開發(fā)商緊密綁定,其中有不少利益關(guān)聯(lián)。
征收房地產(chǎn)稅是一次倒逼的過程。只有當(dāng)?shù)胤秸庾R到,土地財政帶來的收益有限,房地產(chǎn)稅才能以補缺者身份出現(xiàn)。因此,房地產(chǎn)稅能否被倒逼出來,關(guān)鍵指標(biāo)之一是,地方政府的土地財政是否難以為繼?
事實上,土地財政經(jīng)過十年盛宴后,越來越遭遇瓶頸,有三個因素制約著土地財政的前景。其一,地方政府的土地儲備成本越來越貴,隨著拆遷成本水漲船高,地方政府的賣地紅利日益下降,急需收入開源。其二,中央開始從源頭上扼住熱門城市的土地財政咽喉。比如,出臺了一系列文件,加強地方債務(wù)管理及債務(wù)率考核,這讓地方舉債拆遷、征地難度加大。其三,中央已經(jīng)逐漸收緊一線與強二線城市的土地指標(biāo)。在這些地方,無地可賣成為趨勢。
比如,北京已經(jīng)開始實行減量建設(shè),嚴(yán)控新增建設(shè)用地。在“十三五”規(guī)劃中,北京建設(shè)用地控制目標(biāo)定為2800平方公里以內(nèi),這意味著,從2017年至2020年北京要年均減少存量30平方公里建設(shè)用地。2018年3月9日,國家發(fā)改委宣布,要深化“人地錢掛鉤”配套政策,規(guī)定以后“人地掛鉤、以人定地”。這意味著賣地生財難度驟增。
此時,房地產(chǎn)稅應(yīng)運而生。上述接近地方政府的人士稱,房地產(chǎn)稅更多是中央意志,能倒逼地方政府轉(zhuǎn)型。讓地方政府把注意力從大規(guī)模賣土地,轉(zhuǎn)到深耕城市運營,提升公共服務(wù)上來。城市增值了,房產(chǎn)就會增值,收取的房地產(chǎn)稅就更多,最終形成財政正向激勵。
回到具體問題,房地產(chǎn)稅會對房價產(chǎn)生何種影響?
在解釋房地產(chǎn)稅時,財政部副部長史耀斌援引了國外房地產(chǎn)稅制度的共性,提到工商業(yè)住房和個人住房會按評估值來征稅。
而房產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)還有待確定。
評估的基礎(chǔ)是全國住房信息公開。我國正在推動不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”。包括登記機構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊和信息平臺。目前,“四統(tǒng)一”的前三項已基本完成,國土部曾宣布信息全國聯(lián)網(wǎng)會在2017年底實現(xiàn)。
一位前房地產(chǎn)評估師告訴《財經(jīng)》記者,房產(chǎn)評估首先看地段,而后看建筑形態(tài),房屋本身的交易價格只是一個參考因素。評估房產(chǎn)的核心是土地,房子在什么地方比房子本身值錢。
因此,地王頻出時代,房產(chǎn)評估價與交易價常常不對等。地價上漲會迅速帶動周邊房產(chǎn)評估價上漲,讓“紙面房價”高于實際交易價。上述評估師預(yù)測,一旦房地產(chǎn)稅和評估值掛鉤,未來房產(chǎn)評估價比實際交易價高是大概率事件。只有這樣,房地產(chǎn)稅才能征收更多,為政府補充更多收入。要達(dá)成這一目標(biāo),只要一個城市的土地不斷增值即可,在一線和強二線城市,這并非難事。
“房地產(chǎn)稅會在中長期推高房價?!币晃磺按笮头科蟾吖苷f。
與此同時,房地產(chǎn)交易的流動性也可能降低,市場交易降速,有助于鎖定稅基。因此,在房地產(chǎn)稅正式出臺之前,熱門城市的限售也可能陸續(xù)出臺。這種連鎖反應(yīng),勢必對樓市的長期趨勢產(chǎn)生重大影響?!暗侥菚r,你手里的房產(chǎn)價格會越來越高,而稅也越來越高?!币晃环慨a(chǎn)中介行業(yè)高管說。
但是,房地產(chǎn)稅對那些現(xiàn)金流充裕的人群來說,并不是一個難題。一位資金雄厚的投資者告訴《財經(jīng)》記者,他不擔(dān)心征收房地產(chǎn)稅,到時該交多少就交多少,因為自己的收益抵得上這些成本。這位投資者已經(jīng)擁有多套房產(chǎn),他沒有賣房計劃,甚至還打算再買,但接下來會更加專注于城市核心地段。他的理由是,在房地產(chǎn)稅征收后,這部分錢政府會反哺當(dāng)?shù)?,提升房產(chǎn)周邊配套?!白詈笪业姆孔舆€是會升值,覆蓋掉稅收,為什么要賣?”
“房地產(chǎn)稅打擊的是偽中產(chǎn)與偽富豪,是那些高杠桿借債炒房的投資客,沒有現(xiàn)金流的紙面富豪。如果你現(xiàn)金流不夠,就趕緊下車。”這位投資者說。
一旦房地產(chǎn)稅正式開征,為了轉(zhuǎn)嫁稅收成本,持有多套房產(chǎn)的投資客可能將更多房產(chǎn)轉(zhuǎn)為租賃,這有助于增加租賃房源供給,已經(jīng)租賃的房產(chǎn)則可能提高租金。短期來看,在租賃需求旺盛的一線城市,這會導(dǎo)致租金上揚。長期來看,房租仍會趨于平穩(wěn)。
想要轉(zhuǎn)嫁稅收成本并不容易。原因有二。一是房租提升,租客承受力未必匹配,導(dǎo)致有價無市。以北京一套總價800萬元的房子來看,若以此為評估價乘以稅率1.5%,一年需要交房地產(chǎn)稅12萬元,相當(dāng)于房租每個月增加1萬元,這不是小數(shù)目。二是政府正在加大力度推動租購?fù)瑱?quán)和公租房建設(shè),鼓勵長租公寓企業(yè),發(fā)展租賃市場。而提高租賃房源供給量和租金調(diào)節(jié)能力,有利于增加整體租賃市場的平穩(wěn)性。
“房地產(chǎn)稅不會允許財富階層轉(zhuǎn)嫁持房成本,一旦轉(zhuǎn)嫁,房地產(chǎn)稅的意義也就失效了?!鄙鲜鼋咏耸空f。
除了解決財政收入,財政部副部長史耀斌說,房地產(chǎn)稅的作用還有調(diào)節(jié)收入分配,特別是個人財富的集聚。這注定只是一小部分人。除了房價,未來,房產(chǎn)自住者們不必過分擔(dān)憂房地產(chǎn)稅的影響,而房產(chǎn)投資者們則需要更加謹(jǐn)慎,最重要的是評估自己的現(xiàn)金流風(fēng)險。
其中,可以預(yù)見的是,房地產(chǎn)稅對某些官員的殺傷力會大于普通人。上述房產(chǎn)中介高管告訴《財經(jīng)》記者,“過去有少數(shù)官員賣掉了一些房子,但這些官員不是多數(shù),他們手中的房子,平均套數(shù)和面積都在社會中位數(shù)之上?!?/p>