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        租押借款融資模式研究

        2018-03-28 07:38:33羅兆希劉書(shū)蘭
        財(cái)務(wù)與金融 2018年6期
        關(guān)鍵詞:承租人借款開(kāi)發(fā)商

        羅兆希 劉書(shū)蘭

        一、租押借款融資模式的起源、發(fā)展及影響

        1、起源。租押借款融資模式誕生于湖北省竹山縣,創(chuàng)始人是一些小開(kāi)發(fā)商。他們?cè)诔墙奸_(kāi)發(fā)房屋,需要融資,但由于這些房屋手續(xù)不全,不能辦理抵押登記,銀行拒絕貸款。沒(méi)有其他途徑,這些開(kāi)發(fā)商們,就從民間想辦法。開(kāi)發(fā)商與民間的出借人協(xié)議約定:出借人把錢借給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商把已經(jīng)開(kāi)發(fā)出來(lái)的房屋“押”給出借人。但房屋是不動(dòng)產(chǎn),無(wú)法像動(dòng)產(chǎn)那樣可以直接交給對(duì)方而達(dá)到質(zhì)押的目的。開(kāi)發(fā)商的這個(gè)房屋,怎么“押”?當(dāng)?shù)厝艘婚_(kāi)始的做法就是:開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)出來(lái)的房屋直接交給出借人,由出借人對(duì)交過(guò)來(lái)的房屋親自“看管”,從而達(dá)到“押”的目的。

        那么,這些出借人怎么親自“看管”呢?最有力的辦法就是占有、使用。問(wèn)題是,出借人把錢借給開(kāi)發(fā)商是借款法律關(guān)系,這是非常明確的合法的;但出借人占有、使用這些房屋,又是什么法律關(guān)系呢?為了把出借人占有、使用房屋這一法律關(guān)系,也明確化、合法化,后來(lái)開(kāi)發(fā)商們就創(chuàng)造性的提出了“租賃”這一辦法。這樣,出借人通過(guò)租賃的合法形式,達(dá)到占有、使用房屋的目的,從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將該房屋“押”給出借人的目標(biāo)。由于這是通過(guò)“租”的形式將這些房屋“押”給出借人,所以在當(dāng)?shù)乇环Q為租押,也有被稱為押租、租借的。

        2、發(fā)展。起初,出借人把錢借給開(kāi)發(fā)商,出借人收到開(kāi)發(fā)商交付的房屋,都是自己居住、看管的。后來(lái)發(fā)現(xiàn),有的出借人自己本身有房屋不需要居住,或者因?yàn)槠渌驔](méi)有時(shí)間、精力來(lái)居住看管的,這時(shí)候就發(fā)展為可以轉(zhuǎn)租他人。

        目前,又有一個(gè)新的發(fā)展,就是產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全的房屋,業(yè)主因?yàn)槎唐谥苻D(zhuǎn)困難,需要盡快獲得資金,而銀行抵押貸款手續(xù)復(fù)雜、速度慢、周期長(zhǎng)、很難一時(shí)取得,于是也開(kāi)始采用這種模式——你把錢借給我,我把我的房屋用出租的方式押給你,即租押借款融資模式。

        租押借款融資模式的具體操作,也是一個(gè)由簡(jiǎn)易到規(guī)范的過(guò)程。剛開(kāi)始的時(shí)候很簡(jiǎn)單,就一張借條,把房屋鑰匙交過(guò)去就行了。后來(lái),規(guī)范為一份協(xié)議;再后來(lái),規(guī)范為兩份協(xié)議,一份借款協(xié)議,一份租賃協(xié)議;現(xiàn)在又都規(guī)范為一份協(xié)議中,同時(shí)包含借款、租賃兩項(xiàng)內(nèi)容。

        借款利息與房屋租金的具體操作,也是多種多樣。兩項(xiàng)沖抵,開(kāi)發(fā)商不付利息,出借人不付租金的,這種情況大多都是有購(gòu)買意向的,出借人(即占有、使用、看管人)最終是要購(gòu)買這套房屋的;當(dāng)然,也確有僅為短暫居住,需要租房而把錢借給該房屋主人(房東)的,雙方各取所需,房東不付利息,房客不付租金,屆時(shí)還錢退房,這種情況多屬房屋在城區(qū)手續(xù)齊全的那一類,其中也有租金、利息各自計(jì)算,多退少補(bǔ)的;要求開(kāi)發(fā)商支付利息,并將房屋轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的,多屬民間放貸沒(méi)有購(gòu)買意向的一類。

        3、影響。租押借款融資模式的最直接影響就是擴(kuò)大了銷售,盡管該模式產(chǎn)生的原因在當(dāng)初是融資而不是銷售,但每個(gè)承租人都成了潛在的購(gòu)買者,而且轉(zhuǎn)租人為了能讓開(kāi)發(fā)商盡快還本付息,也就成了免費(fèi)的推銷員。另外一個(gè)影響就是,在對(duì)一時(shí)資金短缺無(wú)法很快取得貸款的資金需求者和手中有閑散資金外出創(chuàng)業(yè)需要租房居住的求租者之間,都產(chǎn)生良好的、積極的影響。

        二、租押借款融資模式與其他類似融資模式的比較分析

        1、與融資租賃模式相比較。租押借款融資模式,非常類似融資租賃模式中的銷售式租賃,但又不是融資租賃模式。首先,融資租賃模式中的銷售式租賃,出賣人和出租人在形式上是兩個(gè)不同的主體,而租押借款融資模式的出賣人和出租人是同一人;其次,融資租賃模式中的銷售式租賃,是通過(guò)租金來(lái)融資的,而租押借款融資模式是通過(guò)借款來(lái)融資的;最重要的是,融資租賃模式中包含的法律關(guān)系是買賣合同和租賃合同,而租押借款融資模式包含的法律關(guān)系是借款合同和租賃合同,買賣合同關(guān)系最終可能發(fā)生,但并不必然發(fā)生,而融資租賃模式中的買賣合同關(guān)系是必然要發(fā)生的,二者有著根本上的區(qū)別。

        2、與典當(dāng)模式相比較。租押借款融資模式,類似典當(dāng),但又不是典當(dāng)。首先,典當(dāng)要到典當(dāng)公司才能辦理,而租押借款融資模式是在民間出借人那里辦的,這是首要的一個(gè)明顯區(qū)別;其次,典當(dāng)?shù)漠?dāng)物主要是動(dòng)產(chǎn),而租押借款融資模式的標(biāo)的物是房屋等不動(dòng)產(chǎn),因?yàn)槿绻莿?dòng)產(chǎn)能夠直接交付,采取質(zhì)押方式就行了,無(wú)需采取本文所講的租押方式;再次,盡管典當(dāng)?shù)漠?dāng)物也有房屋等不動(dòng)產(chǎn),但依據(jù)《典當(dāng)管理辦法》第四十二條,必須先行辦理登記手續(xù),再辦理典當(dāng)手續(xù),而租押借款融資模式是無(wú)法辦理登記的。

        3、與質(zhì)押模式相比較。租押借款融資模式,類似質(zhì)押,但又不是質(zhì)押。因?yàn)橘|(zhì)押中的質(zhì)物必須是動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利,而租押借款融資模式的標(biāo)的物是房屋等不動(dòng)產(chǎn),所以二者是不一樣的。

        4、與抵押模式相比較。租押借款融資模式,類似抵押,但又不是抵押。首先,不動(dòng)產(chǎn)抵押必須要到不動(dòng)產(chǎn)中心去辦理抵押登記,而租押借款融資模式的標(biāo)的物雖是不動(dòng)產(chǎn),但無(wú)需到有關(guān)部門去辦理登記,當(dāng)然這其中也有租押借款融資模式的標(biāo)的物大部分手續(xù)不全無(wú)法辦理抵押登記的原因;其次,抵押無(wú)需移交、占有、使用,而租押必須移交、占有、使用。所以,二者本質(zhì)上的區(qū)別相當(dāng)大。

        5、租押借款融資模式就是一種創(chuàng)新。租押借款融資模式的核心本質(zhì)內(nèi)涵就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人(控制人)運(yùn)用租賃的形式,將不動(dòng)產(chǎn)“押”給資金擁有者,從而使資金擁有者能放心的把錢借出來(lái)。該模式融合了借款關(guān)系和租賃關(guān)系,與其他融資模式完全不同,在一定意義上就是一種創(chuàng)新。只是因?yàn)檫@些不動(dòng)產(chǎn)有相當(dāng)一部分沒(méi)有權(quán)屬證書(shū),因而不能把這些業(yè)主都視為權(quán)利人,對(duì)產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全的房屋的業(yè)主可視為控制人。

        三、租押借款融資模式產(chǎn)生的原因及風(fēng)險(xiǎn)分析

        (一)產(chǎn)生的原因

        1、房屋正規(guī)手續(xù)不全,無(wú)法辦理抵押登記,不能獲得銀行貸款,是租押借款融資模式產(chǎn)生的直接原因。

        銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),不管在建工程,還是竣工工程,給予貸款都得抵押擔(dān)保,而《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定,抵押擔(dān)?!皯?yīng)當(dāng)辦理抵押登記”。這就是擺在這些開(kāi)發(fā)商面前的難題:房屋手續(xù)不全,銀行拒貸;開(kāi)發(fā)房屋,資金大量沉淀,而又一時(shí)難以出售獲取回款,急切需要資金。正是這種艱難的資金環(huán)境,才創(chuàng)造出民間這種新型的融資模式。試想,如果能夠辦理抵押登記,銀行等金融機(jī)構(gòu)就會(huì)趨之若鶩積極貸款,這些開(kāi)發(fā)商們當(dāng)然就不會(huì)選擇民間辦法,也就創(chuàng)造不出這種融資模式。

        2、租房需求和融資需求,二者有機(jī)結(jié)合,各取所需,是租押借款融資模式產(chǎn)生的根本原因。

        毋庸置疑,剛開(kāi)始的時(shí)候,這些開(kāi)發(fā)商選擇的都是普通的民間借貸。只是后來(lái),這些債權(quán)人(出借人)并不放心——我把錢借給了你開(kāi)發(fā)商,而你開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有給我任何保障。于是就想到占有、使用房屋。再后來(lái),開(kāi)發(fā)商們?nèi)谫Y,就干脆、直接提出“交付房屋占有、使用,給你的資金以安全保障”,并專門尋找那些租房(住房)需求者。這樣,租房需求和融資需求的有機(jī)結(jié)合,就誕生了租押借款融資模式。這種新型的融資模式,就是用租賃的方式讓債權(quán)人(出借人)來(lái)變相行使質(zhì)押的權(quán)利,從而達(dá)到借款融資的目的,所以稱之“租押借款融資”還是較為恰當(dāng)?shù)摹?/p>

        3、銀行手續(xù)復(fù)雜、速度慢、周期長(zhǎng)、很難及時(shí)獲得貸款,是租押借款融資模式繼續(xù)存在并得以發(fā)展的現(xiàn)實(shí)客觀原因。

        隨著這種模式不自覺(jué)的建立與流傳,一些手續(xù)齊全的房屋的業(yè)主,在急需資金周轉(zhuǎn)而又無(wú)法及時(shí)獲得銀行貸款的時(shí)候,也選用這種新型的融資借款模式。都知道,到銀行正常辦理抵押貸款,從申請(qǐng)到批準(zhǔn)到拿到貸款,是需要很長(zhǎng)時(shí)間的。而生活中,急需資金周轉(zhuǎn)的情形又時(shí)而出現(xiàn),這就為這種方便快捷的融資借款模式的生存提供了空間。租押借款融資模式,正是在這種現(xiàn)實(shí)環(huán)境下,繼續(xù)存在并得以發(fā)展的。

        (二)風(fēng)險(xiǎn)分析

        1、由于手續(xù)不全,無(wú)法網(wǎng)簽,更不能預(yù)告登記,盡管出借人已經(jīng)通過(guò)租賃的方式對(duì)該房屋占有使用,但仍不排除開(kāi)發(fā)商在某些特殊的時(shí)候會(huì)一房二賣的可能性。

        通過(guò)租押借款融資模式所租賃占有的房屋,無(wú)網(wǎng)簽、無(wú)登記,無(wú)強(qiáng)制保障力,唯一的安慰就是已經(jīng)占有使用,并且在占有使用的過(guò)程中,通過(guò)自我救濟(jì)的手段,可以排除其他人再行占有,從這個(gè)角度上來(lái)講,應(yīng)當(dāng)是放心的。但生活中,如果這個(gè)開(kāi)發(fā)商不講誠(chéng)信,或者資金緊張鋌而走險(xiǎn),就不排除會(huì)將該套房屋再賣他人的可能,除非第二個(gè)購(gòu)買人也要看房、占有、使用,否則這種風(fēng)險(xiǎn),是無(wú)法排除的。

        2、由于手續(xù)齊全,可以抵押登記,但考慮到已經(jīng)獲取資金,并且出借人已經(jīng)通過(guò)租賃的方式占有使用了房屋,但仍不排除該房屋權(quán)利人將該房屋抵押他人的可能性。

        前面已述,租押借款融資模式在當(dāng)前已經(jīng)有了新的發(fā)展,就是產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全的房屋,業(yè)主因?yàn)樾枰M快獲得資金,也開(kāi)始采用這種模式。問(wèn)題是手續(xù)齊全的房屋,在不動(dòng)產(chǎn)登記部門是有全套備案的,你可以通過(guò)租賃的方式占有、使用該套房屋,但并不排除這位業(yè)主會(huì)再利用這套房屋到銀行去抵押貸款。因?yàn)檫@時(shí)候,這位業(yè)主已經(jīng)從出借人(承租人)那里獲得了資金,不急了,有時(shí)間辦理該房屋的抵押貸款。而且這種做法在法律上也是允許的。

        3、手續(xù)不全的房屋,一旦被認(rèn)定為違章建筑,遭遇拆除,風(fēng)險(xiǎn)是致命的。

        租押借款融資模式產(chǎn)生的直接原因就是因?yàn)槭掷m(xù)不全,既不能辦理在建工程抵押,也不能辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押。像這種情況,如果手續(xù)一直辦不下來(lái),就不排除該房屋涉嫌違章建筑。一旦被認(rèn)定違章建筑,就不排除會(huì)被拆除。如果那樣的話,開(kāi)發(fā)商就無(wú)法繼續(xù)出租,出借人就無(wú)法繼續(xù)承租,出借人這時(shí)候就開(kāi)始要求償還借款,而開(kāi)發(fā)商沒(méi)了房屋,無(wú)力還款。雙方陷入恐慌,會(huì)處于混亂狀態(tài)。

        4、承租人就是最好的購(gòu)買者,如果承租人不愿購(gòu)買,而又沒(méi)有其他購(gòu)買者,遭遇無(wú)法出售的狀況,風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。

        這些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋如果搶手好賣出售快,就不會(huì)資金緊張,就是因?yàn)椴缓觅u又沒(méi)有其他渠道融資,才催生出了這種民間辦法。正如前面所講,租押借款融資模式最直接的影響就是擴(kuò)大了銷售,每個(gè)承租人都成了潛在的購(gòu)買者,每個(gè)轉(zhuǎn)租人都成了免費(fèi)的推銷員。那些既愿意把錢借給開(kāi)發(fā)商,又愿意承租的,多數(shù)就是剛性需求者。單從這個(gè)方面來(lái)講,這種融資辦法還是非??扇〉?。但如果運(yùn)營(yíng)不當(dāng),出現(xiàn)承租人不愿購(gòu)買,而又沒(méi)有其他購(gòu)買者,導(dǎo)致銷售時(shí)間延長(zhǎng)或者根本無(wú)法出售的,退房還錢的場(chǎng)面就會(huì)出現(xiàn),把控不好就有風(fēng)險(xiǎn)。

        四、租押借款融資模式的風(fēng)險(xiǎn)控制

        1、對(duì)手續(xù)不全的房屋,在不違背法律禁止性規(guī)定的前提下,權(quán)利人(即出借人、承租人)在簽訂合同的時(shí)候,盡量要求辦理公證或者讓更多人見(jiàn)證,從合同的角度把風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

        手續(xù)不全房屋的承租人,大多都是最終購(gòu)買者,但由于無(wú)法預(yù)告登記,不排除有一房多賣的可能。盡管買賣不破租賃,出借人作為在先承租人,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),但那樣還是會(huì)給承租人帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)的。為了防范這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),最好在建立租押借款合同關(guān)系一開(kāi)始的時(shí)候,就將所簽訂的合同申請(qǐng)辦理個(gè)公證;如果因?yàn)榉课菔掷m(xù)問(wèn)題,公證機(jī)關(guān)不予公證的話,可以找相關(guān)人員或者房屋所在地的基層部門做個(gè)見(jiàn)證。目的就是讓更多的人知道這套房屋,已經(jīng)通過(guò)租賃被占有、使用,有潛在購(gòu)買人。

        2、對(duì)手續(xù)齊全的房屋,權(quán)利人(即出借人、承租人)在簽訂合同的時(shí)候,必須確認(rèn)該套房屋目前不在抵押狀態(tài),并盡量要求辦理公證,以確保自己的在先權(quán)利,也可以在方便時(shí)候,直接將該房屋抵押在自己名下。

        對(duì)手續(xù)齊全的房屋,在抵押前出租和在抵押后出租,法律效果天壤之別。租押借款融資模式要求簽訂租押借款合同的時(shí)候必須確認(rèn)該套房屋目前不在抵押狀態(tài)。這是因?yàn)榉捎幸?guī)定:將抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人(即后權(quán)利人)無(wú)效;但是將租賃的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)受讓人(即后權(quán)利人)有效。所以,租賃合同在抵押之前,非常重要。而租賃合同的簽訂,并沒(méi)有一個(gè)特定機(jī)關(guān)來(lái)監(jiān)督,所以為了讓租賃合同的簽訂時(shí)間,具有確信力,簽訂合同后,可直接申請(qǐng)公證。如果房屋業(yè)主(即借款人)沒(méi)有繼續(xù)抵押他人的意思,可以協(xié)商在方便的時(shí)候直接將該房屋抵押在自己名下。

        3、從政府層面來(lái)講,對(duì)違法建設(shè)應(yīng)當(dāng)從源頭上打擊,對(duì)手續(xù)不全正在辦理過(guò)程當(dāng)中的,應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)限期完善,以防財(cái)產(chǎn)損失。

        租押借款融資模式最大的風(fēng)險(xiǎn)就是手續(xù)不全的房屋被認(rèn)定為違章建筑遭遇拆除。為防止出現(xiàn)最后的不利結(jié)果,從政府層面來(lái)講,應(yīng)從源頭上入手加強(qiáng)治理,打擊于萌芽狀態(tài),杜絕違章建筑成型、成片。對(duì)于手續(xù)不全者,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,不能事先視而不見(jiàn),等房屋成型、成片后,再被確認(rèn)違章建筑,導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失擴(kuò)大化。

        五、租押借款融資模式積極的現(xiàn)實(shí)意義

        租押借款融資模式的本質(zhì)內(nèi)涵就是通過(guò)租賃的方式來(lái)變相行使質(zhì)押的權(quán)利,以期實(shí)現(xiàn)融資的目的,這種做法,就目前看來(lái)確有諸多風(fēng)險(xiǎn),但作為一種新的融資模式,對(duì)一些資產(chǎn)的盤(pán)活,有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

        1、對(duì)盤(pán)活因歷史原因無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記又確有使用價(jià)值的這類不動(dòng)產(chǎn),有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

        不容否認(rèn),因歷史原因無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記又確有使用價(jià)值的房屋,在當(dāng)下還是比較多的。這類資產(chǎn),沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記,不能抵押,買賣也無(wú)法過(guò)戶,如何盤(pán)活就是個(gè)問(wèn)題。采用本案租押借款融資模式就可以解決。

        舉例:A 有多余的房屋,但沒(méi)有產(chǎn)權(quán),不能抵押登記、不能買賣過(guò)戶,目前需用錢,就找到B,B 答應(yīng)借錢給A,但要求有抵押擔(dān)保,而A 的房屋又不能抵押登記擔(dān)保,怎么辦?可以采用租押模式。A/B 雙方簽個(gè)協(xié)議:B 把錢借給A,A 把房屋交給B;由于法律上不動(dòng)產(chǎn)不能質(zhì)押,A 把房屋交給B 就采用租賃的方式,只不過(guò)租金問(wèn)題以及借款利息問(wèn)題,需要根據(jù)該房屋的使用價(jià)值,租賃市場(chǎng)狀況,借款利率的法律規(guī)定,具體確定;需要注意的是,租期屆滿歸還房屋,要以借款本息還清為條件。這樣,融資的目的就達(dá)到了,資產(chǎn)就活起來(lái)了。

        類似這方面的資產(chǎn)還有農(nóng)村房屋、農(nóng)村承包地、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)林,都可以采用這種辦法。

        2、通過(guò)租賃的形式,在對(duì)租賃物占有使用的過(guò)程中,監(jiān)督借款人按照約定的借款用途使用借款,也有一定的積極作用。

        為了實(shí)現(xiàn)借款融資的目的,讓出借人放心,借款人把房屋等這些不動(dòng)產(chǎn)“押”給出借人;借款人向出借人借款,往往都有特定用途,而且也正是這個(gè)用途,出借人才肯相借;為確保按期還款,法律規(guī)定債權(quán)人即出借人有權(quán)監(jiān)督借款的去向,監(jiān)督是否按照約定用途使用,不然可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。抵押借款的實(shí)踐中,很少有能準(zhǔn)確把握借款的實(shí)際用途,而本案租押借款模式,出借人在對(duì)租賃物占有使用過(guò)程中,就能起到有效監(jiān)督,相對(duì)準(zhǔn)確把握。

        3、對(duì)手續(xù)齊全的房屋,先租押借款融資,再抵押貸款融資,對(duì)房屋業(yè)主來(lái)說(shuō),將使用權(quán)、所有權(quán)分置,雙重融資,有很積極的現(xiàn)實(shí)意義。

        租押借款融資模式,盡管產(chǎn)生于那些城鄉(xiāng)交接部位手續(xù)不全建筑物的開(kāi)發(fā)商們?nèi)谫Y需求,但繼續(xù)存在并得以發(fā)展還是因?yàn)槌鞘惺袇^(qū)那些產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全房屋業(yè)主們的資金周轉(zhuǎn)急需。方便、快捷,并有一定的安全保障,這些都是銀行貸款不能相比的。更重要的是,利用這些產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全房屋,業(yè)主們還可以雙重融資,法律上已經(jīng)許可,關(guān)鍵在運(yùn)作。

        舉例:A 在市區(qū)有房屋一套,因某種情況急需資金,到銀行貸款手續(xù)復(fù)雜來(lái)不及,B 剛好到市區(qū)租房,于是A/B 協(xié)商:A 把房屋租給B,B 把錢借給A,租金、利息相抵,期限屆滿,A 還錢B 退房。這便形成了租押借款合同。為了確信合同,可以申請(qǐng)辦理公證。

        A 把房屋租給B,B 把錢借給A,雙方形成租押借款合同之后,并不影響A 再向銀行抵押貸款。這就是前面應(yīng)急“租押借款”,后面還可辦理“抵押貸款”,形成雙重融資。這里面運(yùn)作的技巧就是,抵押貸款到位之日,也就是A 償還B 的借款之日,同時(shí)也是B 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租金之日。當(dāng)然,這里面有個(gè)告知和誠(chéng)信的問(wèn)題。

        租賃的具體時(shí)間在抵押之前,還是在抵押之后,對(duì)房屋業(yè)主似乎沒(méi)有太大的影響,但對(duì)承租人(出借人)來(lái)說(shuō),影響相當(dāng)大。如果抵押在前,租賃在后,抵押到期,銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候,租賃合同對(duì)銀行就沒(méi)有約束力,也就是說(shuō)銀行有權(quán)把承租人趕走(除非與銀行重新簽訂租賃協(xié)議),反之,則不會(huì)。這只是對(duì)承租權(quán)的影響,更重要的是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題:房屋已經(jīng)在銀行“抵押貸款”了,再利用該套房屋到民間去“租押借款”,不僅說(shuō)明債務(wù)已經(jīng)很重,而且潛含極大風(fēng)險(xiǎn),一旦無(wú)法償還貸款,銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)收回房屋后,后面的民間“租押借款”就沒(méi)了保障。所以,市區(qū)產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全的房屋,可以雙重融資,但本著對(duì)租押借款合同的出借人負(fù)責(zé),簽合同前,一定要先行調(diào)查,確保租押借款在前,抵押貸款在后,各取所需,互為互利。

        六、結(jié) 語(yǔ)

        本文“租押借款”融資模式,核心本質(zhì)內(nèi)涵就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人(控制人)運(yùn)用“租”的形式,將不動(dòng)產(chǎn)“押”給資金擁有者,使資金擁有者放心的出借資金,從而實(shí)現(xiàn)融資的目的。為防范風(fēng)險(xiǎn),建立租押借款合同關(guān)系之初,就將所簽訂合同申請(qǐng)辦理公證或找房屋所在地的基層部門及相關(guān)人員見(jiàn)證。對(duì)手續(xù)齊全權(quán)屬明確的房屋,先租押借款融資,再抵押貸款融資,將使用權(quán)、所有權(quán)分置雙重融資,在當(dāng)下有很積極的現(xiàn)實(shí)意義。

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