徐佩佳 丁曉欣

（吉林建筑大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院， 長春 130118）

0 引言

2015年11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。根據(jù)中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至 2016年底，中國的待售房地產(chǎn)面積達6.9億m2，若加上施工面積，中國的房地產(chǎn)庫存面積達 82.8億m2，而2016年的銷售面積僅為15.73萬m2。因此，化解房地產(chǎn)庫存是目前我國經(jīng)濟工作主要任務(wù)之一。

1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的庫存問題

1.1 房地產(chǎn)庫存的內(nèi)涵

房地產(chǎn)庫存即指現(xiàn)在儲存的房地產(chǎn)量[1]，分為狹義房地產(chǎn)庫存和廣義房地產(chǎn)庫存。狹義房地產(chǎn)庫存是指已完工的待售房地產(chǎn)面積；廣義房地產(chǎn)庫存包括已完工待售面積、房地產(chǎn)施工面積、已批未開工面積等。

1.2 房地產(chǎn)庫存指標(biāo)

去化率。亦稱銷售率，去化率=本年度去化量/本年度供應(yīng)房屋數(shù)量，去化量指本年度內(nèi)房屋銷售數(shù)量；供應(yīng)房屋數(shù)量包括批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)和可售房屋套數(shù)。去化率的合理區(qū)間為0.5～0.7。

去化周期。指本年度待售面積與本年度月均銷售面積的比值。合理的房地產(chǎn)庫存范圍尚無嚴(yán)格界定，相對認(rèn)可的合理去化周期的上限是18個月。

庫銷比。庫銷比=庫存面積/銷售面積。庫銷比分為狹義庫銷比和廣義庫銷比。廣義庫銷比又被稱為存銷比，代表房地產(chǎn)存量的消化時間。廣義庫銷比的合理區(qū)間為4～7年。

1.3 近年中國房地產(chǎn)庫存總體狀況

近幾年，我國每年都會有大量的房地產(chǎn)庫存。詳見表1。

表1 我國近三年房地產(chǎn)庫存指標(biāo)

由上表數(shù)據(jù)計算得出，2014年～2016年的去化率分別為0.374、0.394、0.575，去化周期分別為6.18個月、6.71個月、5.30個月，廣義庫銷比分別為11.21年、15.62年、12.31年。除2016年略有改善外，全國房地產(chǎn)去化率指標(biāo)低于合理區(qū)間，廣義庫銷比遠(yuǎn)超過合理區(qū)間，說明我國庫存問題嚴(yán)重，需要進行去庫存。

2 當(dāng)前我國政府面臨的保障性住房問題

隨著我國城鎮(zhèn)化進程日益加深，住房困難已成為困擾眾多城市中低收入家庭的難題。保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房[2]。一般包括公共租賃房、經(jīng)濟適用房、廉租房、定向安置房[3]。

“十一五”期間，我國解決了約1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題?！笆濉逼陂g，我國保障性住房建設(shè)數(shù)量超過 4000萬套。據(jù)2016年最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國有4.3億戶家庭，其中中低收入家庭占55%，即約為 2.37億戶被保障對象。由此可見，我國保障性住房的建設(shè)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，未來關(guān)于保障房的建設(shè)任務(wù)十分繁重。詳見表2。

表2 2011年-2016年我國保障性住房與商品房建設(shè)數(shù)量比較

從上表可以看出，我國近年來對保障性住房的建設(shè)數(shù)量逐年上升，覆蓋面積不斷擴大。但是，我國需要保障的中低收入群體數(shù)量龐大，截至2016年底，保障性住房的建設(shè)量僅占需求量的13.70%。因此，保障性住房建設(shè)將是政府在今后一定時期內(nèi)的一個工作重點。

3 當(dāng)前政府面臨的問題

3.1 房地產(chǎn)高庫存使政府面臨的困境

一直以來，政府追求的都是社會穩(wěn)定和諧，人民安居樂業(yè)。而近年來的房地產(chǎn)高庫存卻嚴(yán)重阻礙了政府的腳步。如果房地產(chǎn)一直維持著高庫存不能消化的狀態(tài)，將會導(dǎo)致一系列嚴(yán)重后果：第一，房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的一大支撐，如果商品房不能及時銷售，與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的各個行業(yè)會受到不同程度的影響，將嚴(yán)重影響中國國民經(jīng)濟的發(fā)展；第二，如果商品房高庫存得不到及時消化，企業(yè)就無法及時償還銀行的貸款；同時，商品房維持高庫存狀態(tài)，企業(yè)也就不會繼續(xù)購地，不會繼續(xù)向銀行貸款，銀行的收益將會受到很大影響，此時，拯救銀行的最直接的方法就是瘋狂印刷鈔票，實行量化寬松政策，造成人民幣嚴(yán)重貶值，人民生活更加艱難；第三，房地產(chǎn)行業(yè)和一些與其息息相關(guān)的行業(yè)受到影響，這會導(dǎo)致一部分人失業(yè)，老百姓失去生活來源。

綜上所述，如果房地產(chǎn)高庫存得不到有效解決，將會產(chǎn)生很多問題，造成社會動蕩不安，人民生活困苦不堪，這與政府一直追求的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

3.2 政府面臨的其他困境

在我國，有這樣一個群體：他們可能是剛畢業(yè)的大學(xué)生，也可能是在工作地工作很久的外來務(wù)工人員，他們的收入、財產(chǎn)低于當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，他們在工作地沒有住房，或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。他們買不起房，而傳統(tǒng)的廉租住房只面向最低收入群體，經(jīng)濟適用房雖然將中等收入群體納為保障對象，價格卻還是偏高。因此，由于廉租住房、經(jīng)濟適用房之間的價格差異，出現(xiàn)了一部分無力購買經(jīng)濟適用房的人群。此時，大多數(shù)人會選擇公共租賃房和個人出租房，可是個人出租房卻擁有著嚴(yán)重的數(shù)量短缺和運營不規(guī)范的問題，沒有這些問題的公共租賃房就能很好地保障這些人的住房利益，讓他們以最合理的價格入住數(shù)量充足、租期穩(wěn)定、價格合理的房屋。可是，政府的公共租賃房卻數(shù)量短缺，不能很好地保障中低收入無房群體的住房利益。

4 PPP模式實施的必要性及可行性

4.1 PPP模式實施的必要性

PPP模式將政府部分職責(zé)以特許經(jīng)營權(quán)的方式移交給社會主體，使政府與社會主體建立合作關(guān)系，從而減輕政府的財政負(fù)擔(dān)，也一定程度上減小了企業(yè)的投資風(fēng)險。PPP模式可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，同時減輕政府和社會資本的壓力，因此在很多方面都有著極強的適用性。

房地產(chǎn)高庫存對企業(yè)及政府各自追求目標(biāo)的達成都有著非常嚴(yán)重的阻礙作用。如果房地產(chǎn)一直維持著高庫存狀態(tài)，企業(yè)將滿足不了個人利益最大化的目標(biāo)，政府也將離社會安定、人民安居樂業(yè)的目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。因此，政府和企業(yè)都迫切希望能以最有效的方式將庫存問題解決。

4.2 PPP模式實施的可行性

房地產(chǎn)高庫存會造成非常多的風(fēng)險，如法律風(fēng)險、政治風(fēng)險、社會風(fēng)險、融資風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險，以及運營風(fēng)險[5]。將PPP模式運用于解決商品房高庫存的問題上，可以有效運用企業(yè)和政府雙方各自的優(yōu)勢，實現(xiàn)最有效的風(fēng)險分擔(dān)。

三四線省市，由于其發(fā)展模式，人口增長緩慢，商品房需求量相對較小，因此庫存問題嚴(yán)重。對于這些城市，政府可以采用PPP模式向房地產(chǎn)開發(fā)商進行閑置住房的收儲，然后將這些住房轉(zhuǎn)為公租房，轉(zhuǎn)租給低收入家庭。這樣，不僅可以緩解政府對公租房的建設(shè)要求，滿足城市低收入群體的住房要求，同時也可以一定程度上緩解房地產(chǎn)高庫存的問題，有效規(guī)避商品房高庫存的風(fēng)險，滿足政府以及企業(yè)的不同需求。

5 PPP模式介入解決房地產(chǎn)庫存問題的方法建議

PPP模式分為外包類、回租回購類、特許經(jīng)營類、資產(chǎn)剝離類四類[6]。其顯著特征為：公私合作；提供公共產(chǎn)品或服務(wù)；風(fēng)險共擔(dān)，利益共享[7]。適用于公益性較強的公共服務(wù)項目，因此需要合理選擇合作項目，并充分考慮政府部門參與的形式、程序、渠道、范圍與程度。

5.1 PPP模式介入房地產(chǎn)去庫存的方法建議

（1）由于政府保障性住房的供給并不是很充足，而商業(yè)房地產(chǎn)庫存量龐大，所以政府可以與房地產(chǎn)企業(yè)合作，由中央借助地方政府債務(wù)發(fā)行和置換，低價收購樓市庫存，將庫存房轉(zhuǎn)為保障性住房，超低價出售或無償出租給農(nóng)民工。這一做法是政府償還為農(nóng)民工提供住房保障的歷史欠賬，也是農(nóng)民工市民化的必然選擇。具體實施方法有以下幾種：

①對于已建待售商品房，可以采用政府租賃購買模式。政府租賃購買模式是指將已建待售房地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)交由政府，所有權(quán)仍歸企業(yè)所有。在經(jīng)營期滿后，政府回購其房屋所有權(quán)，所有權(quán)歸政府所有；

②對于在建和已批未開發(fā)的商品房，可以采用BOT模式。由企業(yè)負(fù)責(zé)項目的建設(shè)和運營，在運營期結(jié)束后將項目的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)交給政府。企業(yè)收益為項目運營期所得收益。

（2）政府和企業(yè)可以采用“BOT+房產(chǎn)代銷”方式，即政府選擇合適的 PPP項目，交由社會資本進行建設(shè)運營管理，同時政府和企業(yè)達成協(xié)議，企業(yè)制定最低價和最長期限，由政府以不低于最低價的價格，在約定期限內(nèi)幫忙出售房地產(chǎn)企業(yè)的閑置商品房。如企業(yè)所完成工作不達標(biāo)，可由政府制定相應(yīng)的懲戒措施；如政府逾期未能完成其銷售任務(wù)，則由政府補全差價。

5.2 實施注意事項

自上世界80年代PPP模式在中國得以應(yīng)用，截至2016年年底，已有入庫項目11260項，投資達13.5萬億元。可是，在已完成項目中，半數(shù)以上均以失敗告終，究其原因，一是政府有關(guān)立法未考慮項目實際需求；二是政府部門缺少預(yù)測評估項目風(fēng)險的經(jīng)驗；三是政府不能對項目進行有效監(jiān)管；四是私人企業(yè)不能有效管理。

PPP模式介入房地產(chǎn)庫存問題的解決，將部分庫存房轉(zhuǎn)為保障性住房，既要保證轉(zhuǎn)化過程雙方滿意，也要保證轉(zhuǎn)化為保障性住房后的貫徹執(zhí)行令大家滿意。實施過程中應(yīng)注意如下問題：

5.2.1 政府要制定完備的項目監(jiān)管和考核評價體系

政府需對此類房地產(chǎn)項目進行運作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等方面的全過程監(jiān)管和綜合考核評價，加強成本管理、考核評估、價格調(diào)整審核，引入第三方進行社會評價等。企業(yè)合伙人面對此類PPP項目，必定心中有諸多顧忌，政府需要作出多方面的努力來緩解企業(yè)合伙人心中顧忌，對項目進行運作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等多方面的監(jiān)管和考核評估，可以讓政府實時了解項目的可行性，還可以讓企業(yè)合伙人更加信任政府，堅定與政府的合作信念。

5.2.2 企業(yè)應(yīng)充分表示誠意

政府制定相關(guān)政策法規(guī)，并以實際行動保護企業(yè)合伙人的權(quán)益，企業(yè)也需要拿出合作誠意。在現(xiàn)代社會，為了在激烈的競爭環(huán)境中保持蓬勃的生機，也為了企業(yè)更好地適應(yīng)現(xiàn)代環(huán)境，企業(yè)都有著非常強大的信息系統(tǒng)和非常明顯的管理優(yōu)勢。在有意向與政府達成協(xié)議去除庫存之后，合伙人企業(yè)應(yīng)盡快在其剩余房產(chǎn)中尋找合適政府保障性住房意愿的房產(chǎn)，與政府達成協(xié)議后，與政府有關(guān)部門進行協(xié)商，將那些房產(chǎn)改造成政府要求的裝修風(fēng)格。

5.2.3 企業(yè)要考慮自身的承受能力

PPP項目前期，雖然政府部門會給予一定的財政補助，可仍需要由私人資本承受項目大部分的財政支出，這就需要私人資本有一定的財政承受能力，事先做好財政承受能力評價，確保在項目開展前期可以承擔(dān)項目的財政支出。此外，在項目開展之前，還需要做好項目的物有所值評價，確定項目經(jīng)過本企業(yè)的經(jīng)營之后可以獲得較之前未經(jīng)營此項目更多的收益。

6 結(jié)語

目前，國家房地產(chǎn)庫存量巨大，房地產(chǎn)商想盡辦法去庫存，獲取最大收益；政府也要去樓市庫存，保障更多人的利益。這就可以采用PPP模式，政府和企業(yè)合作，將部分庫存房轉(zhuǎn)為保障性住房，化解房地產(chǎn)庫存危機，同時解決房地產(chǎn)商和政府的問題。這個過程中間有很多問題，需要雙方合力解決。只有雙方全力合作，才能以最高的效率實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存。

[1] 劉永鳳.淺談企業(yè)庫存管理[J].科技與生活，2011(1):199-199.

[2] 陳 陽.我國保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢與對策[J].財經(jīng)問題研究，2014(11)：42-46.

[3] Ohls J C. Public policy toward low-income housing and filtering in housings markets[J]. Journal of Urban Economics，197，(2):157-178.

[4] 楊衛(wèi)華，王秀山，張鳳海.公共項目 PPP模式選擇途經(jīng)研究——基于交易合作三維框架[J].華東經(jīng)濟管理，2014（2）：121-126.

[5] 晁岱壯.基于 PPP的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目融資風(fēng)險管理[D].湖南：中南大學(xué).2011.

[6] 侯 莉.我國公共租賃住房社會資本融資模式研究[D].湖北：華中師范大學(xué).2011.

[7] 馬 威.我國基礎(chǔ)設(shè)施采用 PPP模式的研究與分析[D].北京：財政部財政科學(xué)研究所.2014.