徐佩佳 丁曉欣

（吉林建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 長(zhǎng)春 130118）

0 引言

2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至 2016年底，中國(guó)的待售房地產(chǎn)面積達(dá)6.9億m2，若加上施工面積，中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存面積達(dá) 82.8億m2，而2016年的銷(xiāo)售面積僅為15.73萬(wàn)m2。因此，化解房地產(chǎn)庫(kù)存是目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作主要任務(wù)之一。

1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的庫(kù)存問(wèn)題

1.1 房地產(chǎn)庫(kù)存的內(nèi)涵

房地產(chǎn)庫(kù)存即指現(xiàn)在儲(chǔ)存的房地產(chǎn)量[1]，分為狹義房地產(chǎn)庫(kù)存和廣義房地產(chǎn)庫(kù)存。狹義房地產(chǎn)庫(kù)存是指已完工的待售房地產(chǎn)面積；廣義房地產(chǎn)庫(kù)存包括已完工待售面積、房地產(chǎn)施工面積、已批未開(kāi)工面積等。

1.2 房地產(chǎn)庫(kù)存指標(biāo)

去化率。亦稱(chēng)銷(xiāo)售率，去化率=本年度去化量/本年度供應(yīng)房屋數(shù)量，去化量指本年度內(nèi)房屋銷(xiāo)售數(shù)量；供應(yīng)房屋數(shù)量包括批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)和可售房屋套數(shù)。去化率的合理區(qū)間為0.5～0.7。

去化周期。指本年度待售面積與本年度月均銷(xiāo)售面積的比值。合理的房地產(chǎn)庫(kù)存范圍尚無(wú)嚴(yán)格界定，相對(duì)認(rèn)可的合理去化周期的上限是18個(gè)月。

庫(kù)銷(xiāo)比。庫(kù)銷(xiāo)比=庫(kù)存面積/銷(xiāo)售面積。庫(kù)銷(xiāo)比分為狹義庫(kù)銷(xiāo)比和廣義庫(kù)銷(xiāo)比。廣義庫(kù)銷(xiāo)比又被稱(chēng)為存銷(xiāo)比，代表房地產(chǎn)存量的消化時(shí)間。廣義庫(kù)銷(xiāo)比的合理區(qū)間為4～7年。

1.3 近年中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存總體狀況

近幾年，我國(guó)每年都會(huì)有大量的房地產(chǎn)庫(kù)存。詳見(jiàn)表1。

表1 我國(guó)近三年房地產(chǎn)庫(kù)存指標(biāo)

由上表數(shù)據(jù)計(jì)算得出，2014年～2016年的去化率分別為0.374、0.394、0.575，去化周期分別為6.18個(gè)月、6.71個(gè)月、5.30個(gè)月，廣義庫(kù)銷(xiāo)比分別為11.21年、15.62年、12.31年。除2016年略有改善外，全國(guó)房地產(chǎn)去化率指標(biāo)低于合理區(qū)間，廣義庫(kù)銷(xiāo)比遠(yuǎn)超過(guò)合理區(qū)間，說(shuō)明我國(guó)庫(kù)存問(wèn)題嚴(yán)重，需要進(jìn)行去庫(kù)存。

2 當(dāng)前我國(guó)政府面臨的保障性住房問(wèn)題

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程日益加深，住房困難已成為困擾眾多城市中低收入家庭的難題。保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房[2]。一般包括公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、定向安置房[3]。

“十一五”期間，我國(guó)解決了約1140萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)戶(hù)中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題?！笆濉逼陂g，我國(guó)保障性住房建設(shè)數(shù)量超過(guò) 4000萬(wàn)套。據(jù)2016年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)有4.3億戶(hù)家庭，其中中低收入家庭占55%，即約為 2.37億戶(hù)被保障對(duì)象。由此可見(jiàn)，我國(guó)保障性住房的建設(shè)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，未來(lái)關(guān)于保障房的建設(shè)任務(wù)十分繁重。詳見(jiàn)表2。

表2 2011年-2016年我國(guó)保障性住房與商品房建設(shè)數(shù)量比較

從上表可以看出，我國(guó)近年來(lái)對(duì)保障性住房的建設(shè)數(shù)量逐年上升，覆蓋面積不斷擴(kuò)大。但是，我國(guó)需要保障的中低收入群體數(shù)量龐大，截至2016年底，保障性住房的建設(shè)量?jī)H占需求量的13.70%。因此，保障性住房建設(shè)將是政府在今后一定時(shí)期內(nèi)的一個(gè)工作重點(diǎn)。

3 當(dāng)前政府面臨的問(wèn)題

3.1 房地產(chǎn)高庫(kù)存使政府面臨的困境

一直以來(lái)，政府追求的都是社會(huì)穩(wěn)定和諧，人民安居樂(lè)業(yè)。而近年來(lái)的房地產(chǎn)高庫(kù)存卻嚴(yán)重阻礙了政府的腳步。如果房地產(chǎn)一直維持著高庫(kù)存不能消化的狀態(tài)，將會(huì)導(dǎo)致一系列嚴(yán)重后果：第一，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大支撐，如果商品房不能及時(shí)銷(xiāo)售，與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的各個(gè)行業(yè)會(huì)受到不同程度的影響，將嚴(yán)重影響中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；第二，如果商品房高庫(kù)存得不到及時(shí)消化，企業(yè)就無(wú)法及時(shí)償還銀行的貸款；同時(shí)，商品房維持高庫(kù)存狀態(tài)，企業(yè)也就不會(huì)繼續(xù)購(gòu)地，不會(huì)繼續(xù)向銀行貸款，銀行的收益將會(huì)受到很大影響，此時(shí)，拯救銀行的最直接的方法就是瘋狂印刷鈔票，實(shí)行量化寬松政策，造成人民幣嚴(yán)重貶值，人民生活更加艱難；第三，房地產(chǎn)行業(yè)和一些與其息息相關(guān)的行業(yè)受到影響，這會(huì)導(dǎo)致一部分人失業(yè)，老百姓失去生活來(lái)源。

綜上所述，如果房地產(chǎn)高庫(kù)存得不到有效解決，將會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題，造成社會(huì)動(dòng)蕩不安，人民生活困苦不堪，這與政府一直追求的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

3.2 政府面臨的其他困境

在我國(guó)，有這樣一個(gè)群體：他們可能是剛畢業(yè)的大學(xué)生，也可能是在工作地工作很久的外來(lái)務(wù)工人員，他們的收入、財(cái)產(chǎn)低于當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，他們?cè)诠ぷ鞯貨](méi)有住房，或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。他們買(mǎi)不起房，而傳統(tǒng)的廉租住房只面向最低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房雖然將中等收入群體納為保障對(duì)象，價(jià)格卻還是偏高。因此，由于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房之間的價(jià)格差異，出現(xiàn)了一部分無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人群。此時(shí)，大多數(shù)人會(huì)選擇公共租賃房和個(gè)人出租房，可是個(gè)人出租房卻擁有著嚴(yán)重的數(shù)量短缺和運(yùn)營(yíng)不規(guī)范的問(wèn)題，沒(méi)有這些問(wèn)題的公共租賃房就能很好地保障這些人的住房利益，讓他們以最合理的價(jià)格入住數(shù)量充足、租期穩(wěn)定、價(jià)格合理的房屋。可是，政府的公共租賃房卻數(shù)量短缺，不能很好地保障中低收入無(wú)房群體的住房利益。

4 PPP模式實(shí)施的必要性及可行性

4.1 PPP模式實(shí)施的必要性

PPP模式將政府部分職責(zé)以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式移交給社會(huì)主體，使政府與社會(huì)主體建立合作關(guān)系，從而減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，也一定程度上減小了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。PPP模式可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，同時(shí)減輕政府和社會(huì)資本的壓力，因此在很多方面都有著極強(qiáng)的適用性。

房地產(chǎn)高庫(kù)存對(duì)企業(yè)及政府各自追求目標(biāo)的達(dá)成都有著非常嚴(yán)重的阻礙作用。如果房地產(chǎn)一直維持著高庫(kù)存狀態(tài)，企業(yè)將滿(mǎn)足不了個(gè)人利益最大化的目標(biāo)，政府也將離社會(huì)安定、人民安居樂(lè)業(yè)的目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。因此，政府和企業(yè)都迫切希望能以最有效的方式將庫(kù)存問(wèn)題解決。

4.2 PPP模式實(shí)施的可行性

房地產(chǎn)高庫(kù)存會(huì)造成非常多的風(fēng)險(xiǎn)，如法律風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，以及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[5]。將PPP模式運(yùn)用于解決商品房高庫(kù)存的問(wèn)題上，可以有效運(yùn)用企業(yè)和政府雙方各自的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)最有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。

三四線省市，由于其發(fā)展模式，人口增長(zhǎng)緩慢，商品房需求量相對(duì)較小，因此庫(kù)存問(wèn)題嚴(yán)重。對(duì)于這些城市，政府可以采用PPP模式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行閑置住房的收儲(chǔ)，然后將這些住房轉(zhuǎn)為公租房，轉(zhuǎn)租給低收入家庭。這樣，不僅可以緩解政府對(duì)公租房的建設(shè)要求，滿(mǎn)足城市低收入群體的住房要求，同時(shí)也可以一定程度上緩解房地產(chǎn)高庫(kù)存的問(wèn)題，有效規(guī)避商品房高庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)，滿(mǎn)足政府以及企業(yè)的不同需求。

5 PPP模式介入解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題的方法建議

PPP模式分為外包類(lèi)、回租回購(gòu)類(lèi)、特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)、資產(chǎn)剝離類(lèi)四類(lèi)[6]。其顯著特征為：公私合作；提供公共產(chǎn)品或服務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享[7]。適用于公益性較強(qiáng)的公共服務(wù)項(xiàng)目，因此需要合理選擇合作項(xiàng)目，并充分考慮政府部門(mén)參與的形式、程序、渠道、范圍與程度。

5.1 PPP模式介入房地產(chǎn)去庫(kù)存的方法建議

（1）由于政府保障性住房的供給并不是很充足，而商業(yè)房地產(chǎn)庫(kù)存量龐大，所以政府可以與房地產(chǎn)企業(yè)合作，由中央借助地方政府債務(wù)發(fā)行和置換，低價(jià)收購(gòu)樓市庫(kù)存，將庫(kù)存房轉(zhuǎn)為保障性住房，超低價(jià)出售或無(wú)償出租給農(nóng)民工。這一做法是政府償還為農(nóng)民工提供住房保障的歷史欠賬，也是農(nóng)民工市民化的必然選擇。具體實(shí)施方法有以下幾種：

①對(duì)于已建待售商品房，可以采用政府租賃購(gòu)買(mǎi)模式。政府租賃購(gòu)買(mǎi)模式是指將已建待售房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)交由政府，所有權(quán)仍歸企業(yè)所有。在經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，政府回購(gòu)其房屋所有權(quán)，所有權(quán)歸政府所有；

②對(duì)于在建和已批未開(kāi)發(fā)的商品房，可以采用BOT模式。由企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，在運(yùn)營(yíng)期結(jié)束后將項(xiàng)目的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)交給政府。企業(yè)收益為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期所得收益。

（2）政府和企業(yè)可以采用“BOT+房產(chǎn)代銷(xiāo)”方式，即政府選擇合適的 PPP項(xiàng)目，交由社會(huì)資本進(jìn)行建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理，同時(shí)政府和企業(yè)達(dá)成協(xié)議，企業(yè)制定最低價(jià)和最長(zhǎng)期限，由政府以不低于最低價(jià)的價(jià)格，在約定期限內(nèi)幫忙出售房地產(chǎn)企業(yè)的閑置商品房。如企業(yè)所完成工作不達(dá)標(biāo)，可由政府制定相應(yīng)的懲戒措施；如政府逾期未能完成其銷(xiāo)售任務(wù)，則由政府補(bǔ)全差價(jià)。

5.2 實(shí)施注意事項(xiàng)

自上世界80年代PPP模式在中國(guó)得以應(yīng)用，截至2016年年底，已有入庫(kù)項(xiàng)目11260項(xiàng)，投資達(dá)13.5萬(wàn)億元?？墒?，在已完成項(xiàng)目中，半數(shù)以上均以失敗告終，究其原因，一是政府有關(guān)立法未考慮項(xiàng)目實(shí)際需求；二是政府部門(mén)缺少預(yù)測(cè)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)；三是政府不能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效監(jiān)管；四是私人企業(yè)不能有效管理。

PPP模式介入房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題的解決，將部分庫(kù)存房轉(zhuǎn)為保障性住房，既要保證轉(zhuǎn)化過(guò)程雙方滿(mǎn)意，也要保證轉(zhuǎn)化為保障性住房后的貫徹執(zhí)行令大家滿(mǎn)意。實(shí)施過(guò)程中應(yīng)注意如下問(wèn)題：

5.2.1 政府要制定完備的項(xiàng)目監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)體系

政府需對(duì)此類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等方面的全過(guò)程監(jiān)管和綜合考核評(píng)價(jià)，加強(qiáng)成本管理、考核評(píng)估、價(jià)格調(diào)整審核，引入第三方進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)等。企業(yè)合伙人面對(duì)此類(lèi)PPP項(xiàng)目，必定心中有諸多顧忌，政府需要作出多方面的努力來(lái)緩解企業(yè)合伙人心中顧忌，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等多方面的監(jiān)管和考核評(píng)估，可以讓政府實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目的可行性，還可以讓企業(yè)合伙人更加信任政府，堅(jiān)定與政府的合作信念。

5.2.2 企業(yè)應(yīng)充分表示誠(chéng)意

政府制定相關(guān)政策法規(guī)，并以實(shí)際行動(dòng)保護(hù)企業(yè)合伙人的權(quán)益，企業(yè)也需要拿出合作誠(chéng)意。在現(xiàn)代社會(huì)，為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中保持蓬勃的生機(jī)，也為了企業(yè)更好地適應(yīng)現(xiàn)代環(huán)境，企業(yè)都有著非常強(qiáng)大的信息系統(tǒng)和非常明顯的管理優(yōu)勢(shì)。在有意向與政府達(dá)成協(xié)議去除庫(kù)存之后，合伙人企業(yè)應(yīng)盡快在其剩余房產(chǎn)中尋找合適政府保障性住房意愿的房產(chǎn)，與政府達(dá)成協(xié)議后，與政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，將那些房產(chǎn)改造成政府要求的裝修風(fēng)格。

5.2.3 企業(yè)要考慮自身的承受能力

PPP項(xiàng)目前期，雖然政府部門(mén)會(huì)給予一定的財(cái)政補(bǔ)助，可仍需要由私人資本承受項(xiàng)目大部分的財(cái)政支出，這就需要私人資本有一定的財(cái)政承受能力，事先做好財(cái)政承受能力評(píng)價(jià)，確保在項(xiàng)目開(kāi)展前期可以承擔(dān)項(xiàng)目的財(cái)政支出。此外，在項(xiàng)目開(kāi)展之前，還需要做好項(xiàng)目的物有所值評(píng)價(jià)，確定項(xiàng)目經(jīng)過(guò)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)之后可以獲得較之前未經(jīng)營(yíng)此項(xiàng)目更多的收益。

6 結(jié)語(yǔ)

目前，國(guó)家房地產(chǎn)庫(kù)存量巨大，房地產(chǎn)商想盡辦法去庫(kù)存，獲取最大收益；政府也要去樓市庫(kù)存，保障更多人的利益。這就可以采用PPP模式，政府和企業(yè)合作，將部分庫(kù)存房轉(zhuǎn)為保障性住房，化解房地產(chǎn)庫(kù)存危機(jī)，同時(shí)解決房地產(chǎn)商和政府的問(wèn)題。這個(gè)過(guò)程中間有很多問(wèn)題，需要雙方合力解決。只有雙方全力合作，才能以最高的效率實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

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